中國住宅土地使用權續期難題待解

中國住宅土地使用權續期難題待解


尚屬於中國官方的一份內部文件《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》近日被媒體曝光，其中關於住宅建設用地七十年使用權到期之後的表述，被各界普遍解讀為住宅滿七十年後將“有償”續期，並引起軒然大波。

中國相關法律規定，居民商品住宅隻有七十年的土地使用權。而百姓最為關心的七十年土地使用權到期後如何續期，官方至今沒有給出明確說法。

據披露，正在國土資源廳局係統內“征求意見”的《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》中，第一0三條表示，“住宅建設用地使用權期限屆滿的，按照國家有關規定自動續期。”

由於去年夏天，國土資源部內部討論的“草案”中曾明確住宅土地使用權可“無償自動續期”。因此，此次“征求意見稿”中刪除“無償”表述後，被外界普遍解讀為，住宅滿七十年可能“有償續期”，即房屋所有者必須繳納續期的土地出讓金。更有傳言稱，北京市已劃定有償續期的標準為每平米一千三百元人民幣。

由於當前土地成本已是房價的重要組成部分。業內公認的是，商品房價格中土地成本約占三分之一左右。

北京師範大學房地產研究中心副主任王宏新二十四日在接受記者采訪時表示，居民在購買商品房的過程中，同時購買了七十年土地使用權，相當於已經支付了土地成本，也就是說購房者就不曾無償使用過土地。按照現行的法律和體製，根本得不出七十年後居民可以無償使用土地的結論。因此，除非進行重大的體製改革，否則七十年後商品房屋的擁有者不會無償使用土地。

王宏新明確表示，土地使用權到期後續期不該收費。因為土地使用權本來就不應收錢。在市場經濟體製下，百姓與政府應該是稅收關係，而不應是買賣關係。地方政府不應變成“土地財政”，不應把土地變為獲利的主要途徑。

這位專家表示，“征求意見稿”中的相關表述，對七十年後住宅有償續期預留了政策空間，因為《物權法》中沒有明確使用權到期是否收費，而“征求意見稿”中，也沒有明確是否收費，隻是表述為“按照國家有關規定”，但是按照哪一部法律和規定，沒有給出具體說明。

國土資源部一位官員私下對記者表示，這份“征求意見稿”嚴格來說還隻是一份內部文件，這些“意見”在沒有審議公布之前尚且不足為據，被媒體如此“超前”反複解讀頗感無奈。這位不願披露姓名的官員表示，住宅土地使用權到期後如何續期還是幾十年後的事情，屆時是“無償”還是“有償”續期，不會在近期確定。