使在2001年9月11日的恐怖襲擊之前，曼哈頓下城（Lower Manhattan）──散布著年久失修的政府辦公樓、臨街的熟食店和森森然的銀行大廈──也算不得是紐約城中一個具有吸引力的居住區。在恐怖襲擊之後的一段時間裏，這裏的街道顯得越發地不宜居了。
一股刺鼻的氣味在空氣中彌漫，夾雜著觸摸得到的不安。世貿中心的廢墟悶燃了數個月。隔離帶和瓦礫阻塞了街道。國民警衛隊定時出現，檢查居民身份證明。
10年之後，曼哈頓下城經曆了巨變，成為紐約成長最快的居住社區。根據聯邦人口普查局（U.S. Census）的數據，曼哈頓島南端堅尼街（Canal Street）以南的地段在過去10年裏增加了26,800名居民，人口幾乎是2000年時的兩倍。
在炮台公園區（Battery Park City）居住了16年的邁克爾•考夫曼（Michael Kaufman）說，“一切都在重建當中，我們回歸到某種表象上的常態，有一天我突然意識到，這是一種新的常態，但是它確實是常態。”考夫曼是《下城雜誌》（Downtown Magazine）的首席信息長，這本雜誌所關注的就是關於曼哈頓下城的一切。
據紐約下城聯盟（Alliance for Downtown New York）的統計，商家也陸續回到了曼哈頓下城，如今在這裏營業的公司多過了2001年。目前曼哈頓下城的工作職位隻比2001年9月11日時少4%，不過許多高薪金融業職位被低薪的酒店和零售業職位所取代。
馬德琳•維爾斯（Madelyn Wils）在翠貝卡區（TriBeCa）居住了26年，911襲擊期間她是地方社區委員會的主席，她說，經過最初的幾個月後，很難想象我們將會何去何從。未來是不確定的，讓下城重生的渴望激勵著許多人留了下來。對夢想的企望是每個人的精神依靠
留下來的居民組成了各種社區團體，致力於各項重建工作。優越的教學資源、臨近水濱的位置和讓購置新房更為切實可行的稅務優惠又吸引了源源不斷的新來者。
如今的曼哈頓下城仍然麵臨諸多挑戰。康泰納仕集團（Conde Nast）宣布將把總部搬入新的世貿中心無異於是一個福音，然而還會有多少私營企業選擇搬進這個在1993年及2001年兩次成為恐怖襲擊目標的區域尚未可知。
寫字樓市場還處在困境之中。根據地產中介機構高緯物業顧問公司（Cushman & Wakefield）的數據，911之後，曼哈頓下城寫字樓的空置率上升到接近15%。
空置率在過去這個10年期的中間時段開始下降，但是又遭受了經濟衰退的打擊。目前的空置率在10%上下徘徊，大約是2001年水平的兩倍。
300億美元的公共和私人投資幫助這個區域進行了重建，公寓的業主們紛紛回返家園，開發商們則在新稅務優惠的利好之下大力建造新的住宅樓。
炮台公園區和考夫曼當年入住時相比已是大不相同了，他說那些新學校和不斷湧入的新居民讓他感到興奮。考夫曼說，“當世貿中心七號大樓開放時，我高興得想跳舞。”
但是隨著炮台公園區越來越受歡迎，居住成本之高使得工薪階層家庭很難負擔得起購置新房的費用。根據StreetEasy 地產網站的數據，2001年該地區公寓的價格中值是285,000美元，到了2011年，價格中值已升至725,000美元。
考夫曼目前和妻子以及三個孩子住在一套兩居室公寓裏，他說他們最終可能會換一處大房子住。不過他表示，“我可能會因為房價太高而放棄。”
地方社區委員會現任主席茱麗•曼寧（Julie Menin）說，有孩子的年輕夫婦的搬入是促進曼哈頓下城發展的最大推動力。她說，“新學校絕對至關重要。”
下城如今新建了Public School/Intermediate School 276和Spruce Street School等公立學校，在原先Peck Slip郵局的大樓裏還將再建一所新學校。
襲擊發生的時候，翠貝卡區正處於由藝術家聚居區轉為高尚居住區的轉型期，到2011年這種轉型已經基本完成。根據StreetEasy公司的數據，翠貝卡區公寓的價格中值在2001年是127.2萬美元，在2011年是232.5萬美元。
房產經紀人布魯斯•埃爾曼（Bruce Ehrmann）在1987年入住翠貝卡區，他和妻子在911之後選擇了留下來。埃爾曼說，“對我來說印象最深刻的變化是這個社區由一個各方麵都受到汙染的地方，變成了一個欣欣向榮的所在。”
翠貝卡電影節（TriBeCa Film Festival）的共同創始人、20世紀90年代在這裏居住的簡•羅森塔爾（Jane Rosenthal）說，現在這裏有一家全食超市（Whole Foods）、一家巴諾書店（Barnes & Noble）以及其他一些郊區生活的標誌。她說，“人們過去管翠貝卡叫翠伯比亞（Triburbia，urbia意為“城市”），我想現在它確實是無愧於這個昵稱了。”
StreetEasy.com的索菲亞•宋（Sofia Song）說，這個金融區發生的一個最實質性的身分變化就是：許多辦公建築被改造成了住宅大廈。當市場很熱時，這些住宅很快就被銷售一空。
年輕買家給住宅銷售注入了動力，他們當中許多人從事創意類和技術類工作，而非金融業工作。
克裏斯琴•尤頓（Christian Ewton）經營一家售賣可持續性物品的網店，公司位於Gold Street的一幢大樓內，站在樓頂可以俯覽新澤西的景色。尤頓和一幫剛從長春藤盟校畢業的就職於科技相關行業的學生聚在樓頂舉行地滾球比賽。尤頓說，“在53層的高空玩地滾球有一種奇妙的平靜感。”
根據紐約下城聯盟的資料，曼哈頓下城的私營行業工作機會主要還是由華爾街創造的，高盛（Goldman Sachs）和摩根大通銀行（J.P. Morgan Chase）等機構的雇員數以千計。但是幾十年來有許多金融服務公司陸續搬往中城（Midtown），911襲擊之後這一趨勢仍在繼續。
在下城經營了30多年的家族式企業Seaport Securities的總裁特德•威斯伯格（Ted Wei*****erg）說，“從事股票交易工作的人少了很多，這是一個巨大的變化。”
Joseph De Avila
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