政府市民共有產權房９萬元買兩室一廳

　你想買房子嗎？想！如果一下子拿不出足夠的錢，可以采用這個辦法：政府出５０％或者３０％和你湊份子，並按出資比例擁有對應的產權。５至８年之後，你隻要將政府出的那筆錢還了，房子就全歸自己了。

　　江蘇省淮安市推出的“共有產權”住房模式最近引起了全國關注。在國務院發展研討中心組織的研討會上，有專家提出值得向全國推廣。

　　９萬元買套兩室一廳

　　從南京往北走１８０多公裏就到達淮安，這是一個隻有兩個區的地級市，城市人口６０多萬，在江蘇屬於欠發達地區。

　　城市裏塔吊林立，到處都在修房子。記者詢問價格，市區核心地段每平方米５０００多元，偏遠地段有每平方米４０００多元的，也有３０００多元的。

　　那種以“共有產權模式”出售的房子更便宜。去年２月份出售了一批，每平方米２２００元左右。今年５月份將再出售一批，每平方米３０００元左右。

　　淮安新新家園Ｂ組團７號樓居民李紅億就是這種模式的受益者。去年２月，他們隻付了９萬多元，就買了一套７１平方米的兩室一廳，５年後再付給政府８萬多元，這套房子就完全屬於自己。

　　李紅億和老婆都是聾啞人，斷斷續續在殘疾人工廠打零工，一直租房子住，現在搬新家後，把老父親接過來同住。李爸爸說：“這套房麵積７１平方米，單價２２３５元，總價１６萬多元。我們家特別困難，符合‘五五開’條件，政府借了８萬元，自己加上稅費、大修基金等一共花了９萬多元，再簡單裝修了一下，一家人歡歡喜喜地搬進了新房。”

　　還不起錢也可繼續居住

　　在市民何永林家裏，風趣的老何一進門就給我們講笑話。他說：“新房子很好，但是我睡不踏實，過上幾年要是沒錢還，擔心政府派一個人到房子來睡覺，因為這房子有一半是政府的呢。”他叫苦說：“俗話說搬家３年窮，這兩年一分沒剩，５年後能不能掙上１０來萬，哪個說得清楚？”

　　他這種擔心並不是完全沒有道理。記者看到，他們家的房產買賣合同上，買受人是他和淮安市保障住房建設管理中心。房子的產權證上也明確寫著，他和該中心各占５０％。

　　產權證和合同就像一道緊箍咒，時刻提醒著何永林一家人，政府幫忙出的５０％不是白給的，５年後是要償還的。

　　如果５年後還不起怎麽辦？按照政策規定，可以延長到８年，延長的３年需要支付銀行利息（前邊５年不要利息）。如果８年後還是沒錢，又怎麽辦？淮安市房管局長邵明回答：“那就不需要還了，你繼續住，這房子就當經濟適用房提供給你。”

　　邵明拿何家舉了個例子：“如果何家真窮，政府就白送給他住。如果裝窮故意不購買剩餘產權，一旦被政府發現，將按市場價收租金。假如這房子每月能租８００元，就收４００元，不給就和你打官司。”

　　不讓人感覺是“窮人區”

　　記者前天在淮安拜訪了六戶“共有產權房”的居民，都比較窮。何永林兩夫妻是淮安磷肥廠下崗工人，以前住在棚戶區。李紅億是殘疾人，另外四家是低保戶。他們的房子裝修都很簡單，沒有吊頂，沒有時髦的家具，裝修總價控製在兩萬元左右。

　　但是從他們居住的小區環境看，有較大麵積的草坪，配套完善。小區容積率不到４．０。房子都是七八層的小高層，沒有電梯。周邊正在搞開發，距離城市核心區不到１０公裏。傍晚時分，小區花園裏人來人往，非常熱鬧。

　　對於“窮人區”這個問題，淮安非常謹慎。據介紹，他們在去年和前年專門修建的新新家園和福新家園，以“共有產權”出售。盡管對小區環境、建築質量作了許多規定，但客觀上仍導致低收入群體大量集中。現在，他們注重“分散建設”。在開放商修建的樓盤當中，政府回購一部分，再以“共有產權”模式出售，避免了低收入群體集中居住，客觀上減少了“窮人區”的出現。

　　新聞麵對麵

　　淮安市房管局局長邵明：

　　月收入６００元－８００元可買共有產權房

　　邵明是“共有產權”住房模式的主要推動者，他在網上開通“仗義責言博客”針砭時弊，每篇文章都有數百跟帖。和記者兩個多小時的交談中，他始終富有激情，有問必答。

　　隻能買政府指定小區

　　記：這種模式是否隻針對政府指定的小區？

　　邵：對！不能購買所有商品房，更不能買麵積很大的豪華商品房。

　　記：以這種模式購房，可不可以申請銀行按揭貸款？

　　邵：暫時還不行，我們正在想辦法。去年我們供應４００多套這種房子，開始有５００多人報名，最後正式簽合同隻有２００多人下單簽字，就是因為暫時不能按揭貸款，特別是三七開模式，個人出資７０％，相當七成首付款，很多人都拿不出這麽多錢。現在我們正和銀行協調，計劃對“三七開”發放按揭貸款，“五五開”暫時還沒有考慮。

　　購買者有全部使用權

　　記：政府通過這種模式掌握了很大一部分房子的產權，政府怎麽使用？

　　邵：不會使用，政府雖然有一部分產權，但沒有任何使用權。房子都在老百姓手上，他們具有１００％的使用權，我們不會拿去投資，也不會派人到老百姓家裏睡覺。

　　記：除了“三七開”、“五五開”，還有其他產權比例嗎？

　　邵：以後還可能試行“四六開”、“二八開”、也可能是“一九開”。那些剛畢業的年輕人，沒什麽積蓄，但有良好的前途和發展空間，政府應該幫助他，讓他們先隻付一成就能住上新房，鼓勵他不斷掙錢，慢慢把其他九成全部買回來。市民把產權全部買回來後，就可以自由處置房子，出租或變賣，都可以。

　　死後個人產權可繼承

　　記：假如市民還不起政府的那部分錢，怎麽辦？

　　邵：我們可以延長到８年嘛！８年之後如果還不起，真的很窮，也讓他住，就把這房子當作經濟適用房提供給他住。他死後，個人的那部分產權還可以繼承，如果繼承人也符合“共有產權”房的享受資格，可以繼續住，如果資格不符，就必須買回政府那部分產權。

　　允許轉賣按比例分成

　　記：如果過上幾年，市民不想要這房子了，他那部分產權怎麽辦？

　　邵：可以把這房子賣了，然後和政府按比例分成。

　　記：這種模式和廉租房、銀行貸款按揭房有什麽區別？

　　邵：我們大致將月收入６００元以下的劃為廉租房人群，這種人隻租不買；月收入在６００元至８００元的劃為共有產權模式住房人群。這種模式和按揭貸款的區別一方麵是無息或低息，另一個是可以不還，如果購房者真的很窮，可以一直住，而銀行貸款是必須要還的。

　　記：這種模式對房價有沒有造成影響，江蘇淮安現在的房產價格怎麽樣？特別是這種共有產權模式的房價？

　　邵：淮安現在的平均房價還比較低，不到５０００元，共有產權模式的房價比商品房稍微低一點，政府每年都會和物價部門核定價格。

　　記：政府每年為此將要支出多少資金？怎麽籌集這些資金？

　　邵：羊毛出在羊身上。以前淮安修經濟適用房都是政府劃撥土地，無償拿地修房子。現在改變成出讓，收取一定的土地出讓金，就用這筆錢籌集住房保障資金，變成了和市民合夥買房子的份子錢。

　　

　　爭議

　　淮安模式涉嫌“與民爭利”？

　　共有產權房推出至今，爭議一直存在。

　　數量，是最急需解決的一個問題。區區幾百套房子，能多大程度起到保障功能？共有產權房的數量，與普通經濟適用房的數量還不在同一個級別之上。

　　“當初推出共有產權房的時候，是一個全新事物，是一個試驗，因此沒有大規模推。也是在‘摸著石頭過河’。”邵明說。

　　另外，在這一模式中，淮安市政府並未拿出真金白銀。這一點也成為共有產權房被詬病之處。

　　不過，在邵明看來，這正是共有產權房的優勢所在。“兩年的試驗，並未出現傳統經濟適用房的諸多弊端，好處倒是不少。下一步可以考慮把量做起來。”

　　想要實現這一效果，共有產權房的供應量，必須達到一定數量，足以影響樓市。

　　按照理論上的理想推算，共有產權房在達到一定數量之後，將可能出現一個臨界點，退出者與進入者達到一個動態平衡。

　　最為嚴厲的批評認為，淮安模式涉嫌與民爭利，沒有把經濟適用房政策中的優惠給予購房者，最為明顯的一點莫過於，以一套經濟適用房價格隻能買到７０％的房子產權。

　　對於這一點，大多數房地產業內人士並不認同。一個不為人關注的關鍵問題是，經濟適用房其實也是有限產權，政府擁有的產權，隻有在購房者退出時才顯現，為隱性產權。

　　事實上，在住房和城鄉建設部內部，有關共有產權房問題也一直存在很大的爭議。一名不願署名的官員透露，最初反對的意見占上風。現在，經過淮安２年的試驗，這一模式正在逐步得到認可。

揚子晚報