路透社4月19日文章，原題：中國樓市冰凍期山雨欲來 趁低吸納內房股為時尚早
中國政府近日頻出狠招，彰顯其遏抑高房價的決心，樓市冰凍期恐山雨欲來，重擊大陸和香港兩地上市的房地產股。但因政策風險未完全釋放，趁低吸納仍為時過早。
雖然分析師相信，這次中央使出更淩厲的措施，將會更有效地遏止炒賣。但因政府及房地產商在應對市場調控已更有經驗，故分析師相信樓市應不會重覆2008年的慘況。而且，開發商去年的銷售旺盛，有相當一部份的收入已鎖定並將於今年才入帳，故它們2010年盈利下跌會得到緩衝。
“今年(房地產市場)還是會有調整，但調整幅度不會如08年那麽大。”標準普爾信用分析師符蓓稱。此外，現在GDP增長良好，故她認為這將令中央政府未來可能再出台調控政策的可能性提高。
中國今年首季度GDP同比增長11.9%，明顯超出市場預期。
在中央上周末推出新一輪措施後，大陸和香港股市本周一均大幅下挫，房地產股跌勢更慘重，普遍下跌逾5%。龍頭股萬科跌8.2%，中國海外發展下挫 3.74%。至於在海南擁有大量土地儲備的雅居樂則暴跌7.31%，因海南是房地產投機炒賣活躍的市場之一。
“覆巢之下，難有完卵”，在抑製大陸房地產泡沫的一係列調控政策壓力下，房地產行業麵臨短期冰凍期，即管房地產股的估值相對較低。
國金證券分析師曹旭特指出，近期調控的升級很可能使行業出現矯枉過正的情況，交易量的下降和一線城市房價調整很難避免，短期地產股較難有超越市場的表現，所以下調行業評級至 “持有”。
瑞信亦表示，雖然現在房地產板塊的估值已大部份反映了政策風險，然而該板塊近期的弱勢則反映出政策的影響可能會持續更長的時間。
逢低吸納仍尚早
雖然中央政府出重拳遏抑樓價，但分析師普遍認為，經曆過上一次市場調整的慘痛教訓，無論是政府或是開展商，對應對市場變化都更有經驗和準備。而且，宏觀經濟環境和開展商們的財政實力也比08年強。
周末最新出台的房產新政明確要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款。此外還要發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，並加強對房地產開發企業的購地和融資監管。
這是繼上周四公布針對購買第二套住房的家庭，提高首付比例及貸款利率，以及購買建築麵積在90平方米以上的首套住房的家庭提出首付款比例不得低於30% 後，更嚴厲的措施。
摩根士丹利在報告中稱，雖然這輪措施較上一次調控更為嚴厲，但相信開展商要即刻進行“割喉式”減價促銷的機會很小，“因為它們在過去幾個月來已經未雨綢繆，而且也已經自律地提高本身的現金水平以應對市場的波動。”
此外，即使中央自去年第四季加大調控力度，但從今年首季內房股所公布的銷售數字，仍有相當可觀的增長。摩根士丹利稱，更重要的是，現在尚未看到政策趨向收緊，房地產商信貸轉移，這意味著至少在目前而言，它們的開工量不會減慢。
雖然政策風險大，但內地的城鎮化發展、家庭收入不斷提高，對房地產的剛性需求還是強大，支撐著樓市的長遠發展。但目前是否趁低吸納良機?答案可能是“否”。
蘇格蘭皇家銀行亞太區地產研究部主管吳嘉俊表示，預期這一次調控對樓價及成交量的打擊會如08年般嚴重，而內房股的資產負債表普遍較08年有所改善。即使如此，但該行短期亦看不到有任何因素可刺激它們的估值回升。該行維持對內房股板塊“中性”的評級，認為目前入市為時尚早。
裏昂亞洲預期，內房股板塊由現在的水平或有10-15%的向下調整，並建議投資者可考慮換馬到一些在內地有不少投資的香港房地產股如新鴻基地產、嘉裏建設及九龍倉，以及主力從事商業房地產投資的內地公司，如方興地產和SOHO中國。
不過，中金公司報告指出，隨著下半年房地產市場進入整固期及政策調控預期的平息，預期地產股票將有較好表現，維持“現在買房不如買房地產股票”的判斷不變，長線投資者可以逢低介入。中金推薦的房地產A股包括萬科、金地集團、金融街等；H股包括中國海外、華潤置地、首創置業等多家。
海外基金或可尋覓良機
近期有多家去年底才上市的內房“半新股”，包括佳兆業集團、恒大地產、恒盛地產先後公布擬發行票據集資。而近期調控新政會否影響這些公司集資計劃仍待觀察。
標準普爾的符蓓表示，06、07年時碧桂園、世茂房地產、雅居樂等都是上市不久就進行債券融資。不少公司利用上市融資平台從小做到大，從地區化做到全國化的一個機遇，都想擴張自己版圖，若債券市場比較配合的話，公司都會考慮發債融資。
不過，新一輪調控出台後，會否影響未來這類公司在資本市場集資，符蓓表示，要看市場對已提出集資建議的公司的反應如何，現在仍難判斷。
消息人士周一透露，佳兆業集團為其擬發行的五年期美元優先票據訂出13.25-13.5%的年利率指引。而恒大地產此前向華人置業及其主席劉鑾雄進一步發行於2015年到期的本金總額為6億美元優先票據，年利率為13%。
分析師認為，已上市的房地產商的實力一般較強，故即使在市場逆轉下，估計仍可安然渡過，但一些小型開展商，則可能為覬覦內地房地產機會的海外投資者，帶來買入資產的機會。
對一些海外投資者來說，中央調控房地產市場或為他們帶來機會。因為一些資本不足的投資者或開發商，可能須找合作夥伴或拋售物業。“目前這些機會已在慢慢出現了。”一名不願具名的海外基金投資人說。
“我們都在談，但可能會有更好的機會出來呢？我們也不是很焦急，每天都有政策在發布，我也不知道後天會不會有更厲害的東西(政策)出來呢!”他說。
