李稻葵：房地產將有巨變！
國 慶節期間，我參加大學同學畢業20年聚會。期間也無法回避房價走勢這個老生常談的問題。因為我們大學的專業正好是工業與民用建築，班上很多同學都是從事建 築行業的：有搞房地產開發的、有開設計院的、有開監理公司的、有搞設計的、有當監理的、有搞建築預算的、最多的是在房地產公司和建築公司當技術老總的，所 以大家在一起難免會談到房地產的相關看法。
總體來說，我感覺大家對未來房地產走勢都比較樂觀。多名同學表示還想繼續購買房子對資產保值和增值。有位開發商的同學，一個樓盤剛剛全部賣完，又拍買了 2塊土地準備大幹一場。另一個同學的朋友剛剛拍得一塊土地，到處找資金開發。我當年大學寢室的老大多次問我對房價走勢的判斷，由於這個問題比較複雜，加上 當時時間也比較匆忙，我答應老大回家以後盡快寫一篇文章來回答他這個問題。
要分析中國房價的變化，必須深入分析當今中國房屋的供應和需求。並找到中國房屋的供求關係從量變到質變的大概時間點。
為什麽我認為中國房地產僅僅是最後的瘋狂呢？因為中國房地產發生了很多實質性的變化：
1、新一屆政府上台，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率，並對出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅。
這樣的政策會導致市場房屋購買能力的下降，同時導致投機成本增加。實際是從根本上減弱了市場購買力；
2、中央貨幣政策已經從過度寬鬆，開始轉變為既不寬鬆也不緊縮的中性政策。
宣告中國過度寬鬆的貨幣政策已經結束。銀行現在極度缺錢，不僅二套房貸利率不能優惠，首套房的利率也大幅提高。銀行對房貸的貸款比國家政策還嚴格。說明銀行資金確實很緊張了；
3、外資徹底撤出中國金融市場，導致中國人民幣基礎貨幣相對減少。
加上先知先覺的國內外投資者已經開始拋售中國房屋資產，這些行為會導致中國外匯相對減少，同樣能導致基礎貨幣減少。也能導致銀行存款相對減少。這些會導致銀行貸款能力相對下滑；
4、李嘉誠等有國際影響力的人物開始拋售中國房地產資產，會影響很多精明投資者對市場預期的判斷，帶動部分精明者加速拋售中國房地產.
5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上漲，說明大量的剛需已經接盤。
大量的剛需在漫長的等待中，最後屈服大量入市搶購房屋。大量剛需高位接盤，意味將來接盤的力量越來越弱了；
6、保障性住房繼續修建，中央政府為了解決低收入者的住房問題，不得不大量修建保障性住房。但這些保障房加速了房屋的供應；
7、房價快速上漲，導致部分人徹底失去購買能力。導致市場有效需求減少；
8、鄂爾多斯和溫州房價暴跌的前車之鑒，讓部分先知先覺的投機者感受到危機靠近。
同時，溫州和鄂爾多斯房價大跌已經讓當地銀行壞賬大量增加，銀行業已經意識到房價下跌的風險，開始偷偷緊縮房地產貸款，所以各地銀行對房貸審核越來越嚴，房貸利息遠遠高於國家的底線；
9、由於開發商房屋銷售很理想，2013年土地拍賣明顯增加，地王不斷出現。開發商樂觀情緒明顯升溫。由於他們看好後市房價，必定會加快建設進度，1年左右市場供應肯定會明顯增加；
10、中國人在國外大量購房，成為英國、美國、加拿大、澳大利亞等國的房屋購買主力軍。
很 多國家甚至出台購房移民政策吸引中國人去他們國家買房。如果中國房價再繼續上漲，中國更多的人會在國外購買房屋；由於中國房價過度上漲，大量的中國人轉而 拋售中國房屋，購買國外房地產，實際也等於在增加國內市場的供應。並導致大量財富轉移國外。等於中國人去接盤其他國家的過剩房地產，化解發達國家的經濟危 機。但將來我們的過剩房地產誰來化解呢？我在1年以前的文章中就分析了，中國房價上漲的必將導致中國人大量在外國購買房產。中國人之所以大量去發達國家買 房，原因很簡單。因為外國很多國家房屋性價比已經遠遠超過中國了。比如：100萬在美國能買到的房子，在中國可能還買不到。一個中等發展中國家的房價超過 了發達國家本身就是一個笑話。
11、中國存在大量的空置房，最最保守估計超過5000萬套。中國已建加上在建房屋和土地儲備已經嚴重過剩。
國家統計局數據顯示：2012年，商品房銷售麵積111304萬平方米，比上年增長1.8%，其中，住宅銷售麵積增長2%，商品房銷售額64456億元，增長10%。
其中，住宅銷售額增長10.9%。2012年，房地產開發企業房屋施工麵積573418萬平方米，比上年增長13.2%，住宅施工麵積428964萬平 方米，增長10.6%，住宅新開工麵積130695萬平方米，下降11.2%，住宅竣工麵積79043萬平方米，增長6.4%。按最保守的計算法，按開發 商平均儲備3年可開發的土地麵積計算，房地產開發企業囤積儲備住宅麵積至少40億平方米以上。加上地方政府儲備的土地。總計土地儲備麵積當然更大。按現在 的開發速度，至少可供3—5年房地產開發。
以上數據分析可以進一步得出下列結論：按人均30平米計算，住宅在建麵積42.9億平方米大概能解決1.4億人的住房問題，加上空置的5000套房子大 概解決1.6億人的住房。意思是在建和空置的住房就至少能解決3億人的住房問題。開發商囤積的40億平方米住宅可開發麵積可解決至少1.2億人的住房問 題。再加上地方政府儲備的土地隨便能解決幾千萬人的住房問題。解決2億人的住房問題應該問題不大。意思是按房地產現在的開發速度，5年內能解決5億人的住 房問題。即使按較高的空置率計算，中國也至少能解決4億人的住房問題。
數據顯示，中國房屋自有率已經達到80%，在世界已經是很高水平，遠遠超過發達國家60—70%的自主率。
根據2012年5月發布的《中國居住小康指數》報告，將近8成的受訪者已經擁有自己的住房。；而之前發布的一份報告說，目前中國自有住房擁有率高達89.68%，遠遠超過美國、英國、日本(美國為65%，英國為70%，日本為60%)。
中國僅僅隻有20%的人沒有買房。按中國城市人口7億計算，當前沒有房屋的城市人口僅僅1.4億，即使中國住房率達到100%（當然這是不可能的，除非 共產主義最高階段實現了）。在建房屋加上空置房，中國房屋最少還過剩1.6億人的住房。即使按國際空置率警戒線15%計算，中國現有7億城市人口的 15%，最高能容忍的空置房也隻有 1億人，即使不再新建一套住宅，我們還過剩0.6億人的住房。我們也能解決今後6年的房屋需求（按每年1000萬人城市化的進度計算）。加上土地儲備我們 能還能解決2億人的住房問題。即使計算空置率，至少需要20年以上才能消化掉這些土地儲備。
即便如此，地方政府居然還幻想將來通過出售土地來償還高到20萬億的地方債務！還想通過出售土地來維持城鎮化投資建設！
以上分析可以看出，中國房屋過剩已經非常嚴重了。中國房地產泡沫已經到駭人聽聞的地步了。
一年前，我曾經寫過一篇文章：「中國房價為何如此堅挺」，詳細說明了中國房價高漲的原因。在房屋總體過剩的情況下，中國房價之所以還能瘋狂的上漲，主要 是投機和投資者囤積大量房源，開發商和地方政府大量囤積土地，大量在建房還未入市。加上房價10年持續上漲導致許多人恐慌性買房所致。銀行資金緊張、剛需 大量恐慌性買房、大量高端投資者海外購房、投機成本增加、房價大幅上漲等因素已經讓潛在客戶大量減少。意思是需求在大量減少。
由於新國五條沒有太大新意，加上二手房稅收政策導致大家更願意購買新房，大量的剛需集中入市，加上新建住房短期內無法滿足市場需求，出現供不應求局麵，導致最近 1年房屋快速上漲。
而 房價上漲又加劇市場恐慌，更多的剛需加入買房隊伍。但房價的快速上漲不僅消耗掉了大量剛需，而且還導致部分人徹底失去購買能力。最終導致需求快速減少。而 供應卻源源不斷，因為在建住宅很快就會源源不斷的成為新的供應。地方政府因為財政對土地的依賴性，必將繼續源源不斷的出售土地。加上房價快速上漲導致很多 高端投資者加速拋售中國房產去國外購買房屋，等於增加了國內市場的房屋供應。
房地產市場中影響最大的因素，還是大量囤積房源的投資者和投機者們，一旦他們對房屋上漲預期發生改變，隻要他們預期房價會下跌，大量囤積瞬間就會變成鋪 天蓋地的拋售，瞬間增加市場的供應。讓房屋市場快速從“天堂”墜入“地獄”。因為中國房屋囤積的數量非常龐大，所以這部分囤積者行為一旦發生改變，將很快 改變房地產市場的供求關係。對房價起非常大的作用，短期作用甚至遠遠超過新建房屋的影響。
不管是從未來的供求關係變化，還是中國房價國際性價比看。中國房價已經是強弩之末。
由於短期房價上漲預期很強，囤積者現在還惜售，新建房屋入市時間問題。房價短期還可能會繼續上漲。但這種上漲隻是最後的瘋狂。
很多人擔心，一旦房價出現下跌，政府如果再次大規模放鬆貨幣怎麽辦呢？這個擔心完全沒有必要，因為中國房價持續的上漲，已經讓中國全球製造業競爭力大幅 下滑（原因我以前文章多次論述，這裏不再重複），房價上漲已經導致中國每年幾百億美元資金外流購房，加上外資金融機構徹底撤出中國，以李嘉誠為代表的國內 資本外撤加速。
房價上漲不僅傷害了中國的國際競爭力，也導致資本大量外流。這種情況下如果再大規模發行貨幣推高房價，人民幣必將麵臨大幅貶值。而人民幣貶值以前，資本會大量集中外逃，中國財富就會損失殆盡。
其後果比房價下跌還嚴重，房價下跌，肉爛在鍋裏，房價再上漲等於把錢送給別人，壞賬留給自己。當然如果真的要大規模印發鈔票，我也無話可說，但我相信中國精英們不會這麽瘋狂的孤注一擲。因為即使孤注一擲，也最多是苟延殘喘，最後結局會更悲慘。
世界上根本沒有永遠上漲的東西，如果有，那麽有大家都可以通過持有該物品，讓財富永遠不停的增長。這些人的子子孫孫再也不用工作了。
地方政府用盡一切資源維護和推高房價。在這種情況下一旦出現房價下跌，說明政府再也沒有任何力量能繼續維護房價上漲了，這時候房價必將一瀉千裏。
鄂 爾多斯和溫州房價就是這樣的模式。特別是在經曆一段快速上漲以後，需求快速減少（大量剛需集中購買房屋和部分購房者失去購房能力），供應不斷增加（開發商 加速建設和政府加速拍賣土地），最後供求關係轉擇點出現。而房價一旦出現下跌預期，大量囤積者也加入拋售房屋的隊伍中，加劇房屋下跌速度。溫州和鄂爾多斯 就是因為房價快速上漲，導致房價最後崩盤。
中國對房地產市場的處理方法如同壘砌堰塞湖，為了防止堰塞湖的水流下來，用盡一切資源建設堤壩，結果堤壩越來越高，當然堰塞湖內的水位也越來越高。終於 有一天，當資源耗盡，再也沒有任何力量加固堤壩的時候，而堰塞湖的水位卻不斷上漲。這時候崩潰就無法避免，高高壘砌崩潰必將導致洪水滔天、屍橫遍野。
帝要其死亡，必先讓其瘋狂。房價這種瘋狂，已經在為自己挖掘墳墓。現在的房價如同6000點的股市，雖然看起來很瘋狂，但距離萬丈深淵已經不遠了。股市6000點的時候，市場瘋狂的叫嚷要去10000點，結果萬點卻成為了夢想，1600點卻實現了。
從在建房屋速度、社會資金供求、國際資本撤離速度、房價上漲幅度看，中國的房價最多能再堅持一年左右，就會開始土崩瓦解。一場浩劫無法避免。
解決過剩產能或產品隻有一個辦法，就是降價。
這就 是美國為什麽在危機發生以後，不願意刺激經濟的原因。因為刺激經濟會導致價格高企，而價格高企會導致生產供應增加，根本不可能解決過剩產能和產品問題，而 過剩產品和產能不解決，經濟就不可能持續正常發展。所以美國寧願大量發放失業救濟金，長達5年的時間保持經濟低迷，也不願意簡單的刺激經濟。當然，美國能 度過這次危機，全世界其他國家的鼎力相助（大規模刺激自己的內需）功不可沒。
中國人經曆了股市和黃金的瘋狂，當時所有的人都認為股市和黃金是不可能下跌的。如今這些不可破滅的神話早已破滅。人們不僅沒有吸取其中的教訓，居然固執 的再次認為房價是永遠上漲的，即使全世界很多國家的房價泡沫已經破滅，即使鄂爾多斯和溫州房價已經暴跌，即使李嘉誠開始大量拋售中國房地產，即使外資銀行 已經全部拋售完中國銀行的股票，即使中國房屋空置率已經高的嚇人，即使中國7個城市被評為世界最高房價。他們依然堅定的認為中國房價不可能下跌。等待他們 的必將是比股市和黃金更瘋狂的結局。人們會為自己的瘋狂付出代價。
違背經濟規律者，最後一定會受到經濟規律的懲罰。那些叫嚷著逆經濟周期者，根本不懂經濟規律，隻是無知無畏罷了。
中國現在過剩產能世界第一，幾乎個個行業都出現駭人聽聞的過剩產能。但我們的辦法依然是刺激需求。我們的刺激政策，最後不僅不能化解任何問題，反而會製 造更大的過剩、更多的債務和壞賬，最後我們隻能迎來漫長和痛苦的經濟衰退。種瓜得瓜種豆得豆，我們自己種下的苦果隻能自己吞下。
作者 （李稻葵）：清華大學經濟管理學院Freeman經濟學講席教授， 博士生導師，長江學者特聘教授。原央行貨幣政策委員會委員，十一屆全國政協委員，清華大學金融係主任，中國與世界經濟研究中心(CCWE)主任。清華大學 管理學學士（1985年），美國哈佛大學經濟學博士（1992年）。。
