楓下客
苦心人,天不負，臥薪嚐膽，三千越甲可吞吳。要不是我自己為自己建立紀念碑，這紀念碑，它從何而來？
美國新房子與舊房子的差異
如山
（ 2011 年 9 月 17 日，星期六）
新房子好還是舊房子好？大多數人的反應可能是，那還用說，什麽東西不是新的比舊的好？可能也有人反駁，有些東西就是舊的比新的好，例如古董等等。至於美國房子，有些人感覺到某些年代的舊房子比新房子更穩固，更好。那麽到底美國的新房與舊房有哪些差別，說好與不好有些什麽根據呢？讓我們粗略分析一下房子的有關結構和元素隨著年代變遷而改變，大家就應該比較清楚了。本人也是在學習中，有錯漏的地方請行家指正和補充。
先說“舊房”的定義，我們限於 100 年內的房子。
舊房子的確有好的方麵，最顯見的是木材。凡是用原始木的地方，木材都是舊的好。為什麽？因為以前的木材都是很老年齡的，現在的木材都比較“嫩”。例如用作整個房子架構的 Framing （ 2x4,2x6,2x10… 等等）；用作 Siding 的，用作木地板的。這些木材的耐用性無可異議都比現在的木材好。
但是，整個房子的更仔細的元素和係統，是在不斷的改進中。人類的技術進步和地方政府結合相關的建築 Codes 來規範和檢查建築工程，都令新房比舊房不斷有新改善。發達國家的新建築都在往愈來愈安全、舒適、更節省能源的方向發展。就是更合理地使用自然資源和更有利於居住者的健康。很多元素的改變都不是一般“局外人”從外麵能看到的。
先說最重要的房子穩固性。大約在 20 世紀 80 年代中，整個美國的房子開始使用防震 Code 。 Hardware 等材料和技術的發展和應用，使整個房子的穩固性對比上世紀 50 年代的房有極大的改進。另外，水管（ Plumbing ）、電（ Electric ）、暖氣 / 空調（ HVAC ）、隔熱（ Insulation ）、通風（ Ventilation ）的相關 Codes 改變和相關材料和係統性的不斷改善，令房子的安全性、舒適性和能源使用的有效性得到極大的改進。這種改變有多頻繁呢？我們可以從建築的 Codes 改變頻繁和程度可見一斑。
從 1900 年代開始，美國的建築 Codes 由三個不同區的機構分別管理：美國東岸到部分中西部由 BOCA 製定的 Codes 指引；東南部由 SBCCI 製定的 Codes 指引；而西岸和大部分的中西部由 ICBO 製定的 Codes 指引。為了統一全美規範，以上三大機構決定結合各地的 Codes ，於 1994 年成立了 International Code Council (ICC) 。從 2000 年開始， ICC 第一次公布 International Building Code （
由以上分析可見，總體而言，房子是愈新的愈好。要是自住的，能夠（綜合價錢、區和自己的可承受力）買新就是買新的好。至於出租房，要是當地的期望回報值能夠算得過來，也是愈新的愈有利。因為一個新房子出租幾年後，重新 油漆一下也基本上可以以接近新房的價錢賣出。要是建 Duplex 、 Fourplex 、幾個 Townhouse 或者 5 個以上單位的 Apartment, 可以在招滿租客有穩定收入後再賣出，會有高的回報。新房子就算在一般區，也是能夠吸引到好租客的。必須指出，這裏說的用新房子做出租，是不包括在那些酗酒、販毒、賣淫集中和聽槍聲猶如聽鞭炮聲一樣平常的地方。那些地方就不必考慮建什麽新房出租了。
披露和說明：以上是結合本人的實踐經驗、學習和領悟而寫，目的在於與有興趣的讀者分享，不是投資建議，也很可能有錯誤。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
（為尊重原創，本人（石燕）谘詢後已被授權收藏，下麵的如山博客連接表明出處，請看原文）
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201109&postID=17355
應該買新房還是買舊房
如山
（ 2011 年 9 月 18 日，星期日）
我寫了《美國新房子與舊房子的差異》後引來那麽多的點擊和評論，完全是我的預料之外。好事，好事： - ）。不過後麵很多跟貼和評論，已經完全脫離我原來文章的本意，很有意思。乘著熱鬧勁，再發一貼展開一下。
那麽我寫的《美國新房子與舊房子的差異》主要點是什麽呢？是“科普性”地介紹美國新房子與舊房子到底有些什麽差別（正如文章題目）。這些優點和改進不是一般“行外”的讀者能看到的，所以目的是為不知道的讀者“科普”。例如新房的穩固性和安全性，有讀者就問現在跟 50 年代的有什麽分別？我怎麽覺得 50 年代的更穩固？這必須是知道具體房子建築的元素才明白是什麽樣的改變，是怎麽回事的。讀者都明白我該文提到美國用的房子建築大約在 1980s 采用防震 Code 的意思和建築上的具體做法嗎？一般讀者不知道吧。那是包括 Hardware ， Share wall, Nailing ， Lumber 等等 一係列的改進要求的綜合，來達到盡可能穩固的目的。至於水管（ Plumbing ）、電（ Electric ）、暖氣 / 空調（ HVAC ）、隔熱 / 隔音（ Insulation ）、通風（ Ventilation ）等等的改進隨著時間的推移已經有無數的改進。而這種改進，不是建築商、工程師或者設計師是根本不知道的，因為大多數是從表麵看不出來的。
所以我的上文《美國新房子與舊房子的差異》是一篇“科普”，而不是建議。很多讀者將地點等因素加到一塊去比較。誰不知道，有些地方光是空地就比別的地方的地連同新房子加起來都貴？我不是有多篇文章都提到這點嗎？至於你應該買新房還是舊房，是一個很個人的選擇，是一個綜合評估自己具體狀況的決定。請回顧我在《美國新房子與舊房子的差異》最後一段的結論：
“由以上分析可見，總體而言，房子是愈新的愈好。要是自住的，能夠（綜合價錢、區和自己的可承受力）買新就是買新的好。”
——別漏掉我括號裏麵的話“綜合價錢、區和自己的可承受力”。讀者要是把不同住宅，不同背景的資料放上去，其結論完全是不同的，我的回答也是不同的。請讀我回答網友“想喘氣”的貼：
由 想喘氣 於 2011-09-17 17:39:14
比較喜歡如山的文章，隻是讀了下麵那篇後，讓我更加糾結，也想聽聽大家的討論
住交通方便上班近好學區的舊房子劃算哪？還是住交通比較擁擠，上班比較遠的中等學區的新豪宅哪個更劃算？
來源 : 如山 於 2011-09-17 19:44:35
回答 : 比較喜歡如山的文章，隻是讀了下麵那篇後，讓我更加糾結，也想聽聽大家的討論 由 想喘氣 於 2011-09-17 17:39:14
讀完你的貼，我也要喘口氣才能回答： - ）。
其實這一個無法回答的問題，正如你在該貼介紹的，就是所謂 “ 蘿卜青菜，各有所愛 ” ： - ）。也是為什麽在好學區的舊房有人買，在一般學區的新房一樣有人買。願意用什麽來換什麽，也是個人的價值觀所分別。所以，沒有定論： - ）。
在想喘氣的個案裏，要是她對住新房的渴望超過怕上下班遠的麻煩，她肯定就棄交通方便的舊房而買遠區的新房了。老實說，我要是處於她的情景，我也不會選擇搬遠而每天花時間在交通裏。
我自己住的就是一個十幾年新的房子。而我太太還時不時投訴這個房子的主人房 Closet room 小，不合理。是否有人想問，你自己可以建，為什麽不建一個新房？首先是在這個約 20 年新的社區根本沒有合適的空地；其次是人們往往不願意改變自己熟悉的環境。因為我後來好不容易找到附近屋村的一塊空地，同樣是很好的區，可以建自己想要的 Plan ，小孩讀書的學校也不需要改變。我本來的想法是，建一間全家完全滿意的 Layout 新房子，又可以賣掉原來房子升值已經剛剛超過 50 萬最高免稅額的舊房子，而基本不用付稅。新房重新計算免稅額，豈不兩全其美？但是全家討論時還是通不過。因為全家都習慣了這個 Neighborhood ，喜歡這個 Neighborhood ，小孩不願意離開鄰居的朋友，我們也花了很多時間和精力去 Upgrade 房子內外，包括 Landscaping ，搬家麻煩等等理由。綜合全家意見還是不想搬。看看，當你對一個房子投入感情，對鄰居的朋友有感情，對所在的屋村有感情等等附近價值連在房子裏，就更加不是簡單的比較了。想想看也是，自己的住房不能因為想多賺點錢而折騰。俗話說，有錢難買喜歡嘛。
綜合結論：從房子本身的條件來說，是愈新的愈好。這個比較是在同一個 Neighborhood 來說。但是就算是同一個 Neighborhood ，具體到是否應該買新房的個案，也有麵積， Plan layout ，價錢等等綜合因素要考量。把不同區、不同層次的新舊房子再加上投資價值互相比較沒意義。所以到底 應該買新房還是買舊房，是一個很個人化的決定。根本沒有定論。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=201109&postID=17973什麽新房舊房，都是錢鬧的。
有錢的話，在好學區好地段，生活工作都比較方便的地方，弄一個又大又新的房子住住，當然是最好的。
問題就是沒錢怎麽辦？那你就勢必在某一方麵做點妥協。這個就取決於你的個人偏好了。具體情況具體分析。有的人寧可住遠點也要住新房子。有的人就是貪圖近，方便，舊房子住慣了，也不覺得難受。其實最簡單的方法，就是讓你家的領導做決定。老婆英明果斷的話，一切聽老婆的。老婆不在乎的話，那就聽老公的。
關鍵問題是你自己別折磨自己。如果已經住了新房子，就是每天開車遠點，那你就想想新房子的好處。多買幾盒好聽的音樂CD，這樣開車的時候不會太悶。買個好點的車也很重要，因為你在車上花的時間比較多。如果你已經住在了一個舊房子裏麵，那你沒事也別去買了新房子的朋友家逛。眼不見心不煩嘛.金窩隱窩不如自己的草窩。沒有對比的話，舊房子住住也是不錯的。開車在路上的時間少了，就多花點時間陪陪你的家人。一家人和和樂樂的，比什麽都強。
如果你不是一個知足的人，住了新房想要最好的地段，或者住了舊房想要住新房豪宅，那就一門心思的去掙錢。有了錢要啥有啥。找個好地段把房子扒了，找個custom home builder蓋個你自己滿意的房子。至於怎麽掙錢？掙錢的門道多了去了，做地主炒股票辦公司，買樂透搶銀行傍富婆，條條道路通羅馬，就看你是哪塊料。但是泡在這個壇上肯定不是一條發財的路。這裏是大家掏馬桶掏累了時候來娛樂的。
投資房產主要是房屋的質量，至於其他，如果脫離房產的質量來談投資地產，無異於空中樓閣。
房屋的質量主要的不是新房還是舊房，主要看的是地基。美國的房屋大部分都是木頭架構（水泥除外），連牆都是紙板（新舊能差幾個錢？），但是如果地基不平，或下沉，動則上萬。房子要10年20年才能穩固下來，新房這個磨合期間，或多或少都會有下沉。driving way和房子分離的，deck和房體分離的這樣的現象都很可能出現，這就需要update。所以無論老房子，新房子，update都是必不可少的。所以，單單說新房子好還是舊房子好，根本是得不出結論的。即使建築code不斷改變，也不見得老房子的屋主就幾十年沒有更新；即使有建築材料的行業標準不斷改變，也不見得就是越變越好，有的反而是越變越簡單，越來越cheap了。所謂的行業標準，並不代表越來越為買家著想，而是越來越為本行業有利而已。
