今年以來，包括北京、上海、深圳以及南京在內的多個城市房地產市場持續火熱，而機構也沒閑著，趁機玩起了“房產證券化”。
中國房價重啟“高燒”模式（圖源：(AFP/VCG)）
據彭博社報道，中國今年火爆的樓市不僅推動了房貸的增長，也令個人住房貸款抵押支持證券（RMBS）市場高速膨脹。
今年截至目前，住房貸款抵押支持證券（包括以商業銀行和公積金中心的個人住房按揭貸款為基礎資產的資產證券化產品）公開發行規模至少達約728億元，是去年全年發行總量的近3倍，並占到全部信貸資產支持證券發行總量的約四成，而2015年的比例僅為6%。
推動這類證券高速增長的原因是多方麵的：
一是目前中國“資產荒”和違約風險加劇的大背景下，即便收益率不高，但由於有房屋抵押，RMBS風險相對較低，投資者，特別是需匹配長負債的機構興趣上升。另一方麵，中國樓市火爆令按揭貸款激增，銀行也有動力將房貸打包出售。
“對個貸來說，資產期限較長，比較難以轉化，從盤活存量資產角度，銀行以證券化形式打包轉出該類資產的動力較強，” 中信建投證券固定收益部高級副總裁蔣果在接受彭博采訪時稱。
8月份上海一手房成交麵積直逼3月創下的天量水平，環比和同比增幅更是分別達到42%及50%。火爆成交的背後是居民中長期貸款，其中絕大部分是住房按揭貸款每月持續以四五千億元的增量在飆升。
投資者追捧10年前美國次級抵押貸款市場的崩潰引發了波及全球的金融危機，也直接導致了中國資產證券化業務一度暫停，直到2012年才再度重啟。
近兩年，資產證券化作為一種盤活存量、提高資產流動性的金融創新工具，被中國監管層和市場寄予厚望。目前中國包括信貸和企業在內的整個資產支持證券市場存量已逼近萬億元人民幣，而RMBS占10%左右。
在此前的發展過程中，銀行對公貸款是資產支持證券的主要基礎資產來源。根據中債登的年度報告，2015年公司信貸類資產支持證券的發行額占到了整個信貸ABS產品的78%。
今年截至目前，CLO和RMBS的發行規模相當。上周銀行間市場共發行了三筆個人住房抵押貸款資產支持證券，總發行規模接近220億元。9月6日，由中國銀行[0.30% 資金 研報]發起的一單總規模約104億元人民幣的個人住房抵押貸款資產支持證券簿記發行，從發行結果看，預期期限約為9個月的優先A1檔的票麵利率僅有2.45%，較發行當日的銀行間AAA級9個月期的超短期票據收益率估值還要低將近27個基點。
“資產荒下，商業銀行、券商資管、保險資金都在投，” 一創摩根投行部執行總經理王學斌稱。“現在這些資產認購倍數都是比較高的，確實現在沒什麽可以拿的，這個資產又比較優質，我們發行的時候，很多直接電話過來要這種產品，不用像以前那種登門去銷。”
安全資產？盡管目前來看，由於風險分散度較好，有房屋抵押且首付比例較高、單筆貸款入池金額占資產比例較小等原因，中國RMBS仍被認為是信用風險較低的一類產品。
不過，包括海富通債券基金部總監陳軼平和中信建投的蔣果在內的市場人士都在提醒房價上漲過快、房地產市場未來或麵臨調整可能會給RMBS的底層資產帶來一些風險。“RMBS在中國還是相對新生的事物，中國的經濟也還沒完全度過之前的危機，如果經濟發生硬著陸，銀行發放的住房貸款違約率肯定會提升，”穆迪駐香港分析師Jerome Cheng稱。
目前，大多數受訪的市場人士均認為中國的住房貸款依然是安全資產，從而對RMBS的信用風險表示樂觀。惠譽中國銀行業評級負責人Grace Wu對彭博表示，過去1-2年，銀行在住房按揭貸款發放方麵很激進，而且這個趨勢延續到了今年上半年，整體而言，和美國的次級抵押貸款市場相比，中國的貸款與價值比率要低很多，暫時這兩者還沒有明確的相似性。
中誠信國際結構融資部總經理李燕亦在采訪中稱，從已發行公募產品的曆史數據來看，累計違約率很低，大概在0.16%，產品整體表現良好。“中國的政治經濟體製與美國有很大不同，目前整體房地產市場還是可控，監管機構也不允許資產再證券化，銀行對貸款人資質審核相對嚴謹，”李燕說。
