日本銀行（日本央行）在近日發布的《金融係統報告》中指出，全球如果還有比中國房地產泡沫破滅更大的炸彈，那就是美國的商業地產。
報告說，從商業地產的實際價格漲幅來看，與10年前相比，日本上漲20%，美國的漲幅則達到50%，在已開發國家中遙遙領先。
但是“過猶不及”，自2022年初開始，美國商業地產的價格轉為下跌。
到目前為止隻是小幅調整，但今後會怎樣呢？日本銀行認為，“調整空間有可能不小”。
簡言之，美國的商業地產具有相當大的下跌空間。美國聯邦儲備委員會（FRB）在5月發布的《金融穩定報告》中暗示，考慮到不良項目，實際價格會比表麵上的數字還要低。
報道說，這對美國金融係統和實體經濟的影響應該是相當大的。原因在於從2010年到2023年，美國麵向商業地產的貸款餘額膨脹至約2倍。同期日本同類貸款隻增長了30%左右，可以看出美國是多麽迅速地擴大了融資規模。
而美國商業地產放貸的主角是中小銀行，目前市場的環境完全改變，美國的基準利率提高到了5.5%。而且在2023年3月以後，矽穀銀行等相繼破產，中小銀行對存款的流出感到焦慮。
而做為借款方的辦公樓，其空置率也接近20%，嚴重情況甚至超過了國際金融危機期間的2011年。而每次更新租賃合同，空置率都會再次上升。
這樣一來，麵向商業地產的貸款標準收緊到2008年雷曼危機前的水平。隨著商業地產貸款的再融資（借新還舊）變得越來越困難，2023年和2024年將分別有逾5000億美元貸款迎來償還期。日本銀行表示，“消化大量再融資並不容易”，而如果不能再融資，情況會如何呢？
報告認為，“由於無法再融資的房產將在市場上出售，因此市場價格的調整壓力很可能擴大”，屆時市場將是一片哀嚎之聲。
美國的商業地產規模接近3000兆日元，達到名義國內生產總值（GDP）的9成。如果這個根基出現動搖，誰還能揶揄中國房地產危機呢？
此外，房地產泡沫破裂將明顯拉低美國經濟，但由於在國際上分散投資的美國房地產基金逆轉，全球的商業地產都有可能麵臨拋售的連鎖效應。
截至2023年8月底，全世界的房地產投資信托（REIT）為221兆日元。
美國占據近7成，日本以不到1成排在第2位。現在日本銀行就像擔心定時炸彈一樣，擔憂發生類似雷曼危機的衝擊。
