中國住房價格降不下來的最後秘密
曾飛
中國的房價著實牛逼，任你怎樣“調控”，百姓如何抵製，就是降不下來。於是房奴不斷累積，越來越多，形成了一個龐大的貧上加貧的群體。這些原本就比較貧窮的房奴，不得不把自己的隻占國民分配總額很小一部分之工資收入，“二次分配”給了富貴者，讓富者更富，讓窮者更窮，給中國正在迅速超越0.61的基尼係數加分，作出巨大的貢獻。
對此，急需房屋安居者，諸如急於結婚的無數大齡青年，百般忍耐，堅持當光棍甚至裸婚以抵製高房價，但總是奈何不了高房價，實在淒涼。
對此，當政者一臉無奈，傾情表白自己已經盡力調控了：直拳、左勾拳、右勾拳，連組合拳都打出來了，房價就是降不下來，百姓還是怨氣衝天，當政者著實可憐。
如今房價非但降不下來，反而是一路飆升。有膽有識者放狂言：明年房價漲一倍！同時，全國地王頻現，搶地風潮洶湧澎湃。
百姓除了錯愕，也隻能是一臉迷茫。
由此，中國的貧富懸殊愈演愈烈；富人錢太多了，不知道要怎麽花，雖然極盡奢侈，但已經不可能繼續給內需做更大“貢獻”了；而窮人錢太少了，已經無力再給內需做貢獻了。於是中國經濟陷入國外經濟疲軟，外需下降，中國的內需又難以提振的雙重困境。此前的當政者又是一臉無奈地宣稱“今年可能是最困難的一年”。
誰才是推高房價的主推手？
正在人們迷茫的時刻，突然有人高聲道出個中秘密：房價裏70%是政府稅費。
一石激起千層浪，原來不是“丈母娘推高了房價”，而是政府的超高稅費推高了房價。這樣的認識很快就成了人們的共識。中國的房價為何那麽牛逼的疑惑也就迎刃而解。濫用權力刮地皮的惡浪排山倒海，真的無人可敵。
據報道：中共中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇在研究收入分配差距越拉越大，以及由此帶來的一係列社會問題、福利問題時指出，造成兩極分化的一個原因就是土地製度和土地財政。房價裏70%是政府稅費，如果把土地出讓金變成房產稅，房價立馬下來。（8月15日中國網）
網友評論說：經濟學者周天勇拋出“房價裏70%是政府稅費”一說，著實讓人驚愕。即使這個數字有點虛高之嫌，但高房價中包含著高稅費並非子虛烏有，並且早已成為社會的共識。就在稍早之前，重慶市政協副主席陳萬誌經過詳盡計算，一套房子，經過立項、建設、配套、銷售等環節，涉及的稅費高達62項。近日又有某房產商透露，在房價的構成中，建安成本隻占到了20%，開發商的利潤30%，而土地出讓金和各種稅費則高達50%。我認為，要想讓房價合理回歸，僅靠擠壓開發商的利潤還不夠，政府的稅費也必須同步下降才行。（網友“不執著財經”《房價70%是稅費揭示了啥秘密？》）
早在2011年12月18日浙江寧波房地產開發商馮總就給出的一個項目的賬單，也印證了政府的稅費是高房價的主推手的說法：
直接建設成本隻占房價三成多一點。
馮拿出一個地塊的成本測算說明書，向記者詳解房價的成本構成。
這是一個比較小的項目，位置也遠離市區。總用地麵積37189平米（55.78畝），要求容積率不超過1.8，建築密度不大於30%，綠地率不小於30%。
今年1月份，公司以15228萬元的出讓價拍得該地塊，2月份交付了全部的地價款和3%的契稅及印花稅。按照規劃，該項目包括商務大樓一座，麵積不少於15000平米，內設酒店，床位不少於80個。每百平米配設一個車位，須建設一個集中停車場。預計總銷售麵積67000平米，其中住宅47600平米、商業4400平米、商務樓15000平米。
根據周邊的房價，銷售定價為：住宅每平米6000元，47600平米共計28560萬元；商業用地每平米8000元，4400平米共計3520萬元；商務用地每平米7000元，15000平米共計10500萬元；地下車位每個8萬元，370位共計2960萬元；合計預估銷售總收入為45540萬元，均價合每平米6800元。
說明書顯示，除了地價，建設成本分為前期費用、基礎設施、建築安裝、財務費用、銷售管理費用和稅金六大塊。
前期費用列出了13項：方案設計167.5萬元、勘察鑽探10萬元、環境評估2萬元、交通評估6萬元、氣象評估3萬元、規劃測繪5萬元、規劃驗線8萬元、房屋測繪10萬元、圖紙審查13.5萬元、牆改費用37.5萬元、白蟻防治費13.4萬元、高等教育附加費100.5萬元、監理費80萬元。共計456.4萬元，折合房價每平米68元。
基礎設施建設公5項：供水107.2萬元、供電670萬元、附屬設施（綠化、道路、路燈、下水道、標誌標牌等）2010萬元、有線電視100.5萬元、智能化安全防護201萬元。共計3088.7萬元，折合房價每平米461元。
建築安裝分6項：樁基804萬元、地麵建築5360萬元、牆體保溫201萬元、門窗670萬元、水電安裝469萬元、地下室建設2860萬元。共計10364萬元，折合房價每平米1547萬元。
上述項目為建設的直接費用，共計13909.1萬元，約占銷售總房價的30.5%。
地價和稅金超過房價一半以上。
馮總告訴記者，財務費用主要是貸款銀行利息，該公司自有資金充足，所以隻針對基建費用貸款5000萬元，按照建設周期1.5年，年利率7%，利息共計525萬元，折合房價每平米78元。銷售管理費用按照銷售額的3%計算，計1366.2萬元，折合房價每平米204元。
成本的大頭在地價和各種稅金。稅金主要有契稅、印花稅、營業稅、土地增殖稅和企業所得稅等。具體到本項目，地價15228萬元，契稅以地價的3%。
不同環節都有印花稅，如土地轉讓合同、房屋銷售、設計合同、勘察合同等，分別要收取合同金額的0.05%；建築合同、安裝合同、銷售代理合同等要收取合同金額的0.03%。
土地增值稅按照設定毛利率15%、以30%的稅率預征，加上契稅和各種印花稅，預算為總銷售額的6%，為2732.4萬元。營業稅及附加（水利基金、教育附加等）稅率也約為總銷售額的6%，預算為2732.4萬元。
扣除建設費用和銀行利息及管理費、再扣除地價和稅費，此時開發商獲得銷售毛利潤為9046.9萬元，然後需要交納毛利率25%的企業所得稅2261.7萬元。開發商實際獲得收益為6785.2萬元，約占銷售總房價的15%。
地價15228萬元占銷售總房價的33.4%，各種稅費為7726.5萬元、占銷售總房價的17%，兩者合計22954.5萬元，約占銷售總房價的50.4%。
如果沒有政府超高額的稅費房價還會高嗎？
以浙江寧波房地產開發商的這個帶有典型性的項目來測算，除去項目的各種稅費7726.5萬元和土地出讓費15228萬元之外，項目為建設的直接費用僅為13909.1萬元，外加3%的營銷管理費用417.3萬元和開發商的15%利潤2086.4萬元，合計16412.8萬元。以總銷售麵積67000平米平均計算，每平方米房價僅為2449.7元。與該項目的實際均價每平米6800元相比較，實際均價是測算均價的為2.78倍。如果排除商業用房較高售價的因素，居住用房的測算價格肯定要低於2400元/平米。這樣的住房價格居民還會喊高嗎？中國還會有房奴嗎？兩極分化還會如此快速地被拉高嗎？中國的房地產業還會深陷困境嗎？房地產業拉動經濟的積極作用還會被抹殺嗎？還需要那麽多無的放矢的調控組合拳，所謂的保障房建設硬指標和其中理不清的權錢交易嗎？
顯然，住房價格奇高的罪魁禍首是政府的超高稅費，然後就是官商勾結腐敗的“成本”，而不是那些遵紀守法的多數房地產商家和無辜的的丈母娘們。
在中國民眾無法有效監督政府的情勢之下，政府自己當然不會自己為難自己，所謂的組合拳主要打向別人，最終重重地把房奴擊倒在地，而政府稅利卻順利超高速增長！
而這些原本屬於全民所有的土地資源賣出來的巨額資金原本還是屬於全體國民，隻能用於改善城市的居住環境，而不能挪為它用。政府高官卻違法把這些巨款用來建設諸如成都市耗資12億元的超豪華政府大樓，建設濟南市耗資40億元的僅次於美國五角大樓，世界第二、亞洲第一的單體建築——濟南市政府大樓。據西安晚報報道：中組部證實，四川省委副書記李春城涉嫌嚴重違紀，中央已決定免去其領導職務，……李春城主政成都期間，當地曾斥資12億元建造成都市新政府大樓。政府高官如此任意擺布土地資源多與腐敗相聯係。
中華大地的土地資源是全體國民的共同財富，任何人不得隨意擺布。《憲法》規定：“第九條 礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源，都屬於國家所有，即全民所有；由法律規定屬於集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘塗除外。”“第十條 城市的土地屬於國家所有。”“第十二條 社會主義的公共財產神聖不可侵犯。國家保護社會主義的公共財產。禁止任何組織或者個人用任何手段侵占或者破壞國家的和集體的財產。 ”
筆者對此也反複論說，但無良高官為了自己的私利，自然充耳不聞。
2011年04月21日共識網《曾飛：真正的社會主義必定全民分紅》指出：真假社會主義，長期魚龍混雜，真假難辨。勞動者一再受假社會主義的蒙騙，蒙受了許多原本不需要經受的苦難。在吃盡苦頭之餘，人們終於明白，是真正的社會主義，就必定要把全民財富的紅利分給全國所有的勞動者（包括公務員）。所謂的全民財富不但包括公有資本，還包括土地資源（土地、礦藏、森林、風景區、水資源、海洋資源等）。用這些全民財富進行經營所得的剩餘價值和資源盈利，不能直接落進政府的口袋裏，必須向全國的勞動者分紅，而其餘的部分則用於繼續投資。這不僅是維護民眾的公有財產權利，而且是防止國家機關由社會的公仆變為社會的主人的最關鍵措施。馬克思早就指出：“自由就在於把國家由一個高踞社會之上的機關變成完全服從這個社會的機關”。（《哥達綱領批判》）國家機關一旦毫無根據地把全民所有的資本和土地資源視為自己的財富來任意擺布，它就擁有了由社會的公仆變為社會的主人的雄厚本錢，國家的真正主人人民大眾就會拿它沒轍，再也無法把國家由一個高踞社會之上的機關變成完全服從這個社會的機關。
2012年11月15日黨建之窗《曾飛：房價“報複性反彈”——我胡漢三回來了！》指出：中國的財富原本就是廣大勞動者所創造，這些財富的主要部分轉化為全民資本，由全民所共有，憲法已經明確規定。用中國的全民財富建成的住房原本就該為了民眾的居住而建造，這個道理天經地義，無可爭辯。然而，何時中國的財富被修改成了“國有”，而何時何人賦予了“精英治國”的無上權力，從而把中國的財富捏在了官僚精英的手中，可以任意拿捏，用來炒作樓房，把民眾全都變成房奴任聽他們奴役？甚至違背憲法叫囂要把所有的全民資本私有化，徹徹底底變成他們奴役勞動者的工具？
2012年10月10日新華網《曾飛：扭曲了貧富差距的原因，收入分配改革必定無成》指出：造成貧富差距的第一位原因是占有資本和土地礦藏等資源的多寡，而在中國占有資本和土地礦藏等資源的多寡主要由權力因素所決定。第二位的原因才是分配的不公，然而分配不公主要依然是由占有資本和土地礦藏等資源的不公所導致的。……資本和土地等資源也能夠產生財富，但資本本身就是積累的勞動，土地等資源也必需滲入勞動才能創造財富。因此，生產資料，資本和土地公共所有為主的體製是貧富不過度懸殊的基礎。在此基礎上，勞動者的勞動權利才能得到保障，勞動的收入和資本的收益才有可能得到合理的平衡，分配的公平合理才有經濟基礎。
總之，依照憲法的精神，國民在享受自己的安居權的時候，他的合理住房需求（一套住房）所必須的土地資源，就和農民“耕者有其田”的道理一個樣，應當是無償提供的。政府無權把這份土地資源據為己有而高價賣給國民，並把所得的巨款做為政府超龐大機構的奢侈花費。因此，政府收取居民住房用地的超高稅費違反憲法的基本精神，必須依法製止。唯有政府遵守《憲法》等法律，自覺依法行政，並接受民眾的監督，住房價格才有可能平穩，居民的安居權才有可能得以保證，貧富差距才有可能縮小。
周大師的建議是危險的豪賭
還必須指出的是，周天勇大師出於另類的目的，勇敢地揭了政府的瘡疤，並留下了自己的錦囊妙計。周大師就這樣歪打正著，道出了房價高企的真正秘密。然而，其70%稅費的說法，缺乏可靠的數據證實，網民懷疑其誇張不無道理。誇張的目的他已經有了告白：“中央黨校國際戰略研究所周天勇在接受《英才》雜誌專訪時就當前的高房價問題分析稱，高房價有2個解決辦法：第一，應該廢除18億畝紅線行政控製，現在土地供給嚴重不足。第二，這麽高的土地出讓金，房價裏70%是政府稅費，如果把土地出讓金變成房產稅，房價立馬下來。”最重要的訴求就是為開發商請命——廢除18億畝紅線行政控製，允許占用耕地建設樓房。這將是以犧牲中國的糧食安全來換取房價降低，房地產市場擴張，保障開發商利潤的危險賭博。這顯然不符合中國絕大多數人的利益，不符合整個民族的利益。周大師建議“從未利用土地中改造出來2.5億畝耕地，然後再從城市邊上置換2.5億畝土地。”其實質就是用開荒抵換而大量占用耕地。這種方法早就被慘痛的教訓所否定。據報道：“建國初期，國家為了解決糧食問題，在黑龍江、新疆的廣袤草原上展開了聲勢浩大的開荒運動。之後，又陸續進行了長達幾十年的開荒，廣袤的草原變成了農田。據全國農業區劃辦公室遙感調查，1986－1996年，黑龍江、內蒙古、新疆、甘肅10年間開墾了2912萬畝草原，其中49.2%被撂荒，成為沙地。近年來新疆新墾草原中有44%被棄耕、撂荒，34%的現有耕地發生次生鹽漬化。據水利部專家最近研究測算，按現在的水土流失速度，50年後，東北黑土區1400萬畝耕地的黑土層將流失掉，糧食產量將降低40%左右；35年後西南岩溶區石漠化麵積將翻番，屆時近1億人將失去賴以生存和發展的基礎。專家以2000年數據分析，水土流失給國家帶來的經濟損失至少在2000億元以上，相當於當年全國GDP的2.25％。轟轟烈烈的開荒造地運動，曾經對解決我國吃飯問題起到過積極的作用，但也為今天的幹旱、水災、水土流失、土地沙化與荒漠化埋下了巨大的隱患。”（農民日報《開墾農田不能以犧牲草原為代價——訪農業部草原監理中心副主任劉加文》）專家的研究和建議，務必如老子所說的“恒無欲也，以觀其眇”，也就是說研究者必須保持無欲望的心境，用以觀察事物原本的規律性。有了私自的欲望，以偏概全，往往會扭曲事物原本的規律性。這一點研究者務必謹慎。須知，一個不符合規律性的“妙計”，輕者讓萬民家破人亡，重者斷送整個民族的前程。
另外還必須說明，城市住房的用地主要應當開發利用荒地、山坡地等非耕地，而不是占用耕地。這一點如果站在整個民族的利益的立場上，是容易理解的。如果站在官僚與房地產商成本最低，利潤最大化的立場來看，自然難以接受，而極力主張占用良田。
政府高官務必遵守法律才能促使住房價格趨向合理
既然政府的稅費是高房價的主推手，而此前政府的許多調控措施，不但沒有壓低政府的稅費，而且反而拉高了稅費，促使房價繼續猛漲。這樣的調控根本不可能使住房價格恢複正常，使房地產市場進入健康運行的軌道。本質上是對人民的欺騙。政府相關的主要負責人必須對此負責。問責不分官大官小，隻要是危害了人民的利益的失職行為，在法律麵前高官與平民必須一視同仁，都應當追究。
總之，依照憲法的精神，國民在享受自己的安居權的時候，他的合理住房需求（一套住房）所必須的土地資源，就和農民“耕者有其田”的道理一個樣，應當是無償提供的。政府無權把這份土地資源據為己有而高價賣給國民，從中滿足政府超龐大機構的奢侈花費。因此，政府收取居民住房用地的超高稅費而用以政府的浪費奢侈已經違背了憲法的基本精神，屬於違法行為，必須依法製止。唯有政府遵守《憲法》等法律，自覺依法行政，並接受民眾的監督，住房價格才有可能趨向合理，居民的安居權才有可能得以保證，貧富差距才有可能縮小。
