住房問題為何在德國成為“老大難”？

來源: berlinsky 於 2023-08-05 15:47:33 [檔案] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：次 (11539 bytes)

住房問題為何在德國成為“老大難”？

越來越多的人在尋找住房時感到絕望。住房問題已經成為德國嚴峻的社會問題。房源不足，租金上漲，人們的收入往往已經不足以負擔較好的住房。

在德國大城市的住房成本連年上漲的背景下，（圖中）柏林租客上街遊行，抗議高租金

（德國之聲中文網）要在柏林租一套地理位置上佳的好公寓需要很多錢。一套位於柏林夏洛滕堡區的“寬敞美麗的三室一廳”已在平台上線，“立等可租”。182平方米，家具齊全，每月租金為8190歐元！再加上暖氣、電力和其他附加費用，平均每平方米超過50歐元。

在德國，平均每平方米6.50至7.50歐元的租金水平被認為是可以接受的。而這個價格在柏林甚至連“盛惠特價房”都不夠。

比如柏林東郊一套69平方米的公寓正以725歐元的“低價”出租——由於公寓位於六樓且沒有電梯，因此尋找“熱愛運動的家庭”。再加上房屋需要翻新，租戶還應當具備“擅長動手”的能力。

付完房租所剩無幾

根據聯邦統計局的數據，德國人平均淨收入，即扣除稅收和社會保障繳款後的剩餘收入，為2165歐元。其中大約三分之一用於支付房租。然而，對於新租賃住房來說，這通常是不夠的。

如今，慕尼黑每平方米的租金已經達到19歐元，斯圖加特18歐元，杜塞爾多夫和科隆12至13歐元，柏林11歐元。

與房地產經紀人一起看房：若是新租房租金通常還會上漲

房地產門戶網站Immoscout24最新評估稱，“一方麵是對經濟適用房的高需求，另一方麵是史無前例的租金上漲和供不應求”。

德國一直以來是一個“租房國家”。歐洲平均產權率約為70％，而德國隻有46％的人擁有自己的住房。在大城市，這個比例更低。漢堡約為22％，柏林僅為14％。

全球房地產價格都在上漲。根據ifo研究所和瑞士經濟政策研究所（Institut für Schweizer Wirtschaftspolitik）的一項研究表明，未來十年內預計平均每年房價將上漲9％，德國房價預計將上漲7％。加上利率上漲，購買房屋或公寓的成本通常令人難以負擔，從而隻能選擇租房。這便加劇了租房市場的房源稀缺，導致租金進一步上漲。

房產市場為何如此緊張？

根據愛德華·佩斯特爾係統研究所(Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung)的一項研究，德國住房短缺超過70萬套，尤其是在經濟適用房領域。聯邦政府曾宣布每年將新建40萬套住房，而根據宏觀經濟與商業周期研究所(Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung)計算，今年實際將僅能完成目標的一半多一點，2024年這個目標額將更難以實現。

烏克蘭戰爭和通貨膨脹推高了建築成本。據專家計算，如今以低於每平方5000歐元的成本建房已不可能。若熟練工和建築材料短缺，建築工地也隻能停工。今年5月，住房建設許可數量與去年同期相比下降了25.9％。

排長隊：經常有數百名租客前來看房

幾乎沒有社會住房

能負擔得起的公寓越來越少，而需要房子的人越來越多。2015/2016年來到德國的難民中，大約25%至今仍居住在政府設立的難民收容所，因為他們始終未能找到自己的住房。2022年有超過一百萬來自烏克蘭的戰爭難民抵達德國。預計今年還將新增約30萬名尋求庇護者。

德國政府一直以來在住房問題上做得太少而且忽略了社會住房建設，現在隻能自食惡果。1950年後建造了840萬套由公共資金資助的社會住房。但強製性租金管製最多隻能持續20年。

柏林在前泰格爾和滕珀爾霍夫機場為難民建造了集裝箱住所

政府如何應對？

每年新建的社會住房數量趕不上脫離租金限製的住房數量。其結果就是，到2022年底，全國範圍內隻剩下不到110萬套社會住房——達曆史最低點。左翼黨提出了一項公共住房建設計劃，並提出為經濟適用房設立專項基金。來自左翼黨的聯邦議院議員卡倫·萊(Caren Lay)說：“我呼籲聯邦政府采取主動措施，每年至少提供200億歐元用於公共、社會和福利住房建設。”。

但聯邦政府希望在預算上節省開支。聯邦建築部長克拉拉·蓋維茨(Klara Geywitz)（社民黨）希望通過稅收減免來促進住房建設。2023年5月，住房補貼增加了——這是國家對租金成本的補貼——符合條件的受益群體也擴大了。但都隻是杯水車薪。