想起前一段時間有人問我，你們研究過房價跟消費能力的關係嗎？房價太高，消費
已經不行了。
數據，驗證了他的感覺。
2018年6月，社會消費品零售總額增速9%；
5月，社會消費品零售總額增速8.5%，創下2003年非典以來最低。
社消增速創15年新低，房價還在上漲，而中低層已經不敢消費了。
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房價一路高漲，居民杠杆率（居民部門債務餘額/GDP）隨之一路上揚：統計顯示，
居民杠杆率從2008年時的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了兩倍。
這幾年，新增住房貸款不斷創出新高，幾乎撐起銀行貸款的半壁江山：2015年居民
新增貸款3.87萬億，占當年全部貸款的33%。
2016年新增居民貸款6.33萬億，占總貸款的50.04%。2017年的增幅雖然有所下滑，
但也創下了7.13萬億的新高，占比高達52.7%。
在居民貸款裏，高達70%以上都是中長期的房貸。
而在短期貸款裏，不乏通過消費貸、現金貸等方式違規流入樓市的貸款。
與此同時，收入的增速卻遠遠沒有跟上。2006年，負債收入比還隻有18.5%，2018
年已經高達77.1%。
一方麵，房價高企，金融去杠杆，而居民在拚命加杠杆——高房價，貸款的絕對額
度增大，而在貸款比例中卻不高——同時消耗了更多的可支配收入，貸款增多、而可支
配收入下降，消費如何不下降呢？
當房價遠遠超出收入水平，一二線城市的房價收入比普遍高於20時，即便居民能夠
擠上房價上漲的順風車，也會因為首付和還貸壓力，而被迫削減消費。
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尤其是對於那些六個錢包湊首付的購房群體，消費擠壓效應更加明顯。掏空祖孫三
代的積蓄，才勉強擠上房價上漲的列車。
且不說父母祖輩的養老、醫療負擔重壓在身，即便是歸還房貸，都會壓得喘不過氣
來，哪還有富餘的資金進行消費？
工行董事長在最近演講時表示，2010～2017年的居民儲蓄存款增長與可支配收入之
比從25.4%下降至12.7%，降幅達到了一倍；而與此同時，居民家庭債務占GDP的比重已
升至49%，幾乎占了GDP的一半。
在居民貸款裏，高達70%以上都是中長期的房貸。
而在短期貸款裏，不乏通過消費貸、現金貸等方式違規流入樓市的貸款。
與此同時，收入的增速卻遠遠沒有跟上。2006年，負債收入比還隻有18.5%，2018
年已經高達77.1%。
一方麵，房價高企，金融去杠杆，而居民在拚命加杠杆——高房價，貸款的絕對額
度增大，而在貸款比例中卻不高——同時消耗了更多的可支配收入，貸款增多、而可支
配收入下降，消費如何不下降呢？
當房價遠遠超出收入水平，一二線城市的房價收入比普遍高於20時，即便居民能夠
擠上房價上漲的順風車，也會因為首付和還貸壓力，而被迫削減消費。
尤其是對於那些六個錢包湊首付的購房群體，消費擠壓效應更加明顯。掏空祖孫三
代的積蓄，才勉強擠上房價上漲的列車。
且不說父母祖輩的養老、醫療負擔重壓在身，即便是歸還房貸，都會壓得喘不過氣
來，哪還有富餘的資金進行消費？
工行董事長在最近演講時表示，2010～2017年的居民儲蓄存款增長與可支配收入之
比從25.4%下降至12.7%，降幅達到了一倍；而與此同時，居民家庭債務占GDP的比重已
升至49%，幾乎占了GDP的一半。
