<華夏時報>:降價超兩成重新備案 上海樓市頹勢引政府幹預

本報記者 王海春 上海報道

對房價下調敏感的，不僅僅是購房者，還有地方政府。

近期中海地產在滬樓盤從2.2萬元/平方米直降到1.6萬元/平方米，前期業主怒砸售樓處，所在區房管局相關領導介入降價事件，並表示降幅超過20%需重新進行網上備案，上海此舉意味深長。

就區房管局領導表示房價下調幅度超過二成需要重新備案，上海市住房保障局相關人士10月26日對本報記者表示，樓盤預售備案的具體工作是由各區來做，市房管局並不掌握樓盤預售的情況。

“每個樓盤預售價格的審批和預售證的批準，都由各區的房管局負責。市房管部門並沒有叫停房價下降幅度過大的樓盤，房管部門希望房價保持平穩，並根據市場價格做出適當調整。”上述市住房保障局人士說。

對於這一有價格管製嫌疑的舉措，複旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示，這背後是地方政府對土地財政的依賴。

同策房產10月27日公布的最新數據顯示，相比於去年1-10月上海1363.02億元的土地出讓收入，今年上海土地出讓麵積增加了9%，而土地出讓收入金額則縮減了23%。

而據開發商透露，在未來的兩個月，上海還將有一批土地可能會在市場上推出。“此時樓盤價格大幅下降，多少會影響到開發商拿地的興趣。”上海城市經濟學會經濟師顧海波表示。

管跌不管漲？

當中海、綠地、星河灣等大型房企在上海因降價引起前期業主退房、要求賠償的時候，上海區級房管部門也介入到開發商降價事件中。

這次，房管部門對降價幅度提出了要求：如果開發商降幅超過20%，需要重新備案。

對於前期業主要求中海禦景熙岸的開發商退房、補差價，浦東新區建交委房屋管理處副處長陳建軍10月24日向媒體表示，按上下浮動20%的規定，開發商往上調肯定是不可能的了，但如果往下調超過20%，也需要重新申請備案。

“但中海沒有申請。我們已經向市房管局上報，申請暫停中海的網上預售備案登記。目前，市裏正在開會研究。”陳建軍說。業主由此認為，中海禦景熙岸的預售已被叫停。

試圖調解糾紛的不止是浦東新區，還有嘉定區的房管領導。一位秋霞坊的前期購房者表示，原本嘉定區房管局副局長要10月25日出麵調解業主與開發商就補差價的糾紛，可後來不知什麽原因該區房管局領導並未露麵。

房價下調超過一定幅度，房管局要求開發商需要重新備案，這一新規意欲何在？上海一家開發商向記者透露了其中的玄機。

“預售證和備案是兩個概念。預售證是一批集中上市房源的可銷售許可證，而網上預售備案是購房者在和開發商簽訂購房合約後，在房產交易中心做的備案公示。也就是說，開發商可以按一定的價格先把房子賣給購房者，但如果沒辦法做備案，那麽購房者就沒辦法過戶，也就是沒辦法在交易中心證明，你和開發商約定要購買的這套房子就不屬於你名下。”上述開發商說。

業內人士向記者指出，重新備案的不確定性在於，房管局可以給開發商按價格下調之後的價格做備案，但同樣也可以不予審批。“如果不給你重新備案審批，那麽購房者就無法在交易中心辦理過戶手續。”易居中國分析師薛建雄表示。

那麽上海轄區房管部門對過度降價要求重新備案的依據又何在呢？

中國指數研究院研究總監陳延彬在接受記者采訪時指出，其主要根據是國家發改委今年4月份出台的關於商品房銷售明碼標價“一房一價”的規定。

“‘一房一價’規定應當公開房屋銷售的價格、漲幅等信息。當初業內普遍認為這是政府為抵製房價過快上漲，而對房價上漲超過一定幅度做出限定。但沒想到房管部門現在把這一點用在房價下跌時了。”陳延彬表示。

房地收入減少施壓

對房價下降，上海轄區房管局介入一事，複旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受記者采訪時指出，地方政府托市的色彩過於濃重。

“房價上漲的時候不管，要下跌了卻急忙要出手管理，從這裏也可以看出，在房價要下跌的時候，地方政府的痛心程度遠大於開發商。這主要是因為地方政府對土地財政的依賴性太大了。”尹伯成表示。

根據上海規土局公布的2011年上海住房供地計劃，今年計劃供地1200公頃。然而，截至8月底，上海共成交住宅類土地麵積約598.94萬平米，其中純住宅用地179.87萬平米，動遷配套等保障性用地328.5萬平米。即前8個月上海還沒有完成全年住宅用地總任務的一半。

就房價與土地之間的關聯度，上海永慶房屋總經理陳史翎形象地比喻，土地出讓與房價上漲幾乎是一對“親兄弟”。

房價下跌，不但會影響開發商手頭的現金，更會影響他們對後市的預期，即房價會繼續走低。在拍地意願降低、房企手頭現金減少的時候，政府從出讓土地中獲得的收益也減少了。陳史翎表示，在這種以房屋價格為指導坐標的房地產市場中，政府對房價的敏感度可能還大於開發商。

受樓市低迷影響，今年滬土地出讓價格也出現了下調。據中國指數研究院的數據，今年前10個月上海已出讓的居住用地價格從去年同期的6600元/ 平方米下降至今年的約4000元/平方米，即下降了約2200元/平方米。“去年出讓的土地還有些溢價率在50%甚至100%的，今年基本上都是以低價成交。”陳延彬表示。

而滬置房產市場部總監付琦向記者透露，8月以來上海加大了向市場推地的力度。如果房價下跌幅度過大，政府推地的計劃會受到影響。

10月12日上海共出讓10幅經營性用地，其中4幅為純住宅用地皆為奉賢南橋新城的土地。

奉賢出讓土地的第二天，10月13日寶山區集中向市場推介了寶山美藍湖地區的一批低密度純住宅用地。

10月26日，上海又再次推出10幅世博B區地塊，最終9家央企以75.8億的總價拍得9幅地塊，其中一幅地塊則流標。這也是今年上海土地市場第一塊流標的土地。

“房價是現在政府最敏感的問題。房價大幅下調，不僅土地收益會減少，而且與房產相關的投資，與房產交易相關的稅收也會下降，所以政府不希望看到房價下降幅度過大。”顧海波直言。

(責任編輯：溫潔)