八、 為什麽房地產泡沫長期不破而且越調控越大？
自1998年房地產市場全麵商品化起至2016年，全國商品房均價由2,063元/平方米一直上漲至7,546元/平方米，增長了3倍多。而更殘酷無情的事實是：18個城市的均價過萬元，其中北、上、深分別以61,284、50,144、48,930元名列三甲，熱門區域的房屋更是青雲直上至10萬元以上，漲幅在10-50倍之間，這大概已經打破了人類有文字記載以來的所有房屋漲幅紀錄了。其中，除了朱鎔基任期內的1998-2003年漲幅穩定控製在小幅波動的4%以下之外，其餘年份的平均漲幅均如過山車般的起伏跌宕：2003年國家確立房地產為支柱產業，2004年土地出讓方式改變，地價開始失控，漲幅直線拉升17%，熱點城市甚至翻番；2005-2006年宏觀調控來臨，房價短暫停頓，漲幅下降到6%左右，而後報複性上漲，2007年中西部、東部房價狂飆突進，全國房價進入新一輪上行通道，平均漲幅上升到15%；2007年調控加息，2008年金融危機爆發，銀行信貸緊縮，房價下跌；2008下半年為保經濟增長，4萬億刺激計劃倉促出台，救市政策轉向刺激住房消費，市場強勢複蘇，漲幅又暴增至23%；2010年起國家實施新的調控政策，房價增速相對穩定，至2014年放慢了步伐；隨後在穩增長和去庫存目標下，出台四輪刺激政策，熱點城市房價再次暴漲；2016年9月至今，政策轉向防風險，再次采取限購限貸措施。
可見，在將近20年間，政府對房地產市場的強力幹預一直沒有放鬆，一會兒避免過熱，一會兒防止過冷，來回折騰。而且在調控方麵絞盡腦汁，各種手段都用上了：土地供應、利率、 信貸、交易稅費、限購，不一而足，有人還美名曰精準調控。
但事與願違，無論百姓如何失望、後悔、憤怒，無論政府采取什麽行動，房價依然我行我素，堅挺如昔，在眾目睽睽下越調越漲，無人能出其右的房地產泡沫在與政府調控的較量中道高一尺魔高一丈，最終成就了人類資產泡沫史上的世界奇觀。
從資金層麵來說，一方麵貨幣超發，國內資金泛濫，另一方麵外匯管製鬆進嚴出，金融體係相對封閉並與全球體係相對隔離，資金隻能在國內不同的池子裏來回折騰。所以，如果不能為富裕資金尋找出路，國人自娛自樂式的大泡沫將很難釜底抽薪，真正消除。
從主觀上來說，恐怕以下三個因素是房地產調控屢戰屢敗的最主要原因：
1、 政府利益與房地產市場緊密相關，愛恨相加，調控患得患失，無法徹底。
地方政府是房地產泡沫的主要得益者。泡沫越大，土地出讓收入越多，地方政府的財政收入越高。有人甚至估計，房價的50-70%都被地方政府拿去的。可見，地方政府靠房地產養活，焉能真心調控？
官員的政績與GDP掛鉤，而GDP又與大泡沫密不可分，從而自上到下，各級政府都被房地產業綁架，調控無法不流於形式。
還有一個重要原因是利益牽扯，政出多門，各吹各的號，各唱各的調，效果不彰。政府內部各部門都時常出現針鋒相對、前後矛盾的表態，見怪不怪。
政府過於強調房地產行業作為我國重要的支柱產業推動經濟發展的優勢，對房地產大泡沫造成的對社會和經濟平衡的危害和金融風險缺乏足夠清醒的認識，缺乏調控的宏觀規劃和長遠目標，隻著眼解決當前問題，對泡沫破滅沒有思想準備，害怕房地產市場泡沫破滅引發大麵積經濟衰退，因此政府從未認真考慮允許泡沫破滅的事情發生。
2、 大多數房地產相關政策的推動者和製定者都屬於高房價的受益者，難以從百姓角度出發參與製定和推動利民政策。
根據《在京中央和國家機關部級幹部住房製度改革實施意見》，高級幹部及其配偶可以按照正部級220平方米副部級190平方米標準以房改成本價1,485元/平米購買住房，減去其它減免因素，折合幾萬元到幾十萬元一套房，隻相當於當今房價的零頭，所得利益可想而知！
根據《在京中央和國家機關進一步深化住房製度改革實施方案》及以後的“若幹意見”，在京中央和國家機關公務員可以用經濟適用房價格買房，各單位甚至可以“原則上按實際建造成本向職工出售”。參照這一精神，各地各單位包括高校、科研機構等也紛紛效仿。
顯而易見，大多數具有話語權的政府高官、高參、專家學者、院士和其他社會精英都屬於低成本高房價的受益者，身份地位越高，泡沫越大，利益越多，甚至部分人還不止擁有一套。而這部分利益與工資收入相比，後者簡直是九牛一毛，不足掛齒。不難想象，這些人中有多少能夠做到坦蕩磊落，將個人私利置之度外，真正設身處地為工薪階層著想，從最廣大民眾的利益出發推動和製定房地產調控政策呢？至於像吳波、袁東英等那樣自願捐獻或上交因官職獲得的千萬元級別房產的老幹部在全國範圍內就更是寥若晨星。須知，觸及利益往往比觸及靈魂還難。
3、 缺乏完整科學的房地產經濟理論指引。
新經濟時期的理論研究跟不上市場發展，缺乏完整科學的房地產經濟理論體係，房地產和經濟的關係撲朔迷離似是而非，各種歪理謬論渾水摸魚蠱惑人心，調控缺乏高瞻 遠矚而又提綱挈領切中時弊的理論指導，宛如在大海航行失去舵手，雖然房地產泡沫已嚴重破環了社會和經濟的平衡，金融風險已是黑雲壓城城欲摧，相關政府還渾然不覺，仍在大談什麽“保持房地產市場平穩健康發展”。
理論乃是指導實踐至關重要的武器。沒有正確理論指導的實踐，往往是目光短淺的，缺乏高度和深度的。反之，理論研究必須有的放矢，結合實際，不應空談，更不應扣帽子。
曾記否，當年正是第一代共產黨人把馬克思主義與中國社會實踐相結合，才找到了革命勝利的方向。而毛澤東本人就是指點江山激揚文字的思想家、理論家、哲學家，他嘔心瀝血撰寫了眾多騰蛟起鳳的雄文佳作，思想博大深邃，邏輯嚴謹縝密，文字深入淺出，不僅在許多曆史的關鍵時刻（尤其是建國之前）都能及時從理論上切中時弊地分析和回答社會關心的問題，驅散重重迷霧，指引中國革命和建設不斷走向勝利，而且使毛澤東贏得了全黨特別是高級幹部發自內心的五體投地的讚許、佩服甚至崇拜，從而最終確立了其在黨內無可替代的核心領導地位和崇高威望；十年浩劫之後，胡耀邦以改革家的過人智慧和敢下油鍋的氣魄支持和推動了實踐是檢驗真理的唯一標準的大討論，衝破了黨內左傾錯誤思想的束縛，掃清了迂腐僵化的思想障礙，為中國的改革開放奠定了紮實的理論基礎，立下了名垂青史的不朽功勳。
可惜後來本本主義實用主義風行，“貓論”、“摸論”大行其道，領導人的隻言片語被捧為金科玉律，缺乏具有獨立思想敢於直言不諱的理論研究，加上中國缺乏對房地產經濟深度研究並有創新思維的經濟學大師，使得現有房地產經濟理論難以適應雲譎波詭的中國房地產市場，難以解釋迷離撲朔的房地產泡沫與金融、經濟、社會的現實關係，更遑論用以指導實踐了。
不重視理論研究和指導的後果無庸贅述：理論的貧乏蒼白必然導致思想的困惑無奈， 思想的困惑無奈必然導致調控政策的紊亂，忽左忽右，此一時彼一時，令市場和民眾 無所適從。
筆者認為，居住性、金融性、經濟性和社會性是房地產最重要的屬性，是缺一不可的整 體。不幸的是，對房地產經濟高談闊論的文章雖浩如煙海，卻普遍缺乏對這四重核心屬性有機完整的認知和把握。
不完整的研究當然不可能形成完整的理論，不完整的理論就更不可能成為真理，以不符合真理的理論去指導實踐，遲早會出問題，犯錯誤。為此，曆史已經毫不吝惜地做 了絕佳的腳注。
