《東地產財經周刊》 解密三中全會報告

10月28日，國務院發展研究中心向社會公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告全文。

　　所謂“383”方案，由中心主任李偉與發展改革委副主任劉鶴擔綱領銜，國研中心多位資深專家參與寫作，是指包含“三位一體改革思路、八個重點改革領域、三個關聯性改革組合”的中國新一輪改革路線圖。

　　該報告提及到小產權房、土地製度、房產稅等改革，一旦推行，對一直處在輿論漩渦的中國房地產市場將會產生重大影響。

　　《東地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”)在方案公開後第一時間采訪了多位業內專家，詳細解讀“383”方案中的房地產改革舉措。

　　“從中期看，對平抑房價有好處。一旦綜合性的改革出台，對房地產市場會帶來根本性的改變。” 中國人民大學經濟學院副院長劉元春對《東地產》如是表示。

　　深度影響市場

　　查閱“383”方案，涉及到房地產市場的改革措施主要圍繞在小產權房、土地製度和房產稅等方麵。

　　報告具體提出了涉及上述八大領域的三大改革突破口：一是放開準入，引入外部投資者，加強競爭；二是深化社會保障體製改革，設立“國民基礎社會保障包”；三是深化土地製度改革，集體土地入市交易。

　 　土地改革是這次改革的焦點。土地製度的改革方案主要有以下內容：在規劃和用途管製下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、 規則統一的公開交易平台，建立統一土地市場下的地價體係；征收土地改為公平補償，農民房屋按市價補償，並且被征地農民納入城鎮社保；土地改為國有土地資產 公司經營等。

　　方案中引人注意的一項內容是：已經形成的“小產權房”按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金，妥善解決問題。

　　劉元春認為，這有可能導致大量小產權房進入到市場，小產權房價格會上漲，大產權房的價格會有所下降。

　 　上海盤古房地產有限公司總經理宋海對此持保留意見。“這項改革的目的是擬解決曆史遺留問題，在上海小產權房是不多的，有些城市則很多，如深圳，小產權房 的放開對城市房價的影響程度，要區別對待，如北京等，一旦放開，會增加供應。但是這些小產權房的小區環境、配套等不能和正規的商品房相比，能滿足低端需 求，中高端這塊的需求解決不了。”

　　方案還提出，積極推進以房產稅和消費稅為主的地方主體稅建設。財政部財科所所長賈康表示，要積極擴大 房地產稅改革試點範圍，這有利於把地方政府主要注意力，引導到按市場經濟要求優化本地投資環境和公共服務上麵，形成地方政府行為與經濟發展、市場機製不斷 完善的良性互動長效機製。

　　有利於平抑房價

　　在劉元春看來，“383”方案已經觸及到房地產製度的深層次調整。

　 　“首先隻是一個智庫的研究成果，不能過分解讀。‘383’方案圍繞房地產這塊的措施，可以說已經認識到這麽多年的調控存在認知上的錯誤，那就是一直把房 價虛高的問題歸咎到投資型、投機型的需求這塊，而沒從深層次的供給以及其背後的土地製度、稅收製度的改革入手，這次則說明已經開始了這塊的思考，但這種思 考是粗略的。”

　　劉元春認為，方案若想順利推行，需要加強綜合性的改革：“很多地方其實已經開始了先行的探索，比如重慶模式、南海模式、 深圳模式等，所以說不能單純用一種方案來解決，這需要整體性的過度方案和因地製宜的實施經驗，還需要‘試點—推廣——鋪開’的程序設定，也需要財稅體係、 土地改革、政府定位改革等一係列改革的深入。綜合改革的設計相對弱了一些。”

　　宋海則表示，方案提及到的各項涉“房”改革有利於增加供應量，對平抑房價上漲起到作用，但是綱領性的文件要轉化為實踐需要時間，短期內產生的影響有限。

　 　“已經觸及到深層次的問題，是下一步房地產改革的落腳點。土地市場的改革會打破國家進行土地集中收儲的壟斷格局，住宅用地的供給增加，對土地價格實現了 一定衝擊，但是這種衝擊是有限的，進入市場的土地的規劃也很重要，不可能一下子集中供應。會改變地方政府插手土地市場的利益格局，是解決土地財政的一個很 根本性的舉措。從中期看，對平抑房價有好處。對房地產市場帶來根本性的改變。”劉元春在接受《東地產》采訪時極大地肯定了“383”改革的預期作用，但他 同時強調，國家層麵推出的政策會和草案有很大出入，會發揮地方政府的創新性、因地製宜。

　　“一旦綜合性改革出台，會改變房地產投資和購買者的預期，對市場產生的影響會很大。”劉元春表示。

    來源：東地產 作者：謝敏敏