北京房價雖高，但是購房者的熱情更高
網上流傳的“中日樓市崩盤時間表”，對比日本房地產的崩盤曆史對中國的房地產進行預測
進入3月份以後，樓市一改年初以來成交量低迷的局麵，回暖步伐大大超出人們的想象，我們再度感受到去年那樣的樓市瘋狂。而就在這個時候，一份名為“中國房地產崩盤時間表”的帖子大膽預言：2011年中國房價將會大崩盤。該帖語出驚人，很快在網上廣泛流傳，並引發了全國金融、房地產專家的熱烈討論。這究竟是怎麽一回事呢？我們一起來了解一下。
近期被熱議的“房地產崩盤時間表”來源於國內某知名論壇網站，原文標題是《內幕分析！中國房地產崩盤時間表》，發表時間為3月26日，發表人是署名為“病毒killer”的網友。這份時間表展示了日本1985年至1991年以及2005年至今中國房地產市場的特征，盡管時隔20年，但是中日兩國表現出的房地產市場的特點有不少相似之處。比如1985年，日元開始升值；1986年資金開始流向房地產；再過一年，即1987年日本的房價飆升三倍。與此相對應的是，中國2005年人民幣升值，一年後大量資金也開始流向房地產，2007年房價飆升三倍。這個過程完全吻合。此外，日本樓市在1988年出現下滑，但房價靠地王拉升；而中國在2008年也出現類似現象。結果，日本在兩年以後，即1991年出現房地產崩盤。如果按照這個比較看下去，就會得到驚人的預測：中國房地產將在2011年即明年出現崩盤。這就是這張“房地產崩盤時間表”的基本內容。 該帖一發出就在天涯社區造成了轟動，並在各大房產論壇和 QQ群內傳播，並引來大眾及專家的熱議。
先不說崩盤的觀點是聳人聽聞還是言之有理，這張對比圖以及相關的話題在網上的熱議的程度的確相當吸引眼球，而在新浪網針對這個話題發起的調查中，認為2011年中國房地產會崩盤的人，是認為不會崩盤的5倍之多，且不論這些人是真的相信，還是表達了某種潛在的希望，崩盤一說的出現和熱議，更像是對房價飛漲的憤怒聲討。
麵對2009年曆史上幅度最大的房價暴漲，很多人都覺得如此瘋狂的房價不會持續， 2010年3月之前，購房人持幣觀望的氛圍濃厚，北京的開發商一度出現了打折促銷現象，而在深圳，也出現了投資客略感恐慌的出手住房。但是，不到兩周的時間，特別在北京兩個地塊地價接連創新高之後，全國樓市在北京等一線城市的帶動下，輪番上演了一出漲價大戲。
在深圳，新房和二手房成交都出現了迅猛反彈，這相對去年底的預計價格上漲了40%。
而在南京，4月1日開始的春季房產交易會，讓人們意識到，萬元以下的房子在南京已經難覓蹤影了。
購房者1：高層的話均價不低於2萬
購房者2：大概在2萬2，2萬3左右吧
購房者3: 價位的話暫時還沒有定下來，估計要1萬出頭
全國樓市漲價的領頭羊當屬北京，在剛過去的一周 ，北京一手房成交總麵積環比上漲40.42%，成交均價超過每平米2萬2千元，漲幅3.65%，四環沿線的房價已經普遍高於35000元/平方米，部分高端樓盤已經突破4萬的防線，比如遠洋萬和城目前均價45000元/平方米，合生霄雲路項目均價68000元/平方米，而區域價格最高的樓盤，比如盤古大觀、新盤長安8號已經直逼8萬。相比之下， 二手房市場的表現更加瘋狂：
在3月中旬，記者走訪北京市各大房地產中介的時候，曾經感受到過這個市場短暫的平靜
羅涵秋
。。。。不跳價了
林倩
。。。。不像之前那麽厲害了。。。。。。尊嚴
記者：我記得在 3月上旬走訪北京的樓市的時候，鏈家的副總林倩關於買房人挽回了一點尊嚴的說法給我留下的印象特別深刻，但是，在3月15號北京地價拍賣再創新高後，接下來兩周不到的時間，林倩所說的買房人的尊嚴，再次被這個市場踩在了腳下。最近的一周，在我走訪北京二手房的過程中發現，跳價，儼然成為了現在的北京樓市的關鍵詞
當記者見到中原地產金融街(10.99,0.07,0.64%)分行的經理朱靖時，他正在吃午餐。但是此時卻已經是下午五點了(20，55看表)，3 月下旬以來，朱靖每天都忙得焦頭爛額，但是卻沒有什麽成果：
朱靖：早上吃了點早點，一晚上漲了10萬塊，搞得我們很被動。很明顯，很嚴重。每套房子都在跳價。
朱靖告訴記者，3月底的這一周， 業主不斷跳價，每天的價格以平均每平米兩千元的速度在遞增，談到這一段時間的感受時，朱靖用得最多的詞就是“瘋了”
朱靖：太瘋狂了，價格太瘋狂了。比如一個100平米的兩居室一晚上漲了二十，簡直是太瘋狂了。
回顧剛剛過去的2010年一季度，全國各地的房價，再次以不斷翻新的數字，說明了一個無奈的現實，漲價沒商量。事實上，除了在政策極端政策打壓的時間段，北京的房價從2002年開始就一直在急速攀升。作為一名從業7年的房產中介人，朱靖非常感慨這些年來飆升的房價。
朱靖：我記得我當時入行的時候03年。望京3000還貴，現在的價格在1萬八左右。
中國和日本的房地產真的會走同樣的路嗎？
地產評論人牛刀：我們在一起對日本的泡沫和中國的泡沫進行了反複的比對，在比對時間上，它這張表是比較準確的。
最近這幾年，牛刀一直堅持向高房價宣戰。在看到網上的這個崩盤時間表以後，他也立即撰寫博文進行呼應。
牛刀：我的那個有個前提，政府如果再不采取這種行動，這個樓市肯定要崩盤，我當時這樣講的，如果房價漲過了今年就要暴跌十年。
記者：什麽叫漲過了今年？
牛刀：就是今年預言還在暴漲。
而在中國社科院研究員曹建海看來，這則中國房地產崩盤時間表的帖子更重要的是反映了一種民意。
曹建海：可以說代表了一種民意，代表了廣大公眾的一種強烈的願望，關鍵就是高房價使得就是既得利益集團公眾的利益越來越就是衝突，矛盾越來越激化，就可能寧肯他們崩盤，所以它背後是厚厚的一種民意。
在曹建海的這本《向高房價宣戰》的書中，詳細分析20年前日本房地產泡沫的情況。
曹建海： 90年的時候，就是東京的地價就相當於美國全國的土地價格，所以美國國土麵積它大概相當於美國加州的，日本它的總價值是美國的四倍，這可以說是85年到 90年，這五年期間總的上漲2倍。
曹建海說，目前中國資產市場已顯露出20世紀80年代日本泡沫經濟的特點：房價飛漲、貨幣麵臨升值壓力、低利率、低消費率、高儲蓄率、寬鬆貨幣政策、穩健財政政策，這些都與上世紀80年代經濟泡沫破裂前的日本類似。
記者：那我們看到現在的中國和20年前的日本，的確有很多相象的地方，那您覺得中國的樓市也會像日本那樣崩盤嗎？
曹建海：也就說我們要調控住房價格，讓房價合理的回歸，至少就說應該把投機這種惡意的需求，如果不打壓住的話，我想這個泡沫破滅肯定會來臨。按照我原有的預測，那麽在2011年的回落幅度可能會比較大，但是房價的破滅我認為是在2012年。
和曹建海一樣，牛刀同樣認為目前中國的房地產市場和20年前的日本一樣，存在非常嚴重泡沫，而且到了即將破滅的邊緣。
牛刀：如果拿租售比來講，這個就很好衡量，如果你這個房子是多少錢，我的租金用多少錢可以收回投資，那麽國際上一般來講，是1：200，最多不超過1：250，也就是說我用250個月的租金，可以收回我的投資款這樣投資就有價值，這項比例呢在深圳已經突破了1：500，在北京和上海是 1：480，也就說中國的房產投資價值已經是完全沒有了，這個指標是衡量樓市泡沫的一個主要的指標。第二個呢，就是我們講房價的收入比，像北京來講呢，現在是1：20幾了，真正的國際上來講是1：3到1：6。
牛刀說，衡量一個國家或地區的房地產市場是否存在泡沫有三個重要指標，除了租售比和房價收入比，還有一個重要指標是房屋的空置率。
牛刀：那麽從國家電網智能化的統計當中，全國660個城市有6540萬套住宅是空的，這麽多的住宅它是以什麽衡量它是空得呢，它是以六個月的電表讀書為零，就是六個月沒有人使用電表30：40它就告訴我們6540萬套住宅可以供2.6億人居住，也就現在這麽多的房子，這麽多的社會資源，它其實在很多炒家的手上。那麽這個數據呢，就是我們認為最重要的一個數據，這三個數據來看，中國房地產房價的泡沫非常大。
這一切都似乎都在告訴人們，樓市隻會升不會跌，但是，還沒有徹底平息的金融危機，以及十年前的日本樓市泡沫破裂，又似乎一直在警醒人們，沒有隻升不跌的神話。那麽，將中國樓市和日本相比，有沒有一定的借鑒意義，而瘋長的樓市，是不是真的到了崩潰的邊緣了呢？
據國家統計局公布的數據顯示，2009年全年房地產估算均價約4695元/平方米，年房價漲幅24%，平均每平方米上漲813元，達到了前所未有的水平。在2009年底，美國《福布斯》雜誌評出7大近在眼前的金融泡沫，中國的房地產市場位居第二。 關於中國房地產會重蹈日本覆轍的擔憂並非空穴來風。那麽，這份房產崩潰時間表是否真的揭示了這種可能呢？
記者：您看到這個表的感受是什麽？
建設部專家委員會委員北京師範大學房地產研究所所長博士生導師董藩：我掃了一眼，我感覺就是鬧劇。比如說1987年日本房價漲到3倍，87年的時候日本的房價沒有漲3倍，確實是在明顯上漲，如果3倍的話這個國家立刻會崩潰的，說07年中國房價上漲了3倍，07年房價的確明顯上漲，上漲10%可能還要多一點，但是絕不是上漲了3倍。比如說05年人民幣升值，05年人民幣的幣值基本上是穩定的，那一年人民幣的幣值隻升了2%左右，那麽後來升的幅度稍微快了一點，而我們和日本也完全不同，日本可能同85年到86年的時候，幣值升的速度是非常快的，一年多的時間漲了將近是一倍，。而且從這個時間表上，中日之間這個時間的對照幾乎都是不對的。
董攀教授完全不同意表中做出的對比，他認為，不僅是表中列舉的時間和相似處有明顯的牽強，而且中日兩國的不同的經濟模式和發展特征都決定了這種簡單類比無法得出樓市崩潰的結論。
記者： 您說的肯定不會崩盤這個崩盤指的是一個什麽情況？
董藩：也就說房價出現明顯的下跌，整個國民經濟帶有被拖垮的跡象。
記者：明顯的下跌？
董藩：這一年就下跌了30%、40%。
記者：您認為這種情況肯定不會出現？
董藩：這種情況在中國我估計十年之內不會出現這種情況。
董攀認為從人均國民生產總值來看，在1984年日本的人均GDP已經超過一萬美元，而中國人均GDP不到四千美元，相當於日本上世紀70年代中期的水平。因此，中國當前的房地產市場發展空間巨大，目前的情況對應的是日本泡沫前的時代。中國20%的富裕人口需要76億平方米的住房，供應相對於需求還是存在缺口。因此，中國房價未來不會像日本那樣大跌。
但是，除了供需矛盾，國內房地產價格就沒有泡沫可言嗎？比如東京圈地價漲幅在1987、1988年分別達到瘋狂的57.5%和22.6%。 1987年-1990年期間，日本年均GDP增長率僅為5.7%，而住宅用地、商業用地等資產價格年均增長率分別為14.4%和15.6%，遠遠超過經濟增速。對照中國的情況，北京，上海深圳三城市投資性購房占比全部過半，房價漲幅均超過GDP漲幅5倍。觀察這樣的資產價格漲幅，租售比等指標，日本的情況是否有一定的警示性呢。
鍾偉：日本整個泡沫階段是從85年到92年，它伴隨著日本一係列現象，比如說工業化已經完成，那麽人均GDP非常高，城市化完成，貨幣化進程處於一個非常低利率階段，泡沫破產，然後整個人口勞動化，工業創新的方向開始迷失，所以我把那個時候的日本形成叫做百哀齊至，並不是匯率或者資產價格一方麵的問題。那麽第二個，我們看到了北京、上海巨大的變化，但中國70個大的城市並沒有顯著的變化，如果我們看一下國家統計局的統計數字的話，在過去十年，最高一年房價變化幅度，就新房，商品房、新房的變化幅度沒有超過10%，所以不能夠把日本全國的情況和中國一線城市的情況去做比較。
鍾偉認為，中國和日本當年最主要的區別之一就是“城市化進程”。 在城市化進程中，城市房價，尤其是核心城市房價總體會快速上漲。而目前中國的城市化率僅僅相當與日本70年代之前的水平 ，
鍾偉：1985年，日本的人口遷徙在那個時候基本停止了，那麽目前中國的情況，就是每年從農村向城市遷移的人口大約1200到1500萬人，那麽這樣就決定了，即便以目前的速度維持，在大約20年的時間，我們能夠轉移出的農村人口大約是3億人左右，而20年間，中國可能新增的人口可能也接近3 億。中國城市化進程在未來20年，未必能夠達到日本1970年的水平。日本在差不多85年的時候，國民的平均年齡已經遠遠超過了40歲，而中國目前的國民平均年齡還不到33歲，也就是當時日本在房價開始猛烈上漲的時候，已經基本是個老齡化的國家了，而中國還是一個精力旺盛的年輕人的國家。
作為國民經濟的支柱產業，房地產行業涉及到50多個行業，在中國固定資產投資中所占比例達1/4左右，房地產業每增加一個單位的GDP產出，能夠帶動其他產業1.17個單位。這是一個本應該受到人們尊重和保護的行業，卻越來越被娛樂化，甚至妖魔化，這到底是為什麽呢
記者：這張表有很多評論，有很多的博客，有很多網友對此發表意見，你有沒有分析過，為什麽在這個時間段，突然這個話題又如此的火熱了？
鍾偉：房地產行業，作為一個貧富分化懸殊的突出集中表現的行業，那個時候受到千夫所指是非常正常的。第二個呢，我個人傾向於認為，在過去的4到 5年時間，那麽我們不僅出現了行業間的、城鄉間的貧富分化，更令人注目的是財富正大規模的從農村流向城市，進而從二、三線城市流向像上海、北京、深圳、廣州這樣的一線城市，以至於目前的一線城市成為富人的天下了，這種財富向大城市集中的效應肯定能夠帶來，在這些城市當中生活的白領階層，以及普通民眾的強烈的不滿。第三個呢，即便我們目前中國政府推出了，大力地推出了保障房的政策。那麽也就保障性住房讓你有房住，但是並不能夠讓你能夠參與到房地產帶來的財富巨大重新分配的過程，這也是會帶來巨大的矛盾，所有這些都集中體現在了日前，很有可能會延續3到5年這樣階段。
鍾偉同時指出，盡管這張崩潰時間表反映了大多數人無法公平地享有財富增值機會的憤怒，但是，如果房地產市場真的的崩潰，那後果不堪設想。就拿日本為例，泡沫破裂後許多日本居民長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間裏嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建築成為“爛尾樓”。建築業飽受重創，1994年合同金額不足高峰期的三分之一，國民經濟陷入長達十年的負增長和零增長。據測算，中國房地產業每減少100萬平方米建築量，就會影響30萬人的就業，因此，如果房地產出問題，不僅其他50多個行業要受影響，還將會有一大批人失業。沒有就業，人們勢必會減少消費，加上中產階層因房價而減少其他方麵的支出，中國的消費水平從而會有一個大幅度的下降。如果樓市泡沫破裂，過去對房地產的投資成為一個無效投資，消費又急劇下降，這勢必會使得中國經濟出現大倒退。中低收入者將成為最大的受害者。
鍾偉：就是這張圖體現出來就是這種情緒，85年到91年日本(房地產)完了，那麽我們是大聲的喝采說，中國從05年到11年也應該完蛋的，還是從目前開始，我們就努力糾正、彌補、限製這種資產價格泡沫，從對我們的國民經濟的生活，對民眾的生活有害，變為有非常大的負麵影響的過程，所以這個泡沫本身是我們力圖把它控製和消滅掉的事情，而不是要歡迎的一個事情。
實際上，對於中國房地產市場是否存在泡沫，這也是國際上討論的事情。早在2005年4月份，美國《華爾街日報》就以“中國房產泡沫破裂隻是遲早問題”為題發表了一篇評論文章。文章直言不諱地指出：中國房地產，尤其是沿海地區房地產存在嚴重泡沫。同樣是在2005年，國際投資大師索羅斯也認為中國東南沿海房地產市場存在嚴重的泡。
近日美國花旗銀行發布了一份研究報告認為，中國的房價近兩年還會繼續上漲，房地產市場的泡沫近三年不會破滅。
花旗銀行中國經濟分析師彭程：至於中國現在的房地產是不是泡沫狀況，我覺得現在看，現在說泡沫可能還有點早。我覺得在今明兩年會上漲的，上漲速度我覺得肯定不會有去年那麽快，肯定不會有去年那麽快。
而美國摩根大通中國區董事總經理李晶同樣表示，對於中國的房地產市場，她非常有信心，她建議投資者未來尤其要重點關注中國的二三線城市。
李晶：我覺得總體來看呢，房地產市場的價格，不會有大幅度的這種下降，就是因為現在中國的土地是稀缺的，而且居民住房和購房的需求是非常強的，我覺得就是理性的回落是可以的，但是我覺得就是在不遠的將來，我們應該把這個目光主要轉向二線城市、三線城市，特別是中部和西部一些地區，因為現在中國的城市化進程還在加速。
盡管對中國房地產市場未來幾年的走勢比較樂觀，不過在這些境外機構人士看來，如果今年中國的房價繼續瘋狂上漲，並不是一件好事情。
李晶：現在在一線城市，在比較高端的市場，出現了就是所謂的泡沫的現象，因為房地產價格在最近一段時間漲得非常快，而且房地產市場的價格增長超出了有些城市居民收入的增長。在短期之內，我覺得高端的市場，應該就是從去年價格非常火爆的情況下有所回落，這樣的話，才能控製泡沫的破裂。
彭程：近幾年漲幅的確太高了，所以一定要慢下來，慢不下來的話，房地產泡沫形成和破滅時間都會提早。
記者：什麽叫慢下來？
彭程：就是控製在收入增長速度以下。
記者：就是每年房價增長速度是吧？
彭程：對，我覺得就是控製住了。
日本瑞穗綜合研究所首席經濟學家中島厚誌先生長年從事日本經濟的分析與研究，同時他也非常關注中國經濟的發展。在他看來，目前中國經濟發展的狀態，尤其是房地產行業，與上世紀80年代後期的日本確實有相似之處。
中島厚誌：當時的日本就是這樣，房地產價格不斷上漲，使得人們普遍認為，擁有房產肯定不會賠錢，這種情緒在國民中蔓延。但當時日本的經濟增長以及國民收入增加的幅度已經開始下降，經濟增長率隻有5%左右，然而房地產的價格在5年間卻上漲了4倍。事後來看，這真是不可想象的。但當時大家都認為，房地產還會漲，擁有房產比較安心，當時就是這樣一種狀態。
雖然從表象上看，目前的中國經濟確實非常像當年的日本，但中島先生以研究者特有的嚴謹和翔實的數字告訴我們，兩者之間還是存在著很大的不同。
中島厚誌：中國政府和央行人民銀行已經開始在經濟運營和金融政策上進行調控。如果能夠抑製目前的過快上漲，即使出現了泡沫崩潰，房地產價格急劇下降，但由此帶來的經濟低迷的狀況也不會持續很久。
對於網上流傳的中國房地產崩盤時間表，中島先生認為，這反映了人們對於中國經濟，尤其是部分大城市房地產過熱的一種擔心。從中國全國的情況來看，這種徹底崩盤的情況近一兩年出現的可能性不大。但必須引起高度重視，從政策麵加以調控，否則危險會越來越大。
中島厚誌：如果中國政府和央行能夠成功抑製房地產價格的過快上漲以及貨幣供應量的增長，從中國整體來看，可以說基本不會在今年或明年出現房地產崩盤的情況。但如果放任目前的狀況不管，從過去日本的經驗來看，未來2年左右房地產價格仍然持續暴漲，那麽最後崩盤的可能性還是很大的。
半小時觀察：
預測中國的房地產市場，其難度之大，恐怕堪稱經濟界的哥德巴赫猜想。這當中的難度來自於中國社會處於城市化的過渡期，中國經濟又處於財富再分配的轉型期，這就決定了房子對老百姓而言，既是生活必須的消費品，又是寄予了無限厚望的投資品。多重身份的房地產在複雜的環境中，會有著怎樣的前途和命運？確實很難用簡單的分析來定論。從這個角度看，網上流傳的《中國房地產崩盤時間表》作為一家之言，重要的不在於它是否準確和客觀，而在於它反映了大家的一種期盼。期盼政府能盡早拿出清晰明確的發展規劃，拿出更實際的行動，把老百姓的住房需求和投資需求都導入到良性循環的軌道。隻有這樣，才能從根本上消除泡沫威脅，防止樓市誤入歧途。
