4月23日，北京天氣放晴。
位於北京東五環外朝陽新城馬路以北的幾百米長的圍欄工地，一片熱火朝天的景象。建築工人的口哨聲、傳輸水泥吊車的轟鳴聲、加固鋼筋網的叮叮當當聲此起彼伏，響成一片。
這就是近期被熱炒的某部內部定向兩限房——金隅景和園現場。
據悉，這塊地在2005年就已是荒地，一直在長草，現在才開發令人費解。居住在朝陽新城的一位人士透露，她在2005年以3000元左右的價格購買了經濟適用房，目前金隅景和園定性為限價房，價格漲到6千多，同時由於該地商品房對外銷售的價格均價是1萬7，所以某部的購房者至少賺了一倍。
記者從某部內部事業單位證實了上述消息。即去年的確被通知可以購買此限價房。但是很多人考慮到本地區域有火葬場等因素放棄了購房機會。
某部一位人士指出，福利分房在機關、事業單位普遍存在，而且都是走正常程序，農業係統收入低，很多年輕人沒有住房，即使買限價房，很多也有壓力。
記者調查網上爆出的公務員福利購房版本，逐漸揭開了一些部委、央企變相福利分房的麵紗。
賺了一倍
根據此前媒體披露的消息，北京某房地產開發公司定向向某部出售E4#樓、E5#樓和E6#樓約 300套限價房。記者調查發現，該E4#樓、E5#樓和E6#樓，規劃分別屬於2009規(朝)建字0239號、0238號、0236號確定的項目，建築單位是北京金隅嘉業房地產開發有限公司，銷售許可證為京房售證字(2010)限5號，名稱成為朝新嘉園，另一擴展名為金隅景和園，項目為住宅樓。
金隅景和園項目去年6月26日舉行開工典禮。規劃居住區占地麵積12.97公頃，總建築麵積約 35萬平方米，其中限價房建築麵積約29萬平方米，預計將於2011年底全麵實現竣工交用。
該建築樓盤對麵朝陽新城的一名經濟適用房業主稱，由於該區麵積巨大，所蓋的樓層多，可能不僅為某部定向購房。北京一位房地產協會人士指出，該地距離北京東風農場很近，預計某部能夠在此定向購房，可能與都屬於農業口有關。
但是這位熟諳房地產內幕的人士告訴記者，這個限價樓盤能拿到銷售許可證，說明此前已經拿到了土地部門、規劃部門和建設部門的許可，未來辦理房產證難度不大。
這位人士說，某部職工本可以單個在外邊申請經濟適用房或者限價房，而現在能定向整棟購買，肯定得到了上級主管部門以及北京市相關部門的同意及開發商的支持。
某部下屬一個事業單位人士告訴記者，此次定向限價房，實際上去年就已經分完，今年隻是最終確認簽合同而已。“這個福利分房，其實在別的事業單位也存在。但是奇怪的是，很多人此前不看好此地，結果錯過了機會。”
哪裏來的土地
北京市房協住宅學術委員會委員蔡金水告訴記者，某部定向瓜分限價房的情況在福利分房方麵還是比較好的，有的權勢部門甚至可以空手拿房。
目前網上流傳一個北京內部福利分房的細目，記者調查發現所述基本屬實，而其分房的手段也是各顯神通。
比如北京東三環的和諧雅園，西三環益豐苑小區， 西直門某鐵路住宅小區，職工內部價格遠遠低於市場價格。
上述樓盤無一例外都有規劃證和開工證，但是很難查到土地審批，這些樓盤提供的信息顯示，銷售許可證均無。房地產開發的內部人士指出，這是這些樓盤對內部進行銷售的證據。
住房和城鄉建設部研究中心副主任王玨林告訴記者，這些樓盤能建起來，要麽是獲得了劃撥或者轉讓土地，要麽是在自己土地上蓋房，因為如果是走商品房路子，這個土地要招拍掛，顯然是不可能那麽低價。
記者從北京相關房地產部門獲悉，上述相關的樓盤都有自己的土地來源。
比如西局某樓盤，有內部人士爆料，其土地是北京發改委和規劃委在規劃和審批別的用地時代征而來。 “比如規劃了2個樓盤，要代征用來建設道路、綠地的土地，但是地拿來後變更了性質，變成了經濟適用房地，然後再找一個開發商來集資建房。這樣的結果是自己一分未出就拿到房屋。”
中石油被爆在北京東北三環太陽宮附近以9000多元/平方米的團購房價，購買某開發商市場價達數萬元樓盤，行業人士表示，這個情況在各大央企也普遍存在。
大部分是小產權房？
住房和城鄉建設部研究中心副主任王玨林則告訴記者，目前地方政府控製相關部門變相福利分房的能力有限，原因是很多地並不掌握在地方政府，而且很多房屋蓋完後不一定需要通過地方政府來要商品住宅產權。
記者了解到，目前北京市能審批發放產權的隻是部分房屋。有些部委以及企業或者學校等，如何蓋房，以什麽名義蓋房，北京市相關部門無權管轄。
此外，有些部門也有很多自有土地。這些土地建房，地方政府也隻牽扯到規劃施工等問題。如果這些地方蓋的房屋要產權，則需要與房地產管理部門溝通。
比如1998年國家房改前蓋的部委住房，即央產權，後來都拿到產權，可以對外上市。但是1999年國家明令取消福利分房後，部委蓋的住房，相當多的並沒有辦下產權來。“這個房子可以住，但是產權證辦不下來，實際上就是小產權。”多名部委人士告訴記者說。
蔡金水則告訴記者，實際上，很多單位以房屋翻新或者危房改造名義建設的房屋，甚至還不需要涉及產權證問題，因為過去就有產權證，現在隻是重新辦，辦成什麽樣子而已。
這個說法在多個小區得到了證實。比如西直門鐵路危改小區1號樓，建築層數為地下一層和地上十層。建設單位為北京京鐵房地產開發公司，施工單位為中鐵六局北京鐵建公司四十二項目部。
某部委一位人士指出， “這些房子盡管沒產權，但是分了也是福利，也不存在以後不能住的問題。”
住房雙軌製？
1998年國家房改以來，國家部委和機關嚴禁福利分房。2006年建設部、監察部、國土資源部出台《關於製止違規集資合作建房的通知》規定，“對利用職權及其影響，以‘委托代建’、‘定向開發’等方式變相搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益的，要追究有關單位領導的責任。凡以集資合作建房名義搞商品房開發，對外銷售集資合作建成的住房的，要沒收非法所得，並從嚴處理有關責任人；構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。”
2007年《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》提出，單位集資合作建房隻適合距離城區較遠的獨立工礦企業和住房困難戶較多的企業。“各級國家機關一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經濟適用住房供應對象出售。”
不過，目前各地實際的集資建房、定向開發仍很多。比如北京西局某住宅小區就是以小區合作社的名字委托北京城建公司建設的。該項目小區建築麵積約145530平方米，造價20355萬元，地上最高16層，地下2層，框架結構。
該種采用BT（建設－移交）建設模式，按照住房和城鄉建設部研究中心副主任王玨林的看法，其實“就是找個施工隊施工的形式，本質上與集資建房無異，也與定向開發無本質區別”。
而這種住房合作社很是普遍，比如曾經有國土房管局合作社、廣廈住宅合作社、市科教住宅合作社、政華住宅合作社、社團住宅合作社等。
北京市房協住宅學術委員會委員蔡金水指出，這種合資建房的好處是，很多剛剛工作不久的小年輕都能分到大房。
他建議國家應該做好第二次房改，嚴禁部委機關福利分房。“不能搞變相的福利分房。如果他們都買不起，一般百姓就更加買不起。這不公平。”他說。
公務員分房，損不足而補有餘？
“凡有的，還要加給他叫他多餘；沒有的，連他所有的也要奪過來。”馬太福音中的這句話正成為中國住房保障情況的現實注腳。
“某部集資房，位置西直門鐵科院院內，均價2000，周邊 50000，公安部集資房，位置廣渠門外，均價4500，周邊35000……”
在高房價下公務員享受特殊福利房早已不是新聞，然而最近在各大網站上廣為流傳“某部團購經濟適用房”，“公務員買房內部價”等帖子還是狠狠刺激了一下大眾的眼球和神經。
禁令下的公務員福利分房
公務員住房享受特殊待遇問題並非一時興起，而是長久存在。然而政府針對公務員福利分房、集資建房問題，不乏三令九申。
在1998年7月國發23號文吹響終結福利分房的號角之後，1999年，國務院針對公務員人群專門下發了《在京中央和國家機關進一步深化住房製度改革實施方案》，規定“從1998年底起，在京中央機關和國家機關停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”。
但實際上福利分房的末班車並沒有在 1998年駛入終點，國發23號文中規定：“在一定時期內，國管局、中直管理局可統一組織建設經濟適用住房，按建造成本價向在京中央和國家機關職工出售。”
2003年8月國務院開始規範集資、合作建房，其出台的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》要求，任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。
2006年8月，建設部、監察部、國土資源部三部委更是聯合發出通知，嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。
然而禁令不斷之下，有部委、機關打著“經濟適用住房”的旗號為公務員集資建房的現象仍在繼續。以北京為例，在廣安門、廣渠門、三裏河、新街口等周邊環境較好的成熟生活區，已建起大批“公務員經濟適用住房”，被列入了當年的經濟適用房計劃針對公務員定向發售。
北京華遠集團總裁任誌強公開表示“大部分的經濟適用房都供應給公務員”。
數據顯示，北京市2005年到 2009年公開的土地供應量，百分之七十以上的土地用於建經濟適用住房和享受經濟適用住房等政策的住房。然而這期間麵向社會供應的經濟適用房的全部數量，加起來大概隻有百分之七左右。
那些沒有向社會公開銷售的低價經濟適用房最後去哪了呢？
保障房保障了誰
中國政法大學副教授王建勳認為開發商以低價將房子賣給公務員背後可能有權錢交易，並與政府的土地財政也有關聯，“政府壟斷土地，開發商需要土地和政府部門的審批許可，而事實上各個部委又常常是密切聯合、統一戰線，開發商為了行事方便，用房子討好有關部門再正常不過了”。
有專家指出，公務員低價購房的秘密在於，一些當地政府利用自身對公共資源的支配權把土地，通過非市場化的低價或無償“劃撥”方式納入到了公務員福利範圍來為公務員提供低價產權房。
上海社科院房地產研究中心研究員顧建發認為，高房價下不少部委機關單位甚至把分房子當成吸引人才的一種手段和方式。
然而在公務員以不到市場價的幾分之一，甚至十幾分之一獲得住房的背後是全國房價仍在繼續上漲。
今年3月份北京、杭州、上海等一線城市房價在2009年末基礎上普漲20%。重點城市相對2009年1月1日的整體漲幅為39%，其中一線城市上升53%，二線城市上升23%。
對此任誌強早有斷言，“如果全部的商品房住房的消費者隻能在全部住宅建設用地的28%之中競爭，那麽本就會高漲的房價就必然的畸形暴漲。”
王建勳認為公務員享用的福利房會直接影響房地產市場供給，幹擾正常市場交易秩序。“大量房子並沒有推向市場，交易的房子被預先獲得，真正用於交易的房子就有限了，而且當公務員以很便宜價格拿到房子時，開發商會不會把成本轉移到其他賣給普通民眾的房子上？公務員所享有的這種特殊福利是不是也是高房價的一個助推力？”
麵對高昂的商品房價格，更多的人將目光投向了保障房，然而資料顯示，2009年年初，北京申請保障房達10.45萬戶，而北京可提供搖號配售的經適房僅約3.2萬套，可提供的限價房房源約2.3萬套。
有學者更是大膽估計，能夠在我國住房保障政策中受益的群體恐不足2.5%。
引發階層對立？
實際上，即使沒有集資建房，團購經濟適用房，公務員仍能獲得各種各樣的政策性住房照顧。
在2007年9月之前，北京市公務員家庭購買經濟適用房不需財產審核。2008年底，北京市開啟了公務員申購限價房之門，有官員稱，限價房重點解決的對象包括北京市以及機關公務員。
顧建發認為，公務員通過這種樓台先得月的方式“自肥”，導致其社會公信力喪失，侵犯中低收入家庭的利益。
有學者指出，如果公務員住房政策耗費成本過大，脫離整個城市公共住房政策而為公務員群體提供優惠政策，會引起公務員與其他階層之間對立心理的生成。
“特殊群體還是要考慮其特殊性。” 在深圳市房地產研究中心法律所所長王玉國看來，對公務員住房給予一定傾斜政策並非完全不合理。他指出，大部分國家和地區對公務員住房都有一定的照顧政策，保障公務員住房，跟高薪養廉道理相似，可以減少其權力尋租的可能性。
“但是公務員的住房問題不應該與中低收入的住房保障問題混在一起解決。公務員不能搶占中低收入家庭住房資源。”他表示在住房保障法起草過程中也有專家提出要對公務員的住房加以專門保障，“但是因為考慮到住房保障不應以職業來劃分，所以在修訂中我們對公務員住房問題並未做專門考慮。”
他認為公務員的住房問題可以通過行政係統的製度加以規範，通過貨幣補貼的方式對公務員住房加以保障。
中國政法大學教授何兵則認為不宜給公務員以住房方麵的傾斜政策，“因為公務員隊伍太龐大了。”他指出，如果確有需要解決公務員住房問題，也應該通過壓縮公務員隊伍，提高工資，讓公務員通過市場化方法購房，而不是通過變相福利、隱形福利獲得住房。
王建勳指出解決住房不公問題的關鍵在於改革土地製度，打破土地被政府壟斷的局麵。要讓房地產徹底市場化，取消經濟適用房等市場中的例外，以促進市場發揮作用，減少權力尋租空間，政府隻負責提供合適公正的製度安排而不幹涉市場。
要解決公務員占用保障房資源的問題，他認為應該通過法律嚴格規定保障性住房的發放條件，加大執行中的透明度。對於高房價下，公務員同樣麵臨的住房問題，他建議通過大力發展公共租賃房的方式解決公務員住房問題，而不是以給公務員產權的方式解決其住房問題，避免占用過多社會資源。胡雅君
第二次房改：住房保障應以單位為主
近期網傳各大部委內部福利分房的貼子，引起中國投資學會副會長劉慧勇的思索：是否應該進行第二次房改？
劉慧勇正在沿海地區調研，他發現目前沿海城市房價上升較快，而很多二線城市，特別是變相搞福利分房的地方，反而房價很低。
他利用銀行數據測算發現，變相搞福利分房的地方，實際上是總量增加了保障性住房的供給。這改變了供求關係。
“公務員福利分房應陽光化，國家本來就應該把更多的人納入保障性住房範圍，增加保障性住房土地供應，是下一步改革的出路。”他說。
劉慧勇曾經上書主張進行第二次房改，並個人起草了住房保障法草案。對當下房價走勢如何看待，以及如何調控房價，保障居民的住房權利， 21世紀經濟報道(以下簡稱《21世紀》)記者對他進行了專訪。
應該大幅增加保障性住房供應
《21世紀》：最近討論有部委買了定向限價房的事情，對此你怎麽看？
劉慧勇：我認為不隻是他們，很多部委單位都在做。這是很普遍的事情，有些是可以查的，但有些查不了，比如部隊建的軍產房，國土局都管不了。
此外，很多央企和有實力的中央金融企業也都在做。這些單位為員工提供福利住房無可厚非。有房可住是居民的基本權利，如果單位的員工收入低，買不起房，單位可以提供住房。
他們進行變相福利分房對社會不公平，但是他們有住房，也等於是增加了住房供給，如果把公務員也擠到商品房市場，等於是減少住房供給，房價會漲得更厲害。
《21世紀》：房價上漲與福利分房有關係嗎？
劉慧勇：我的調查結果顯示，變相福利分房多的地方，房價反而低，因為這些地方住房供應大。二線城市如長沙、長春，原來有大量的單位供應房，地方政府不是向開發商一個渠道供應土地，而是供應給較多單位。
如果北京各單位的房子都解決了的話，商品房就賣不了多少錢。按照任誌強的說法，把小產權全取消，把中央機關、部委的建房全取消，北京的開發商就能賣十萬塊一平米了。
《21世紀》：每次房價調控之後，房價就會大漲，是不是調控思路有關係？
劉慧勇：目前的房價調控都是從需求的角度在調整，沒有從供給的角度來調整。
現在的問題是政府壟斷土地供應，土地供給不足，另外開發建設的房子也比以前少了。現在中國一年需要17億平方米的城鎮住宅，可是現在供應不到12億平方米，缺口就有6億多平方米。這是房價上升的主要原因。
目前提高利率，提高首付比例，還是在以需求為中心調控房價，但是應該以增加供給來調控房價。
《21世紀》：現在大學、企業、機關一般等都不允許集資建房，實際有很多在建。對此怎麽看？
劉慧勇：很多單位自己有土地，很多實權部門變相分房，與其這樣，還不如公開化。
單位籌資建房，雖然國家不允許，但客觀上有好處，應該陽光化。如果大家都提倡這麽做的話，房價就漲不了那麽多了。我在其他城市做過調查而得出的結論是：供地渠道多，單位供房多，房價就漲得慢。不一定都是經濟適用房，小產權房也行、籌資合建房也行。
應該加快進行二次房改
《21世紀》：你覺得需要進行新的房改？
劉慧勇：關於第二次房改，首先我主張實施住房保障法。保障法就是用法律的形式糾正一次房改的缺點。所謂一次房改就是1998年國務院發的 23號通知，在國家的行政規定上算是最高層次了，但它不是法律，糾正它就要通過法律來糾正。住房保障法就是單位和政府雙方都有保障住房的責任。
住房保障法要規定居住是人的最基本權利，人的居住權是必須保證的，嚴格說屬於分配範疇。勞動者和雇主屬於勞資關係，房子的差距實際上是分配差距的表現。
《21世紀》：二次房改有哪些基本內容？
劉慧勇：二次房改應遵循城鎮住房保障“單位為主、政府為輔”、單位住房保障“實物安居、貨幣宜居”、政府廉租住房“街道代審、單位轉租”、城鎮商品住房“麵積設限、稅收優惠”和建房用地“廉租定價、商品競價、廉租優先、距離優先”等五個原則。實施二次房改應從用人單位、政府、立法三個方麵著手。
立法層麵，就是要執行住房保障法。單位層麵，一方麵應鼓勵用人單位就近為低收入職工購建廉租房。單位就近擁有房產，隻供廉租，永不出售，提職遷出，周轉使用。另一方麵，用人單位應給無廉租房職工發放足額貨幣房貼。單位買建房都可以，主要是可租給青年員工。
政府層麵，市區政府應為既無固定工作單位又無住房的本城區“雙無”居民和困難單位提供廉租房。對單位廉租房建設，除了給予用地支持之外，還需要給予必要的資金支持。
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