華人長島買房跌跌撞撞

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華人長島買房跌跌撞撞（上）
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華人長島買房跌跌撞撞（上）
趙 利 平

土生土長的美國人普遍法律意識強，他們生長在法製國家，從小在民主直選的環境中長大，在立法和司法之間關注前者大於關注後者。立法是根本，是基礎，是前提；司法的回旋餘地不大，照章辦事就是了。半路來的咱們老中一般不太關心美國的立法，覺得甚遠，因為咱老中國家司法人員的回旋餘地忒大了，他們實際地操縱著執法的尺度，同一件事處理起來可大可小。老百姓遇事就得找人，說情送禮，行賄受賄也就源遠流長了。這招過去滿管用，以至到了美國還是老套套。這都是社會製度和文化差異惹得禍。結果咋叫那個不適應喲！老中入了老美的鄉，卻隨不了老美那個俗，更不知那個俗的背後的文化。咱老中在長島買房糊裏糊塗的事多了去了。（本文所談咱老中不可能是全部，但也絕不是少數。）

就拿當地財政預算案或者學校來年預算案征求民眾意見這事說吧，大部分美國人是仔細研究、事先醞釀、積極參加、直言抨擊、踴躍投票，他們知道這是政府又在盤算怎麽花咱納稅人的錢，與自己的關係和利益大了去了，要靠自己的力量管管。如果他們認為不合適，就會努力讓議案胎死腹中。他們知道這是政府與咱老百姓玩的遊戲，你不陪著政府玩，政府或者會“玩死”你。你要是參加了會議，再仔細瞅瞅周圍，幾乎沒有咱亞裔麵孔在座。最近Brookhaven 又有議員提議要增加地產交易稅至2%。這下可了不得了，反對者反應激烈，馬上就成立反對同盟，製定係列的反製策略，阻擊戰和宣傳戰同時打響。咱老中們連知道這事兒的人都沒幾個，幾乎無人參與阻擊。事已關己，仍高高掛起，麻木的背後還是法律意識問題。

當地美國人在任何文件上簽名時，知道自己簽下這個名的後果，特別是合同一類的法律文件。絕大多數人不會因為以後出現某種不利於自己的狀況而反悔。咱老中在長島買房簽合同，不完全知道合同內容的多了去了，反悔再罵律師的去年我就碰上兩個。氣歸氣，罵歸罵，吃虧的還是自己。

有的上市地產經紀人為了獨吃傭金，不把銷售經紀人所帶的買家的較高出價提交給賣家，偏把沒有銷售經紀人的較低出價塞給賣家，這種做法不僅違反經紀人職業道德、損害賣家利益，也觸犯法律。咱老中不管那一套，偏找上市地產經紀人做這活。結果讓被坑賣家和銷售經紀人告到法庭。上市地產經紀人丟牌被罰，咱老中也少不了幹係，真是太不靠譜。

還有咱老中找地產經紀人買房，見麵就問有沒有回扣。經紀人給顧客回扣被明例為犯法，屬於不當競爭的範疇，咱老中才不管那一套。不僅顧客如此，有的經紀人甚至在華文媒體做回扣廣告，公開進行不當競爭，反正政府也顧不上查，老中群體也沒人理會，媒體是錢能賺就賺，廣告內容後果當然由出錢人自負，這也是美國社會非主流媒體商業廣告的遺憾之處。

咱老中經紀人在皇後區的法拉盛（地理上講也在長島）為展售房屋到上市經紀人處取鑰匙，要留置20美金，否則，就拿不到鑰匙。都是經紀人自己不講信用、不還鑰匙鬧的。與其說是上市經紀公司的主動防範措施，不如講是無奈之舉。在東麵的納蘇郡和蘇福克郡華人較少的地區經紀人之間的合作關係要好得多，絕沒有不押錢就取不到鑰匙的事情，當然也極少發生不還鑰匙的事情。

中國城的華人律師為客戶房屋過戶，一般事先要收一半律師費，這一半律師費是不退還的。如果當事人之後不滿意律師服務而要求變更律師、或者買賣被取消，這一半的律師費都不退還。這一方麵說明咱老中律師缺乏自信心，另一方麵也說明咱老中顧客把咱老中律師玩得也太過份了。再看看東麵的納蘇郡和蘇福克郡華人較少地區的老外律師們的做法：“不成功不收費”，全部律師費過戶時一次付清，如果發生了變更律師、取消買賣的情況，也不追討律師費。這不僅是個文化差異問題，也反映出咱老中一些顧客的素質和咱老中一些律師的執業水準問題，當然也反映有背後的文化問題。

還有一些咱老中律師業務不熟悉、地產過戶做的不是那麽夠專業，連買方經紀人在賣方同意的前提下，可以同時從買賣雙方獲取傭金的規定都不知道，給當事人誤釋法律（見《多維時報》2006年8月11日《長島地產經紀“走麥城”經曆》一文）。有的連實踐中常見的Sellers Concession現象也搞不清楚，當事人在律師和經紀人解釋矛盾時往往聽從律師的意見，事後明白已事過境遷，於事無補了。每次律師誤釋的背後都伴隨著當事人的經濟損失，他們當中把自己的律師告到法庭的幾成罕見，打了牙咽到肚裏。唉，這也難怪，大多咱老中律師英語不是母語，美國的法學博士雖是研究生教育，卻是三年的一般法律學科訓練，相當於中國的法律大專或本科訓練，通過律師資格考試以後才去選具體專業，短期內哪能搞清楚那麽多的東西，如果實踐經驗再少些，做人再差些，人再不虛心些，可不就鬧出些笑話來。他們熟悉相關地產法律和一些案例，卻不熟悉經紀人職業道德規範、MLS經紀人合作手冊和實踐中的其它規定，這些規定實踐性、地域性很強，且常有變化，而狀況往往就發生在這裏。

華人長島買房跌跌撞撞（下）
趙 利 平

還有咱老中缺乏地產知識、地產中介知識和地產市場知識的多，最主要的是不了解地產所在地的基本情況，不知道從何處下手。作為地產經紀人要服務好一位咱老中，就得付出加倍的努力，有時就得從人文地理、人口統計報告、村鎮街道、交通圖表、行政區學區、地形地貌、市場曆史和現狀、房屋類型、材料質量、尋找貸款和過戶程序開始，售後還有地稅減免、重新貸款、房屋維護、相鄰關係、房屋裝修、房屋出租、庭院綠化和申請CO的谘詢服務。

而服務當地絕大多數美國人就不需要解釋、宣傳那麽多的基礎知識，隻需按照顧客的要求幫他們找到滿意的房子就行。他們從小就生活在或者High Ranch或者Cape等類型的房子裏，耳濡目染過父輩們買賣地產的程序過程，特別是他們熟悉遊戲規則和較強的應變能力都是半路來美的老中們不能比擬的。

因此，大部分老中由於相關知識太多學不過來，到頭來還是搞不清本應該搞清的東西。許多人因此認為太多了，膩煩了，不學了，交易算了。真是稀裏糊塗可買房，明明白白也買房。有的老中來美20年，買過2幢房，擁房15年，相關地產知識仍然知之甚少，有的人買房時吃過虧，有的人貸款時上過當。

還有的咱老中一方麵希望從咱老中經紀人、律師和貸款經紀人那裏獲取知識（語言溝通方便），另一方麵又不想“暴露”自己的財務情況，也不想委托他們辦自己的事，出發點就是想獲得免費信息。都在咱老中圈子裏混，有的窮人怕被人瞧不起，有的富人怕露富。他們大玩“放鴿子”、背靠背、空許願遊戲。就是為了節約那麽點兒獲取知識的成本和掩蓋那麽一點兒自己以為重要的財況。豈不知，紐約地產交易買方財況信息歸屬半公有領域，任何人都可以索獲。嘿，都是咱老中計較別人妒富笑貧，讓虛榮心和無知鬧的。也有個別不地道的咱老中地產經紀人，坑騙咱老中，結果自己最終被市場彈逐，也使得整個老中同行蒙受影響。

還有的咱老中買賣地產過於算小賬，在交易五十萬，甚至上百萬的地產時，為幾千元的討價空間不做妥協，致使談判破局，活生生氣走對方，自己也受氣不小。還理直氣壯地說，“我就是要買賣一個心情，就是要爭這口氣！”結果是買賣不成、仁義也不在，這口氣也就爭得不值了。唉，這爭的是那門子氣喲！自己沒有達到目的，還充硬漢，太有點兒阿Q了，真的讓人大跌眼鏡、哭笑不得。

我們很好理解當事人堅守價格底線的做法，那是當事人對地產市場認識的反映，也是他們的策略。經紀人無條件地都應尊重和服從當事人的價格選擇。但在今天房市有利於買方的條件下，買賣雙方為了區區數千元而錯過這班車，就都顯得過於計較了。

我們可以理解在好心情下談交易，買賣是目的，好心情是過程中的重要因素，但實在不好理解買賣上百萬房產的目的是為一個好心情，好心情成了買賣房產的目的，買賣房產卻成了創造好心情的手段。再說呢，好心情是一種情緒，情緒是人們麵對事物的內心綜合反映。有時心情不好是可以被別人理解和接受的，有時純粹是個人修養修煉的負麵反映。在商業談判中，情趣之上者易受傷害，也容易做出錯誤的決定。在法庭上，情緒激動者往往給法官留下不理智、缺乏克製的印象，或許影響法官對當事人修養的看法。在買賣房屋談判時，動輒就大冒肝火，至少會使對手和經紀人產生困難感、降低興趣程度。

還有的咱老中斤斤計較，咬住雞毛蒜皮的事不放，常常做那些丟了西瓜撿芝麻的事。他們越怕吃虧越吃虧，越怕上當越上當，一當接一當，當當不一樣。

還有個別咱老中在上市經紀人或銷售經紀人那裏獲得關鍵信息後設法與賣家私下成交，他們不以為這是在玩火，反而以為是“聰明”。還有的咱老中賣家設法與經紀人帶來的潛在買家私下成交，簡直就像玩貓抓老鼠遊戲，真的以為人鬼不知，也不去想它的法律後果；甚或知道它的法律後果，卻依然為利所驅。這些人有時會撈到一點兒便宜，躲過應該受到的處罰，卻把自己的信譽和做人原則完全丟掉。

上例管窺未能窮盡林林總總。有的是文化差異，有的是利益使然，有的是不當競爭，有的是明知故犯，但大多數是認識問題。這從地產方麵寫真出咱老中在美國的生活側麵，縮影了咱老中的艱辛，特別是新移民的嚴重不適應，它顯得多麽參差不齊，又多麽現實和無奈，是咱老中生活圈子的獨有風景。


（作者係地產經紀人，美國法學碩士，投資顧問，服務於長島地區； 電話[phone]， 網站 www.lcrli.com）