中國房地產指數係統“百城價格指數”近日發布的報告稱，2012年1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，連續第五個月環比下跌，環比跌幅為0.18%。從同比來看，北京、上海、廣州等十大城市1月商品房平均價格下跌0.62%，這是自2010年6月以來首次出現同比下跌。具體來看，十大城市1月平均住宅價格出現同比下跌的城市有6個，較去年12月增加1個。其中，上海跌幅最小，為0.18%；杭州、天津、南京和成都跌幅介於1%—3%之間；重慶（主城區）跌幅最大，為4.06%。報告還顯示，在全國100個城市中，39個城市價格環比上漲，60個城市環比下跌，1個城市持平。
不少專家由此認為，中國的房價已經明顯地進入下行的趨勢。且不論中國房地產指數係統采集的數據是否準確，就拿上述數據看也不能輕言“明顯地進入下行趨勢”。筆者的理由之一是上海房價的跌幅隻有0.18%，如此微乎其微的跌幅能算“明顯下跌”嗎？
筆者一直主張，看中國的房價，主要是看上海，不是看北京，也不是看深圳或廣州，更不是看杭州、天津或重慶等。上海絕對是中國房地產或房價的領頭羊，北京等其他一線二線樓市都是跟隨上海和以上海為房價標杆的。為什麽上海成為中國房地產或房價的領頭羊呢？原因很多。其中，最主要的原因是：中國的樓市主要是一個資本投資市場，而上海是中國住房資本化最好的代表。
我們知道，近10多年來中國房地產的過熱和房價過高主要就是住房資本化的結果，而近1年來中央調控房地產主要也是遏製住房資本化的趨勢，其中限購是直接製止部分一二線大城市的住房資本化，限貸和房產稅是間接遏製住房資本化。可以說，中國房地產住房市場或房價的合理回歸，就看住房資本化是否得到根本的遏製。在此以前，不能輕言房價回歸合理，更不能輕言房價跌入低穀或底部。
在住房資本化的熱潮中，政府和房地產商想著怎樣把住房土地變成能來錢的資本，而各路投資者想著怎樣從房地產資本的炒作或運作中賺錢。由此，雖然中國的私人房產證上並沒有寫上“土地所有權”，但通過“政府——房地產商——各路房產投資者——銀行”這樣一個住房資本化利益鏈的炒作或運作，住房（土地）資本所賺的錢全部歸私人所有，即實際上把公有住房土地私有化了。就是說，中國房地產住房（土地）的資本化實際上就是住房土地的私有化。房地產住房資本賺的這麽多的真金白銀，全都落入私人腰包，難道還不是私有化？大家都知道投資房地產住房來錢，有暴利，因此房地產怎麽能不過熱？房價怎麽能不過高？在這種情況下，這房價哪是真的“房價”啊？就是資本的價格，就像股價一樣。這樓市哪是真的“樓市”啊？就是一個資本市場，就像股市一樣。
正因為住房（土地）的資本化就是住房（土地）的私有化，私人投資獲益的最大化推動著中國住房（土地）的資本化。而其中，上海是拔頭籌的。上海是中國住房（土地）資本化最早和最厲害的城市。上海在上世紀80年代初就有外銷商品房了，海外投資者投資上海的住房並在90年代前5年獲得豐厚的利潤或升值，給後來上海住房的資本化提供了榜樣。難怪上海樓市在90年代末起步時就打出“投資居住兩相宜”的廣告。就是說，在上海買房，不管是老外還是內地人，不管是上海人還是外地人，一開始就有強烈的投資賺錢的意識。在上海置業做房東，可以說是許多海內外有一定投資實力的人的一個共識。隨著上海住房土地資本化的需求日趨強烈，上海又率先進行了市中心舊有住房的拆遷，把大量市中心老居民“趕到”市郊，而騰出市中心的土地讓政府、房產商和海內外投資人進行資本化運作。就是說，上海房地產住房資本的原始積累是建立在犧牲大批被動遷居民利益的基礎上的。獲得這種原始積累的人，包括政府官員、國企官員、房產商、海內外投資人以及幫助他們進行資本運作的銀行。由於上海有市區兩級政府，直接或間接涉足房地產的官員特別多，由於上海的國企數量也比較多，政府官員和國企官員以企業買房的名義撈取了大量住房資本。（由於至今未見官員公布住房資產，這個數量無法知道，但憑常識估計，這個數量肯定不小。）上海的房產商和來自海內外的二手房投資人，也是全國最多和實力最強的。比如，全國大大小小的城市中最富的人恐怕大都在上海投資買房了。這跟上世紀2、30年代上海的情況差不多：那時候上海也處於房地產的黃金時期，而那時上海的房地產大多數是外地財主富豪投資和置辦的。更不用說上海銀行的房貸實力又是全國最強的：中國的金融中心嘛！另外，精明的上海人喜歡把炒股賺的錢變成住房投資和進行炒房，因此上海從股市流入樓市的資本可能也是全國最多的。以上種種因素使得上海在住房資本化方麵走得最早，步子邁得最大，也因此上海的房價始終保持全國（內地）第一，上海始終被海內外看作中國最佳或最有價值的房地產投資城市。
所以，如果說中國的樓市主要是一個資本投資市場的話，那麽，看中國的樓市或房價就主要看上海就行了。上海是中國房地產資本的集中地和代表，上海的房價就代表中國住房（土地）資本化的程度。上海的房價上漲，就表明中國住房（土地）仍然在資本化，仍然在大把大把地投資賺錢。上海的房價下跌，則表明中國住房（土地）的資本化被遏製，表明遏製住房資本化的政府調控有了效果。而目前上海的房價還沒有明顯的下跌，因此還不能輕言中國住房的資本化被遏製，不能輕言中國中央政府對房地產的調控有實質性的效果。總之，要判斷中國中央政府的房地產調控是否真有效果，不要看北京等其他城市的房價，而要看上海的房價。隻有當上海的房價（尤其上海市中心區的房價）開始明顯下跌和形成下行趨勢時，才有可能說中國中央政府的房地產調控是有效的。
