open 的妖股之路
2025/10/4
一家成立以來年年虧損的房地產科技公司Opendoor,在2025年上演了資本狂歡。
短短三個月內,其股價從不足1美元飆升至8.11美元,漲幅近16倍,市值衝上60億美元,一度成為美股成交量最高的股票之一。
這場狂歡的導演,是一群自稱“Open Army”的散戶投資者。他們將Opendoor捧為新的“Meme股”,甚至成功“逼宮”管理層——推動CEO於8月離職、迎回兩位聯合創始人進入董事會,並聘請Shopify首席運營官Kaz Nejatian擔任首席執行官。
然而,無論資本市場如何喧囂,一個根本性問題依然存在:Opendoor的核心業務——iBuying(即時買房翻新轉售),似乎根本無法規模化。
“iBuyer”模式:一個難以規模化的生意
所謂iBuying,即利用算法快速買入房產,經輕度翻新後迅速賣出。
然而,這種模式與能夠良好規模化的業務背道而馳。一個可規模化的業務,其收入增長應遠快於成本增長,但房屋買賣是典型的資本和勞動密集型行業。Opendoor在約50個市場運營,每個市場的許可、檢查、工人和物料供應等情況都千差萬別,不存在一個可以通行無阻的標準化係統。
這門生意天然與“規模化”的互聯網邏輯相悖。成功的規模化業務,其收入增速需遠超成本,但房屋買賣是典型的資本與勞動密集型行業。Opendoor運營著約50個市場,每個市場的許可、檢查、勞動力和材料供應都存在巨大差異,這使得標準化的擴張幾乎不可能。
行業巨頭Zillow的慘痛失敗便是前車之鑒。2021年,Zillow的房價預測算法出現災難性失誤,導致其iBuyer業務“Zillow Offers”大量高價拿房,最終隻能虧本出售。
即便是在市場較好的年份,Zillow Offers的毛利率也極其微薄,利潤被高昂的運營費用完全吞噬。在2021年最終關閉該業務之前,Zillow已因翻新工作積壓和運營瓶頸而暫停購房。
在美國,過長的房屋持有周期意味著更高的維護、房產稅等成本,這進一步侵蝕了本就微薄的利潤,最終證明該業務在價格波動麵前是不可持續的。
財報“魔法”:被“貢獻利潤”掩蓋的虧損
Opendoor的財務故事,與Zillow如出一轍。
2025年上半年,Opendoor財報顯示其營收為27億美元,毛利潤2.27億美元。公司特意強調了一項非標準的財務指標——錄得1.23億美元的“貢獻利潤”(contribution profit)。
但這隻是“財報魔法”。在這張看似不錯的成績單之下,是1.14億美元的真實稅前虧損。
Opendoor計算“貢獻利潤”的方法,是排除了絕大部分的運營費用,以及公司背負的22億美元債務所產生的利息成本計算得出的。
這種財報處理手法,與當年的Zillow極其相似。2019年,Zillow的房屋翻新業務在財報中展示了一個名為“扣除利息費用後的售房回報”的非標指標,顯示平均每套房虧損約5000美元。但如果將所有運營成本計算在內,其真實的稅前虧損高達平均每套7.2萬美元。
如今,散戶們希望Opendoor轉向更輕的平台模式——連接買賣雙方和中介以收取費用。但這並非什麽新想法,市場上早已擠滿了競爭者,Opendoor自己也早在2022年就已推出類似服務。
歸根結底,房地產是一個成熟、有周期性且參與者眾多的行業。即便Opendoor某天真的找到了iBuying模式的盈利秘訣,極低的進入壁壘也讓競爭對手可以迅速複製。
對於Opendoor而言,當下最寶貴的資產,或許就是這股投機熱潮本身。最理性的商業決策,也許是效仿GameStop等其他Meme股,趁機增發股票,為公司的轉型探索爭取寶貴的資金和時間。因為當炒作退潮,最終考驗一家公司的,永遠是其自我造血的能力。