中國房地產的驚天變局

經濟學者、北京市政協委員、央視特約財經評論員馬光遠

文/馬光遠

媒體熱傳，央行將調整“首套房”認定標準，對於已經還清貸款者，不管名下有沒有房，都算首套，即最寬鬆的“認貸不認房”。對於這一迄今未證實的政策，我在 第一時間表示，“如果此消息屬真，則意味著最強的房地產救市政策出台，熱點城市的房子可以開始看了。”但微博畢竟難以達意，應該通過文章更全麵的表達我對 這個政策以及政策效果的觀點。

首先，我認為這個政策屬實的概率不到10%。中國貨幣當局在二套房的認定上經曆了一個變化。最早是“認貸不認房”，也就是說隻要以前有過貸款，不管有沒有還清，在買第二套房的時候，都認定為第二套房；後來變化為“認房不認貸”，不管有沒有貸款，隻要手頭有房產，在購房的時候就認定是第二套房。在2010年所謂最嚴厲調控的時候又變為“認房又認貸”，即能夠在係統查清有多少房子的，比如在整個房屋登記係統裏邊查清購房者的家庭已經有一套房子，這個直接認房就可以；如果查不到的話，查清已經有過貸款的話，按照貸款來進行認定。實事求是而言，“認房又認貸”的標準過於嚴格，客觀上存在著調整的可能。但如果調整到媒體所傳言的，不管有多少套房子，隻要還了貸款都算一套，那顯然違背了住房信貸政策差異化的初衷，基本是不可能的。

但奇怪的是，對於這個幾乎不可能的傳言，央行、幾大行都沒有回應和辟謠，原因何在？本人不認為是“默認”，如果這個政策真的默認，那意味著這是房地產調控 以為最為厲害的救市。以前二套不但要首付50%，而且要執行至少1.1倍的利率，如果回歸到一套，等於鼓勵大家通過信貸杠杆炒房，在目前極其敏感的情況 下，這種概率幾乎等於零。我認為，首套房政策會調整，但一定會調整回以前的“認房不認貸”，而不是把褲帶全部解開，在這個問題上，知一點羞還是必須的。如果政策調整為“認房不認貸”，客觀而言，仍然複合差異化政策鼓勵居住需求而抑製投資的原則。

其次，最近房地產救市政策頻頻，特別是地方政府，救市的舉措和尺度直逼2008年金融危機之前。有些地方政府在救市的時候亂了方寸，把自己沒有權力調整的 信貸政策都納入了自己的政策體係，比如湖北，要求銀行可以執行7折利率，這說明在房地產問題上，很多地方政府就其內心而言是沒有任何底線的，隻要可能，他 們恨不得搞零首付，恨不得銀行給開發商墊錢。但是，我個人認為，這一次，不管地方政府如何救市，房地產這個他們的寶貝兒子是真的救不起來了。何也，因為當地產正在發生三大驚天變局：其一，過去買房炒房者，都變成了賣房者，這是房地產市場最大的變化，看不到這個變化的，都沒意識到死亡的逼近而仍然做著狂歡之夢；其二，80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除了幾個一線城市、熱點城市、一小部分的省會城市，住房庫存的消化周期已經到了紅色警報線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的價值就和大白菜一樣；其三，社會資金正在撤離房地產市場，不要說投資已經降到14%以下， 也不要說70個大中城市隻剩下廈門一個在漲，看房地產的未來，最終要看資金如何投票。前8個月，進入房地產行業的資金增速隻有3%，這是有房地產市場以來 最差的，考慮到房地產2013年以來的體量已經很大，這個增幅意味著資金在逃離房地產行業。如果看不到這三大驚天變化，以為任何政策鬆動都能引發房地產市場的反彈，認為政府想救市就能救起來，是很傻很天真的。

第三，本人從去年9月到現在一直堅持自己對未來房地產市場的幾個判斷：一，房地產市場不會崩盤，但迎來了真正的轉折點，轉折點不是崩盤點；二，2014年及以後兩到三年的市場，主要受流動性緊張的影響，流動性的短缺對於房地產市場是致命的，很多開發商會死掉，死掉之前跑路的也會大有人在，擁有足夠現金流活過這個冬天的就是王者，他們能迎來第二個春天；三，房地產市場會分化，而且分化會更加明顯。比如，如果信貸政策調整，我總會提醒一線城市和熱點城市的購房者可以看房，一線城市房地產的問題是價格泡沫，價格泡沫在價格合理的時候自然會有真實需求，但80%以上的城市房地產是產能泡沫，房子太多，難以消化，這個問題不可能靠救市解決。

最後，未來會如何。很簡單，別聽暴漲論胡扯，也別聽崩盤論的囈語。中國房地產的任何選項裏，都既不會有暴漲，也不會有崩盤。房地產在告別短缺之後，隻是迎來了真正的市場競爭階段而已，有些房子可能永遠賣不出去了而已，這對市場而言是好事。但熱點城市、大城市、人口未來流入的城市，需求仍然是存在的，庫存是可以消化完的，一旦救市政策喪心病狂，你就必須同樣喪心病狂的下決心趕快買房，但除了這20%的城市，剩下80%的城市，房地產至少要陰跌三年，溫州、鄂爾多斯模式會形成燎原之勢。但，你一定要清醒：中國的地方政府在房子已經太多的情況下，無力阻止房價的下跌，但他有力量阻止房價的崩盤。

最後，想給各位說，請全麵理解我的觀點，我說得足夠清楚。我不屬於空方，我也不屬於多方，我最多算個實事求是方。毛主席說，與天鬥，其樂無窮，與地鬥，其樂無窮，與人鬥，其樂更無窮。但他老人家可能沒想到，在中國，最其樂無窮的鬥爭是猜房價。 在一個作弊的環境下，各方的博弈可謂精彩紛呈。中國人都在想著大房子，但中國人的靈魂已經被房子兩個字塞得裝不下一點快樂和理智。有人總是問：政府會救市 嗎？每當我看到還有這麽單純的靈魂眨巴著眼睛深情等著我的回答，我真的不忍心告訴他最真實的答案。我隻能默默祈禱，孩子，多保重，但願來世你不再轉世到一 個把房子當宗教的變態國度。

所有跟帖： 

• 除了大規模印鈔票，沒有什麽辦法來阻止中國房地產的崩盤- 人類曆史上最大的一個泡沫。 -newMan- ♀ (0 bytes) () 09/27/2014 postreply 09:29:21

• agree -熊牛聯盟- ♂ (0 bytes) () 09/28/2014 postreply 05:08:00