ZT 中國豪宅市場內幕曝光
2013年五大重點城市5000萬以上豪宅共成交151套，很多人都覺得不可思議，不是媒體講了中國到處豪宅嗎，不是北京上海動輒都是上億成交物業嗎，但事實就是如此，頂級豪宅的成交數量是極其有限的，而且主要集中在北京、上海。
文章中指的豪宅是指單套總價在1000萬以上的物業。雖然在北京和上海，1000萬也就是個入門級豪宅而已，但在很多地方，單套總價1000萬已經是個遙不可及的目標。
目前豪宅主要集中在北京、上海。這兩大城市2011、2012年豪宅的年銷售量都在2000套左右，容量比較恒定。廣州、深圳、杭州等地的豪宅成交量相 對北京上海要少些，過去幾年去化在300到500套左右。其他城市豪宅市場容量就比較小了，如果一定要列那就是廈門，2011、2012年成交150套左 右。因此，除了這五個重點城市外，在這裏暫不探討其他城市的豪宅市場。
2013年豪宅市場升溫明顯，北京、上海、深圳、杭州的年成交量同比上漲在三成以上。千萬級豪宅集中成交主要有兩大原因，一是受到去年房地產市場整體走 高影響；第二，是受到房價上升因素影響，按單價提升20%來看，一些往常售價在七八百萬左右的項目也邁入了千萬級行列。
五大城市千萬級豪宅去年總成交8545套，再加上其他城市零零星星一些量，全國千萬級豪宅量不會超過9000套，按國內2013年商品住宅大約1100 萬套的總成交來看，占比不到千分之一(2013年商品住宅成交量為11億平方米，按每套100平方米計算，成交總套數為1100萬套)。就這個比例來說， 豪宅仍舊屬“非主流”。具體到城市，去年北京、上海的豪宅占比也僅有3%左右，占比不高，還是一個“非主流”市場。
對總價1000萬以上的物業細分一下，馬上會發現，隨著總價的上移，成交數量分布非常不均勻。1000—2000萬占了大頭，成交占比在七成以上。總價 越高成交量越少，2000萬屬於分水嶺，2000—3000萬成交占比銳減到15%以下。而5000萬以上項目除了北京2013年成交達到75套外，上海 僅成交44套，杭州、廣州、深圳三地更低
2013年五大重點城市5000萬以上豪宅共成交151套，很多人都覺得不可思議，不是媒體講了中國到處豪宅嗎，不是北京上海動輒都是上億成交物業嗎，但事實就是如此，頂級豪宅的成交數量是極其有限的，而且主要集中在北京、上海。
即使對這兩個城市而言，豪宅市場和全球國際化都市相比也是剛剛起步。比如香港、倫敦、紐約，它們的頂級豪宅不論從單價還是從總價來看，都遠超上海和北京。從這個上麵來講，中國豪宅在國際上所處的位置和我國的經濟地位還是相符合的，完全沒有所謂豪宅的超前消費。
總體來看，首先，豪宅市場是存在的，但隻存在於少數城市，而且數量有限，屬於“非主流”產品；其次，2000萬基本是豪宅市場的分水嶺。 1000-2000萬入門級的豪宅近幾年發展速度還是比較快的。2000萬以上數量就開始減少，到5000萬以上更是鳳毛麟角；第三，對豪宅的開發企業來 說，要從需求角度出發研究市場。
豪宅的市場不是單純靠創造出來的，這個市場容量非常有限。從目前來看，豪宅實際上是存量市場，並不是增量市場，不可能突然之間出現一個富豪能夠買得起千 萬總價的豪宅，這種情況非常少。大多數豪宅客戶都擁有多套住房，他們是在換房的過程中置換更好的房子。從供求比情況來看，也能印證豪宅屬於存量市場這個觀 點。
誰在買豪宅?
標題所提到的豪宅，是有標準限製的，即不是媒體上通常所指的那種大房子。記者所說的大房子，一般是指那種單棟麵積在200平方米以上，現價幾百萬元的大房子。筆者所指的豪宅，是指價格在1000萬以上的大房子。
這類豪宅的隱秘買家通常被人豔羨。倒也不一定就是羨慕人家擁有萬貫錢財，更多應該是仰慕這些成功人士的能力、眼光，還有膽識之類，尤其是創富過程。此 外，創業成功致富絕對不像是去買六合彩，是否能夠中頭獎，那完全要靠運氣。創業打拚並致富，盡管也不乏一些運氣成分，但個人的能力與努力等因素顯然占據了 大部分。因為大家所處的環境大都差不太多，某人能夠大獲成功，並買下豪宅，必定會有值得他人羨慕和關注的亮點。
近期深圳、上海等地有若幹地產中介機構披露了一些內地豪宅的買賣資料，讓我等有幸窺見其中的蛛絲馬跡。窮人、中產和富豪在人群中的分布與占比，呈現金字塔形狀；能夠買得起豪宅的富豪在買家人群中的占比更像是金子塔中頂端部分。
一、單棟價值在1000萬元以上的豪宅目前在內地樓市還是一個非主流市場。當然就是一個「小眾市場」，尤其是「很小眾」的市場。上海地產研究機構 CRIC的數據顯示，自2008年迄今的6年中，北京、上海、廣州、深圳和杭州是內地豪宅的主要市場，甚至包攬了內地絕大部分的豪宅交易，排在深圳之後的 就是廈門。這前5大城市去年的豪宅成交資料在8545套，該資料占到內地去年住宅成交總數1100萬套的1%都不到。
深市創板一夜變富豪
二、哪些富豪會買豪宅還是有跡可循。比方說，在深市創業板上市的379家公司，以及中小板719家公司的大股東及當初的主要創始人，在企業成功上市後， 這些人就是一夜變富豪；其股份套現後，買一套價值數千萬元的豪宅，應該不是問題。有數據顯示，僅在深市創板上市後所創造出來身家超過億元的富豪數量，應該 接近1000個。這些人假如沒有移民，則應該就是豪宅的當然買家。
三、據《福布斯》（Forbes）雜誌發布的2013年中國富豪榜中，深圳富豪的數量名列內地第三，成為名副其實的富豪聚居區。近期深圳24歲女孩紀凱婷憑借其13億美元的身家，一躍成為福布斯內地富豪榜中最年輕的富豪，更是吸引了萬眾的眼球。
但是按CRIC的數據，在2011年後，深圳豪宅的成交數量一直未列廣州之後。隻是去年成交的增幅最大，按年為103.97%，在5大城市的年度增幅最大。
四、還有更令人側目的地方。按中原深圳的披露，深圳豪宅置業者的平均年齡為38.7歲，高於目前深圳34歲之普通住宅的平均購房年齡。從近幾年豪宅置業者平均年齡的變化來看，豪宅置業者趨於年輕化，從四年前的40歲下降為2013年的38.7歲。
深圳原本就是一個以年輕人為主的城市，IT、電商、高科技、金融及地產等行業在國內具有明顯優勢，年輕的成功創富者購買豪宅，既是有明顯不同於「富二代」的特別之處，也是有別於其他4個城市的地方。（鍾林）
