老潘是個狡猾大大的商人，以苦難史為驕傲，領導一讓他發言，他就說上個廁所先。不過，這次他終於吐槽了，我勒個去，吐得還很厲害！真不容易啊！
以下為5月23日，潘石屹在清華大學經管學院發表演講的部分內容，由新華社下屬一位財經雜誌記者整理。
實際上我4、5年時間沒談過房價了，因為這是一個特別敏感的話題，能夠把每個人的情感通過房價帶動起來。房價怎麽偏偏這樣的敏感呢？
今天既然沒記者，我還是想把我心裏的話說一說。我對中國的房價不看好，盡管我看到最近一段時間有好多房地產界各方麵的專家、學者、開發商用各種各樣的經濟理論、市場理論去分析，尤其是以任誌強為代表的，我認為都是瞎掰。
因為所有理論的分析，可能放在物理、數學上可以相信，做市場的話不要太相信。最關鍵的是長著你的眼睛、帶著你的頭腦去到市場上看一看，這是最真實的。牛 頓創辦的經典的物理學理論——牛頓三定律，都能夠讓愛因斯坦推翻了，你任誌強胡說的東西、自己創辦的理論，怎麽能站得住腳？所以我寧可相信自己眼睛看到 的，我相信我自己想的，實際上我更多的相信統計的數據，當然我說的數據絕對不是國家統計局的數據。
據我的觀察來看，現在中國的房地產，市場的成交量、租金回報率、每個購房人的眼神、心態、家庭收入，都不正常，就像一個人血壓是正常人的好幾倍、心跳是正常人的好幾倍，這個人能是健康的嗎？不會是健康的人。
當然，地方政府對房地產的依賴很強。我小時候看過一部電影，叫《白毛女》，這裏邊有兩個人，一個是地主，叫黃世仁，一個是幫他收賬的人，叫穆仁誌。今天 的開發商就是穆仁誌，替別人收收賬，房價裏邊大概超過一半是土地出讓金，再有1/4是收的稅，整個占比非常大，黃世仁這個後台老板是誰，你們自己去想。
最近可能會出台幾個政策，這些政策有的已經寫到十八屆三中全會《決定》，有的陸陸續續要出。
第一個要出台的政策就是不動產登記條例，要登記海洋、山脈、礦產，和老百姓有關的就是登記房子。
大家也知道，中國過去十幾、二十年時間，在各個行業有些人拿了不該拿的錢，錢的來路不是特別清楚，現在中國在反腐。前幾年這些人沒想明白的時候，拿著來 路不明的錢購買了不動產。今天要搞不動產登記，是個傻瓜都知道這個錢要變成人民幣會比較有利，變成一個房子放在城市裏邊，還要讓政府的係統給你登記了，這 不是犯傻嗎？寧可換成英鎊、美元、人民幣，也不能換成房子，這就是我認為不動產登記辦法出台，會增加市場上房子供應，增加房子供應量，房價就會跌。
這個話差不多是我一年前說的，說完之後媒體不斷調侃我，說不動產條例要出台的時候房價在不斷地漲。我說這個總有個頭。最近一段時間，我就發現有人在往外拋房子，房主的身份不是特別清楚，錢的來曆不是特別清楚。
第二個政策就是房產稅政策。前幾天我看一個大學教授說，從理論上推導房產稅的出台對房價不構成任何影響。這是1+1等於2的道理，在北京就我知道擁有20套以上的房子的人是有的，我還知道有人擁有100套房子，這些房子都沒租出去。
如果我們出台房產稅政策，第一套房子不用交稅，第二套房子也不交稅，第三套房子也可以不交稅，第四套房子收4%的稅。第5套房子收5%的稅，第6套房子 收6%的稅，他持有的成本就會增加，這些10套、20套、100套的房子就會變成市場的供應量，供應量大了房價就會跌下來。這個大學教授怎麽大腦想了半 天，說房產稅的出台和房價沒有任何的關係，不知道他是想的一個什麽深奧的道理，我沒太明白。
還有個，我們看到十八屆三中全會有個特別具體的說法，就是農村的建設用地和城市的建設用地要同權。
你們可以想象一個北京的農村建設用地有多大？北京的CBD的建設用地麵積是4平方公裏，北京的農村建設用地麵積是1006平方公裏，相當於300個北京 CBD這麽大。我們原來房價上漲是巧婦難為無米之炊，因為沒有土地的供應，所以缺少房子的供應，缺少房子的供應，那麽房價就高。如果真正有了土地供應上 來，建房子是非常容易的，現在建房子的速度也很快。
所有這一係列政策的出台，我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產現在就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前麵的大冰了。撞上之後，不光是房地產行業風險，更 大的是金融行業的風險。所以銀行馬上對按揭貸款速度放慢了，利率也提高了。結果最近人民銀行總行有個副行長把各個商業銀行的行長叫過去開了會，說你們必須 的，房地產不能跨，這是個政治問題，要從政治的高度去考慮。
風險角度，我們看最薄弱的環節哪？最薄弱的點還不是 銀行的貸款，銀行的貸款一部分是貸給消費者的按揭貸款，一部分是貸給開發商的開發貸款，我認為最薄弱的環節不是他們。最薄弱的環節、承擔風險最大的是金融 產品，比如信托、第三方理財、委托存款，利率都很高，對應的資產質量比較差。
開發商願意用這樣高的利率獲得貸款，實際上也是因為資金鏈非常緊張。這樣的金融產品仔細看都是不保本的。現在可能出現了問題，有幾撥人到人民銀行鬧了 鬧，人民銀行的觀點特別明確，你要享受15%的收益率就是不保本的，如果拿利息就裝在口袋了，虧本了就找人民銀行總行，沒道理。
現在因為房價的下跌還沒開始，當房價下跌20%、30%，這些問題就全部暴露出來了，這是一個巨大的風險。當然第二步會造成什麽樣的風險，就很難說了。ZT
