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● 鄭永年
房地產已經成為當今中國政府所麵臨的最大政策挑戰。這是因為房地產在很大程度上聚集了經濟、社會和政治方方麵麵的矛盾和問題。房地產是經濟之痛，因為它已經綁架了中國的總體經濟。房地產已經成為了中國經濟高增長的最主要來源，是各級政府追求GDP的主要工具；但同時房地產也使得中國的經濟泡沫越來越大，一旦破滅，必將對總體經濟造成負麵的影響。它是社會之痛，因為和其它商品不一樣，房地產具有社會特殊性，是社會產品。當社會的大多數人的居住權不能實現或者被剝奪的時候，社會的穩定就會失去基礎。
房地產更是政治之痛，因為它在中央和地方、政府和社會之間製造著各種矛盾。在上層，它既然綁架了中國經濟，也就自然綁架了為中國經濟負責的政府；在中層，房地產變成了地方政府的最重要的財源，使得地方政府變了質，迫使其演變成為掠奪型政府，而非服務型政府；在社會基層，它剝奪著中國老百姓高度認同的居住權，加速度地把中國社會泡沫化。
中國的房地產為什麽在短短的時間內走到這個地步？主要還是中國變種的新自由主義。新自由主義說到底就是要把一切投入市場，把一切貨幣化。進入中國以後，新自由主義也起到了一些積極的作用。例如隨著市場化的推進，企業界增加了競爭，尤其是中小企業之間。但新自由主義顯然遇到了國有企業的強大抵抗。在強大的國家力量保護下，市場化對國有企業的影響非常小。盡管國有企業也引入了一些市場機製，但市場機製的作用仍然很微弱。
不過，新自由主義在社會領域則如魚得水。首先是隨著國有企業的改製，新自由主義進入了社會保障、醫療衛生領域。然後在1997年亞洲金融危機之後，攻克了教育領域。這幾年則很快攻克了房地產領域。
新自由主義的禍害
在上述諸社會領域，並不是說原來的體製有多好。相反，原來的體製所能提供的服務水平非常低下，並且是由行政方法來實施的，因此既缺失公平，不可以持續，更無效率。在這些領域引入市場機製也是大勢所趨。但關鍵在於，所有這些領域首先應當是社會政策，然後再利用市場機製來配置和分配服務，提高服務的質量和有效性。一旦當這些領域被視為是經濟領域，成為經濟增長的來源時，社會政策就無從談起。直到今天，中國還沒有明確的社會政策；相反，所有社會領域呈現出被經濟政策所主導的趨勢。
這種趨勢對中國社會的打擊和破壞是致命的。無論構成社會的基本單元是個人還是家庭，任何一個社會的生存和發展都需要一係列硬件和軟件基礎設施。住房可以說一個社會的硬件基礎結構。可以說，在包括社會保障、醫療、教育等所有社會領域，對社會全體來說，沒有像比住房更為重要的基礎設施了。房地產要解決的是居民住房權問題，所以其和一般的經濟商品不一樣。當一些社會群體每人擁有三、四套甚至更多的住房，而另外一些群體的住房權得不到實現的時候，這個社會就沒有穩定的基礎。就是說，後一群體的住房權被前一群體所剝奪，而前一群體所擁有的住房，已經大大超越了住房權的概念，而是把本來應當屬於他人的權利，用來獲取和投機更大的利益。他們能夠投資、投機房產，或許是因為他們本身正當的財力，或許是因為他們手中的權力，但結果都是一樣的。實際上，隨著社會財富分布的高度不均和官員權力的濫用，中國到處都在發生有錢有勢者為主導的“圈房運動”。為什麽85%的家庭買不起住房，但很多城市商品房的空置率達到了50%以上？這是 “圈房運動”的產物，而不是經濟學的供求規律所能解釋的。
無論是利用手中的財力還是權力來投資、投機房地產，他們是理性計算的結果。因為房地產有利可圖，他們自然拚命進入。但很顯然，並非任何個人都可以隨心所欲地投資、投機所有領域的。無論是房地產的“利潤率”，還是投資、投機者的“準入權”，都是有關當局的政策導向的結果。就是說，投資和投機者之所以能夠這樣做，就是因為各級政府的政策失誤，一是把房地產視為經濟政策，而非社會政策；二是和開發商結盟，通過抬高價格來獲取暴利。
一個社會一旦失去諸如像房地產那樣的硬件，而像社會保障、醫療和教育那樣的軟件又不到位，社會的生存和發展就失去了基礎。中產階級是任何一個社會穩定的主柱，因此無論是在發達國家還是發展中國家，很多政府都是下大力氣來培養一個龐大的中產階級。沒有這樣一個階級，國家的治理（無論是民主國家還是非民主國家）都難以為繼。中國現在就麵臨這種情況。毋庸置疑，房地產已經成為弱化中產階級、阻礙中產階級成長的一個最重要因素。
年輕人看不到希望
房地產弱化著原來已經躋身為中產階級的社會群體，因為不斷高漲的房價，使得這個群體中的很大一部分成為“房奴”。房地產更是遏製著中產階級的成長。中產階級中間，除了少部分新生的企業主之外，大部分來自專業人才，也就是受過高等教育的大學畢業生。不過，在中國，“八十後”和“九十後”已經注定要成為最無希望的一代，無論怎樣的努力，都很難實現他們的住房權。對社會的影響會怎樣？看看香港就可知道一個大概。香港受高等教育的人越來越多，但也有更多的年輕人找不到出路，他們既找不到體麵的工作，找到工作之後也沒有希望得到比較體麵的住房，因此開始做毫無理由的抗爭。反對建高鐵就是一個例子。香港是個地產老板統治的地方。中國現在的情況不能改變，必然步香港的後塵。
在很多方麵，這種情況也早就在中國大陸出現。改革開放以後，中國很快演變成為利益導向的社會，物質利益是年輕一代最看重的因素。但正是在物質利益領域，麵臨住房、就業和教育等困境，很多年輕人已經感覺到希望的渺茫。這對他們的心理衝擊之大是可想而知的。跟隨著全社會的物質主義的是普遍的不幸福感，是形式多樣的反社會行為，如不信任任何人、毫無理由的仇恨，甚至是自殺。
任何執政黨都需要社會基礎。中國的各種政策如“小康社會”、“全麵小康社會”和“和諧社會”，這些都是為了鞏固執政黨社會基礎的政策導向。隨著民營企業的發展和專業階層的形成，政權開始向這些新群體開放。這個方向很正確，它有利於擴大執政黨的社會基礎，實現對國家的有效治理。可是，盡管市場經濟體製為中產階級的形成提供了條件，但卻缺失保護已有中產階級和擴大這個群體的政策機製。就住房來說，中國初生的中產階級麵臨多重的擠壓，既來自私營部門（房地產開發商），也來自地方政權和開發商的強大“圈房”聯盟。近來，大型國有企業部門加入“圈地、圈房”運動，更是大大惡化了情況。
經過改製，中國政府的龐大國有企業很多變成了股份製企業，就是說它們必須向持股人負責。這似乎沒有不對，但這卻偏離了國有企業為國家總體利益服務的宗旨，變成了為私人服務的工具。國企並沒有抽象的利益，所謂的國家利益，實際上是國家代理人的利益和持股人的利益。國有企業在“圈地”和“圈房”方麵的行為，和私人投資者、投機者並沒有什麽兩樣，所不同的是，國有企業比私營部門更具有權力、更強大罷了，因為國有企業可以利用國家政權的力量，以國家利益的名義追求私人利益。這和西方不同。西方政府本身沒有企業，不會涉及到房地產利益。政府因此有條件來規製私營部門。又因為存在著民主製度，政府要麵向社會的壓力。政府因此有強大的動力來促使社會政策的確立，保護社會。
如果房地產是經濟泡沫，還可以應付。但一旦形成大規模的社會泡沫，社會穩定甚至是政權的安全就會成為大問題。去除社會泡沫，越早越好。道理很簡單，投資和投機房地產的人畢竟是少數，但等到大多數社會群體不能忍耐的時候，就為時已晚。一旦社會解體了，政治就失去了其應有的基礎。“皮之不存，毛將焉附”。從積極的角度來說，正因為房地產聚焦著中國的經濟、社會和政治問題，如果解決得好，就可以推進各方麵的進步，實現可持續的經濟平穩增長、社會和諧和政治穩定。
中國房地產麵臨的困境，也說明了經濟改革和政治改革要一起推進的道理。經濟發展對執政黨很重要，但並非所有類型的經濟增長都對社會有利，對執政黨有利。隻有對社會有利的經濟發展和增長，才會有利於執政黨的長期執政。
作者是新加坡國立大學東亞研究所所長
