在中國房地產界，有一個和“發改委打飛機”並駕齊驅的典故，那就是中央政府每次調控房地產，房價就會飛漲，所謂“調控調控，越調越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調控政策，“八年抗戰”的結果是越調越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。
新民周刊2010016期封麵
房展會上滿地狼藉，人心浮躁可見一斑
樓市有驚慌
在中國的股市和樓市裏載沉載浮的投資客們都知道，要發財必須“順勢而為”，而所謂“順勢”，也就是要堅決“聽話”——“政策”這根魔杖既能點石成金，讓貧賤者成為先富者，也能平地風雷，“糞土當年萬戶侯”。
但是，解讀政策是一門微妙學問，要從似乎左右逢源的“官樣文章”中辨出言外之意，看清政策製定者在哪裏留下了餘地，用什麽表達了苦衷，又埋伏下怎樣的 “後著”……非高人難有勝算。這也解釋了為什麽發財的總是少數。
如今，樓市一片驚慌，一路向上的趨勢線開始猶疑，又到了“提問—回答”的時間。這是自問自答的遊戲：這次政府是動真格了嗎？房價下跌30%到60%的預言會實現嗎？是時候“套現”和“抄底”了嗎？……
可以肯定的是：如果答錯了，問題會很嚴重。
樓市上演“羅拉快跑”
記者/張 靜
樓市持續“高燒”，記者聽到頻率最高的關鍵詞是“錯失”。懊悔不已者自請作為負麵教材寫入報道：“望京房價一日千裏，某甲痛失買房良機！”兩位著名的房地產評論人士楊少鋒和李國平都曾痛心疾首地對記者說：政府錯失了實現經濟轉型和解決老百姓住房問題的絕佳機會。
電影《羅拉快跑》把一個時間段設定成可以歸零重來的遊戲。這是一個幾乎每個人都曾幻想過的命題：在人生的岔路口，如果重新選擇，是否就可以避免那些失誤？
曆史不可假設。但幸運的是，在號稱“史上最嚴厲的調控政策”出台後，中國的房地產市場，經過暴跌暴漲的輪回，似乎將回到可以糾錯的原點。
2010，一切皆有可能？
通州：海南式瘋狂
俗話說：出來混，總是要還的。
“新國十條”出台後，在調控政策的重拳出擊下，一份“北京最具下跌可能性的TOP20樓盤排行榜”，開始在各大業主論壇瘋狂傳播。上榜理由為：“今年1月到目前為止漲幅越大的項目，下跌的可能性越大。”
前10名中，通州的樓盤便占了5個。其中NO1.北京貿國際城1月價格為13800元/平方米，當前價格為26800元/平方米。短短3個月均價就漲了13000元，樓盤價格基本翻倍。NO2.珠江拉維小鎮，1月價格為14800元/平方米，當前價格為25000元/平方米，3個月漲了10200元。NO3.月亮河公園，1月價格為25000元/平方米，當前價格為35000元/平方米。NO6.K2·海棠灣，1月價格為18000元/平方米，當前價格漲到24000元/平方米。
去年6月，記者曾陪一對夫婦赴K2·海棠灣看盤。地處非常偏遠的通州東南角梨園鎮，京哈高速的北側。交通不太方便，往返交了20元過路費。乘地鐵時間上耗不起，從海棠灣到梨園城鐵站有3站路，走路要半小時。而從梨園站到一號線最末站四慧東，又要花半個多小時。雖然小區的園林設計很吸引人，頗有些花園洋房的範兒，但周圍生活配套設施比較差，頭頂上更時不時有飛機呼嘯而過。
朋友比較謹慎，找到周邊小區的業主打聽，才知道這一帶素有“頭頂航線、旁靠化工廠”的說法，噪音和汙染是居民常年投訴的老大難。尤其是在秋冬季節刮北風的時候，處於通州城區偏東北方向的東方化工廠的廢氣會令整個梨園地區成為令人窒息的場所。“入住後才發現一個很嚴重的問題，尤其是晚上特別明顯，會有刺鼻的氣味飄過來。開始聞到後就喉嚨疼，現在都習慣了。”一位業主向我們訴苦。
當時售房小姐介紹說塔板結合的3號和6號樓開盤價每平米10000元-13000元。這麽差的樓盤居然賣這麽貴！朋友聽完立刻拿腳投票。
甲之砒霜，乙之蜜糖。就在朋友一天天的看盤、糾結中，通州的房價坐著神七直往上躥。等4月上旬記者再探海棠灣，價格已經飆升到25000元。而根據通州新城的規劃，東方化工廠搬離的最後時限是2020年。
通州的二手房也“賣瘋了”。“3月份我一個同事想賣他北京通州50平方米的房子，春節前還是65萬，現在就已經報價到80萬了 。他想賣高一點，想想春節前頂多就是1.4萬的樣子，心想，先掛個高價看看吧，如果不行再降點；於是把價格掛到了85萬，相當於1.7萬/平方米 但是昨天晚上看房的人如潮水一樣湧來，第一個看房的人就同意85萬的報價，15分鍾之後，第二個人就出價88萬，第三個人就到90萬。 1個小時之內，這房子漲到了97萬，對方願意全款支付。他這一個小時簡直就跟騰雲駕霧一般，本來自己能接受的最低價是80萬，沒想到眨眼之間就多賺了將近20萬。而在2008年底，通州二手房掛5000-6000元一平方米的比比皆是。2009年初也不過9000元一平方米。”
麵對房價如此漲，賣家寧肯違約“捂盤”。“我今年1月初定了一套70平方米的二手房，協議簽完交了5萬定金，但是賣方有貸款。等他們辦理完解抵押差不多就到了3月下旬，可就在解抵押馬上就辦好的時候，賣家竟然打來電話說不賣了。他提出三個方案：1. 賠我們雙倍違約金。2. 加價20萬。3. 去告他。房價漲得這麽厲害，即使拿到雙倍違約金我們也買不起了。”這位業主現在想向法院提起訴訟。
根據北京通州區法院宋莊法庭的調研報告顯示，由於買賣合同簽訂後到房屋過戶前，價格上漲幅度遠超合同約定的違約金或者定金，部分賣房人產生“賣虧了”的心理，想方設法解除、終止買賣合同，進而形成訴訟。今年前三個月，通州法院宋莊法庭受理房屋買賣合同糾紛案件37件，已經超過去年全年受理此類案件的總數，比去年同期增加462%。
根據記者的接觸，在通州“搶房”者，基本都是已擁有住房的投資客。正如調侃所言：“哥買的是一個傳說。 ”“國際旅遊島規劃”讓海南樓市熱得發燙。國際新城和CBD東擴的規劃，也讓炒家的腦海裏，浮現的不再是偏遠的郊區，而是第二個“上海浦東”。
聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒認為：“通州房價上漲是有道理的，但已經出現了泡沫，把未來兩三年的上漲空間都透支掉了。”
果不其然，調控政策剛出台，通州兩個項目便應聲降價。k2海棠灣降價幅度為3000元/平方米。幾天後有媒體報道月亮河公園的均價直降5000元。受此影響，通州、朝陽附近多個項目已經延緩推盤計劃，準備觀望之後再行定價。
風水輪流轉。當市場從賣方轉向買方，違約的主角也發生了戲劇性的轉化。
2008年10月，通州阿爾法社區因樓市動蕩曾引發了業主退房潮。數十名業主聚集在阿爾法社區售樓處門外紮營5天，高舉自製的標牌：一記重拳的下方，寫著大大的“退房”二字。而同時聯名退房的業主多達70餘戶。起因是這些業主於去年年底購得阿爾法社區二期第一標段的期房，價格從9400元到8000元/平方米。而第二標段相同戶型的新樓的售價則在7200元左右。今年5月過後，通州會否迎來一批違約潮？
4月18日，同樣位於通州國際新城中心的K2清水灣項目開盤的日子。此前，該項目對外報出的銷售均價為24000元/平方米，並且隻有辦理VIP卡的客戶才能於開盤當天選房。而開盤當天，銷售人員表示每平方米優惠將超過2000元，沒有VIP卡也可以選房了。4天後，K2清水灣的業主論壇上，便有業主號召集體退房。他認為雖然18日認購的房子已經降了價，但過幾天房價肯定還會往下降。據悉這些業主裏有大量的客戶還沒有辦貸款，目前可能麵臨高首付和高利率，估計不少人會支付不了而退房。
從珠江拉維小鎮銷售人員處傳出的消息，新政策出台後有些人便因湊不齊首付退房了，這幾套房目前售價21000-23000元/平方米，比原來每平方米降了2000-4000元。
而一位購房者告訴記者：“我原本看中了一套三居室，交了2萬元定金。這次政策出台後我發現不少二手房源大幅降價掛出來卻沒人買，房價肯定要大跌，我決定違約。”
據北京中原三級市場研究部統計數據顯示，4月15日以後，買房者的違約數量顯著增加，一些一手房買家也開始醞釀退房，北京二手房買方的違約比例已占到違約總數的70%。而以“銀行首付提高無力籌夠首付”為由違約的客戶，占到了買房違約總數的80%。 楊少鋒在接受《新民周刊》專訪時也表示：“北京這個在2010年最為瘋狂的市場，毫無疑問將領跌中國樓市，3個月內房價必降。而通州，將是被推倒的第一張多米諾骨牌。”
有多少錯可以重來？
盡管中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰對政策調控樓市有十足的思想準備，但當10年來最嚴厲的“連環腿加組合拳”出籠後，他還是著實嚇了一跳。
兩會前業內幾乎所有的預測都押寶在下半年再出台調控政策。就連曾經行業著名的“空軍”楊少鋒都認為第四季度才會迎來調整。
究其原因，其一，楊少鋒認為：“在整個實體經濟還沒有複蘇的情況下，最大的政治是保就業。房地產業1萬平方米的工地，大概能解決400人的就業，而僅北京一年的開工就有2000多萬平方米。”其二，政府投鼠忌器。高策地產董事長李國平曾對記者說：“為了保八，2009年已經天量放貸，而且大部分流入股市和房地產。如果房價跌了，政府放出去的貸款怎麽收回？馬上將導致大量不良資產和銀行壞賬。”其三是兩會前市場已經出現了短暫的滯漲和觀望。
然而“三個地王三把火”，給剛剛開完的兩會開了一個天大的玩笑。
就在兩會結束的第二天，北京市一口氣爆出了三個地王。這些原定於3月8日拍賣的6塊地，顯然是為了“避開”兩會，推遲到了3月15日。
在15日上午推出的朝陽大望京地塊，遠洋地產以樓麵價2.75萬元的樓麵價被推上樓麵單價地王交椅。而在隨後拍出的大興亦莊地塊中，國企中信地產則以52.4億元的總價奪得地塊，樓麵價1.34萬元每平方米。下午的拍賣則輕易刷新了當日上午的紀錄。中國兵器旗下北京世博宏業房地產有限公司以總價17.6億元拿下東升地塊，折合樓麵價3萬元/平方米。
這些天價拿地的都是央企。沒幾天記者便接到潘石屹發來的觀點：“此前我勸任誌強不要去參加大望京一號地的拍賣，爭不過人家。任總一意孤行，繳了幾億元的保證金去參加，據說舉牌舉到一萬多元每平方米，就再不敢舉了。不是花錢買地，真是花錢買丟人。”
中國煙草集團在拍出地王時，那位閉著眼睛舉牌的大哥，更是刺痛了政府的神經。央視評論員白岩鬆還火上澆油了一把“是不是總理說了不算，總經理說了才算。”
看完拍賣，楊少鋒說了句話：“北京樓市瘋了！”他認為央企這種“不講政治”的做法對兩會期間政府的種種表態完全是種莫大的諷刺。在正常的情況下，今年的房地產本來不會成為政策的打擊目標。政府的調控政策，說白了是開發商“逼”出來的。
“如果說這輪房價暴漲的上半場是貸款推動，那麽下半場便是地價推動。”他和《經濟半小時》欄目組去年下半年曾連做3期節目聲討地王。自言“如果政府那時候便出手打擊地王，便不會出現最後這一幕瘋狂”。然而國土部門光打雷不下雨，調控措施一條條地出，但是從來都是高舉輕打，執法不嚴的結果就是愈加助長開發商囤房囤地的氣焰。
白岩鬆表示：“看完三個地王出現的時候，我突然產生了一種輕鬆感。因為對於絕大多數的中國老百姓來說，當房價超過一萬五之後，其實漲不漲跟大家沒關係了。反正買不起。”
而另一方麵，據國家電網統計，660座城市6540萬套房子空置，6個月以上無人居住。
亂世必用重典。中國的房地產到了不得不整頓的時刻。
4月14日國務院出台了最為嚴厲的二套房貸政策，規定購首套自住房且建築麵積在90平方米以上家庭，首付款比例不得低於30%；購買第二套住房的家庭首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；購買第三套及以上的，須大幅度提高首付款比例和利率水平。
“相比之前的調控政策，提高首付和利率無疑是對樓市最立竿見影的手段，此前大部分第二套房利率都可以申請在8折以內，現在直接上浮10%，貸款利率一夜間上升1.5倍，購房成本大幅提高。更要命的是，原先在許多地方第二套房貸可以申請到三成，現在直接提高到五成，第三套以上基本上無法貸款，以筆者多年的房地產從業經驗判斷，樓市需求短期之內將蒸發至少三分之一，請注意，這種需求的蒸發是指有三分之一買房的人將直接因為首付提高而無法承擔首付款。與此同時，利率的提高將極大增加房產擁有成本，加上政府所釋放的明確信號，市場將很快由看漲轉為看跌，投資客將大幅退出樓市，需求將一夜之間蒸發。”楊少鋒說。
提高首付和利率已經是對樓市的殺手鐧了。就在三年前的2007年，房地產最為瘋狂的曾經曆史最高點，國家就是出台了“9.27新政”，首付40%，110%利率，結果就在當年，全國的房地產市場就急轉直下，直至2008年的世界金融危機雪上加霜。
而國務院17日再次發布“新國十條”，更是可以說對炒房客下了禁令，市場一片嘩然。
眾所周知，如果沒有銀行貸款支持，中國樓市的投資和投機氛圍不可能如此濃厚。炒房者能以小搏大的奧秘就在做高單價。他們從銀行套貸，首付僅需一成，用1000萬就可以控製1個億的房子，然後在短期內拉高房價出貨。
國務院通知要求，房價過高地區可暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款，並要求相關部門加快研究製定，引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。可以說炒房客短期之內借助銀行資金進行投資炒房將毫無指望，
“納稅和繳納社保是衡量一個人是否對一個城市作出貢獻的最佳手段，或者說，是區分常住人口和外來人口的最佳手段。這樣，政府就將貸款限製在本地居民和外來常住人口之間。對於那些沒有在一個城市生活卻要購房的人而言，基本上可以確認為單純的投資者。把這些人拒之門外，實際上是減少投資投機泡沫炒房最有效的手段。”
全經聯地產評論員王智中說：“樓市有多瘋狂，政策就有多瘋狂。如果把新國十條比作斷了投機者的後路，各部委打的補丁則扼住了開發商的資金鏈。住建部發文不允許收取定金，銀監會嚴控房地產開發貸款風險，嚴格限製各種名目的炒房和投機性購房。之前國土資源部也提出土地出讓金首付不得少於50%，1年內付清的規定。房價是到此為止了。”
金融危機襲來，政府出手為房地產鬆綁，是因為當時隻有救房地產才可以救中國經濟。“但中國房地產最大的問題是政府的決策缺乏前瞻性和科學性，造成了房價的暴漲和暴跌。實際上政府在2008年救市的時候，就應該加大保障性住房的建設。一平方米5萬元的天價房和一平方米5000元的經濟適用房，用的鋼筋水泥和雇用的民工數量基本上是一樣的。不僅一樣可以解決就業、拉動內需，帶動上下遊產業鏈。而且能夠通過擴大供給，避免房價飆漲的惡果。” 楊少鋒認為： “這一次中央政府的整個政策，完全是把2007年的房地產調控又來了一遍，也迎來了一次難得的糾錯機會。”
最後一次抄底機會？
早在新國十條出台前，已有部分先知先覺的炒房客拋盤出貨。深圳3月份的二手房市場成交比2月瘋漲467%。而北京4月上旬的市場仍是量價齊漲。業內人士分析認為，這是部分小投資者因為看不清市場走勢而繼續接盤。
據說南京有個倒黴蛋，他打算賣掉一套132平方米的房子，售價97萬，已經簽好合同發現房價漲得厲害，不僅退還了買房者8萬定金，又付了8萬違約金、1萬多中介費，定價120萬重新掛牌出售。結果第二天就遭遇新政，房價下跌，無人問津。更“杯具”的是福州一位女士，在新政出台當天，出手豪爽地一次性付款買了7套房。
王智中參加某公司研討會，有人介紹，開盤時認購了80套，但第二天新國十條來了，至今隻換簽了12套，多數客戶找各種理由觀望，有的已經開始退房……他到公司樓下吃午飯，路過房產中介公司，突然發現了幾個“急售”字樣的廣告版，仔細一下，某樓盤掛牌價為2.5萬元/平方米左右，而此前該房源是2.9萬元/平方米，掛牌價一下子下降了4000元，真心買房還可以再談。而在1周之前，這根本不可想象。
中央政府盛怒之下，將把中國的房地產和中國經濟帶向何方？
楊少鋒認為：“房地產不會崩盤。2008年房地產行業是行業資金鏈緊張同時社會流動性不足，而2010年則是行業資金鏈緊張但全社會流動性相對寬裕，房地產行業受到的打擊不會像2008年那樣致命。”他透露已有福建地區的民間資金與他聯係，願意向開發商“拋繡球”，資金量甚為充裕。
而2009年大部分開發商通過銷售和各種渠道回籠了大量的現金，也讓開發商在短期之內都沒有資金壓力。
“許多開發商還將保持觀望態度。根據房地產商的資金鏈情況，他們大概能扛到年底信貸收縮之前。房價將跌掉2、3、4月這三個月虛漲起來的泡沫，大約蒸發20%。跌幅的絕對值不會小於2008年的幅度。但房價已經不會再回到2009年初的低點，而是2009年底的水平。畢竟跌掉的價格隻是開發商試探市場的預期，所以並不會讓他們傷筋動骨，隻是會犧牲一年的利潤。今年的房地產股票，看來是好不了，股市很難實現二八轉換。這也是一件好事。股市、樓市不景氣，信貸資金才能真正進入實體經濟。”
有市場人士預言，此次房價暴跌，將是最後一次抄底的機會。楊少鋒認為雖然難言最後一次，但至少是難得的一次。
一位家住北四環的青年學者，因居所狹小一直想換套大點的住房，去年猶豫了一下沒有出手。“我有個朋友去年春天在西南二環買的房，才一萬三四，今年已經翻了一倍，跟我說後悔沒買兩套，這就是成心氣我的。”但他對今年是不是抄底又開始糾結。“2008年大批韓國人撤離望京，那裏的房價最低跌到9500元/平方米，現在已經漲到了2.3萬/平米。就算這次房價下跌30%，也要1.6萬/平米，我還是買不起。”
緊接著觀望情緒的很可能就是樓市的滯銷
通州虛熱可作本次樓市調控標本
調控調控，越調越恐？
中國地產界有這樣一條金科玉律：“執政者不會出台對自己不利的政策。”
記者/金 姬
在中國房地產界，有一個和“發改委打飛機”並駕齊驅的典故，那就是中央政府每次調控房地產，房價就會飛漲，所謂“調控調控，越調越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調控政策，“八年抗戰”的結果是越調越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。
哪怕是此次被業界稱為“史上最嚴厲新政”的樓市調控，雖然一線城市的二手房市場出現降價拋售、一些新樓盤也打起了折，但中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵認為未來12至18個月內才能收到明顯成效。獨立房地產評論員顧海波更是擔心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對策”，此前的幾輪調控也都出現過短期降價現象，但沒過多久又“舊態複萌”，然後是新一輪的瘋狂上漲……正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調控，調控隻是一個傳說。”希望不會一語成讖。
2003：分水嶺
在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，中國樓市調控分為四個階段，而真正意義上的調控始於2003年，那時恰逢我國住房改革5周年，房地產調控從擴張型轉為緊縮型政策。
中國樓市的市場化運作始於1998年，當時亞洲金融危機的餘威正在影響中國，而1998年的中國又遭遇了長江流域的大洪水，直接經濟損失超過2500億元；同時為了兌現中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現下滑。要扭轉局麵，啟動內需是唯一的選擇。
1998年7月3日，隨著“國務院關於進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知”(國發[1998]23號，簡稱23號文)的公布實施，福利分房取消，中國住房製度改革拉開大幕。房地產對國民經濟的拉動作用是明顯的。據統計，每100元的房地產需求(或建築業的產出)可以帶動34元的機械設備製造業需求、33元的金屬產品製造業需求、19元的建築材料及其他非金屬礦物製品業需求、19元的化學工業需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業需求、17元的采掘業需求，以及10元的住房裝修支出。
那時的房價也似乎令人“懷念”。根據中國社科院藍皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格隻增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。
即便如此，2002年下半年開始了“地產泡沫論”之爭，房地產行業倍受非議。這一年，國家九部委發布《關於加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若幹意見》，內部稱為217號文，針對局部地區出現的房地產投資增幅過大、土地供應過量、價格增長過快等問題，九部委從土地供應、金融信貸、住房結構等方麵強調要對房地產市場進行宏觀調控。
央行也認為房地產投資過熱，應積極防範房地產信貸風險，於是在2003年6月5日印發了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發［2003］121號)，意在抑製房地產市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達到對房地產市場降溫的目的。
121號文件一出台，房產商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產商的力推下，全國工商聯邀集眾多房產商同心協力，寫出一個報告上報國務院，上演了一出“地產大佬圍攻121號文件”的好戲。
不幸的是，“摸著石頭過河”的調控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情衝擊，前兩個季度的經濟增長下滑到6.7%。於是，在121號文件頒布僅僅2個月後，由建設部起草的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號，簡稱“18號文”)出台，明確把房地產業列為我國國民經濟的支柱產業。18號文被視為房地產商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產界已經崛起，並第一次公開了與政府進行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背後是房地產推動的強勁內需。一年後，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹防房地產業要挾整個中國經濟》文章中提出警告：“房地產業已經把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，房地產正在要挾著整個中國大陸經濟。”
政策失靈 房價凶猛
從2003年開始，緊縮型調控年年出台新政，但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調”，這一局麵持續到2008年下半年全球金融危機爆發——不是房價不漲了，而是政府出麵說的托市，終於“名副其實”了，之前的調控則以進一步漲價而告終。
在緊縮型調控政策實行一年後，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調控的方式來抑製房地產增長速度和幅度太快的目的沒有實現。在抑製房地產市場快速增長中，出現了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。
回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調控“努力”，聶日明稱2004年為房地產的政策年。中央在土地轉讓的方式、開發商資質、貸款條件、貨幣政策等方麵出台了多個政策，以規範市場、控製房價。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產行業混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經濟適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經適房。較早實現經適房的城市也存在投機客炒作的負麵新聞，有的甚至成了公務員的變相福利分房。
2004年調控的失效，導致而後幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。
2005年3月26日，一份名為《關於切實穩定住房價格的通知》的文件發出，業界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現象，如控製措施不力則要追究責任。2005年4月27日，國務院常務會議提出8項措施引導和調控房地產市場，業界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應”，“強化規劃調控，改善商品房結構”，“完善城鎮廉租住房製度”。這一年，中國住宅平均售價繼續上漲12.6%。
進入2006年，調控繼續細化。2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持國務院常務會議，提出了促進房地產業健康發展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出台，對“國六條”進一步細化，並首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。
2007年，房價問題成為城市發展的主要阻力，主要城市廉租住房製度建設相對滯後。8月13日，中央出台了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政開始考慮增加供應端和構建多元化體係。2007年9月27日，央行和銀監會聯合發布了“二套房”新政，二套房首付比例不低於40%，利率1.1倍。而這一年的市場經過一段觀望後，再度出現房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。
“總結調控的曆史經驗，中國宏觀經濟與房價的調控政策呈現順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經濟周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產市場，調控政策越猛烈、嚴厲，房價漲得就越凶猛。這是因為政策發揮作用有時滯效應，調控政策的效果顯現需要一定時間”。
在楊紅旭看來，中國樓市調控的第二階段始於2008年下半年，由地方到中央開始放鬆調控，其性質是鬆綁，這輪過渡性的擴張型調控一直持續到2009年12月。
針對自2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業呈現衰退的局麵，在出台“4萬億”經濟刺激計劃之下，同時也出台了房地產刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業購買房地產，以維持房地產市場的穩定。
聶日明認為，對房地產開發商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求麵，在政府強力推動下的救市局麵上煥然一新，房子熱銷到北京數年間積累的爛尾樓全數售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。
房地產增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產業與房地產關係密切。但2009年中國樓市的繁榮，隻是增加了更多泡沫。據國家電網利用智能網絡在全國660個城市的調查，發現大約6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當於2009年住宅竣工麵積的11.3倍，這相當於2009年住宅銷售麵積的7.7倍。
今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統計局將房地產價格投機數據從35個城市擴大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處於1998年房改以來的最高點。隨後，中央政府的密集型調控政策在4月中旬陸續出台，暫時遏製了瘋漲的房價，但是這樣的調控效果將會維係多久還是個未知數，誰都難以保證這次不是“狼來了”。
分稅惹的禍？
中國地產界有這樣一條金科玉律：“執政者不會出台對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎相當薄弱，其主要動力來源於公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”
中國宏觀調控的主要方式是“中央定政策，地方來執行”，同時地方政府也有一定的決策自由權。而在財政和分稅製改革之後，在宏觀調控方麵中央對地方政府的約束力已經大不如前，地方政府為了經濟利益和自身發展的需要而消極執行中央政策的情況時有發生。房地產就是最好的例證。
實施分稅製以後，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出隻占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。
2009年，杭州土地收入達1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由於土地市場的火爆，賣地收入5倍於財政赤字。
在城市建設拉動當地GDP的同時，由於對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經營城市的模式已經被廣為複製。事實上，地方財政早已經被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當地方財政成為“賣地財政”時，房地產市場的調控也成為中央與地方的利益博弈。
陳柳欽等學者指出，在地方政府看來，執行中央下達的房地產調控政策，“穩定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩定房價”意味著希望房價不要漲得這麽快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產調控中有所作為的話，政府隻是希望房價可以慢一點地上漲，一方麵可以保住房地產行業繁榮的諸多利益，另一方麵讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。
已有人建議，與其調房價，不如從根子上入手。首先按照財權和事權相匹配的原則，重新劃分中央地方共享稅地方所占的比例，提高地方財政占整個財政收入的比例；其次改變目前地方政府的土地財政現狀以及房產稅等稅種，建議開征物業稅替代房產稅。地方政府的財政壓力一旦緩解，嚴重依賴房地產的現狀也將改變。屆時，樓市調控也許不再是個傳說。▲
轉戰商業地產？
值得注意的是，住宅被打壓所引發的擠出效應，對商業地產是把雙刃劍。
記者/金 姬
東邊日出西邊雨
樓市調控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。
在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內，更願意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業項目，當然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。
正如美聯物業指出，當中央的密集調控嚴重製約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業地產領域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標準提升至等同於商業類項目房貸的標準，隻是兩者間可貸年限不同，商業類項目不可超過10年罷了。地產大佬潘石屹也表達了相似觀點，此輪新政剛出台，潘石屹就在博客上表示：“商業和寫字樓市場不會受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業地產一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限製和打壓。
說白了，二套房限製，對住宅市場是短期利空，對商業地產卻是當下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業地產大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經泛濫成災了，資本已經開始布局商業地產。
另一方麵，由於通脹預期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認清的情況下，資金有可能更多地湧向相對穩健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經理張偉山指出：“2008年樓市調控，結果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一曆史有可能重演。”
中國不動產研究中心發布的《2010年商業地產新趨勢報告》顯示，我國經濟在2009年已經開始全麵企穩回升，但商業地產的表現卻不盡理想，突出表現在商業地產發展停滯，開發、招商、經營麵臨巨大的困境，供大於求的現象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續下跌，空置率居高不下。報告預測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方麵，2010年國家將繼續實行寬鬆的貨幣政策和資本金比例下調的政策，這將大大改善商業地產的投融資環境。
中原地產最新的統計數據，也讓樓市投資客們看到了商業地產的可喜前景。日前寫字樓租賃麵積環比出現大幅增加，其中四大城市租賃麵積環比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方麵，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現回落，跌幅為0.51%；準甲級寫字樓方麵，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全麵上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。
各方脈動
自今年4月份開始，諸多地產界龍頭企業均將勢力版圖逐漸擴展到了商業地產這一領域。萬科目前已投資百億進軍商業地產，並在半月內定下3盤，計劃商業物業占到總開發物業的20%。保利集團也在積極擴展自己的商業地產版圖，其目標是到2012年商業地產方麵的投資要占總投資額的30%，並持有部分核心地段的高品質物業。
高端市場的投資客也在悄然發生變化。戴德梁行的《上海高端住宅市場月報》表示，在近1個月的調查中發現，有部分高端投資客戶已經逐步從高端住宅市場撤離，轉投目前相對價格較低的商業和寫字樓市場，期望能獲得更大的溢價空間。畢竟在近年高端住宅價值的不斷上漲中，投資回報顯而易見，而以現在的價格未來還能享受多大的溢價空間仍存疑慮。同時，作為投資性產品，高端住宅的高總價也決定了其變現能力相對較弱。
戴德梁行根據銷售現場反饋發現，大約六成以上高端住宅購房者本身具有首付50%的購買計劃，客戶資金充裕，從實際購買能力來看受到本輪調控政策影響不大。但是從心態而言，客戶普遍延長了決策的周期，以期更明確政策的走向及購買時機的判斷。另一方麵，高端住宅作為增值保值的投資渠道及產品本身的稀缺性，後市或將繼續回歸高位運作。隨著中國資本市場財富的不斷積累，2009年擁有千萬和億萬資產的富裕人士大幅增加。
客觀上，高端住宅的整體需求量在逐漸增加。國內投資渠道相對匱乏，中國實體經濟仍處在複蘇過程，股市投資的風險性加強，使得高端住宅市場保值特性凸顯。供給方麵，中心城區土地供給不足，優質物業依然稀缺。
而上海的商業地產也因此輪房貸新政的出台而迎來又一個春天。美聯物業指出，與2009年多個區域市場價格出現住商倒掛、成交持續下滑的現象不同，上海今年一季度商鋪寫字樓市場成交目前出現了轉機。2010年第一季度租金出現近1年半以來首次環比上升，實際成交租金微升1.7%，至每天每平方米6.9元。雖然目前商鋪寫字樓市場依然是買方市場，部分業主信心的恢複，使得整體市場的租金水平有所回穩。
另外今年寫字樓市場一個最顯著的變化就是，隨著樓宇入駐率升高，如浦東部分開發商已不急於以大幅降低租金水平吸引企業進駐。陸家嘴租金水平因此有所升高，較2009年底上升5.3%至人民幣每天每平方米6.8元。而這一趨勢在竹園更為明顯，此前折讓較多的租金提升到接近前者的水平，大幅反彈10.5%至每天每平方米5.7元。
美聯物業認為目前上海寫字樓分布已較為成型。未來本市西麵更有“大虹橋”商業圈這一概念，可以預見隨著本市未來CBD的開發力度不斷加強、硬件設施的不斷完善、輻射範圍不斷擴大，其升值空間巨大。在如今高強度房貸政策的打壓下，老百姓關注度高的住宅市場必定將麵臨波動調整，而在住宅投資成本大幅增長的情況下，未來商鋪、寫字樓市場在此次房貸政策中或將受益。市場上那些被房貸新政製約的三套以上購房者及異地投資客，可能會被迫放棄住宅市場選擇其他金融投資商品，當前住宅市場上的部分投資資金或將慢慢轉移到商鋪寫字樓市場。而日後各大開發商也有可能逐步加大各自項目的優惠力度以吸引市場觀望中的購買力。
與此同時，北京的商業地產也已非常成熟：黃金地段的西單商鋪已經處於一鋪難求狀態，而CBD(商務中心區)商圈也早已上演了商鋪爭奪戰。隨著朝陽首府、北京INN 等多家大型商業辦公體的建成，朝陽門內也已逐漸形成完善的商業體係，該區域的商業發展前景被普遍看好。
值得注意的是，住宅被打壓所引發的擠出效應，對商業地產是把雙刃劍。贏商投資總經理方芳表示，商鋪和寫字樓的投資人群相對固定，對投資專業度的要求也比較高，因此不太會受到新政的波及。但她同時提醒投資客，住宅市場的冷卻必然會產生一個延伸效應，受樓市整盤下行帶動，購房者對於樓市的預期和信心都將下挫，這將對商業地產有一定影響。如果物業稅日後在部分城市針對商業地產進行實征試點，也會加大投資者的入市風險。
