從去年年底以來，為了控製房價的過快上漲，國家及各地政府陸續出台了一係列樓市調控舉措，而各地樓市在一二月份也一度出現成交低迷的情況，房價也開始有所鬆動。不過，進入3月份以後，情況卻突然開始急轉直上，樓市回暖步伐超出想象-----一套房子上百人搶，新盤開盤就售罄的火爆場麵，在今年3月開始再度上演。中央電視台財經頻道的記者去北京樓市進行了調查。
開盤當天即售空 北京多個樓盤成“日光盤”
這裏是北京南四環外一個普通住宅樓盤今天開盤的場麵。上午開盤僅僅兩個小時，170多套房子賣得隻剩下不到10套房了，而這10套房基本上是一層，或者是戶型、朝向不太好的房子。
北京某樓盤銷售人員：“今天放了170套房子，排號的有200人。”
記者在現場了解到，今天銷售的是這個樓盤的3期，平均售價是每平方米1萬8千元，而在2月份這個樓盤2期開盤的時候，房價是每平方米1萬五千元。樓盤銷售人員介紹說，還有兩個樓盤要到5月份開盤，預計那時的價格要在每平方米2萬元以上了。根據北京市房地產交易管理網的統計顯示，3月份北京共有 38個項目開盤，其中新盤項目5個，其餘項目均是老項目後期開盤。38個項目整體開盤均價為25337元/平方米，環比2月份整體開盤均價上漲了 34.5%。而很多樓盤，像中海紫禦公館、太陽公元、美利山等，都是開盤當天就賣光。 開盤當天就賣光的現象不僅出現在北京，3月27號，重慶的青國青城1號樓開盤2小時，166套房源全部售罄。3月26日，廣州東逸灣推出88套中小戶型，開盤當天即售罄。原本定於3月28號開盤的福州金融街(11.56,0.25,2.21%)萬達廣場精裝SOHO，鑒於客戶提前排隊，開發商隻好提前開盤預售，552套房一日售罄。
中國房地產估價師經紀學會理事 李文傑：“一方麵是購房者恐慌性購房，另一方麵開發商也捂盤惜售，目前投資性購房的比例已經達到40——50%了。
防賣家毀約 北京二手房定金翻5倍
買賣火爆的還不隻是一手房，在北京，二手房也在被爭搶。買賣過二手房的人可能都知道，在簽訂合同之前，很多買房人都會給賣房人交一部分定金，定金的數量基本上在2萬元左右。不過在北京，這個定金的價格，眼下已經漲到了5萬、8萬，甚至是10萬元。這到底是為什麽呢？來看記者的調查。
進入3月份尤其是3月中旬之後，北京二手房交易量也開始暴增。根據北京市房地產交易管理網的統計，3月份，北京市二手房成交量達到了20935 套，環比2月份已經翻了一番，而市場上二手房整體供求比例也達到了1：3.3，也就是說，一套房有3到4個人等著買，在一些熱點區域這個比例超過了 1：5，市場0再次出現一套房多人搶購的場麵。在這種情況下，房主的報價也是節節攀高。目前，北京市二手房的平均報價已經從上個月的16520元/平方米，上漲到了17415元/平方米。與此同時，購房糾紛也在大幅增加，而這些糾紛有七成左右都是因為房主不斷往上提價，購房者不同意而導致的。因此，為了防止房主隨意漲價違約，購房者就紛紛提高了定金額度，試圖用雙倍的違約金來約束房主。
北京鏈家房地產經紀公司區經理 劉秀麗：“現在我們都鼓勵客戶，簽大定，一般是5萬元、8萬元，隻要不超過房款的20%。還有一些客戶，隻要雙方都願意就直接簽合同。因為現在是賣方市場，一般一套房子都是10個人左右看房、預定。”
上海中低端樓市放量 中小戶型“一日光”
從我們記者剛才在北京市場的調查來看，樓市交易已經到了一個令人乍舌的火爆境地。而在上海，情況差不多也是這樣。進入3月份，上海一二手房的成交量和成交價，都出現了放量，不少新樓盤的中小戶型甚至是“一日光”，也就是一天就賣光了。
根據上海中原地產有關地產樣本數據監測，3月份前三周，上海二手房成交套數，比2月份前三周大增80%，而這個貢獻主要就來自於中小戶型住房，3月份，麵積在70-90平方米的中小戶型物業，成交量和上月相比放大200%，而麵積在150平方米以上的大戶型，成交量和上月相比下降了近 40%。而在上海的新房市場上，中小戶型更是搶手。統計顯示，3月份，上海全市商品住宅成交麵積為80萬平方米，相比2月大漲150%，成交均價為 19767元/平方米，這個數字相比09年3月，大漲了48%。更讓市場關注的是，不少樓盤在開盤當天就賣光了。像3月20號，上海嘉定保利家園開盤，新推出270套房源，麵積在68-88平方米之間，一天之內就被全盤“消化”。3月27號，浦東新區的保利林語溪開盤，100套麵積為約90平方米的住宅也是“一日光”。同一天，上海寶山的香逸灣開盤，推出254套房源，戶型為89平方米兩居室和136平方米的三居，也是當天全部售完。這些“一日光”樓盤大多位於郊區，價格每平方米都在20000元以內，在上海屬於中低價位。
上海華燕置業發展有限公司 總裁助理 範偉國：“一般來說 日光盤的戶型 基本上都是小戶型 小套的 一般市場上最常見的就是80 90平方米的2室戶 這種房子基本上賣得很快。”
而記者近日在上海春季房展會，以及3月27號上海萬人看房團采訪時，也發現郊外中小戶型住房同樣是上海市民買房的首選。
上海市民：“大概80平方米左右，總價150 160萬元的(房)。”
上海市民單價在1萬5到2萬元的小戶型，70 80平方米或者再稍微小一點。
此外記者還了解到，受相關政策及市場剛性需求影響，上海4月份將要上市的48個樓盤中，有28個樓盤將有部分或者全部為中小戶型住房。
中國指數研究院 副主任 陳晟：“基本上還是在我們所說的改善性需求的這一檔，100—70(平方米)之間。”
上海：投資炒房從豪宅轉戰中低端房
從上海市場來看，中小戶型和中低價位住房賣得也真是夠火的。那麽上海這些火爆的中低端樓盤到底是市場真正的剛性需求，還是投資客的拉動呢？我們也跟隨記者去了解一下。
上海華燕置業發展公司總裁助理 範偉國：“(上海)有些樓盤集體認購的現象是比較嚴重的 一般的有的出手就是10幾套 甚至於4個樓麵 他是按一個樓麵一個樓麵來買的 這些是我們所說的投資客或者以前所說的炒房團，大多數浙商為主。”
中國指數研究院 副主任 陳晟：“我所知道的比如說在嘉定的一些樓盤 甚至就有人跟他說 整個樓都不用賣了 整體的給我 實際上這肯定是投資的行為 比如我們所說的江浙包括溫州這一帶的 ，甚至有一些職業投資者。”
房地產業內人士告訴記者，和以往浙江炒房客在上海主攻中心區域中高端樓盤不同，這次他們進場選擇的大多都是郊區的小戶型中低端樓盤。而這一點從近期上海豪宅市場的走低也能看出端倪。
統計數據顯示， 2009年11月，上海豪宅成交麵積6.28萬平方米，成交均價81145元/平方米，2009年12月成交麵積為7.39萬平方米，成交均價83810 元/平方米；而進入2010年，上海豪宅市場卻大幅走低，無論是成交麵積，還是成交均價，都出現大幅度下降，一些高端別墅區域甚至出現“零成交”。 2010年1月，上海豪宅成交麵積降到了3.91萬平方米，成交均價為74160元/平方米，2月成交麵積更是下滑到1.7萬平方米，成交均價69237 元/平方米，3月成交麵積為1.9萬平方米，成交均價71202元/平方米。銷售單價6萬元以上的豪宅項目今年以來的成交量僅是去年12月的36%。
上海德佑房地產經紀公司高級經理 王凱：“以前我們一個月可以賣到10套左右，那目前大概3—5套左右 有明顯的下浮。”
中國指數研究院 副主任 陳晟：“他(炒房者)甚至把他原來持有的上海市中心的一些豪宅 已經在對外出手了那麽他在進行換手 他發現豪宅的邊際效應已經在下降風險也在加大 包括可能未來的物業稅可能存在風險。”
上海華燕置業發展有限公司 總裁助理 範偉國：“特別是溫州人 他們為什麽會選擇這種房子(中小戶型 中低價位)呢？他們的理念非常清楚 他們覺得外環線以外這些房子 他們價格還在低位 在窪地 他們還有升值的空間。”
廣州深圳：二手房量價創新高
不止是北京上海的樓市火爆異常，在另外二個房地產的一線城市---深圳和廣州，3月份二手房成交量也開始激增，尤其是深圳，二手房價和成交量都創下了新高。
數據顯示，3月份深圳二手房成交均價為17651元/平方米，均價較2月份普遍上漲1000元以上；與此同時，成交火爆也已經成為不爭的事實，3月份，深圳二手房成交量超過10000套，環比2月大增106.5%。
深圳市民：“比原先最便宜的時候漲了10到20萬元了。”
深圳房產中介機構：“現在業主反(悔售)價的還比較多，很多時候到了那個價格，業主都不過來的。”
在廣州，進入3月份，二手房成交價格也是節節攀高，交易量也開始激增。
記者：“去年三月廣州二手樓均價每平米是七千多元，今年三月均價每平方米已經突破一萬元，在今年年初，二手樓曾經持續出現量價齊跌的情況，三月以來二手樓成交量大增，環比二月份上升了四倍。”
記者在采訪中了解到，在廣州市中心一套將近20年樓齡的二手房，現在開價也超過了8000多元/平方米，較好樓層每平方米甚至是賣到一萬多元。
滿堂紅置業廣州分公司市場部主任 沈銳培：“可能一個觀望會提前結束現在看(樓價)的趨勢是穩中有升基本是保持在一萬元/平方米的水平 。”
在廣州，眼下由於二手房買家大多還是以自住為主，因此成交的區域逐漸由房價較高的市中心區，轉向價格相對低一些的白雲、番禺和黃埔等郊區，但即便如此，不斷上漲的房價還是讓市民覺得太高。
廣州市民：“肯定是高了 但是我們現在是沒辦法 換了工作要到番禺上班隻好將這邊的房子賣了再買。”
倪鵬飛：兩個因素決定了目前的形勢
馬洪濤：看了各地的消息，樓市的確是熱得燙手，房價也是漲得瘋狂，投資客更是蜂擁而至。如何看待這些現象呢？今天我們請來了中國社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛，來聽聽他的看法。倪主任，你好。在你看來目前各地樓市的火爆和瘋狂是否是正常的，是否正常反映了市場供需關係？
倪鵬飛：關於這個問題我們在去年發表的住房藍皮書已經分析到了，應該說是正常，也是一種不正常。產生這個問題的原因主要是兩個方麵，一個是從信貸上來看，目前銀行信貸製度決定了年初信貸放量比較大，放量比較大，就會導致一方麵開發商有了足夠的資金，他可能會待價而估，捂盤惜售。從需求角度來看，無論是投資者還是消費者，他們有了足夠的資金，為擴大消費、擴大投資提供了可能。第二個就是未來通貨膨脹的預期，由於去年貨幣供應量過猛，所以導致通貨膨脹預期加大。另外今年一季度由於翹尾因素的影響，物價在上漲，加重了預期，這兩個因素決定了目前是這樣一個形勢。
馬洪濤：既是正常的，也是不正常的。大家都注意到最近一段時間北京等等一線城市土地價格上漲很快，土地價格上漲，跟這輪房價上漲之間存在著一種怎樣的邏輯關係？
倪鵬飛：我想應該是這種情況，年初的時候，中央采取了一係列調控措施，這樣在一定程度上影響了消費者和投資者的預期，使他們產生了觀望，但是由於這些措施的實施發生效果可能需要一定的時間，再一個各地落實也參差不齊，因此土地價格在上漲，這樣就使這些投資者和消費者的預期發生了改變，這導致了剛才所說的在搶購的情況。
馬洪濤：在你看來兩者之間有著非常密切的關係。
倪鵬飛：應該是這樣的。
“房地產崩盤時間表”事件始末
聽完了專家的解讀，我們再來關注網上流傳的一個謠言，最近，一份“房地產崩盤時間表”在網上廣泛傳播，這張時間表把日本1985年到1991年的房地產市場走勢，和中國2005年到2009年的房地產走勢，進行了比較。最後，網友預言說，中國房地產會在明年崩盤。來具體看一下。
據查證，這份所謂“房地產崩盤時間表”最早出現於天涯社區，原文標題是《內幕分析！中國房地產崩盤時間表》，發表時間為3月26號 13:49:16，發表人是署名為“病毒killer”的網友，但他並沒有說明帖子是他原創還是轉載。 帖子一發出就造成了轟動，並在各大網站內轉載傳播，隨後，《廣州日報》3月28號刊登文章《中國樓市重蹈日本覆轍？》，並根據“時間表”內容，配以署名 “陳希”的漫畫，這則漫畫立刻也被廣泛轉載。 同時，各路專家學者也都對這份“時間表”發表了自己的觀點，網民更是展開了激烈的討論。一時間，有關這份“房地產崩盤時間表”的討論成了最熱門的話題。
日本專家：中國樓市不會崩盤
據了解，這個“中國房地產崩盤時間表”，主要是把日本房地產市場滑落的趨勢，和中國當下的樓市行情，進行比較，如此對比，是不是對的呢？我們駐日本的記者，采訪了日本的相關專家，來看看經濟學家是怎樣看待這個問題的。
日本瑞穗綜合研究所首席經濟學家中島厚誌先生長年從事日本經濟的分析與研究，他非常關注中國經濟的發展。在他看來，目前中國經濟發展的狀態，尤其是房地產行業，與上世紀80年代後期的日本確實有相似之處。
東京 日本瑞穗綜合研究所首席經濟學家 中島厚誌：“當時的日本就是這樣，房地產價格不斷上漲，使得人們普遍認為，擁有房產肯定不會賠錢，這種情緒在國民中蔓延，但當時日本的經濟增長以及國民收入增加的幅度已經開始下降，經濟增長率隻有5%左右，然而房地產的價格在5年間卻上漲了4倍 。”
中島先生表示，雖然從表象上看，目前的中國經濟確實非常像當年的日本，但兩者之間還是存在著很大的不同。他說，現在中國的房地產價格雖然上漲很快，但還沒有達到日本當時5年間上漲4倍的程度。特別是從中國全國範圍來看，過去5年間房地產價格隻上漲了40%。因此，可以說目前還沒有達到泡沫的頂峰。另外，中國政府和央行人民銀行已經開始在經濟運營和金融政策上進行調控。如果能夠抑製目前的過快上漲，即使出現了泡沫破裂，但由此帶來的經濟低迷的狀況也不會持續很久。 對於網上流傳的中國房地產崩盤時間表，中島先生認為，這反映了人們對於中國經濟，尤其是部分大城市房地產過熱的一種擔心。從中國全國的情況來看，這種徹底崩盤的情況近一兩年出現的可能性不大。但必須引起高度重視，從政策麵加以調控，否則危險會越來越大。
剛才的那張中國房地產崩盤時間表，給中國樓市提出了一個參照的對象，那就是日本的樓市，這個話題的確引起了不小的爭論，但兩國的房地產市場是否有這樣的可比性？我們繼續采訪中國社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛。 1、倪主任有沒有注意到這個“樓市崩盤時間表‘，你怎麽看？ 2、今年以來，國家為了維護樓市的平穩發展，一已經出台了一係列宏觀調控措施，但是現在麵對上漲的房價，有人開始懷疑政策有沒有起到效果，那麽針對目前的市場情況，我們還有那些手段可以使用？(短期、中長期調控辦法！！)
倪鵬飛：兩個措施的出台可以迅速穩定房地產市場
馬洪濤：倪主任，有沒有注意到網上在流傳樓市崩盤時間表，您怎麽看？
倪鵬飛：我確實注意到樓市崩盤時間表，我認為它們有相似的一些地方，但是更多是有很大差異的。最主要可能有兩點，一個是人口狀況的不同。日本在當時的時候，在1991年的時候，人口增長已經結束，開始下降。第二個，它的人口平均年齡已經達到50歲。中國人口增長還在繼續，可能還需要一段時間，另外中國平均年齡，購買住房平均年齡也相對較年輕，這是第一個。第二個從發展階段來看也不同，當時日本城市化率已經達到76%，目前我們國家城市化率才處在 45%，並且還有一部分處在半城市化的階段，所以從這兩個方麵來看，中國房地產在未來還有很大的需求，那麽有了這些需求的支撐，我想在短期內，這位網友所說的情況是不會發生的。
馬洪濤：雖然兩國樓市之間並不具有直接可比性，但是我們也需要從日本樓市出現的泡沫破裂的情況當中吸取一些前車之鑒。我們注意到國家為了維護樓市的平穩發展，已經出台了一係列宏觀調控措施，但是麵對現在上漲的房價，有很多人開始懷疑這個政策有沒有起到效果，針對目前的市場情況，我們還有哪些手段可以使用？
倪鵬飛：我認為目前政府對房地產市場完全有掌控的能力，就短期來看，有兩個措施的出台可以迅速把房地產穩定下來。第一個就是金融措施，無論是需求還是供給，歸根到底都是在錢的問題上。在未來要根據市場情況做相應的抉擇，一個是加強信貸的監管，第二個就是要根據情況來改變首付的比例，再一個也可以提高信貸的利率。第二個，短期的，我認為政府要把房價作為宏觀調控的主要目標，像通貨膨脹率，像經濟增長，像失業率這樣一個指標，來作為宏觀調控的目標，並且把它作為考量地方政府主要領導人責任的一個指標。這樣才有可能使得各項調控措施更有效，發揮更有利的作用。長期來看，可能要解決三個問題，一個是要打破開發商對開發市場的壟斷，一個是打破地方政府對地方土地的壟斷，第三個要調整財稅的結構，開征物業稅，抑製房地產投機。
馬洪濤：看來這輪房價飆升，很多消費者、很多購房者他們會關心一個問題，現在是不是一個買房的好的時機，您的建議是什麽？
倪鵬飛：中國有句俗話，叫貨賣當時值。從需求情況來看，不要跟風投資者和市場上一些炒作的蠱惑，要根據自己的情況來定。第二個，我認為未來盡管我們2010年下半年不會出現日本那種崩盤，但是調整無論是從市場形勢來看，還是從政府調控的作用上來看，都有可能出現。
馬洪濤：所以在您看來即便房價在飆升，但還是要保持冷靜的頭腦和判斷。
倪鵬飛：對，未來是要有一個調整的過程。
