ZT 小地主婆心路曆程：投資房的投資策略和買賣交易

小地主婆心路曆程：投資房的投資策略和買賣交易（圖） 2010-12-29 02:48:57 九月豆/九月獨處 通過以上一係列的心路曆程，九月自己覺得無論在知識積累和心理準備上都比兩年前買進那棟Ｃondo時要成熟許多。於是在今年（2010）的初春，九月又開始找尋房地產投資的機會。以下是九月給自己製定的投資策略方向（當然每個人的工作生活情況不同，投資策略也應該因人而異）：把重心定在自己熟悉的地段和小區，清楚這裏房價的曆史增長率（Ｈisorical Ｇrowth Ｒate）和潛在增長率（Ｐotential Ｇrowth Ｒate）從高層公寓（Ｃondo）轉向業主管理費（HOA）較低的單家住宅（Single Family House）明白自己沒有時間和精力去大張旗鼓地裝修維修和管理這些投資房，所以盡力買較新的房子，把房子的年限定在5-10年左右隻投資社區的出租客大多是中產階級的房產。雖房價略微高一些，但還是可以和有著良好工作和教育程度的客戶打交道。這樣也可以工作投資兩兼顧，不用太勞心勞力知道有Ｓhort Ｓale或Foreclosure的機會，但認可自己沒有精力和時間去等待交涉在給出Ｏffer以前，仔細研究市場比較分析報告（Comparative Market Analysis, i.e. CMA）和房屋所有權公司的分析報告（Title Company's Profile Report）。盡量明白賣方的動機（Ｍotivation）和自己的Ｎegotiation Ｌeverage仔細設立經濟假設（Ｅconomic Ａssumptions）和設定自己合情合理的經濟估價（Ｅconomic Ｖalues）的期望值（Ｅxpectation）一如既往，盡最大努力在談判時達到買賣雙方雙贏（Ｗin－Ｗin）！ 以下是九月2010年買進的三棟投資房的小小“戰績”：第一棟投資房是一棟7年老的ＳingleＦamily Ｈouse。原房主在3年以前以Ｆoreclosure比市場價低50%的形式買下，全部裝修完畢。而現在原房主的工作需要他大量出差，他幾乎沒有時間居住在這兒。當他把買價定在市場價時，九月從房屋所有權公司的分析報告（Title Company's Profile Report）中看出他已賺了很大盈利，於是提出讓他降低價格35%，而且保證在30天以內Ｃlosing。原房主的最大利益(Leverage)本是減少麻煩，早日脫手。於是我們一拍即合，生意做定。第二棟投資房也是一棟7年老的ＳingleＦamily Ｈouse。原房主把家裏布置的非常漂亮，窗簾點綴。而他們已經在城市的北麵買下了一棟房子。希望賣掉的這棟房子已在市場上停留了３個月之久。幾次差點脫手，但都因買主沒有貸到款而泡湯。因為承受不了交付兩棟房子的貸款壓力，房主已把價格降了一次又一次，非常焦慮。九月明白了這個背後的故事（Ｂackground Ｓtory），立即讓自己的房地產經紀人約見他們。見麵後，九月提出再次降低價格，同時又讓自己的房貸員準備了一份貸款資金預先批準報告（Ｐre－Ａpproval　Ｌetter），這份報告給了賣方信心，贏得了九月一個低於市場價30%的優惠價。第三棟投資房呢，是一位退了休的老先生住著。老先生沒有足夠的退休金又在年初剛做了心髒手術，於是決定賣房搬去公寓住。當九月發現這棟房子時，老先生已經把房價降低到市場價的70%左右。而這棟房子是在Suburban的一個非常好的區，十二年老的Ｓingle Ｆamily Ｈouse，花草茂盛，綠樹成蔭，周圍環境非常成熟安靜。小區附近的學校校區也非常優秀。在看房時，九月也注意到因為老先生沒有任何餘錢，這棟房子可能需要一筆錢裝修。於是九月請了自己信任的施工公司來估價，得知即使裝修後的房價還是會比市場價低25%左右的。於是，這棟房子在沒有經過任何談判的情況下，九月買下了。