股市還沒看清，樓市又看不清了

來源: 犯錯的貓 於 2016-02-29 17:43:37 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 閱讀數 : (13081 bytes)
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南京告急、深圳告急、上海告急……同胞們披星戴月，不顧困難，勇敢衝上前去，哪怕機會再渺茫，也要為之揮灑汗水；哪怕目標再高遠，也要為之奮力一搏。

這次第，怎一個英勇了得。

可惜，在股市跌落懸崖的年代，這樣的威猛，隻能用在，買房子上。

一騎絕塵的樓市，在這個春天的幾個南方城市，掀起熱浪。房價攀升之外，那些動輒上千萬的房子，動輒一天賣掉幾百套。售樓處的人滿為患傳遞到交易中心，一線城市的熱情傳遞到全國，然後發現還是隻有一線城市如此熱情。

這樣的浪潮湧向何方，俠客島無從知曉。不妨把一些頗有啟發的觀點集結於此，供你參考。

知日派·悲觀

在一篇廣為流傳的“雪球”文章裏，作者“天涯路”以詳實的數據對比，試圖證明如今的北京房價有多瘋狂，泡沫有多可怕。

論證非常直率，抄錄如下。

很多人都知道上個世紀90年代日本樓市和股市出過一次大泡沫，很多也聽說過“東京的地價可以買下整個美國”的故事。但是，90年代日本房地產最瘋狂的時候，東京的普通住宅到底有多貴呢？

1990年，日本房價最瘋狂的時候，東京圈（相當於北京）的人均年收入為694.1萬日元，（相當於今天人民幣39萬元）。

使用麵積75平方米（折合建築麵積約為100平方米，精裝修）的中高層住宅（相當於中國的商品房），距離圈十公裏以內（大概相當於北京5環以內）的均價為39萬*18.7=729萬元，折合7.29萬元/平方米。

距離圈20~30公裏均價（相當於北京5環~6環均價）為39萬*8.95=3.65萬元/平方米。

要知道這可是在日本經濟最鼎盛的時代，人均收入達到39萬人民幣，最瘋狂時期創造的房價最高值，此後東京房價地價一路下跌，最多時跌幅70%，直到現在，26年以後，東京房價也僅恢複到當初高點的50%左右而已。

回頭看我們的一線城市，人均收入僅為當初東京的1/3~1/5，可房價基本上已經與東京房價泡沫鼎盛時期接軌，那麽未來一線城市房價繼續飆升的空間和動力在哪裏？東京房價泡沫破滅後跌了70%，我們的一線城市呢？

而對於如今的情況，也有著直接的對比。

悉尼，房屋均價65萬澳元每套，大概相當於300萬人民幣/套。人均GDP約7萬美元。

紐約，曼哈頓（類似北京二環以內）公寓均價96萬美元/套，相當於6~8萬人民幣/平方米，紐約人均GDP約10萬美元。

倫敦，公寓均價35萬英鎊/套，相當於3~4萬人民幣/平方米。倫敦人均GDP約7萬美元。

香港，房屋均價約為10萬人民幣/平方米，人均GDP約為4萬美元。

北上深現在房屋均價3~5萬元/平方米，人均GDP1.6~2.2萬美元。

目前國內北上深這三個一線城市的房價，從絕對值上看，在主要大都市中，已經超過東京等其他絕大多數發達國家的大都市房價水平，與倫敦，紐約，悉尼，新加坡等國際頂級大都市房價已經基本看齊，僅次於香港。

而我們一線城市的人均GDP以及人均收入水平，大概隻有上述發達大都市的1/4~1/6左右。如果按照房價收入比計算，深圳目前的房價收入比已經超過30，為全宇宙最高。

與他類似悲觀的，還有一位叫齊俊傑的金融從業者。他的核心論據，來自房地產市值與GDP的比值，論證也非常直接。

國際上房地產泡沫一個重要的指標，叫做房地產市值與GDP的比值，也就是說如果房地產的市值過大，遠遠超過了GDP那麽就是泡沫了，美國比較敏感，一般房地產市值超過GDP就算泡沫了，長達近100年的曆史中，隻要這個比值超過了100%，就要小心了。次貸危機爆發的時候，這個比值上升到了172%，釀成了巨大的金融核爆，到了今天美國的這個比值仍然還有128%，所以這個風險到今天依然存在，美國未來一段時間如果經濟重回衰退，那麽房價跌也並非不可能。

再說日本，這是一個保守的東方國家，跟我們其實很接近，所以他們把泡沫憋的很大，當年日本泡沫破裂的時候，房地產市值是GDP的2倍，也就是比值到達了200%，到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的隻有億萬富翁和極少數大公司的高管。在1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%。1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產市道複蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。

1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。據說當時香港居民的損失就遠遠超過了香港的GDP，如果反推樓市的市值，那麽房地產總市值比GDP至少應該在150%以上。那麽現在大陸的房地產總市值/GDP是多少呢？美國做空大師詹姆斯·查諾斯給算了一筆賬，說至少在300%-400%左右，那麽話說我們房地產的核爆能力應該是日本的兩倍，美國次貸危機的3-4倍。我們的算法其實差不多，按照人均居住麵積30平米計算（北大的報告家庭平均居住麵積116平米），平均房價就算6000元，房地產的市值已經高達234萬億，中國GDP是67萬億，算下來這個比值是350%。

國情派·看好

實際上，看好一線樓市的觀點，在當下應該是主流，你周圍的親戚朋友很可能都持有這樣的觀點。所以這部分我們少選一點，不代表這種觀點的市場小。

來自中泰策略的羅文波團隊，就直接回應了上麵的一些論點，認為房價國別比較的準確度不高。

房價作為宏觀指標變量不存在合理的國別比較，隻能提供部分參考價值。正如美國2008年金融危機時非銀債務GDP占比為210%，1990年日本房地產崩盤時非銀行債務占比為195%，韓國1998年金融危機時此指標為152%，硬性的拿中國一線城市與香港、紐約房價絕對值的數據類比來判斷房價的方式可能值得商榷。長期來看這種結果即使合理，也不代表房地產短中期沒有周期性波動。

這個團隊還認為，房價上漲相對環境來看，並非高得離譜。

房地產市場作為一種資產，價格上升一部分是受到供求關係影響（2012年之前全國，2012年之後的一線與部分二線），一部分原因是貨幣現象。供求關係良好時，金融屬性可以放大供求失衡的程度，導致價格大幅上漲（目前的一線城市），供求關係惡化時，可以抵消金融屬性（目前的三四線城市）。大家現在討論最多的是房價漲幅的絕對值，這裏有一組數據可以供大家參考。1998年至今為期，城鎮非私營部門平均工資增長7.5倍，北京月最低工資標準增長5.5倍，上海月最低工資標準增長6.2倍，同期M2增長13倍。如果你覺得中國房地產市場整體價格漲得比上述幾組數據更離譜，那麽的確有大問題。否則，可能就是嗬嗬。

所以，結論就是，隻要貨幣政策持續寬鬆，一線房地產價格拐點難現。

溫州派·迷惘

之所以把溫州炒房團單獨拿出來，是因為在這幾年的房地產浪潮中，他們是真正的弄潮兒。春江水暖鴨先知，一線操作者手持真金白銀，他們的觀點難言正確與否，但具有特殊的價值。畢竟，相對他們來說，即使很多經濟學家也沒有在切膚之痛中分析過現狀。

來自《每日經濟新聞》的報道顯示，這次溫州炒房團絲毫沒有出現之前經常見諸報端的瘋狂舉動。

“目前，溫州炒房者趨於理性，對上海等熱門城市板塊還沒有明顯的買入跡象，就算有部分人在深圳等地買房，也是在這波火爆行情未起之前。”作為溫州一個比較有名的炒房團團長，陳中（化名）向《每日經濟新聞》記者透露，市場預期如何，他們現在也還沒有底氣。

當然，首先要排除一項幹擾因素，那就是他們手裏還有沒有錢。數據顯示，有，很多。

值得一提的是，目前，在溫州大本營，千億資金正在“休眠”。最新統計數據顯示，截至今年1月末，溫州全市銀行業儲蓄存款餘額達4944.16億元，接近5000億元，比上年末增加256.28億元。

如果按照溫州全市常住人口915萬人統計，人均儲蓄存款54035元，比全國平均水平高出1萬多元，創曆史新高。“儲蓄大量回流至銀行，在很大程度上說明當前居民個人投資渠道還不豐富。”業內人士對此分析稱。

而在去年同期，A股上演了“火爆行情”，其背後，則出現溫州資本的湧動。

據溫州市證券期貨業協會統計，2015年一季度，溫州融資融券期末餘額78.21億元，占托管市值1649.29億元的4.7%。同期，溫州全市證券交易額同比上漲249%，占全國總交易額1.94%。

哦，千萬別忘了，以前他們是怎麽玩的。

1998年到2001年，溫州的民間資本大量投入當地房地產，市區房價快速從2000元/平方米左右，飆升到7000元/平方米以上。

此後，在2001年8月18日，第一個溫州炒房團浩浩蕩蕩開赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬元現金砸向上海樓市。同時，另一支炒房團前往杭州。隨後幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產，其中北京、上海兩地集中了1000億元。

此外，溫州資本還先後大舉進入杭州、青島、重慶、沈陽等城市。溫州炒房團所到之處，當地房價一路狂飆，一時間，“溫州炒房團”廣為人知，備受關注。

官方·降溫

國家統計局最新公布的數據，雖說已經是1月份的情況，還是能讓人看到火熱的跡象。

2016年首月房價同比上漲的城市數量增至25個，占比超過30％。

數據顯示，房價漲幅最高的城市仍是領漲全國房價14個月之久的深圳，與去年同期相比暴漲52.7％。上海和北京分別以21.4％和11.3％的漲幅緊隨其後，廣州房價的同比增幅也超過10％。

當然，到了二月，情況如你在媒體中所見。而這些房價飆漲的城市，政府紛紛表達出了降溫的意願。

上海是這樣的——

上海市委書記韓正在會見韓國經濟副總理時表示，作為一座特大型城市，上海與許多國際大都市一樣，始終麵臨著人口、交通、環境、住房等共性問題的巨大挑戰。特別是住房問題，商品房是特殊商品，需要我們始終高度關注，及時發布全麵客觀的權威信息，維護市場秩序、穩定市場預期，滿足廣大人民群眾的基本住房需求。

南京是這樣的——

1、一次性供應量少於3萬平方米或領不到銷許，堅決遏製“捂盤惜售”行為。

2、加大土地供應向高地價“說不”，溢價率超45%調競價方式。

3、維護買房人的知情權，多種舉措抑製開發企業透支房價預期。

深圳是這樣的——

深圳市市長許勤在年初時表示，深圳房價漲得太快，與其他城市不在一個步調上，市政府正在研究調控政策，確保房價處在合理區間。2月24日，市住建局局長楊勝軍出席活動時表示，政府正在研究措施調控房價，同時會加大保障性住房建設的力度。2月26日，深圳市規劃國土委副主任喬恒利表示，深圳將繼續執行住房限購政策，控製投機需求。

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