從中央到地方，在政府頻頻打出的組合重拳之下，2009年金融風暴中借政策優惠得以鹹魚翻身的樓市，終於在2010停下了波瀾壯闊的“大躍進”。號稱“史上最強”樓市新政滿月了，高企的房價是否仍然撲朔迷離，未來的樓市將會如何演繹其走勢？
資本是市場敏銳的探測器，大膽逐利、規避風險，每一輪的潮漲潮落，總能從中提前發現端倪。於是，一度被稱做撬動房價的溫州炒房團，無疑成為最著名的樓市風向標。即便在最嚴厲的調控寒風之下，在麵臨打壓的前沿陣地上海，他們依然能找到資本升值的空間。
房企大佬身為市場帶頭大哥，他們代表的成熟企業的商業理性，每一次樓市變局之際，他們總能未雨綢繆曆經洗禮而不衰，開疆拓土拿地賣房一舉一動都暗示著未來的 “麵包”價格。當恒大舉起全國85折大旗之後，萬科北京某個項目隻是額外打了個98折，就有媒體打出了“引發房產價格全麵調整”的標題，而在一次房地產商的私人聚會中，“萬科降我們就降”的半似玩笑之語，讓你看到這個老大哥的標杆風範。
房產中介作為市場的晴雨表，他們的樂與憂體現著樓市的冷與熱，也折射著在這個吊詭的交易市場上買賣雙方的博弈與較量。
摒棄從前輿論通常的算命先生式預測，或者莫衷一是的觀點呈現，自說自話地講著中國房地產市場化10餘年來樓價升與降的虛妄故事，我們希望從觀察擷取的幾大風向標現象，以及總結的十大衡量指標，在風吹草低中能夠撥開一絲樓市迷霧。
炒家不死
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華府海景營銷經理蔚崢嶸正在為溫州看房者講解周邊環境及未來規劃。
“太太炒房團”團長羅夏蘭在與銷售代表就價格和折扣問題進行協商。
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曾經的網絡紅人“二月丫頭”，銷聲匿跡多年後，轉型從事起了房產業。相比較起當年，如今更多人叫她“妮可”。
他們是最普通的溫州炒房團，他們是最著名的樓市風向標，他們是資本的代言，他們對樓市走勢有著天然的敏感，即便在最嚴厲的房產政策之下，在調控一線的上海，他們依然能找到資本升值的空間。
“炒家”還是“投資家”
主持人“散會”的話音還未落，與會者就已經爭先恐後地離座去趕電梯。位於溫州國貿大酒店5樓的這間偌大的會議室裏，轉眼間隻剩下稀疏幾個人。
在裝走紀念品、剩下的水果和香煙以及桌子上的塑料擺花後，這剩下的幾個人也一哄而散。為什麽走得這麽急，他們要早點趕回溫州：“廣播裏說了，溫州的車牌號從今天開始，已經有字母了，晚一點遇到堵車高峰，耽誤了買菜燒飯，可不劃算。”
這天是5月15日。離史上最嚴厲的樓市新政發布，已經過去了一個月。章蕾一個人坐在會場裏，一臉疲憊。在她身後，工作人員正忙著拆除“新政後的上海樓市暨某某樓盤推介會”的背景牆。
“低端團都是這樣。我們的高端團是酒會，聽眾素質要高一點。”章蕾無奈地說。這位《上海》的工作人員，網絡上的紅人“二月丫頭”，一半工作時間在上海，另一半時間則在溫州。幾年來，她最主要的工作就是組織溫州看房團去全國各地掃房。
“直到現在，我們仍然每周都發團。”章蕾堅稱樓市新政對她們沒有影響，“住宅地產受限了，商業地產開始明顯升溫。今天我們請來了近10個炒房團的團長，都很感興趣。本來預計請50位投資者參會，結果來了80多位。”
但新政也並非對每個人都毫無影響。溫州百盈房地產公司總經理張和平就很不開心，從新政出台到現在，他的公司還沒有一套房子成交。“我的客戶中很多人都改去炒金了。”無奈之下，他最近正嚐試帶一些三線城市的團去看房。
張和平的前同事，現在的開啟房地產公司負責人楊琳琳境遇也不太好。她說新政出台時，因為貸款辦不下來，開發商拒退定金，杭州的地產曾經動蕩過一陣，她有一個朋友，當初買房時“怕不賣”比規定的10萬還多交了20萬定金，結果新政出台後開發商拒退定金，最後找了工商才討回來。
曾經熱衷組織炒房團異地購房的房產中介公司，也開始慢慢轉型。楊琳琳的公司就引進了一位新投資者，計劃打出“財團”的概念，“像溫州曾經的中瑞、中馳財團那樣，整套拿樓出來賣。”
楊琳琳說，現在溫州的炒房團有三個特點，一是“公務員團”多，即買房者身份多為公務員，遮遮掩掩；二是投資者開始青睞二三線的低價小戶型房；三是很多人對100萬元以下的商鋪有了興趣。
而 “新國36條”出台後，風險投資界更希望溫州資本轉向創投。5月15日，在2010溫州民間資本發展高峰會上，講師將新政解讀為“一種信號，一種導向”，稱溫州資本要像過去從“草根”到“官商結合”那樣再次轉型，因為從付出成本高達20%-40%的 “官商結合”轉向隻需20%成本的“風險投資”，“不用陪著喝酒，不得肝硬化，也沒有政治風險”。
溫州中小企業發展促進會會長周德文則抱怨說，房產新政對溫州投資熱情來說是“一記重創”，而新的“國36條”到底是否有誠意，仍未可知。5500億存在銀行裏的溫州資本到底何去何從，取決於溫州人能不能盡快從“炒家”變成“投資家”
溫州夜宴
窗外淒風冷雨，但潘大叔仍然不為所動，一筆一畫地寫完了合同上每一個字。
作為本次推介會上對章蕾推介項目感興趣的一位“意向投資者”，按慣例，在交了2000元現金和填寫完個人資料後，辦理了“VIP卡”的他被請到酒店頂層的餐廳包廂，參加開發商組織的晚宴。
晚宴其實隻有兩桌，一桌是樓盤的銷售人員，陪著潘大叔這樣的中小投資者；另一桌則是幾位專業投資者，由的工作人員、開發商的副總和營銷經理陪著。兩桌的投資者彼此並不熟識，也不打招呼和交換名片。一位工作人員悄悄地對記者說，專業投資者們都是公務員，他們不願意透露自己的身份。
旁桌正高談闊論新政後的樓市走向，潘大叔這桌可不管那些，他們隻顧吃菜。酒過三巡，就開始鬧哄哄地要交換名片和電話。
這桌上的來賓除了自稱“醫生之家”的潘大叔外，還有“太太炒房團”的團長羅夏蘭，退休的語文老師周阿姨，做服裝生意的林小姐，做房產貸款擔保生意的林文章，做書包和運動包生意的黃建武以及廣發銀行的洪成建。退休的潘大叔擅長中醫推拿，沒事也會給別人看看病，他兒子也在醫院，一年薪水20多萬。
潘大叔的手藝可不是吹的。看見林文章氣色不好，潘大叔二話不說，挽起袖子隻是推拿幾下，林文章便開始談笑風生，連誇“好手藝”。林文章穿著一條印滿外國美女的白色褲子，據說這款褲子現在溫州很流行，幾百塊一條。他是個很費褲子的人，每年都要穿破好幾條。
潘大叔剛坐定，大家就吵吵著要服務員上醬油碟。所謂醬油碟，其實就是一個小碟裏放上醬油、醋、麻油、糖，每個人麵前擺一個，遇到冷盤，自己蘸著吃。“對溫州人來說，再豪華的飯局，沒有醬油碟，也都不是好飯局。”周阿姨說這裏的飯菜雖然貴，但是不好吃，興奮之餘還讓記者改天去她家裏嚐嚐地道的溫州菜。周阿姨的大兒子在溫州，小兒子在上海，她這次參團，是幫小兒子看房。
主辦方本來還讓大家等等開發商領導來祝酒講話後再動筷，不過鬼才等他，大家二話不說就開吃。魚翅羹不好盛，林文章於是站起來單手拿起鬥大的湯盆，給大家分個精光。
羅夏蘭無疑是這一桌的中心。作為“太太炒房團”的團長，她名聲在外。她從2005年開始炒房，在上海折戟，直到現在還沒恢複元氣。最近的樓市新政之下，她已經半個月沒出過門。“不過這次看房可能是一個好的開始。”羅夏蘭目前手裏有3個待選項目：一個是北京潘石屹的朝外SOHO，一個是山東棗莊的項目，還有一個在新加坡。
“沒有300萬別想娶媳婦”
在溫州人看來，外地的房子再貴，也貴不過溫州。溫州本市房價早已坐3（萬）望6（萬）,即便是瑞安、樂清這樣的縣級市，房價也已經衝破3萬。像蒼南、龍港這些以炒房聞名全國的鎮，甚至都有望成為國家首批“鎮級市”。
即便新政對炒房有諸多限製，做箱包生意的黃建武還是覺得，沒有比買房更穩妥的投資項目了。他炒過房也炒過股，2007年專家說股市賺錢，又說基金最穩健，他就去買基金，手頭的基金果然從9毛多漲到兩塊七，但沒舍得賣，轉眼2008年就變成了兩毛，從原本賺100萬，變成了賠200萬，到現在還攥在手裏。“還是炒房穩妥，從炒房到現在，我在樓市上沒虧過一分錢。”他下一步的計劃是“去北京郊區買一些超市”。
在廣發銀行工作的洪成建也如此。他和黃建武經常搭幫炒房，雖然都是小賺，但從2005年到現在，還沒有虧過。不同的是，“以前覺得合適就買，現在則要掂量掂量”。他手頭的房子不多，除了去年在杭州買的一套房子，剩下的大多是三線城市的酒店式公寓和商鋪，由於開發商包租金，壓力並不大。
29 歲的洪成建畢業於溫州大學，早年落戶到溫州瑞安的農村戶口，當地獎勵了三套房，靠著這些房，加上2004年後炒房賺了一些，才“勉強”娶得起媳婦。訂婚花了20多萬，結婚花了40多萬，這讓他有點吃不消。不過他很慶幸自己結婚早，“現在溫州婚宴都要1萬元一桌，肯定請不起了。”
話題說到溫州的嫁娶，大家你一言我一語說得更熱鬧了。羅夏蘭說，她有一個親戚，研究生畢業在溫州，對方家裏有10套住宅和兩處商鋪，都沒看上。溫州現在的訂婚標準是男方三套房，女方一套房，在溫州房價已經飆升到3萬元每平米的現在，這意味著“沒有300萬你就別想娶媳婦”。
黃建武說，買房投資是溫州人的常態。他很熱心地要幫記者和攝影記者介紹溫州的女朋友，“真的不錯，隨便一家都有個幾百萬”。他說，他們這些人是標準的溫州老百姓，並不是專業的炒家，真正的炒家是溫州的大老板，“他們有一個算一個，都在炒房，抬升房價的是這些財團，不是我們這些溫州的老百姓。”
上海正午
次日中午12點半，一輛福特全順14座旅行車準時停在國際大酒店門口，幾位溫州投資者的上海看房之旅，就此起程。
大家一上車就熱烈討論起物業稅的開征問題，“到底是8%還是0.8%？0.8%還可以，8%可就要命了。”
說歸說，房子還是要去看的。由於連天陰雨，車子看起來並不太幹淨，車況和路況也不大好，坐在後座的黃建武索性躺下來呼呼大睡。車子路過氣勢磅礴的杭州灣跨海大橋，整個車子裏，沒有一個人向外看一眼，這裏甚至整個上海對他們而言，顯然都已經習以為常了。
他們的手機都是非智能型的老款，並沒有上網功能，看的雜誌也隻是《租售信息》這類。出了溫州市界，他們打電話時會說“回去再細說，漫遊著呢”。到了目的地上海金山，主辦方把人們安置在經濟型酒店，兩人一間，他們也安之若素。在車上，開發商介紹項目周邊商業，他們聽得很認真。經過5個小時的長途顛簸，吃過晚飯，位於上海郊區的金山街上已經空無一人，他們仍然堅持自己“出去逛逛”。
上海地產部的工作人員方芳說，溫州人很能吃苦，卻不懂享樂，這讓外人很難理解。她見過一個溫州的投資客，自行車把上掛了個袋子，裏麵裝了幾十萬房款，一路騎了 40裏去買房。有個法國的溫州僑民回國買房，拖著大大的旅行箱下了飛機，一路坐長途車回溫州，再坐公交車回自己家。“我真不明白他們有那麽多錢，為何還要這麽節省？”
第二天一早8點鍾，投資客們就已經準時起床，前往目的地。這是一個上海高鐵金山站旁的樓盤，名字叫“華府海景”，距市中心45分鍾車程，住宅起價每平米1.8萬，寫字樓起價1.6萬。當地有一處世博分會場，而在一條馬路對麵，就是金山規劃中的9公裏黃金海岸線，“濱海商務區”，遠遠看去甚至可以看到沙排賽場和在建的水上樂園。
這些溫州客人很容易就接受了開發商介紹的這些概念，對附近在建的上海百聯很感興趣，也很關注金山未來要從美國引進的“正宗奧特萊斯”。不過黃建武有點失望，因為開發商把商鋪都留起來了，這次賣的隻是上一期剩下的大約20套住宅和新開盤的寫字樓。
看樓的過程平淡無奇，同普通購房者的待遇並無差異，但效率更高。男的一撥，女的一撥，銷售員在觸摸電視上講解PPT，再浮光掠影地看一段宣傳片，看看樣板間，戴上安全帽匆匆去工地，到樓上再看一眼。全部流程走下來，也不過半個小時。剩下全部的時間，都用來選樓，討價還價。
開發商上置集團的營銷部經理蔚崢嶸對此次看房滿懷信心。這是樓市新政後，他接待的第二批溫州看房團。上周的那一撥訂了一整層的寫字樓，這讓他接待時更加親切和藹，有問必答。
向溫州客人介紹時，蔚崢嶸毫不避諱自己也是炒房客，他的銷售團隊裏已經有不少人買了自己的樓盤，“這裏性價比很高，上海的名流也都很認可，你們有喜歡足球的嗎？前國腳申思和祁宏都在這裏買了，前幾天趙本山還派人來看房了。”
介紹樓盤時，他還不忘給投資者們談談政策與大勢：上海的新政細則預計本月20日之前出台，而據內部披露的物業稅草案來看，未來的物業稅率很可能是8%。他認為，這肯定會打壓住宅房價，但同時也會讓人們注意到調控範圍之外商鋪和寫字樓的投資價值，“在國外，人家炒房都是炒商鋪，沒有人炒住宅。”
挑房子仍然是分組進行。投資客們雖然不動聲色，但似乎每個人對房產的性價比都心裏有數。林小姐說，這樣的房子，這樣的價位，在溫州哪還用輪到購房團，早就被搶光了。
“我還是看好住宅。”雖然覺得蔚崢嶸說得有道理，洪成建還是選了一套不到80平米的住宅，不過想了一下後他又選了一套不大的寫字間。在銀行工作的他，可以自己搞定異地貸款。林文章給自己選了套住宅，打了個電話，又幫自己的老板選了套寫字間。潘大叔也留了一套，他說兒子會開車過來再看看。
隔壁傳過電話聲，周阿姨正要兒子自己過來看房，她旁邊的林小姐則在猶豫到底是選住宅還是寫字樓，最後她定了一套住宅。羅夏蘭也出手了一套。6個人加起來，一共選了8套。
“發煙發煙。”林文章先開口了，蔚崢嶸於是給每個人遞了一支煙，“一支煙一萬塊錢折扣哦。” 林文章很不經意地提到，今天早上看電視說，安徽合肥的商鋪發售，給出的折扣是85折，很多人排隊去買，“他們也打電話要我去。”
預定了一套寫字間的洪成建還是擔心寫字樓租不出去，他說，去外地買寫字樓，對方都是包租的。在被拒絕後，他表示折扣不夠低就不買了。他私下對記者說，自己的心理價位是93折。
開發商方麵派出的副總張帥麵有難色。不吭聲，猛抽煙。一會兒，他們去外麵開小會了。回來說，上周給大客戶買一整層的折扣是96折，這次也算團購吧，按大客戶96折處理好了。
這時投資客們說，85折是開玩笑，但96折沒法接受。於是開發商又出去開小會，回來說那就沒辦法了。接下來就是難堪的沉默，足足3分鍾。隔壁傳過話來，溫州客也要求開小會。
就這樣開過無數個小會後，最終的折扣定了下來，95折，但要一次性付款。下午兩點，合同終於簽完可以吃飯了。此時離最初來到這裏已經過了足足5個小時。
“我們的樓盤原來主要是針對上海客戶，並沒有去溫州推廣。”36歲的上海人張帥看起來對接待溫州客有些頭疼，“市區已經有一些寫字樓開始漲價了，四五天就可以賣掉一層。不過新政出台後，上海的細則還沒有出台，市場觀望很明顯，投資客觀念轉變還需要一些時間，所以有些合理的折扣也就打了。”
“即便沒有新政，房地產市場也會越來越成熟。現在是正常的，原來是不正常的。長線投資肯定是國家鼓勵的。”張偉補充說。
這次慶功宴明顯比昨晚的那場夜宴提升了檔次，是在豪華包房進行的。開發商接待客戶的幾位高層似乎已經精疲力竭，沒有來參加。不過，溫州客們似乎也無心戀戰，連聲催促快點吃飯。但很遺憾的是，電梯壞了。
的工作人員仍在猶疑的時候，幾位五六十歲的溫州客已經毫不猶豫地拔腿上了樓梯，坐下來三下五除二吃地完飯，連聲催促“開車”去上海市區。
上海正午的陽光已經偏西。他們下午要去那裏走馬觀花看世博，然後坐火車回家。畢竟，炒樓仍不是生活的全部。
