長篇調查：誰在推高北京房價？

“灰色富豪”是推高北京高端樓盤的主力之一。 　　中評社北京4月27日電／經濟觀察報刊載該報記者關於北京樓市樓價的長篇調查，全文如下： 　　他們通常衣著簡單，開一輛普通牌照的帕薩特，走在大街上宛如普通人。沒有人知道這些人的來曆——無論是商品房產權登記表、購房者個人身份證明，均無法表明這些“灰色富豪”的顯性身份。 　　然而，正是這些人，可以在北京一擲數千萬購下一套豪宅。他們是推高北京高端樓盤的主力之一。即使是在“國十條”後的調控風暴中，這些樓盤依然堅挺。朝陽公園正對麵的棕櫚泉，房地產經紀機構亞豪地產提供的數據顯示，這座均價4.4萬元的高端公寓，從4月15日國務院調控政策公布到19日，5天內亦有10套房子順利出售，成交價在500萬—1200萬元之間。 　　該項目公寓即使麵積最小125平米、總價在550萬起的戶型也拒絕客戶以交定金的方式購買，要買就交首付或者全款。今年1月，棕櫚泉白金公寓開盤2棟樓共200餘套房子，至今絕大多數房子已經售出，目前僅餘20餘套。 　　在整個北京樓市中，這些高端樓盤成交量並不顯著，卻被認為以強大的示範效應，成為北京樓市價格的風向標。從今年四月初開始，本報記者即深入北京各重點區域和樓盤，試圖拚接出一幅北京樓價上漲的路線圖。我們獲得了大量來自開發商的內部數據，也通過采訪獲取了來自營銷總監和一線銷售人員的經驗數據。令我們驚奇的是，這些高端樓盤的主要購買群體，並非來自廣為人知的製造業明星企業主。 　　“這是人性，實業賺錢太辛苦，即便他們賺到和能源類老板一樣的身價，也不會和能源類或者金融行業的人一樣舍得花一樣的錢買豪宅”，從1996年起就開始賣豪宅的思源經紀代理事業部高端公司總經理宋汀說，依據她的經驗數據，2000年之後，購買豪宅的華北地區能源小企業主占比最高，約有三成。而在這之前，更多則是台灣，香港人。 　　在過去半個月中，本報調查了北京均價4萬元以上的12個高端樓盤，——星河灣、公園1872、銀泰中心、華僑城、長安街8號、保利西山林語、中糧祥雲、潤澤莊園、棕櫚泉、唐寧ONE等，發現其購買群體的構成，有著相當程度的共性特征。 　　調查結果顯示，這些高端樓盤的客戶基本如下：煤老板等資源行業業主占購買比例20%、金融行業中高管為20%、以及地產開發商及其下遊產業高管占20%，其餘有部分為各種企業主，大公司高管，還有相當比例的拒絕透露身份者。“這3類人占到我們客戶的7成以上”，易居中國北京分公司副總魏偉說，“幾年下來，買房的還總是這些人。”易居中國負責中糧祥雲等很多高端樓盤的銷售。 　　“大體是這些人，也是這個比例，樓盤之間也有小差異，比如有的金融行業多一些，有的能源類客戶多一些”，而據龍湖地產的統計，“我們的樓盤在西北邊，金融和IT的客戶稍多點。我們去年也做過調查，但後來發現人群沒有什麽變化，調查後來就不做了。” 　　華僑城一線的一位銷售負責人說，“房地產和相關行業的最多，金融也很多，然後就是各類老板——煤老板、礦老板……”曾負責東山墅銷售的人士則說，還有一部分人，就是那些誰也不了解身份的“灰色富豪”。 　　不過，山西煤商王金煥堅決不認為是他們推動了北京的房價——“很簡單，因為我們沒有這個能力。據我了解，很多山西煤商在房產方麵的投入僅僅是一小部分，不足以動搖整個樓市。”這位衣著普通的煤商在2004年買下了他在北京的第一套房子，6年後的今天，他在北京持有的房產已經超過了40套。 　　河南平頂山，一個普通的地級市，產能在100萬噸以上的煤礦大約有200個左右，這類煤老板的每年的淨利潤在1億元以上，“我認識其中的幾十個人，他們全部都在北京投資有房產，大多數都不止一套”，前平頂山煤商、如今已經轉做金融行業的郭樂說。 　　但這似乎也並不是一個完整的回答。為什麽是北京？為什麽這些來自不同地區，不同行業的資金不約而同地將目光投向了北京房地產？甚至，我們僅僅試圖認定是那些炒樓者推高了北京的房價也是不公正的，要知道，過去五年中，北京隻有兩年完成了公布的供地計劃，這也使這個城市始終麵對著土地饑渴症。 　　而且，對於高端樓盤來說，金融工具的限製有時候是無效的。“很多客戶是不貸款的，也有部分客戶是貸款，但對首付比例和利息成本，並不是很敏感”，潤澤莊園營銷總監李麗群說，“客戶投資首先考慮的並非是投資回報，而是如何抵禦資產縮水。” 　　國內最大的地產服務機構世聯地產對旗下代理銷售的340個樓盤劃分不同的價格區間進行研究，據其4月22日公布的最新數據，在北京，2.5萬以上樓盤一次性付款的比例高達35%－40%；1.6萬至2.5萬之間的樓盤一次性付款比例也在30%以上，1.6萬以下的僅為20%，此價格區間80%的購房者需要通過按揭買房。世聯地產董事長陳勁鬆說，通過數據可以看出，房貸政策的收緊對普通購房者造成的衝擊更大。 　　一股向下的力量在蓄積。悲觀者估計，樓市調整的幅度可能在20%左右，甚至會是一個階段性拐點的開始。 　　這也許是一個巧合。本報調查期間，正是北京樓市從持續高熱到癲狂，進而在“國十條”風暴中一路喊跌的過程。決策層希望通過首付比例和利率等金融手段，控製越來越高漲的投資熱情，然而，對於這部分高端樓盤——北京房地產的“定價標杆”，政策前景似乎依然模糊。 　　這些煤老板們、金融圈的高管們，還有那些隱形富豪，他們的地產命運是否麵臨新的轉折，他們又會作出這樣的選擇？ 　　“難道還有比房子更保值的投資嗎？”麵對記者的問題，陝西礦主葛政反問到，“現在人人都知道要通脹，不投資房子，難道去投資股市？” 　　“京房”晉商推手：煤老板賣與買　 　　楊光 　　作為一個特殊的群體，在京一擲千金投資購房的山西煤商被質疑為房價上漲的罪魁禍首。麵對指責，煤商們顯得從容。“我不認為我們的行為推動了北京房價的上漲。原因很簡單，我們沒有這個能力。據我了解，很多山西煤商在房產方麵的投入僅僅是一小部分，不足以動搖整個樓市。為什麽大家不認為首都的房價上漲是個自然現象呢？”　 　　同樣，麵對呼嘯而來的調控，他們似乎也不受任何影響。“國家調整政策的不斷出台，反映了政府對於中國房地產行業的關注程度在提高。但是否會大量出房，現在還很難確定。我們買房很少出現貸款，所以銀行房貸的限製對我們沒有意義。如果短期市場不好，我就選擇等一等，房地產和煤礦不一樣，它不是一個立竿見影的事情。”王金煥說。 　　買房　 　　王金煥，55歲，出生在山西晉南工業重鎮臨汾。從祖輩就和煤炭打交道的家族曆史，很大程度上決定了王金煥的人生經曆必然與煤相關。 　　見到王金煥大約在下午4點鍾，因為中午應酬多喝了幾杯，午飯後，王金煥一直在房間休息，睡到下午4點多才醒來。他說：“如果不是你已經來到了酒店，我還不起來。”　 　　對山西煤商不熟悉的人，在第一眼見到王金煥時會感到意外，這個身高一米七左右的中年男人，衣著普通，形象與人們對煤老板有錢人的想象大相徑庭。這是他本來的麵目。他說，在我發家之前，我就是這個樣子，至今沒有什麽變化，隻是人越來越老了。 　　王金煥自小在煤礦打工，真正的富裕是從2002年之後。由於政策鼓勵民資進入煤礦行業，王金煥開始擁有了第一個屬於自己的低產煤礦，之後的幾年中，規模不斷加大，到2007年末，他已經有屬於自己的5座年產50萬噸以上的煤礦，身價以億元計算。 　　追溯王金煥的投資經曆，他說：“到今天，我對投資的理解也不多。除了煤礦之外，也隻搞過歌廳、飯店和現在的房產。對房產的投入是一種比較傳統的觀念，我們都認為買房子是一個穩賺不賠的事情，相當於把錢存進去，在需要的時候再賣掉。”　 　　2003年後，王金煥先是在臨汾買了房子，之後又在省會太原買了房。和鄰近的北京相比，地方的房價顯然便宜許多。他說，當時，臨汾的房價也就是每平方米1000元左右，太原更高些，但當時北京、上海的房價已經超過了每平方米5000元。這些簡單的投入對我來說不算太多，所以，我開始注意北京的房子。 　　在王金煥的意識中，首都北京是唯一的，在北京生活的人也將越來越多，土地則十分有限，房價的上漲是必然現象。在北京買房子隻賺不賠，這種意識根深蒂固。 　　從2003年下半年，王金煥開始關注北京的房，並安排助手去北京打聽新開樓盤的消息。他說，我將購買的目標定在中檔住宅範圍內。原因很簡單，畢竟有錢人是少數，中檔住宅巨大的穩定的需求量也讓我放心。 　　經過近半年的觀察，王金煥於2004年以開盤價不足2500元的價格開始了他在北京樓市的第一筆投資，這次他一共買入了16套住房，房屋麵積從80平方米到180平方米不等。 　　此後，王金煥在位於北京東三環的富力城購買了6套麵積超過150平方米的精裝住宅，近年又購入分布於北京各大區的房產總計40餘套。全部以現金付款的豪爽交易方式，使他深得開發商人心，通過幾次買房經曆，王金煥也結識了部分北京的開發商，為自己今後的繼續投資鋪好了路。 　　王金煥說：“這些年來，我在北京買房的投入近億元，這對我來說不是一個小數目，但也不會對我有什麽大的影響。買房之後很多人建議我在出手之前先把房子租出去，我擔心租出去會把房子弄亂弄壞，影響價值。所以這些年來，買入的房子沒有向外出租過，一直空著到賣出為止。”　 　賣房　 　　王金煥的買房經曆觸動了他身邊的一些人，更多的是和他一樣的山西煤商。他們從王金煥的可靠收益中看到了比煤礦更安全的投資領域。雖然這比煤礦聚集財富的速度慢了許多，但他們中的不少人仍對此情有獨鍾。 　　到了2008年，王金煥2004年以單價每平方米不足2500元購入的16套住房，在頃刻間脫手，他不願透露詳細的出手價格。但他承認，這其中的漲幅已經超過了5倍。 　　在此之後　，他又先後將多處房產以當時的市價賣出，多年的投資得到了極其豐厚的回報。 　　同樣，因煤礦聚富後在北京尋求投資的山西煤商絡繹不絕。 　　來自山西太原的煤商陳冀開在北京的房產投資路徑和王金煥如出一轍。唯一的區別是，他和朋友們似乎更鍾情於位於北京市中心繁華地段的商品房，而不是王金煥認為投資前景巨大的近郊樓盤。 　　陳冀開進入北京樓市略晚於王金煥，2005年隨同一些同是做煤炭生意的朋友，陳冀開加入了北京樓市的投資大軍。在他的眼中，沒有看到哪一個煤商因為買了北京的房源而虧損。 　　他說，不客氣地講，錢對我們來說已經是數字，做一些投資，哪怕是失敗也不是大問題。其實有很多人，是希望通過投資將資金轉起來，這也是為今後考慮。放著也是放著，買幾套房子放著也一樣，還可以增值。大家都很傾向於這種想法。 　　2005年後，陳冀開開始在北京購房，所涉及的項目多為地段優越的高價住房。其中，包括北京知名的SOHO樓盤、富力城、保利旗下地產等等。麵積大多在150平方米以上，和王金煥一樣，也用現金支付。 　　他說，我們交易的時候很少刷卡，我們沒有辦過信用卡，刷卡也有金額限製，感覺不方便，用現金還是最受歡迎。 　　陳冀開買入的房子在3年後集中出手了一大半，利潤豐厚。在出手的同時，仍然會習慣性地關注新的項目，隨時準備購入。在他眼中，房產是最可靠的投資方式，比股票更讓人放心。 　　除了北京外，王金煥和陳冀開以及他們的朋友們分別在上海、海南都購買了住宅和別墅，但投資的意向卻一直最傾向於北京。在他們眼中，北京的市場永遠是最可靠的，很簡單，因為這裏是首都。 　　一位熟悉陳冀開的人介紹說，他們在房地產方麵投入的資金確實不少，但從資金分配來看，投入房地產行業的資金不足全部資金的五分之一，或者說最多也不過五分之一。這些人都很有錢，不排除他們有想法將錢通過房產轉移出去，或者將資金轉起來，這對他們來說是一個比銀行更可靠更實惠的存錢方式。 　　目前，王和陳在北京仍然存有房產。在行業低迷期，他們幾乎沒有出手一套房屋，耐心地等待地產行業的複蘇。北京從2009年中旬之後，低穀中的樓市價格再次上升，並於今年春節後重回高位。麵對調控，陳冀開說，我所購房子的地理位置優越，未來周邊的發展空間和前景都很看好。這決定了房子至少不會在當初購房的基礎上再下跌，也許北京的房屋價格可能由於調控政策的出台而有所波動，甚至下跌。但從長遠看，上漲是必然的。我可以花時間等一等，這對我來說意義不大。 　　王金煥說，我堅持認為，北京的房產沒什麽泡沫，首都的房子都賣不了幾萬塊錢，那才是不正常的。 　　服務者　 　　山西煤商在北京的投資性買房，無形中帶動了另一個小的群體的產生。他們更多的是為這些煤商服務，包括提供可靠的房源、最新的政策信息以及選擇收益最大的樓盤。 　　這是一個遊走於富豪邊緣的群體，隨著富豪們一擲千金的投資，他們的生活亦在發生改變。 　　曾和陳冀開一同買過幾次房子的遼寧籍商人鄭永平說：“在北京比較有名的售樓處，都會有熟悉山西商人的中間人活動。作為山西商人和房地產開發商之間的信息橋梁，他們為買賣雙方提供各種需要的信息。每個月應該至少會有幾萬元的收入。”　 　　在鄭的記憶中，2007年6月，他和幾位來自山西的煤商集中購入了位於北京東南二環廣渠路附近的幾套房產，地理位置優越、毗鄰通惠河的中檔商務住宅令煤商們很滿意，這種大宗買賣同樣讓開發商感到滿意，付款方式更讓在場的人看得瞠目結舌。 　　為此，促成交易的中間人至少從買賣雙方獲得了數十萬元收入。這僅僅是一次成功交易的酬勞。 　　曾在多個項目做過售樓小姐的田女士告訴記者，2003年以後，售樓小姐就逐漸有了經驗。見到穿著一般，但開晉字牌照車的時候都會主動上前介紹優質的項目和樓盤，十有八九這些人都是山西的煤老板或有錢人。促成交易，對這些售樓小姐就意味著一筆可觀的收入。 　　北京房市進入2010年飆升的勢頭引起了各方的關注，廣泛的聲音質疑北京樓市的虛高是一些熱衷於炒房的有錢人導致的結果。這種說法顯然不被煤商們所認可。 　　陳冀開說，作為一個投資買房的人，我買房也是一種正常的遵循市場規律的行為，不存在任何抬高價格的情況。我甚至會在買房的時候主動要求壓低房價，而賣出的價格也都是中介公司所提供的適合的價格。房價不可能因為我們一些買入和賣出就大起大落。 　　他說，北京房價上漲是跟著政策走的，我們說白了還是小部分買房者，和北京房市的大氣候比起來更是微不足道，真正能影響到房價的隻有政府和開發商了。 　　新政逼退“隱形冠軍”金融從業者避險　 　　周亞鈴　 　　金融從業者成為獲取此輪調控信息最靈敏的人群，他們對樓市的敏感度不亞於股市，戰略性地退出是相當一部分人的選擇。 　　但無論如何遊走、進退，他們在北京高端樓盤客群中還是占據了中堅的位置。 　　擔心利空接踵而至　 　　“長期而言，我還是鍾情於地產尤其是一線城市的地產，當然會再投資，隻是眼下有風險，回避一下。”陳琳一直在物色北京西北的別墅。“不能離城市太遠，也不能太貴，總價不能超過1500萬。”“2006年，我去看香山附近的聯排，600多萬，去年，800多萬，今年呢，快900萬了，再不抓緊，我再賺錢，也隻能住花園洋房了。”去年，陳琳多次和朋友提到買聯排的事情。 　　買房投資在金融行業是一件很普遍的事情。 　　“我研究生的同學，過半都有第二套房。”金融專業的陳琳相當比例的同學分布在北京的各家金融機構。在同學當中收入數一數二的陳琳覺得自己該買第三套房了。 　　在北京西城區的一些高檔公寓，金融行業從業者比例之高更是讓人咋舌。 　　北京西城區官苑八號，一位銀行高管的妻子入住後發現，“出去遛彎，遇到院裏的鄰居，毫不誇張地說，十個人有八個是金融口的”。 　　陳琳也是如此，他在金融街附近的月壇和西直門各有一套大麵積的公寓。“房子和股票期貨比風險小，不過流動性不太好，隻是我們這些人的一個投資品種，但也要參與，畢竟是保底的。朋友裏真有風險偏好很高的，有一套房都不買全玩股票的，但少之又少。”　 　　“中介告訴我，可以賣4萬多了，是不是真的？我該買個別墅還是該在我們小區再買個公寓？”但有時候，陳琳還是選擇了別的收益很高的投資機會。“打了次新股，買了次信托。”　 　　今年初，陳琳覺得再不出手，就來不及了。當時讓人措手不及的宏觀調控政策還未出台，有同事提醒他買別墅一定要考慮可能出台的物業稅。就在4月15日前一周，他問到消息核心層的人士，對方告訴他：“不是物業稅，是特別消費稅。你就等著吧，很快的。”　 　　4月15日前一星期，地產股全麵飄綠。 　　4月14日他一個朋友所在的證券公司開了一個內部會議。晚上，朋友就告訴他“大領導問了在決策層工作的同學，肯定是利空了。單位說一定保密”，但朋友也不知道房貸要緊縮到什麽程度。 　　4月15日，國務院調控的措施正式發布。猶豫了一個多月的陳琳決定短期不再進入房市。 　　“即便是個公寓，也不能再進去了。反正，還可以投資別的，手裏還有個在做股改的想上市的公司股份可以買。”儼然，陳琳們從來不缺乏錢生錢的好渠道。 　　4月15日調控前後，多位金融從業者對記者表示，“現在的房地產市場，自住還行，投資就免了。”大部分人擔心來自宏觀調控的利空。當時，正值各大公司的年報出台。分析師每次和上市公司高管內部的交流會，很多時候也希望從大央企口中套出物業稅可能實施的方案。正所謂：“山雨欲來風滿樓。”二三月份間，一些基金就開始喊話：“全線拋棄地產股。” 　　隱形的冠軍　 　　即便身形矯捷，從總量而言，金融從業者還是房地產市場的絕對主力。 　　“在北京，煤老板的一擲千金被媒體渲染成炒樓冠軍，但從購買者的人數講，金融行業投資房產的高管數量遠遠大於煤老板。你想想，全中國有幾個煤老板，但一個保險公司年薪過百萬的人有多少？他們才是隱形的冠軍。”1998年就進入地產公司一線部門，某央企一線操盤手評論道。“我了解的北京各大樓盤莫不如此。”他很肯定地告訴記者，記者采訪北京高端樓盤的多位銷售總監也都同意這種說法。 　　“信托、證券、風險投資，總之就是金融行業的各類高管非常多。”潤澤莊園的營銷總監李麗群告訴記者，“我們的項目是個城市別墅，交通比較方便，所以適合要坐班的金融行業高管，他們和那些已經完全休息，不用幹活的富人還是有區別的。”　 　　2009年，潤澤莊園是北京市的別墅銷售冠軍。2010年初，它依然蟬聯了北京市銷售的冠軍。“我們客戶裏18%的人都是金融行業的人，是購買比例最大的人群。”　 　　記者采訪的北京12個高端樓盤中，各個樓盤的購買者中至少有二成左右是金融從業者。比例最高的是公園1872，一線營銷人員打開電腦給記者統計的數據中，高達30%的人來自金融行業。他統計的樣本來自2009年開盤的那一期，都是170－220平方米的大戶型，單價38000元／平方米。“以往的那幾期，也差不多是這樣。”他回憶道。 　　“多數喜歡研究經濟走勢，能把握好大趨勢。相當一部分人見過或者了解國外大城市的房價是個什麽樣，明白大城市的房子究竟為什麽會貴，而且喜歡買好地段的房產，就如同他們喜歡追捧績優股一樣。”華僑城的一位銷售管理人員分析，“在華僑城，金融行業從業者和房地產老板、能源老板，是購房比例排名靠前的三類人。沒辦法分清這三類誰最多，但肯定是金融客戶比煤老板多，中國哪有那麽多煤老板呀？但他們即便再有錢，也不會在一個小區買很多套房子。一般都會在不同的小區買一兩套，投資分散一些。這和煤老板不太一樣。”　 　　記者認識的十多位期貨、信托、證券、風險投資的高管或者中層，無一例外在北京有兩套房子，其中四分之一有第三套房子，基本是位於在金融街和西山附近的高端樓盤。 　　記者聯係了其中的數位采訪，卻無一例外被要求隱去單位名稱，有的甚至不同意記者說出所購樓盤的名稱。 　　“低調！低調！”一位相熟多年的證券公司高級別經理和記者調侃道。 　　被扭曲的生態鏈：百姓儲蓄房產，政府消費土地　 　　胡芳潔　 　　100萬元投往何處能夠獲得更多收益？2008年12月，買房人方林在北京學知園小區購得一套住房，代價約100萬元。目前來看，方林的100萬元找到了一個不錯的去向，當然這依然與房子有關。 　　另類儲蓄　 　　2010年4月，方林所購買的房子市場售價已經超過200萬元，收益為100萬元；如果兩年前，方林並沒有將資金用於購買房產，而是存在銀行，情況會怎樣呢？　 　　如果方林在2008年底，將100萬在銀行存為5年期定期存款，當時年利率為3.87%，按這一利率計算，至今其所獲得的利息收益約為5萬元。 　　方林的例子並不是個案。 　　除2008年出現價格下跌外，北京房價一直都處於上升區間，並且在2008年下跌之後，開始了更加瘋狂的上漲。從2008年至今，北京諸多商品房項目漲幅都已超過100%。 　　2008年初，老誠在融科橄欖城以1.3萬元／平方米的價格購買一套房產，總價200多萬元；目前該項目二手房價格接近3萬元／平方米，漲幅同樣超過100%。 　　央行營業管理部第一季度對北京市城鎮居民購房狀況調查的結果顯示，投資性購房居民占比創近兩年來新高，達到23.1%。在北京金網絡置業投資顧問有限公司總經理楊強宏看來，在北京中心城區，這個比例要高得多。 　　楊強宏在2009年底提出了　“儲蓄化購房者”這個概念，所謂的“儲蓄化購房者”具備以下兩個特征：一是自己有住房，二是買房不是為了出售賺差價，隻為能保值。“我們接觸了大量的購房者，以及自己身邊的朋友，發現大家都是這樣的思維：買房子未必就是想獲得租金收益，而是將買房與貨幣儲蓄同等看待。”楊強宏說。 　　楊強宏接觸過一位典型的　“儲蓄化”購房者：2009年底，一位外地地產商到北京的地產公司交流、考察，由於當年的銷售完成得很不錯，這位地產商自己的錢包也鼓了不少，來北京之前，他並沒有買房的計劃，在參觀了位於國貿區域的地產項目禧瑞都之後，考慮到北京CBD核心區域房產的保值功能，他當即做了一個決定，將本來閑置的約6000萬的資金全部用於購買該項目的房產。這位地產商表示，他原本沒有想好如何管理這些錢，在此購買房產就是為了保值。 　　對貨幣貶值的恐懼，使得眾多資金進入房地產領域。有時候，即使將錢存在銀行裏，也可能出現實際的負利率。名義利率減去通貨膨脹率之後，才是存款人的實際利率。“CPI隻涉及到8大類產品，用CPI漲幅代替通貨膨脹率並不完全準確，但也可以作為一種計算方式。”中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍表示。 　　以2008年為例，當年存款利率最高的時候，一年期存款利率為4.14%，五年期存款利率為5.85%，而當年CPI（居民消費價格指數）漲幅為5.9%。由此計算，考慮到物價上漲因素，2008年五年期存款實際利率為－0.05%，一年期存款的實際利率為－1.76%，物價上漲已經導致貨幣貶值。 　　黃金被認為是能夠抵禦通貨膨脹的投資品。如果將資金用於購買黃金，收益會怎樣呢？依然假設100萬元為例，2008年12月底，國際黃金現貨價格約193.4元／克　（881美元／盎司），可購入5170克；如果持有到今年4月21日，價格升至251.38元／克，總價值130萬元，獲得增值收益為30萬元，依然遠低於相同時間內的房產投資收益。 　　“房地產已經成為一種重要的資產配置方式。房屋作為固定資產，有居住的屬性，也有投資的屬性，大家都預期房產會升值，它的投資屬性會增強。”安信證券分析師柯玲表示，房產較銀行存款、股票、國債等理財產品而言，變現能力差，更適合長期投資；但在中國經濟高速增長的階段，房地產的確成為一種風險較小、收益較高的首選投資產品。 　　被控製的土地供應　 　　北京四環以內的城市中心區，投資者的天下。這一區域的土地供應量成為這一局麵形成的最佳佐證。本報的統計得出，2007年至2009年，北京四環內成交的住宅土地建設用地麵積為22萬平方米、34萬平方米、21.3萬平方米，占當年住宅土地成交量的5.2%、5.9%、3.6%。 　　盡管市場需求得不到滿足、房價一路上漲，但從2005年北京推出土地供應計劃開始，商品住宅用地的計劃供應量，實際上是在逐年減少的：從2005年到2009年，計劃供應量分別為1750公頃、1600公頃、1200公頃、1000公頃和700公頃。 　　而土地實際供應情況，2005年至今，除2007年、2009年完成相對較好外，其他年份，都隻完成了計劃供應的50%左右。 　　被牢牢控製的土地供應量，從源頭上促進了房屋的資產化。 　　開發商們顯然認為，政府本來有能力供應更多的土地。之前接受本報采訪時，華遠集團總裁任誌強表示，北京將土地整理的權力都集中在自己手中。“政府幹活效率是最低的。應該發動企業來進行土地整理、提高一級開發的收益率，來加快土地的供應。”任誌強表示。 　　陽光100置業集團總裁易小迪也表達過同樣的觀點，他認為：土地市場的問題，核心在於壟斷，中國並不缺地，而是供應方式上的問題。城市裏麵的荒地、廢地太多了。政府應該將土地整理放開。 　　2010年，北京計劃供應商品住宅用地為1250公頃，較2009年大幅增加。對此，北京市土地儲備中心副主任葉向忠對本報表示：“從現在來看，今年的土地供應量超過去年應該是沒有問題。”至於北京市將會采取怎樣的措施來保證完成供應計劃，他則表示不便回答。 　　參與多個地方政府土地整理項目的北京大嶽谘詢有限公司總監李偉表示，2008年之前，北京的土地一級開發市場還有企業的參與，但2008年以後，政府收緊一級開發權，基本上都是由政府在做了。 　　“北京的地好賣，政府又能融到資，政府需要的隻是一個執行單位，找外部企業來合作進行一級開發的意願就很低。”李偉說，政府主導土地儲備和一級開發的模式，以北京、杭州、昆明、合肥等城市為代表；而在土地市場本身吸引力較弱的城市，政府尋找企業來合作進行一級開發的意願會更強。 　　“北京的拆遷難度非常大，政府參與拆遷，難度要小於企業去做拆遷。”李偉表示，他認為北京政府控製的模式，反而有利於提高土地整理的效率。不過他同樣認為，由於區政府執政能力的差異，城八區中某些區域，還有大量的土地沒有整理出來。 　　在中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立看來，貨幣過多發行，更廣泛的導致了房價上漲。 　　根據央行報告，2009年年末，廣義貨幣供應量餘額為60.6萬億元，同比增長27.7%。“這就意味著不到一年的時間裏，我國貨幣數量增加了三成，貨幣供應的增長速度已經大大超過GDP的增長速度。“貨幣過多投放必然導致物價上漲，但2000年以後的中國經濟已經由以前的短缺經濟，變為供給相對過剩的經濟，多餘的貨幣不會衝擊一般消費品，物價上漲更多地表現在資產價格領域。”尹中立認為，當前我國房價的上漲本質上是一種貨幣現象。 　　　買房子就是買資源　解謎北京樓市另類引擎　 　　　陳文雅　 　　“全國各地隻要是處級以上的幹部，都想在北京擁有一套房子。”全國工商聯房地產商會全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝在接受記者采訪時透露，以前他曾在萬壽路翠微商務公寓項目做銷售部經理，發現40%的客戶是外地政府機關和企業的駐京辦。 　　“這些購房需求主要是為了獲取行政資源，為子女在北京有更多更好的受教育機會，為父母在北京養老、有更好的醫療條件和休閑設施而發生的購房需求等等。”他說。 　　“北京房地產市場不單純為北京人準備，不是純粹居住概念。有的人在北京買房就不是為了房子本身，而是買一個工作機會、教育機會，買行政資源、公共服務資源、醫療資源，等等。”　 　　這是在北京買房的外地客戶群中，一個無法忽視但卻遠離公眾視線的群體。 　　除此之外，北京周邊內蒙古、山西、河北、東北等地的商人置業，買房的首要目標依然是北京而非省城呼和浩特、太原、石家莊、沈陽等地。 　　“北方人和南方人買房的資本屬性和追求不一樣。北方人的錢很快會轉換成房子。山西、內蒙古人買房，不是為了炒房，他就是買了房在那放著，心裏踏實。”華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總經理何鋒表示：“山西、內蒙古的能源企業主，在他們根深蒂固的晉商文化中自古愛房，都是有了錢就置辦宅子，他也不是為了炒，就是蓋起來自己住。南方商人精於經濟邏輯，投資邏輯，投資比例更高，即使自住也要考慮一定的投資性。華北來說周邊人群大多不炒房，一個人買七八套房的都有，他也不賣，在北京周邊形成了這麽強的一個真實需求。”　 　　華北區域的富商巨賈，加上全國各地駐京辦、處級以上領導，給北京的房地產市場帶來了巨大的隱性購買力，這些購買群體，可能在北京擁有數處房產，但因為其特殊的身份、特殊的職業，往往是“錦衣夜行”，很少有人知道其真實需求能量究竟有多大。 　　這種資源性購房需求，成為推動樓市的一雙看不見的巨手。 　　楊樂渝說，去年末開始出台的宏觀調控措施將購房需求分成初次購房需求、改善型購房需求、投資投機型購房需求，但並不能完全涵蓋所有的購房需求，有的購房需求實際上還具有非常強大的購買力，是直接導致中心城市房價持續上漲的重要動因，但在數次宏觀調控的決策中，這個問題卻被長期忽視，也缺乏數量化的研究。 　　“資本為什麽喜歡集中在北京，因為資源集中在北京。”楊樂渝表示，北京幾乎是整個華北區域唯一的中心，天津最近幾年雖然發展迅猛，但城市吸引力和北京相比仍無法相提並論，北京和河北更是天壤之別。 　　“北京是花全國人民錢建起來的，資源集中度是全世界最高的幾個城市之一。”何鋒說，“小富進城，大富進京。”何鋒總結說，北京和國內其他一些區域龍頭城市的地位還不一樣，例如上海雖然是全國經濟中心，但北京卻幾乎是全國除了經濟中心以外其他所有社會活動的中心，北京的特殊地位是其他城市沒法比擬的。 　　北京海澱區某樓盤的銷售負責人告訴記者，南方客戶買房投資，選擇餘地比較大，例如江浙的客戶可能會選擇上海，但北方的客戶基本上都選擇北京。當然，南方客戶在上海等地買房之後，還會想在北京也買幾套。“你可以看看北京集中了多少好學校、好醫院？111所　‘211工程’院校中北京占了26個，700多所三甲醫院中北京有48家，而且大都是居行業領先地位的機構。光教育和醫療資源，就是國內哪個城市都無法企及的。”　 　　何鋒說，南方和北方的經濟發展模式決定了南北方的差異。從南方的代表區域長三角來看民營經濟比較活躍，新經濟和生產經濟都比較發達，華北周邊以資源依托型產業為主，比較單一，且是依托資源而非產業競爭力形成的。 　　2009年9月28日，衛生部部長陳竺在一個新聞發布會上表示，中國目前的醫療資源配置不合理，優質醫療資源過多集中在大城市。目前北京市各大醫院普遍存在患者住院難的現象，醫院的床位非常緊張。患者在病情允許的情況下，一般隻能在醫院住半個月左右。 　　北京的教育資源也是一個巨大的吸引力。如山東高考生數量是北京的6倍，而北大、清華等名校下達給北京市的招生指標卻是山東的5—6倍。北京考生中100多人就有1人有機會上這兩個名校，而山東考生則要在4000多名考生中有1個機會，真正的“千裏挑一”。2010年高校招生計劃中，北大清華等學校對北京生源的照顧更是高於往年，雖然北京總生源數量減少了20%，但北大清華等名校在北京的招生計劃卻隻縮減了10%。 　　從表麵上看，北京的教育資源隻和北京戶口有關係，和北京的房地產市場沒有直接關聯。但實際上，北京戶口分為兩類，一類是集體戶口，一類是普通戶口。集體戶口是指落戶在所在學校、單位、企業等，與同單位其他人員共用戶名、統一保管的戶口。普通戶口是落戶在自己常住地　（如自己的房屋）的戶口。一般來說，要想將戶口落在自己的常住地並不容易，最便捷的辦法是購買一套房產。 　　當北京集體戶口持有人在為孩子辦理準生證、入學手續時，就會麵臨一係列的問題。以入學為例，學校的學區按照戶口所在地劃片，指的是按照普通戶口落戶的住所來劃片。北京的許多名校要求家長在辦理入學手續時要帶上房產證。如果是沒有買房的集體戶口，需要家長自己聯係學校，和學校商量是否能接收自己的孩子。如果家長自己最終聯係不上同意入學的學校，最終孩子會被指定到一個普通的學校上學（非名校）。因此，想上名校，光把戶口落實在該校所在片區是不夠的，還需要擁有一套該片區的房產。 　　“一個名校的招牌，起碼值2000元／平方米。”這位人士表示，現在不少樓盤熱衷於引進名校，名校進駐意味著樓盤價值水漲船高。 　　北京市朝陽區四環內某項目從2009年初18000元／平方米均價已經漲到了45000元／平方米，一年內價格瘋狂飆漲兩倍的一大推動力便是從幼兒園到高中的名校全麵入駐，其中入駐的小學是一家北京排名前十的小學。 　　楊樂渝表示，國內的經濟模式，基本屬於中心城市模式而非區域經濟模式，這種經濟發展模式注定了某幾個重點城市資源的過度集中，從而帶來了房地產供求關係的不平衡。 　　區域經濟的一個重要的衡量指標“首位度”（一般用一個地區最大城市與第二大城市經濟規模之比來表示最大城市的首位度）指標體係表明，京津冀地區在核心城市和一般城市之間，缺乏存在與中間狀態起著“二傳”作用的城市，被稱之為“大樹底下不長草”。 　　“中國所有的大城市，包括北京、上海，目前都是城市集聚度高於擴散度。”中國社科院城市發展與環境研究所副所長魏後凱表示。 　　魏後凱說，城市發展的空間結構有單中心，雙中心，多中心三種不同模式，長三角是單中心模式，而京津冀則是以北京、天津為兩大中心城市的雙中心模式。“不能說哪種更有優勢，應該說都各有利弊，而且都是經過曆史發展過程不斷演化而來的。”　 　　魏後凱預測，未來京津冀不是雙中心而是多中心，河北唐山曹妃甸、石家莊等地的人口都會集聚起來，各個中心規模不一定完全一致，但產業功能的分割和差異化將進一步顯現。 　　對於長三角和京津冀之間的首位城市是集聚效應還是擴散效應更大的問題，魏後凱說，不能把上海簡單概括成輻射性發展模式而把北京簡單概括成吸附性發展模式。按照他們的研究成果，長三角和京津冀都是既有集聚，又有要素和產業的擴散，並且都是集聚效應大於擴散效應。“我們衡量的標準就是現在江蘇和浙江在上海的投資遠高於上海在蘇南等地區的投資。”魏後凱說，目前在國內，尚未有一個城市的擴散功能超過集聚功能，“如果擴散功能超過集聚功能，一個顯而易見的現象就是人口要逐漸下降，城市規模會越來越小。”　 　　不過，魏後凱也指出，目前來看，華北的區域經濟平衡度確實還有待加強，希望多中心模式發展起來之後能有所改善。 　　楊樂渝認為，區域經濟不平衡是個全國性問題，北京是這樣，上海、廣州、成都、西安亦如此，隻是資源型購房需求大小強度不一樣罷了。 　　炒家這五年：房子，還是房子　 　　張延龍　周亞玲　 　　“怎麽城市需要青春不老的仙藥，高速的遊戲命老化但仍舊活著，怎麽高樓似一片樹林建在荒山上，因這裏風聲風向風霜變幻無常”。 　　這是羅大佑歌詞裏描述的香港。過去5年間，幾乎同樣的一幕，在北京樓市上演。風聲變幻無法阻止來自各個領域的資金堅定地流入北京樓市，他們來自中國的新富階層——從做多式的堅定投資，到如今為了抵禦資產縮水的被動資產配置，他們的心路曆程發生在樓市，卻又是樓市之外的故事。 　　初興　 　　北京豪宅市場始於1996年，以羅馬花園為代表，以在大陸擁有產業的香港、台灣企業主為主要客戶，“當時住房改革剛剛開始，國內還未有豪宅的概念和直觀印象，很多省部級高官來參觀，都非常驚歎——當然現在再看，已經平平無奇了。”已經操盤豪宅營銷十餘年的思源經紀代理事業部高端公司總經理宋汀說。 　　當時，中國改革開放後的第一代企業主大多來自於製造業，經曆了小作坊式生產和意識形態的交鋒磨礪，也正因此，他們深知資本積累之艱辛，“他們的個性裏麵有一種行業普遍性，往往精打細算，不太會一擲千金，即使到現在，他們也不是豪宅市場的購買主力。”她說。 　　2003年，北京出現了真正麵向國內市場的豪宅——棕櫚泉，其位置麵朝陽公園。2005年，市場陡然興起，大規模的豪宅樓盤開始密集出現，西山美廬、東山墅……　 　　“2005年以前，在北京買房還未有明顯的階層感，但後來，這個感覺越來越強烈。”一位在北京居住多年的地產人士說。 　　“煤老板和金融行業、國際客戶幾乎是在同時進場的，這麽多年，客群還是這些人。沒結構性的大變化。”華僑城一位一線操盤手和宋汀都如此認為。 　　據一位河南平頂山的煤老板說，最早的時候，他們並不傾向於投資購買那些天價別墅，而是喜歡繁華地段的精裝修公寓，或者說，講究一種品位，“2005年前後，買的比較多的還是SOHO中國、星河灣這類精裝修樓盤。”　 　　郭樂此前是平頂山的一位罕見的“高學曆”煤老板，名牌大學出身的他因為自家的煤礦已經挖完了，如今已經轉行其他領域。“在北京的房產也就兩三套吧。”他輕描淡寫地說。記者了解到，這些房產都在200多平方米，單價在5萬元左右。 　　他的老鄉中，在這些中高端樓盤一擲千金買下整層房產的煤老板，為數不菲。其中一位煤老板自己住在西邊的一個頂尖別墅中，買了兩套禦園，兩套西釣魚台家園。“十多套吧，毛算下，一個多億。”這位買下1個多億房產的煤老板在平頂山是百萬噸級煤礦的大股東，一年3億的產值，淨利潤2個億。 　　一位北京資深業內人士說，北京的“樓王”大都擁有絕佳的地段，具有相當的稀缺性，比如說早年的西山美廬以及後來的釣魚台七號，這些樓盤的開發商反而並不是那些知名的大公司，之所以能獲得這些地段，往往得到了有力人士的支持。 　　“有力人士，你懂吧？”他笑著說。 　　用潘石屹的話說，這來自一種“紅旗情節”——比如說，自己居住的小區隔壁就是某個大人物，或者，在自家陽台上可以看到天安門升旗。當時，北京一直有“東富西貴”的說話：使館區在朝陽，外資也比較集中在朝陽，相對而言富人比較多；而西邊是軍隊和政府高官集中的地方，大院多，所謂“貴”也。西山美廬北鄰香山景區，西側緊貼西山山脈，坐擁大好風光，而香山景區，也一直是曆屆國家領導人的休養之地。 　　有煤炭老板將這類樓盤概括為“資源性房產”，他們很清楚，這類地段“如果現在不買，以後再也不會有了，畢竟中國隻有一個北京”。 　　豪宅的成功讓市場第一次發現了北京住宅市場的潛在購買力——來自整個中國的新富階層。幾乎在同一時期，上遊的土地供應權被進一步集中。 　　2004年，“8.31大限”實施，地王們次第出現。8.31之後，2005年北京市土地放量明顯不足，全年公開出讓的土地總數量不到年計劃的五分之一。每放出一塊土地，開發商便蜂擁而至，從當初的清河地王到如今的大望京地塊，每一塊地價格都超出了人們的心理預期。 　　好的地塊越來越稀缺，8.31讓市場看到，政府更願意讓土地出讓細水長流——人們還有什麽理由不看好樓市？豪宅帶動著整個北京樓市奮力向高處走。 　　推高　 　　2005年，北京房價每平方米均價接近7000元，同比上漲超過20%，決策層認為房價上漲過快，樓市密集調控大幕拉開。 　　2006年5月17日，國務院常務會議提出“國六條”。7月11日，建設部聯合其他5部委下發171號文件，被業內稱為“外資限炒令”。 　　然而，誰的講話都沒有能夠唱衰房價。資金仍堅定地流入北京樓市。 　　在股市裏圈錢的人正變得越來越多，煤老板們的煤也正一天貴過一天，身家一天高過一天。2006年年底，銀泰置業開發的柏悅居和柏悅府入市，銀泰中心是長安街沿線的最高建築。 　　柏悅府曾以7萬元的單價，最低3800萬元的單位，“一下把房價拉到了天花板上”，北京資深業內人士說，“這些標杆樓盤的成交量並不大，但示範效應太大了”。 　　金融行業由於其特有的高薪體製成為了北京高端樓盤的消費主力。 　　華僑城、招商地產的公園1872等12家樓盤的一線人員告訴記者，金融客戶都是他們的大頭。而在星河灣，曾經就有一個持法國護照的金融行業的人員以1億元買下了多套房子。 　　對於房地產和房地產相關的行業的老板來說，他們的投資，更大程度上來自於一種“被動的苦惱”，金融街的融華世家一開盤，一個房地產商就買了10套。“沒樓盤開發了，也沒事情做，不買房做啥？”了解情況的地產資深人士告訴記者。 　　幾乎是同時，煤老板們開始思考著要不要投資其他行業——煤越來越貴，可是不是總有一天會挖完呢？這個行業這麽賺錢，政府會不會插手？　 　　思前想後，還是買房子。郭樂說，煤老板們的理由很簡單——“就是買了放在那裏，中國從古代就有置房置地的傳統。實際上，他們也很少願意嚐試進入其他行業——是因為不懂，而且轉型無非也是搞運輸，開酒樓，開廠子，成功的鳳毛麟角。”　 　　他們每年通常有一半的時間呆在北京，這時候更願意住在酒店，每天的日程是喝茶、打牌、與到京的地方政府官員交往。 　　“形成了原來的賺錢的依賴路徑，改行很難”。郭樂思考過他曾經的同業們轉行不能成功的原因。“那沒什麽可以買了，金融產品是壓根不懂的。”郭樂說。 　　除了投資穩妥，子女後代的生活環境是他們購房的另一個理由。“沒有人願意一輩子呆在礦上，”一位河南平頂山的煤老板說，“我們都希望兒女們能生活在更好的環境，接受更好的醫療和教育——即使不能出國，也應該生活在北京。”　 　　相比而言，資源行業“來錢快”，可也有著其他行業所想象不到的艱辛與風險。記者向青海一位礦企業主詢問為何有先見之明，他大笑說——　 　　“我他媽的是被忽悠進來的，有人說這個行業暴利，我就把錢投進來了。結果過了兩年，這裏還在搞基建，隻能天天睡帳篷，一天晚上大風，把頂給掀了，我他媽的淋了一晚上的雨。當時我老婆過來看我，她當場就哭了。”　 　　“現在，我兒子孫子的家當都有了。”他說。 　　保值　 　　2007年年底，金融危機來臨，深圳樓市降價，王石拋出拐點論，萬科開始謹慎拿地。第二年，各地救市政策出台，到了2009年，房價出現戲劇性回升，一飛衝天。 　　但是郭樂說，煤老板們其實從來不關心這些調控政策，他們不買股票、信托，房價越漲，隻能帶給他們更多買的理由——“相比而言，他們更關心煤礦本身的收益，比如去年能賺到1個億，今年如果也能賺到這麽多，那麽就可以拿幾千萬出來買房子。”　 　　“今年3月份，單價4.5萬的樓盤成交數量超過5億的就有10個之多，大部分的豪宅開一套賣一套，而大部分都是總價2000萬以上的樓盤”，宋汀也為現在的場景感慨不已。 　　宋汀說：“現在最貴的就是釣魚台7號了——10萬的單價。”　 　　相比於前些年，釣魚台7號更容易讓人聯想到紅旗情結——該項目位於玉淵潭公園北岸，介於西三環與西二環之間，其東側就是鼎鼎大名的釣魚台國賓館。 　　釣魚台7號經常會被誤認為是“釣魚台8號”的鄰居，而經曆過那個狂熱年代的人，往往都對這個名字印象深刻——其主人是中共馬克思主義理論家康生，中蘇論戰的一係列文章即誕生於此，也正因此，釣魚台8台曾是名噪一時的“反修陣地”。 　　北京的房價以月漲數千的比例瘋狂上漲，而豪宅更是扮演了其中的領軍人物。“現在700萬到800萬的房子隻是高端樓盤的一個入場費而已。”　 　　據北京中原統計，2010年一季度北京商品房均價已經達到21880元／平方米，相比2009年同期房價11615元／平方米上漲幅度已經達到88.4%。 　　“樓市從來不是以成本賣房子的，而是看市場能接受一個什麽樣的價格，”一位開發商高管說，“這麽貴的房子，也依然有人買得起，還賣得這麽好，這構成了一個信號——7萬有人買得起，10萬照樣賣得很火爆，相較之下，其他樓盤提價三五千元，也在情理之中。”　 　　房價被認為有泡沫，可是，不僅是房子，幾乎什麽都在漲——投資回報已經不是最重要的問題了，這些高端樓盤的買家們，開始擔心怎樣才能抵禦資產縮水。 　　結果還是房子。 　　2009年華僑城開盤，采取了搖號買房的方式——為了限製一個人買很多套。即便這樣，還是有一位開發商一口氣買了很多號，搖到了7套房子。但這還不是讓華僑城的銷售很吃驚的。穿著樸素的一位山西人跑到售樓中心，找到主管，想買一個單元——24套。但被謝絕了。因為當時的樓市供不應求。 　　“這幾年小開發商都被合並了，拿地又那麽難，不如就買買房子吧。”一位西北的開發商在北京已經置業數次。 　　煤老板們買房的理由更加單純，“因為過去的10年，房子一直在漲，買房看起來非常穩妥，而且，其他人都買了。”潤澤莊園的一位人士則說，“客戶投資首先考慮的並非是投資回報，而是如何抵禦資產縮水。”　 　　從2005年到2009年，每年的CPI增幅分別為1.8%、1.5%、4.8%、5.9%、－0.7%，經測算，年平均CPI增幅為2.6%。以2008年為例，當年存款利率最高的時候，一年期存款利率為4.14%，五年期存款利率為5.85%，而當年CPI（居民消費價格指數）漲幅為5.9%。考慮到物價上漲因素，2008年五年期存款實際利率為－0.05%，一年期存款的實際利率為－1.76%，這還沒有扣除利息稅。 　　今年一季度CPI增幅為2.2%，而目前五年期定期存款利率為3.6%，扣除物價上漲因素，銀行實際利率已所剩不多。 　　根據央行報告，2009年年末，廣義貨幣供應量餘額為60.6萬億元，同比增長27.7%。這就意味著不到一年的時間裏，我國貨幣數量增加了三成，貨幣供應的增長速度已經大大超過GDP的增長速度。 　　“難道還有比房子更保值的投資嗎？”麵對記者的問題，陝西礦主葛政反問道，“現在人人都知道要通脹，不投資房子，難道去投資股市？”