2007 年 11 月 19 日，我在這裏寫過一篇“我在多倫多買房”，其實買房是在 2007 年 1 月和 5 月，事過 4 載零 6 個月，時間如流雲，一轉眼，一切都有了結果，今天，我帶著豐收的喜悅 — 賣房。 當年我在多倫多的 Downtown Bay St ，買了 3 個 condo ，一個現房，讓女兒住，連帶出租，有兩個是期房，第一個樓花在 2010 年 11 月入住， 2011 年的 5 月底 final closing ，然後立刻上 mls 賣房， asking price $559000, 兩個星期後 以 $540000 成交，屆時，我女兒也已大學畢業，我當初投資的目的也得以實現。 在那篇博客裏，我寫到： …… 我對多倫多 Downtown Bay St 很有信心，這裏和製造業的景氣沒有太大關係，隻要加拿大的經濟不出問題， Bay St 就 一定沒有問題，從這近一年在 Bay St 上的每一個新樓盤的預售看，我的判斷是對的，新房價的漲幅超過 6% ，為我女兒買的轉手房，我依然把對它的期待值放在每年增值 6% ，因為我隻想讓女兒住 的舒適，然後把丟給學校的房錢掙回來，如果女兒的學費也能掙回來，就再好不過了。這叫一石雙鳥。 今天回頭看，這 3 個房子的投資回報很出色。 第一個，二手房： 1027sf, $328000 ，2007 年 5 月成交，2 臥 + Den + 2full bath + 1parking + locker ，女兒住一個大房間，免費，另外兩個房間加車位和 locker 出租， 4 年的租金淨收入一共是 46238.40 （包括 pay off principal, 因為在稅務上不能算成本），頭金是 $82000 ，每年的回報是 14% 。 現在女兒已經不住了，我仍在出租，2011 年的租金淨回報預計是 $17000, 回報率 21.25%, 這個房子很意外的成了我的提款機，如果要賣，目前的市場價是 $470000 左右，但我不會賣它，因為現金流很好，利息從 2007 年的 5.5% 跌到最低的 0.75% ，目前是 2.25%, 每年的 mortgage 利息也從 $11483.55 低到 $4013.28 ，所以要好好利用低息時代，利用開放式房貸，我準備在利率漲到 6% 左右，租金已經沒有了利潤時再賣這個房。 第二個，樓花房： 815sf, 2br + 2full bath + 1Parking + locker ， $351000, 2007 年付了 10% 的 downpayment ， 2010 年 11 月入住，女兒搬進去住了半年，今年 5 月底 final closing ， 5 月底上市賣房， 6 月 14 日成交價 $540000 ，價差利潤 $189000, 回報是 4 年半 5.4 倍。這 4 年，我隻是放了 $35100 的 dwonpay ，最後的半年，讓女兒入住，然後花了 2 個星期的時間出租另一個房間， parking and locker ，我得到了如此回報，誰說，當地主如掏大糞，我對自己說：不許你怨言！ 第三個，樓花房： 2br + 2 full bath + locker, 724sf, $322400, 還沒蓋好，預計 2012 年成交，現在的租金在 $2000-2100/ 月，就讓他慢慢蓋吧，這個房子是我的長線投資， 10 年內沒有打算賣。 這 3 個房子是我眾多投資裏的得意之作，在 2007 年，我的直覺是：多倫多 downtown 的房子隻有溫哥華的一半，而且租金比溫哥華高，從 location 上看，沒有道理。不是說流動過剩嗎？錢總是比人先到，下一站，錢有可能就停在多倫多，我的直覺是對的。從我買了這 3 個房子後，不到半年，多倫多的人也開始排隊搶樓花了，價格也一路瘋漲至今。 還有，加拿大最大的大學多倫多大學就在 downtown 的市中心， 6 萬多學生要在同一個時間找房住， Bay St 不僅是加拿大的華爾街，還毗鄰多大，隻要步行 5 分鍾，請問世界上有幾個大學位於市中心，這樣的 location 獨一無二 ，4 年半，我的出租從未有過一天空房，租金每年升 6% ，當時我對自己的感覺就很自信，直覺告訴我，我會贏！ 還有，物價，不可能一個地方永遠高過另一地，比如房子，因為 location 不一樣，土地的價格可能差很多，但是房子的建築材料都是市場價，在現代物流發達時代，市場會平衡價格，以此類推，今天佛州和鳳凰城的房子連地帶房才 $60-70 刀一尺，當利率從 0 走到 3-5% 時，建材，人工費都一起漲價，那裏的房子也一定會水漲船高。 4 年前，多倫多 downtown Bay St 的 condo 新房的價位在 $380-410 / 尺，我買的那個 15 年的現房是 $319/ 尺，今天，多倫多的房價也和溫哥華並齊，約 $700/ 尺 , 租金溫哥華也和多倫多並肩到了一個水平。 還有，這幾個房子要感謝地產經紀楊洪，因為我有幸遇到他，他的投資文章很對我的口味，工作又很專業，記得他當時對我說：在多倫多市中心， Bay St 很短，這條街的兩端的 condo 價格都在 $600-800/ 尺，隻有 Bay St 才不到 $400/ 尺，就像啞鈴，兩頭沉，中間輕，有一天它們會平衡的。如果我遇到的不是楊洪，如果我們的交談不那樣投機，我可能隻買了一個，或者一個都沒有買，在此鳴謝楊洪。 做 business, 我喜歡和聰明，專業且誠懇的人打交道，楊洪就是一個。 還有，感謝我的女兒，是因為她，我才有機會去多倫多，是因為做母親的責任感，要支付女兒的學費，生活費，讓女兒有個舒適的生活環境，安心學習，我才會毫不遲疑的買房， 4 年後，一切的一切都已如願，女兒幫我出租那裏的房子 4 年，鍛煉了她的管理能力，女兒助母一臂之力，感激無限。我供了一個有出息的女兒，花出去的錢，又都回流了。我的 3 個投資房，隻賣出了一個，就足夠支付女兒 5 年的學費，生活費，就足以抵消我這 5 年為女兒的所有開支 ，而且，在 Bay St 上還有兩個房子繼續為我生蛋，真的是喜出望外。 賣這樣的房子，我心裏洋溢著豐收的喜悅！ 這一石，中了幾鳥？ 溫故知新，附上我在 2007 年貼在這裏的博客： http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200711&postID=26408
| 我在多倫多買房 | 2007-11-19 16:10:03 | <>
| 這幾天，有許多新聞在炒多倫多的 80 層高樓的熱賣。我也有在多倫多買房，說說我的如意算盤，或許你從中能找到點什麽。 去年，我女兒考進了多倫多大學，因為她要熟悉環境，結識新朋友，所以決定第一年住校。這樣在她入學後，我有半年到一年的時間了解多倫多 Downtown 的房子市場。我先在 mls.com 上看 listing ，然後在中文網站上閱讀一些 realtor 的關於多倫多房子的文章，有兩位 realtor 的文章比較對我的口味，讓我感到他們很專業，也比較誠懇，然後我就和他們在電話上聊，其中一個比較熟悉 downtown 外圍的房子，另一個專門買賣 downtown 地鐵周邊的房子，於是我就選擇了這個 realtor ，果然不失所望，我為女兒找到了合適的房子。 其實這個房子不純是為女兒買的，更多是從我自己的經濟利益出發。住在多大的 College Residence Room 一年的支出是 $8461 （其中吃飯是 $3565 ，住宿是 $4896 ），實際使用的是 7 個月（除去寒暑假），這樣每個月的實際支出是：吃飯 $509 ，住宿$ 700 ，每月的合計支出是 $1209 ， 1 年 12 個月合計是 $14508 。 我去看過，女兒住的宿舍是六十年代建的，很舊，兩個人一個房間，廁所和洗澡間男女共用。食堂裏的品種看上去還算豐富，但我在那裏吃了一個星期都倒胃口了，很難吃。我決定買房，讓女兒的生活得以改善，將來我的投入也可以得到些回報。 我在 10 幾年前從日本去過多倫多，是旅遊，在那裏住過兩個晚上，完全不知道東西南北。今年 1 月，我從溫哥華去多倫多買房，下了飛機的當晚， realtor 帶我和女兒開車轉了一圈 downtown ，熟悉環境。第二天一早開始看房，一對從英國搬到多倫多附近不久的朋友也來湊熱鬧，隻當是學習。大半天一共看了 7 個 condo ，大家共同看上了一個 condo, 在 Bay St 和 Wellesley St 交叉口， 26 層的5樓， 15 年新， 1027sf, 2bedroom + 2full bathroom + den, 書房的麵積要大過 second bedroom, 房間設計很好，光線好，聽不到 Bay St 上的噪音， 女兒步行 5 分鍾到學校， 24 小時保安服務，樓下還有 24 小時小超市。叫價 $339000 ，我出了 $325000 的 offer, 最後以 $328000 成交,1sf = $319,包括 1 parking 和 1 locker。在等簽約的幾天裏，我每天都在 Bay St 上轉悠，熟悉環境，找找感覺，還有調查租房市場，我很喜歡 Bay St 。現在，我女兒和 2 個要好的同學住在一起。 女兒住主臥室,另外2個房間出租， 每個房間租 $650 ， parking 租 $85, locker 租 $50, 每月的收入是 $1435 ，（ 25% 首付，共 $82000, 貸款共$246000, 25 年， open rate 5.5% ，每月是 $1501 ），稅 $197 ，管理費 $576 （包括水電上網），一共支出是 $2274 （月），減去收入 $1435 ，每月虧損是 $839 ，比較女兒住校 $1209 – 839 = $370( 每月少付 ) ，我給女兒每月￥ 220 的管理費，作為她的飯費，也讓她有機會學習管理和理財，女兒喜歡日本料理，也很會做飯，她說：$220 比學校要吃得好。還有 $150 的餘頭作為修繕和買家俱的備用金。 按照多倫多平均房價的漲幅 6%, $328000 × 6% =$ 19680 – 14508 （住校支出） = $5172 （預計年盈餘） , 與學費基本相當。在首付的貸款裏，大概有 33% 是還的本金， 67% 是利息，這樣， $1501 × 33% = $495 × 12 個月 = $5940 （年） , 頭金的回報率是 7.2% ，市場漲價部分的回報率是 $5173 ÷ 82000 = 6.3%, 總回報率是 13.5% ，相當於女兒上 5 年學，後麵的 4 年靠房子的自然增值的收入付學費，我的投資 $82000, 有 7.2% 的利息回報，加上市場升值超出 6% 的部分。我對多倫多 Downtown Bay St 很有信心，這裏和製造業的景氣沒有太大關係，隻要加拿大的經濟不出問題， Bay St 就一定沒有問題，從這近一年在Bay St上的每一個新樓盤的預售看，我的判斷是對的，新房價的漲幅超過6%，為我女兒買的轉手房，我依然把對它的期待值放在每年增值6%，因為我隻想讓女兒住的舒適，然後把丟給學校的房錢掙回來，如果女兒的學費也能掙回來，就再好不過了。這叫一石雙鳥。
至於有人出 $2500 萬買下 80 層的頂樓，那是另外的一種投資手法，是大手筆的人的作為，至於我，對日本地震的恐懼尤存，睡在 80 層，我會做噩夢。 |
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土地的價格可能差很多，但是房子的建築材料都是市場價，在現代物流發達時代，
市場會平衡價格，以此類推，今天佛州和鳳凰城的房子連地帶房才 $60-70 刀一尺，
當利率從 0 走到 3-5% 時，建材，人工費都一起漲價，那裏的房子也一定會水漲船
高。"
見好就收, 不過隻賣了一個,-----泡沫很明顯呀, 看看美國, 太危險了, 不過還好
所花首期不多, 還有, 加拿大地稅很少嗎?