核心提示：日前，媒體報道了鄂爾多斯“鬼城”康巴什，這座鬼城耗資五十億打造，建好後卻成了一座空城。據悉，當地住戶多為公務員，房價達到了每平方米6000元。市場人士稱，當地炒房團身影活躍，樓市存在泡沫，但總的來看，至少三五年內，當地房價還會持續漲。
750) this.width=750' alt="鄂爾多斯耗資50億建新城 街上清潔工比行人多" src="http://img1.cache.netease.com/cnews/2010/4/1/20100401150446c6c53.jpg">
耗資50多億打造、麵積達32平方公裏的內蒙古康巴什是一座豪華新城，但同時也成了一座無人居住的‘鬼城’。鄂爾多斯是內蒙古一個相對比較富裕的煤礦業中心，常住人口150萬。康巴什的基礎設施一應俱全，有辦公大廈、行政中心、政府建築、博物館、電影院和運動場，中產階級式的複式公寓和別墅將成片的小區塞得滿滿當當，但現在的問題是，原本是用來安置100萬人口的康巴什卻很少有人入住。
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一位行人走在幾乎閑置的商業區，因為人少，幾乎沒有人願意在這塊新區做生意。
人民網4月13日報道 鄂爾多斯陷入了“話語”的沙塵暴。
外媒一篇報道質疑，鄂爾多斯是一座現代化的空城，作為100萬人新家的康巴什新區鮮有人居住。
記者在康巴什新區看到，15分鍾過去，不見一個行人，駛過的汽車不到10輛。陽光在遼遠天空下顯得有些停滯了。
3棟12層的黨政大樓正對著寬200米、長2400米的成吉思汗廣場。成吉思汗和駿馬的巨大雕塑，使整個廣場盡顯氣勢。廣場南端矗立著新區六大地標性建築，參照蒙古包形式設計的大劇院、書籍樣式的圖書館和以岩石為原型的博物館等。一期建設32平方公裏的康巴什新區，目前隻有人口2.8萬。
“把康巴什稱作‘鬼城’，是不負責任的說法。”鄂爾多斯市康巴什新區管委會副主任楊滿喜略帶憤懣地對本報記者表示。這也是鄂爾多斯官方首次回應外界“鬼城”的說法。
康巴什因何在沙漠中崛起？有當地人士告訴記者，東勝老城區缺水是城市搬遷的原因。而無法忽略的是，這座城市因煤而富，其人均GDP直逼香港，雄厚的財政實力才是沙漠新城崛起的背後推手。
正是這樣一座“空城”，其新開樓盤的房價已達6000元每平米。與沿海一線城市一樣，這裏也充斥著炒房團的身影。但楊滿喜4月7日對本報說，康巴什新區目前入住率低，不能說明房地產市場就存在泡沫。
鄂爾多斯，因資源而勃興，隨之刺激樓市的繁榮。這座人均GDP居於國內前列的城市需要思考的是，城市運營是否能夠建立在資源與樓市泡沫的沙灘上。
“空城”中的高房價
“‘鬼城’是什麽意思？就是不是人住的地方。那麽你來看這裏是這樣嗎？”楊滿喜問到。4月7日的鄂爾多斯陽光明媚，風力3-4級。在康巴什新區，西北風中夾雜著些許沙塵，在路上行走不一會，嘴裏便能感覺到。
鄂爾多斯人以能在沙化地上如此迅速的建起這座新城感到自豪。2004年前，康巴什還隻是片荒漠，兩個小村莊不到1400人。2004年新區基礎設施建設開始，隨後房地產開發陸續展開，鄂爾多斯市黨政機關也在2006年7月搬遷至此。
一麵臨山，三麵環河，新城區風水極佳。由快速通道進入康巴什後的景觀大道將新區一分為二。
黨政機關、公共設施和居住區多位於西側。黨政大樓的背後是成片的西式別墅向遠處延伸，看不到有人居住的跡象。除去辦公區域，造型現代的公寓、連片的住宅更是隨處可見。
寬闊的馬路上車多人少，依稀環衛、建築工人各自勞作。因為是工作日，各黨政機關門外室內倒是往來頻繁。
景觀大道以東則多是產業園區，至今累計注冊企業350家。新區東北部還規劃有文化創意產業園。這項名為“鄂爾多斯100”的項目2008年啟動，將由世界100名設計師設計100棟別墅作為住宅，並建設酒店、工作室等。但是在這超過2平方公裏的區域內，雖然設計模型已經有了，但在建的屈指可數。
楊滿喜也承認說，現在居住在新區的還多是公務員。
楊滿喜不喜歡外界“空城”的說法。他說，老城東勝區70萬人從無房到有房並不容易。原先住的公房，或者是沒房，後來鄂爾多斯人開始富裕起來，市民才從有一套房到兩套以上的房子。
“現在也還沒有滿足需求。”楊滿喜說，新區的住宅已經都售出，也多為鄂爾多斯人購買。雖然現在入住率低，但這是“階段性的正常現象”，“一年後、兩年後你再來看，肯定不是現在這樣”。
康巴什新區目前新房均價在6000元左右，已經超過內蒙古省會城市呼和浩特。在呼市的內蒙古大偉海潤房地產公司銷售總監魏東對本報說，康巴什的商品房的確都賣了，但現在沒人住。“市政府從東勝搬遷至新區，也是希望能形成新的居住區，帶動新城發展。”
位於鄂爾多斯市一中對麵的康和盛世小區地理位置優越，下月才開始預售，上門谘詢的人就絡繹不絕。小區屬鄂爾多斯本地開發商東勝蒙欣房地產公司，共600套售6000-7000元每平米。
置業顧問楊陽4月8日對本報說，前來谘詢的人中本地的居多，自住和投資需求大約各占一半。即便對於工薪階層的購房者來說，價格偏高，但她看好小區的銷售前景。“鄂爾多斯有購買力的人太多了。”而附近領一小區翰林苑在2008年開盤不久就銷售一空，“新區造好的房子基本都買完了”。
鄂爾多斯另一家經營東勝區舊城改造項目的開發商的銷售總監也對本報說，鄂爾多斯人有置業的傳統，而在老城區的改造中，也催生出每年3至4萬人的購房需求；除了回遷，就是另買新房。“所以不能說康巴什新區就沒有剛性需求。”
而在鄂爾多斯市的規劃中，32平方公裏的新區一期建設還不能滿足需求，二期建設也已開始。
但楊滿喜糾正道，二期建設並不是此前媒體報道的352平方公裏，而是70平方公裏；其中也隻有10%是建設用地，其餘90%是綠地和公園用地。“352平方公裏是包括縣(鄉)在內的康巴什總體麵積。”
新城崛起背後推手
康巴什新區開發的動因也並非單純出於帶動經濟發展的考慮，原東勝老城區缺水也是重要原因。鄂爾多斯的市區構成包括三部分，東勝區、康巴什新區和伊金霍洛旗。
由於庫布其和毛烏素兩大沙區占鄂爾多斯市國土麵積的40%，原市政府所在地東勝區年降水量不足400毫米。東勝成為我國北方缺水嚴重的城市之一。在目前東勝區人口接近80萬的背景下，用水緊張也成為城市搬遷新建的原因。
“鄂爾多斯是漏鬥型城市之一。當初開發新城，可能也有東勝缺水的因素。”內蒙古社會科學院經濟學研究室研究員孫學力對本報說。
由於地下水超采，城市地下形成漏鬥型，造成地下水位逐年降低。而康巴什新區三麵環水的地理位置，為新城提供了充足的水源，這也成為新城吸引鄂爾多斯人置業的推動力。
但是僅有水源顯然不夠。新城區大規模的基礎設施建設需要的巨量資金從何而來？
首先是煤炭收入。2008年，鄂爾多斯市財政收入265億元人民幣，原煤銷售對財政的貢獻率是53%。而經濟開發區最初的開發方式是企業與政府合作成立投資公司，政府占30%股份，但不注入資金，也不參與分紅。企業解決全部資金問題，政府幫助其貸款。而企業則靠經營土地獲得了巨大收益。
楊滿喜對本報解釋說，新城開發土地的提供通過征地獲得。原先康巴什新區所在位置是集體土地。機關辦公樓和公共設施通過政府融資平台(城投公司)和銀行貸款獲得建設資金。其他土地交給開發商建設樓盤，以及作為工業用地出讓給企業。
目前新區存在的問題是，人氣不足，配套設施缺乏。新區目前與東勝之間隻有一條公交線路，新區內出租車亦極其稀少。簇新的鄂爾多斯一中教學樓陳列在新區南端，卻因為配套措施等沒有跟上而未啟用。而某小區底商也已貼上“轉租”的標簽。
針對目前新區人氣不足的事實，楊滿喜說，管委會正在實施多項措施聚人氣：對小區的商業配套給與免稅或補貼；盡快建立新區出租車公司，並提供免費的公交係統。“新區配套係統將在2011年全部就緒。”
孫學力2009年考察過康巴什新區。她說，現在去康巴什的還多是上班族，居住的人還少。雖然新城住宅居住率低，但她認為新城開發是必須的。
孫學力說，鄂爾多斯是資源(煤炭等)型城市發展的典型，造成新區住宅可能的“供過於求”的問題，並不是產業結構調整所致。問題可能出在新城發展和住宅建設的不配套上，買的人多，自住的人少。
“在鄂爾多斯，中低收入的人還是占多數。這就是保障性住房建設是否落實到位的問題。”孫學力說。與富有的鄂爾多斯人動輒擁有三四套房相比，新區6000元的均價對於每月三四千元的中低收入人群來說存在一定困難。
楊滿喜補充說，新區已經建有約占總量20%的限價房、經濟適用房和廉租房，來解決中低收入群體的住房問題。限價房在3000元左右，經適房在3000元以下，“鄂爾多斯的工薪階層也有相當的購買力”。而鄂爾多斯還沒有符合廉租房條件的人，“但是我們也要準備一些”。
沙漠炒房團
康巴什唱的“空城計”並不妨礙炒房團活躍的身影。
康巴什新區有沒有炒房團？楊滿喜的答案是，“沒有”。但在市場人士看來，情況可能並非如此，而這也是判斷泡沫是否存在的因素之一。
“新區房子賣得快，是因為鄂爾多斯人大多以投資心理來買房，而非自住。一個人有三四套房很正常。”大偉海潤公司銷售總監魏東說，“鄂爾多斯樓市的確存在泡沫。但從資金能力、投資取向來看，至少三五年內，當地房價還會持續漲。”
魏東說，鄂爾多斯的房地產市場是個怪現象，“它不是靠人多(剛性需求)來支撐，而是靠資金來支撐”。他解釋說，鄂爾多斯房地產市場是有大把的資金支撐，一是煤炭能源企業資金充足，二是社會閑散資金很多。“有閑錢就扔在這上麵。投資心理比較膨脹。”
2003年之後，伴隨著鄂爾多斯煤炭開采高潮的到來，資本迅速向房地產湧入，更是與民間高利貸相互倚重，成為彼此的助推器。鄂爾多斯的房地產市場呈現出火爆的局麵。彼時，房地產行業是民間金融的最大目標。
呼和浩特市廠文房地產經紀公司孫屹曾對本報表示，高峰時期鄂爾多斯房地產業85%的資金來自民間資本，尤其是高利貸。開發商敢於借高利貸造房子是因為房價一直在上漲。
2005年，當地民用住宅均價為每平方米1200元。2006年漲至1800元，2007年飆升到3000元，東勝區房價逼近5000元。
而到了2008年，受金融危機影響，鄂爾多斯賴以生存的煤炭價格暴跌，房地產業失去了資金助推。同時由於宏觀調控和需求釋放等因素，鄂爾多斯樓市開始下行。
彼時的魏東推銷呼和浩特的樓盤必去兩個省內城市：包頭和鄂爾多斯。鄂爾多斯的投資客是許多樓盤的重點營銷對象。但2008年再去推銷的困難已是越來越大，鄂爾多斯人買房興趣驟減。
2009年初至今，樓市經曆從回暖到再一次的快速增長。而鄂爾多斯因煤而富的程度可想而知。當地民間流傳說，鄂爾多斯身家過億的富翁有1700多位，其中三分之二來自於煤炭產業，三分之一來自房地產。而房地產業的原始資本積累也往往來自於煤炭。
一時間，“鄂爾多斯炒房團”的名聲已與溫州炒房團並駕齊驅。習慣上，鄂爾多斯人先是在本地和呼市置業，再往北京和海南發展。
魏東2009年就接觸過鄂爾多斯的炒房團：一個團隊十幾個人，一擲千金會買下整棟樓，比如北京的數家酒店就是這樣被買下改造成了酒店。
魏東做出最壞的判斷說，如果鄂爾多斯的煤炭資源枯竭了，房地產賴以為繼的資金量發生變化，鄂爾多斯房地產市場才會真正難以為繼。“當然海南也曾經存在泡沫，也破裂過，但是還是複蘇了。”
而事實是，鄂爾多斯煤炭探明儲量1676億噸，占全國儲量的六分之一。如果不考慮煤炭需求的增減變化，即便粗略的按全市2009年約3.38億噸的煤炭總產量算，鄂爾多斯的煤都夠挖約500年。
