給文兄說說國內房價漲勢問題----不好意思，耽誤幾日，望諒！

來源: 低頭的穀穗11 於 2014-05-27 00:54:06 [檔案] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (4292 bytes)

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我對中國內地的房地產價格預期與我們業內翹楚任誌強（大炮），看法一致。

漲是趨勢，在漲的大趨勢下，有部分樓盤或者部分地區有小幅震蕩下跌也是會經常發生的。

想說清楚這個問題，先講國內房價構成。

簡化之吧

1，基本建安成本（含民工工資與一般增值稅及其建築企業利潤）。高層或者超高層的毛坯房（指外牆裝飾到位，室內衛生間普通設施及其普通裝飾到位），國內最高也就3500-4000元/平方米。如果是三線以上城市，高層民居3000元/平方米足夠，普通多層住宅不到2000/平方米。（注意，我說的幾乎都是建安成本的高點）

2，房價;一些城市，如北京上海深圳動輒房價到了3-5萬元/平方米。二線城市好地角也經常2萬元/平方米出頭。一般地角也不少於1萬基本價格維持在1.5萬元/平方米。

3，如此房價，地產商得到多少？我們業內經常交流。高的不超出2000元/平方米。低的僅僅是保證正常運營。預期能得到500元/平方米的利潤，房地產商就可能投入。（注意這個問題裏，500元/平方米是純利潤，在涉及這個問題，房地產商要充分估計銀行信貸的利息、處理各種關係的花費。這裏僅舉一例，處理各種關係的花費是多少？一般來講按單體計算需要整體房屋售價的10%，駭人吧？這個不展開講了，許多政府官員倒在這裏。）。

4，回遷戶的支出或者對農村集體用地原來“地主們”的補償及其日後的生活補償。這個問題比較複雜，回遷戶的支出，基本控製在回遷戶數為整體樓盤數的三分之一以下，超出三分之一，地產商不做了，風險太大。攤到整體樓盤，對實際對外出售的房屋的成本，其實是增加了1000元至1500元（這裏指一般用地情況與二線城市，一線城市好地角占房價比例很高，像北京三環以內，但到了密雲通縣情況差不多了）。這個是最高限了。補償給農民的是長流水，很難計算。我沒有實際操作這種模式的樓盤，不曉得其中的情況，隻是知道每個涉及農民月補償500元的居多，直至到老。

5，土地出讓金。每個城市不一樣。但土地出讓金完全被政府拿去，是政府收入主要來源。我們曾經用“政府公共收入”這樣一個名詞來解構政府的收入，土地出讓金有些城市在地產業最興旺時期，占“政府公共收入”的70%。了不得了….一般也維持在50%,支撐著政府NB。第4問題也涉及第5個問題，操作好的房地產商，可以有政府用土地出讓金解決他們部分補充問題。看關係處理如何：）這塊是影響房價最大的….比如，如果一畝地的土地出讓金是6千萬（由房地產商先出，再折算房價內），按容積率為10吧（夠高的了），就是講一畝地600平方米（簡化），可建設10乘以600平方米的樓房，也就是說，一畝地允許建設6000平方米的住宅樓，那麽房價成本無疑提高多少？1萬元/平方米。600萬一畝土地出讓金，房價就必須提高1000元/平方米。我說的容積率是高的，許多地方大概不到3，可見因為政府的原因，房價要提高多少啊？！我這裏就是簡單舉例說明問題，大家可以通過這個簡單的邏輯推演去仔細算賬。

6，銀行利息。這個也複雜，各種融資渠道不同，不可比較。隻能講，占提高房價因素有限。

讀完我所列1-6,個問題，可以看到，誰的利益最大？政府！誰希望房價高漲？政府！有種說法，在房價構成中，政府拿去60%多的純利潤（含各種費用以及稅和土地費），其實許多地方政府就是大的房地產商，幾乎可以操控一切。如今咱黨政府不僅僅是房地產業大開發商，也是高速公路，市政建設（如煤氣，取暖，甚至已經涉及自來水等領域）的經營者。

另外，中國的所涉房地產信貸銀行或者講整個銀行體係與別國的不同，沒有垮掉的時候，政府不敢讓它們垮掉，實在不行了，印票子救。最終，由全體國人承受票子貶值的罪。

基於以上分析，我認為中國的房市還要繼續漲，當然溫家寶的口號還要繼續喊下去地：）部分樓盤或者部分地區有小幅震蕩下跌也是會經常發生，是因為房地產的經營策略問題，比如回籠資金等…或者，見好就收！