海南樓市“高燒”
2010年1月4日，國務院公布《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若幹意見》。之後短短一個星期裏，海南房價一路飆升，個別樓盤每天上漲約1000元/平方米，甚至還出現了一天幾個價的高溫行情。
實際上，早在2009年11月海南將建國際旅遊島的消息傳開之前，海南樓市就已經開始了升溫，隻不過，漲價並不驚人。但接下來漲價速度就要讓所有人大吃一驚了，量價齊升的狀態開始席卷全島。一場久違了18年的地產熱從海口、三亞開始，燒到了周邊的市縣。
在20世紀90年代那一輪房地產泡沫中，海南這個中國最年輕的省份，最大的經濟特區，依靠“政策優勢”，吸引了數十萬青年下海南，也引來了數百億的熱錢。1993年6月，當中央實行宏觀調控收緊銀根時，海南幾乎所有開發商的資金鏈都麵臨斷裂，房地產泡沫隨之破滅。缺乏產業支撐與實際需求的房地產熱成了“擊鼓傳花”式的遊戲。
目前正高燒著的房市，接下來又會怎樣呢？
三亞：瘋狂的樓市
僅僅以休假為主的三亞房價在短短一個月裏麵已經超越了美國的夏威夷，近在咫尺的巴厘島房價也不足我們的三分之一。如果去海南旅遊度假是去巴厘島的數倍，相信國人不會再次選擇三亞了，地產出現如此概念性的不切實際的炒作，那些先富一族的跟風炒作已經注定是噩夢。
房價每平方米每天的漲跌幅可以比肩股市，這樣近乎神話的樓市K線圖，隻有三亞可以畫就。
在號稱會聚海南4000億遊資的背後，我們看到的是浙江、山西、東北等地的各路炒房團導演出的，大肆炒作、追漲殺跌、瘋狂搏殺等一幕幕資本逐利的金錢遊戲。
從半日每平方房價漲千元到天價二手房對折拋售，在遊資的推動下，三亞的樓市就如同呼嘯而過的瘋狂過山車。行程中，有人春風得意，有人哭爹喊娘，對於本就抱著夢想一夜暴富心態而去的遊戲者而言，無論成就何種結局，都應有充分的思想準備。但對更廣泛層麵的大眾而言，我們更關心，三亞樓市能否通過政府出台有效調節政策，由過山車轉變為正常行駛的列車。
國際旅遊島首先必須是國內旅遊島，作為海南旅遊精華濃縮之地的三亞，至少應該讓國人能夠消費、居住、享受得起。
規劃通過前，遊資早已潛伏
1月4日，國務院正式審批通過了關於海南國際旅遊島的規劃。1月6日上午，海南省委書記衛留成和省長羅保銘聯袂出席國新辦的新聞發布會，回答來自全球記者的提問。媒體評論，此次新聞發布會規格之高，可折射出海南對上馬國際旅遊島規劃的期望之大和決心之堅。
果然，海南的樓市應聲而漲。整個1月在海口、在三亞，關於一夜暴富的傳奇故事，在房地產市場中頻頻傳出。“某炒房客炒鳳凰島高檔小區商品房，一周獲利千萬元”、“新盤銷售小姐，一月提成過十萬”諸如此類的報道成了各大網站財經、地產類頻道的頭條，甚至被掛上首頁，且點擊率奇高。
無論從概念炒作或價值窪地的遊資流動途徑來說，國際旅遊島規劃都是具有充分發揮空間的一方舞台。相對而言，關於此信息的流傳，在某種層麵早就無任何秘密可言。
大金，某溫州炒房團的組織者。他告訴記者，“去三亞炒房可能將大賺一票”的消息，去年10月就已經在圈子裏悄悄流傳。
“當時，有朋友告訴我，海南有個整體開發的規劃報到國務院，通過的希望很大。如果通過，海南將會像當年的深圳、浦東那樣，超常規地發展。”文化程度並不算高的大金，對財經、金融、經濟方麵的認知卻並不外行。“我和幾個朋友一說，大家立即決定過去買房。”
去年底，在國內一份相當知名的周刊上甚至出現了以“國際旅遊島”為名的，長達數十頁的海南、三亞相關報道。海南省、三亞市不少與旅遊產業相關的重量級官員都在其間接受了專訪，從他們的談話中，細心讀者甚至能解讀出當地政府落實規劃的一些細則。
大量遊資的提前潛伏，也就不足為奇。據公開報道的數據顯示，今年1月，海南聚集的國內、國際遊資達到4000億，其中僅浙江炒房團資金就已過百億。
售樓人員成了上帝
記者在三亞的實地采訪中發現，曾經在報端讀到的那麽多關於房價如何一天兩漲的消息，而真實尋找策源地時，卻更多像是傳說裏的故事。
David是某房地產整合營銷機構在三亞的部門經理，他告訴記者，通過一些關係在媒體發布消息，本就是行業公開的秘密。在業內，這也是一種廣告投入，隻是對普通消費者而言，隱蔽性強了，公信力高了。這種操作手法，一般都是非常有針對性的，不過這回在三亞，也算是創造了一個奇跡。幾乎每個見諸報端的三亞樓市消息，都能成為各個樓盤定價、漲價的依據。
最令人叫絕的是，David說：“對待客戶的態度要像春天般溫暖，這原來一直售樓人員培訓時強調的重中之重。客戶是上帝是金主，他們不掏錢，銷售就沒業績沒傭金。在三亞最瘋狂的時候，全都反過來了。客戶要給售樓人員賠笑臉，甚至塞紅包。我有一次偶爾聽到來看樓的一對夫妻議論我們的房子可能不太好，聽了一會才明白，原來是接待他們的那位售樓小姐笑容可能殷勤了點，他們跑了幾個樓盤，就沒遇上這麽好的臉色，所以直接判斷肯定是房子有問題。”
這聽似荒謬的邏輯判斷，卻是瘋狂買房客的真實寫照。買房子就如同買白菜。David說，他的公司在北京辦事處裏就有客戶隻是看圖紙就買下了三亞的房子。
得消息者得利潤
沒有隻漲不跌的市場。
當投機客雲集三亞，一起高燒熱舞時，不少遊資卻已經開始有計劃地撤退了。
記者將在春節前已經拋出手中房產，並接受采訪的幾位炒房客的情況對比後發現，他們幾乎都是去年就得到消息提早布局，然後在市場最火爆時收獲勝利果實。
黃女士，上海某區浙商會副會長的夫人，她在節前拋出了一半左右的三亞房產。談及拋售原因，她表示一是因為三亞在房產買賣方麵的稅收政策還比較寬鬆，但房價猛漲，擔心政府會出台調控政策；二是已經獲利豐厚，先出一半，非但已經收回總投入，而且還有利潤；三是節前三亞一旦掛牌很快成交，而且一次性付款的多，少了等待銀行貸款審批的波折。
張先生曾經是山西的煤礦礦主，在山西去年開始關閉小煤礦前，他出手了名下全部礦山，搬到了上海浦東世紀公園旁的別墅內。
每天在小區裏散步，上午和妻子打打羽毛球，下午在家遊會泳，這是張先生平日必做的功課。他說：“我現在基本上每年就做一兩單生意。”
張先生口中的一兩單生意，去年指的是7月份買進的20套三亞數個頂級樓盤的海景房產權式酒店公寓和別墅；今年指的是1月份拋出了 19套。“剩下1套，是我自己留著度假時住的。”張先生解釋道，所以留下的那套是物業管理、會所配套都比較合乎他要求的清水灣別墅。
盡管不願透露具體在這一進一出中動用多少現金和賺取了多少利潤，但張先生樂嗬嗬地指著車庫裏的一輛奔馳E係跑車說：“這是春節送給兒子的禮物，大概是兩套公寓房的利潤吧。”
國家發改委、國家統計局的調查數據顯示，1月份海口、三亞房價同比漲幅分別位居全國第一、二位，同比漲幅達到 35.1%和31.2%。不過業內人士表示，實際上，三亞、海口多個項目的價格在春節前的兩三個月就翻了一番。
張先生表示，他出手的價格離最高點還有一些距離。“當我看到報紙、網站上都在報道三亞房價像吹氣球一樣，每天都在漲的消息，就決定出手了。”在商場裏打滾幾十年，無數的經驗教訓讓張先生近年來一直將巴菲特的名言視為金科玉律：當大家貪婪時要恐懼，當大家恐懼時要貪婪。春節後，三亞樓市價格調頭向下時，張先生考慮的是下次買入應該在什麽時機。
碧海、藍天、白雲、海螺、遊艇、頭戴鬥笠的海農，一幅人與自然的美景，定格在2010年的南海邊。 攝影／潘文龍
是誰在讓三亞昂貴
把時間倒轉，讓我們把視線回眸到上世紀90年代初期，三亞樓市也瘋狂過。
那時的瘋狂，更多屬於開發商圈子裏倒手漲價。從拿到土地批文開始，一塊地可以在一夜間倒手十多次，每畝地價上漲數十萬，這些擊鼓傳花的所謂房產開發商們中很多人甚至不知道那塊地在哪裏。
當國家宏觀調控政策出台後，一夜間無數工地成了爛尾樓。三亞如是、北海如是，那些在炒樓狂潮中瞬間坍塌的暴富夢背後，也意味著一個個爛尾工程如同大瘡般裸露在城市的各個角落。
時光荏苒，2009年的三亞終於成為一座沒有爛尾樓的城市。據公開報道，三亞市曾經的最高爛尾樓“擎天半島”在2009年重新開盤，每平方米售價4萬元。
人們在感歎歲月魔力的同時，也得感歎一聲三亞房價真昂貴。
海南省省長羅保銘在1月6日接受采訪時說，三亞樓市均價為萬元左右。這個價格放在三亞這樣自然風光、氣候如此優越的城市背景下來看，實在不算昂貴。但就連三亞市政府都公開承認，在三亞的整體開發中出現了沿海岸線“一層皮”式的開發。有了那些遠離海岸的價格低廉的房子的中和，這個萬元左右其實得往上提升不少。按照記者在三亞的實地了解，目前三亞凡能看得到海景的房間，鮮少有低於3萬元每平方米的。大年初一的三亞房展會上，鳳凰島小區更是喊出了每平方米10萬元的天價。
與之對應的則是三亞酒店的房價。
自海南獲批建設國際旅遊島之後，三亞酒店房價開始全麵暴漲。據攜程旅行網在上月末的統計，亞龍灣區域內的五星級酒店均價破萬元(每夜)，與去年同期相比暴漲200%，與平日相比漲幅達5～9倍，不僅創下海南酒店價格曆史新高，也創下了全國城市酒店房價均價過萬的“傳奇”。
記者從各旅行網站上查詢顯示，大年初三至初五三亞亞龍灣地區的國際五星級酒店一間房一晚的價格，幾乎全部突破萬元。以初四初五的價格為例，喜來登是10120元/晚，麗茲·卡爾頓酒店更是達到了10350元/晚，而該酒店的麗水閣豪華海景房則飆至17480元/晚！此外，三亞的萬豪、凱賓斯基、紅樹林、悅榕莊等，春節期間最低房價均過萬元。除了五星級酒店外，一些海南三星級酒店一間客房在平日才賣200元，今年春節卻飆升了6倍，要賣1200元。
以祖孫三代五口之家為例，在三亞訂兩間客房住四晚，僅在三星級酒店的住宿開支費用就要近萬元，若換成五星級酒店則輕鬆過10萬。三亞旅遊貴過馬爾代夫絕不是一句玩笑了。
三亞非但讓普通消費者買不起房，連旅遊都住不起酒店。
黃牛惡炒 酒店門可羅雀
今年春節，三亞的酒店客房成了黃牛眼裏最大的紅包。
三亞一位不願透露姓名的旅遊業內人士透露，今年前來炒作房價的黃牛無論人數或資金投入上都遠超前幾年，而賓館方則因有黃牛們的托底，所以也乘機搭車惡漲，再加上某些新聞媒體以偏概全的報道，互相刺激之下，就形成了最後近乎瘋狂的房價。
行業內的說法是“控房”，其實就是提前全款買斷客房。買斷客房就意味著“炒房客”要提前一個多月從酒店拿到一個較低的價格，然後提前支付掉所有的房款，這樣被買斷的房源就可以由“炒房客”支配。
據介紹，“炒房客”最熱衷的房間是各高端酒店的普通標間，與豪華海景房相比，這 些房間價格相對便宜，更受消費者青睞。一般來說，酒店給這些“炒房客”的房價為每間2000-6000元，“炒房客”在此基礎上至少加上1000元至 2000元賣給全國其他旅行社。有時候，一個房間還會遭到多個“炒房客”轉手，價格也隨之一路飆升。
“如果不這樣炒，三亞的房價根本不可能這麽高。”這位業內人士透露，“炒房客”提前一兩個月就開始向酒店預訂房間，而當時酒店方麵還很難預估接下去的春節市場究竟怎樣，與其冒讓房間空置的風險，酒店當然更願意先把春節的房間給“炒房客”。
“‘炒房客’基本上都是海南當地的地接社。”他表示，三亞至少40%的酒店都存在客房被“炒房客”占據的情況。這些“炒房客”掌握了市場銷售渠道的資源，但囿於資金，所以近幾年來三亞春節期間的房價就是他們能力的極限。但是，今年會聚海南的遊資適逢其會，一些遊資參與其中做一把短線，立即就把今年三亞炒房的規模、檔次提升了好幾個級別。
而真正在春節裏訂房的價格，其實已經回落了許多，個別賓館甚至降至一成。記者在三亞當地電視台滾動播出的各酒店客房門市價目表中發現，自大年初一開始，絕大部分酒店的客房價格都已經回複至往年的正常價格，最貴的麗茲·卡爾頓酒店起價也已經降至8000元左右。
以節前號稱春節期間平均房價高達34500元的三亞文華東方酒店為例，大年初一那天，酒店的門市價也不過才5000多元，甚至有被采訪的住客稱，因為臨時加房，找了旅行社，居然拿到的房價才1500元。
三亞每逢黃金周、春節長假就出現炒房的現象，已經有好幾年的曆史。而這次島內黃牛和國內遊資的成功接頭，讓人對未來假期裏三亞的酒店房價平添幾分憂慮。
海南省酒店業資深人士、省旅遊協會旅遊飯店分會會長張會發說：“我認為政府應該在特殊時期出台最高限價標準。”張會發說，如果真的就這麽隨行就市的話，最終受損的還是酒店業，廣東在春交會和秋交會的時候，也存在客房緊張的問題，當時廣東政府也出台了最高限價，“從長遠來看，政府應該這麽做”。
太高了，總會被傷著
在國際旅遊島的刺激下，海南島已經成為冒險者的樂園。樓市在發燒，酒店房價在發燒，這必將成為發展國際旅遊島最大的阻礙。
進入2月中旬以來，三亞樓盤銷售量大幅下跌。根據搜房網的統計，2月中旬三亞商品房總簽約數環比2月上旬下滑幅度達65.37%，對比1月同期的總簽約數下滑幅度達74.7%。海口的樓市成交量也出現明顯下滑。
記者搜集到的三亞酒店客房方麵的信息表明，高房價嚇跑了不少遊客，最後，不少房都“爛”在了旅行社和炒房者手上，酒店實際入住率最好的也隻有六七成。多家酒店的反饋信息顯示，不少海景房價格大跳水，兩天之內房價最大可相差60%之多。
形勢似乎在一夜間發生了突如其來的180度原地調頭，但其實對於先前的過熱乃至發燒，擔憂的情緒早就在業內高層蔓延。
春節前，記者就通過朋友關係聯係了三亞某知名樓盤的銷售總經理進行采訪，但那對方婉拒了。朋友告訴記者，那位總經理覺得三亞樓市太熱了，他們的樓盤四期還在打樁，按照相關規定還不能預售，但已經有無數客戶手捧現金找門子、托關係要求買房。數錢數到手抽筋從來都是發財夢的標誌，但真的夢想成真時，那位總經理卻感到心慌沒底氣了。追著他買房的人越多，泡沫的感覺就越強烈，因此他開始力求降低曝光率。
中建國際副總裁雷越姝撰文指出，海南，即使對於中國人來說，也不過僅僅是個國際旅遊島，但“任何需求都可以有替代方案，當成本太高時。海南作為海島旅遊，或許在國內暫無可替代，但放眼東南亞，競爭對手遍地都是。如果海南的旅遊成本太高，大家就會更傾向於去普吉島、巴厘島或者是菲律賓的長灘島以及太平洋和印度洋上無數尚未命名和挖掘的海島”。
早在春節前，北京銀騰投資谘詢有限公司總經理孫旭東就發出警告：“伴隨著新年旅遊旺季的過去，海南即將麵臨一次房價的巨大崩潰。”他指出，“僅僅以休假為主的三亞房價在短短一個月裏麵已經超越了美國的夏威夷，近在咫尺的巴厘島房價也不足我們的三分之一。如果去海南旅遊度假是去巴厘島的數倍，相信國人不會再次選擇三亞了，地產出現如此概念性的不切實際的炒作，那些先富一族的跟風炒作已經注定是噩夢。”
遲福林：海南如此熱，“我著急啊”
什麽叫做旅遊房地產業？海南需要破這篇大文章，而現在海南還沒有回答旅遊房地產業應該怎麽來搞。海南應該盡快回答什麽叫做旅遊房地產，海南準備怎麽發展旅遊房地產，旅遊房地產的行動計劃是什麽。
特約記者/陳才安(發自海口)
遲福林是海南這塊土地上少有遠見的政研者。
“國際旅遊島”這個概念是這位中國(海南)改革發展研究院院長提出，並向海南省委省政府遞交報告的。但多年來，海南陷在發展定位的泥潭裏不能自拔，不知將這列中國改革開放的先鋒列車開往哪裏，幾度迷惘，幾度徘徊。幸運的是，作為遲福林一直清醒著，也終於等來了自己的建議上升為國家戰略的這一天。
2010年，海南再出發了，但接受新民周刊專訪時，遲福林幾次說出“我著急啊”，對海南恨鐵不成鋼之情溢於言表。他對海南有很高的期望，也對海南的現實提出自己尖銳的觀察和建議。
島民的期盼
記者：最近一段時間，很多媒體都提到“富旅遊與窮島民”的強烈對比，這個問題的嚴重性到底有多大？
遲福林：“富旅遊，窮島民”這個提法不是很準確。現在海南作為國際旅遊島才剛剛起步，由於房地產等價格的迅速上漲，使得島內的老百姓有很大的壓力，眼前是一種很大的壓力，但更多的是一種期盼。從現實的情況看，我們在自己的財產性收入方麵，大家還沒有一個切身的感受，但是物價帶來的壓力已經成為現實了。大家更多期待的是海南作為國際旅遊島能夠給海南帶來更多的機遇，期盼實現國務院要求的在未來10年左右使海南人均收入水平在全國處在前列。
記者：這個期待能夠實現嗎？
遲福林：隻要國際旅遊島操作順利的話應該能夠做的到的，我算了一下至少年均收入增長要達到15%以上才能實現這一點，即城市和農村平均人均收入增長達到15%左右。目前海南的人均收入水平比全國要低，城市低了3000多元，農村低了300多元。現在大家一方麵是期盼，另外一方麵是有些著急，大家覺得國際旅遊島這樣一個事情我們怎麽樣能夠把它做好？通過這樣一種表麵現象看到實質即期盼，同時期盼當中有一種很強的責任。
記者：海口旅遊委的一位官員說，強島富民在海南高層已經形成共識，但在市縣如何貫徹實施還沒有具體方略，這會不會走彎路？
遲福林：強島富民省裏很明確，市縣應該也很明確，問題就在於我們怎麽樣能夠達到強島富民？省裏更多關注於中長期，市縣由於現在的財稅體製和現在經濟發展的壓力，考慮短期的比較多一點。共識應該是有的，我相信下麵市縣都有這樣的共識，但大家關注點不一樣。
記者：大家很關心下麵市縣的發展衝動，如何透過約束機製來保證省裏中長期目標的實現呢？
遲福林：第一，對土地的衝動一定要有嚴格的約束，我們地方政府由於多種原因，最大的問題就是土地上麵的短期行為，必須約束地方土地上短期的行為，這個事情不解決、不施行我們就很難去解決。
第二，在這個前提下，全島要有四個統一，即規劃統一，土地利用統一，基礎設施建設統一，政策統一，必須盡快地實現全島統一。這是特別重要的。
第三，目前情況下，必須給縣裏麵一定的財力支持。在四個統一的前提下，有一些基礎設施建設，我覺得省裏可以出錢，省裏可以通過一定的平台來解決問題，不一定要縣裏通過土地的短期行為來解決這些問題，使他們能夠集中精力把老百姓的公共服務問題解決好，把社會管理的問題解決好。
記者：這樣說，是否意味著把土地統一規劃和分配的權力上收到省裏做決定？
遲福林：不能籠統說都上收到省裏，規劃權上到省裏，在統一規劃權下麵分別行使管理權，必須嚴肅規劃，統一規劃，規劃必須具有剛性的約束，在這種前提下進行分級管理。就是在統一、嚴肅、規劃的前提下分權管理。
怎樣自主開發
記者：國務院的意見裏有一條說，要支持海南島原住民的自主開發旅遊項目，不過僅僅這樣表述比較籠統，問題是怎麽做呢？
遲福林：國務院提出，第一，海南將成為中國旅遊創新的重要實驗區。中國的旅遊正處在發展的一個關鍵時期，賦予海南島的就是要創新，創新就是要賦予它更多旅遊發展的自主權。第二，希望海南在這樣一個自主創新發展當中能夠給全國提出一條路子來，怎麽能把旅遊變成為我們拉動消費的一個重要的領域。第三，海南這個地方有特點，它是國家唯一的熱帶旅遊區，它有特點，這個特點需要海南自身來形成自身特點的旅遊項目。第四，需要海南國際化，國際化怎麽搞，需要你去探討和試驗。所以，真要把海南變成為中國旅遊創新示範區就必須賦予它在旅遊項目發展上的自主權。
記者：原住民自主開發權怎麽來理解，比如一個村落的土地，村民自己來開發行不行？
遲福林：有幾個前提，第一，國務院明確提出海南未來要實現城鄉土地的統一管理。第二，全省必須有統一的城鄉土地規劃。第三，在規劃的前提下應當發動政府、社會、企業的積極性。在前兩個前提下，我想是可以進行的，因為它搞城鄉統籌的一些項目需要利用土地，在符合規劃的前提下可以發揮一定的積極性。
記者：我們在台灣等地都看到一個現象就是村落通過社區營造的模式來搞生態村旅遊，政府通過長期貼息貸款讓農民自己蓋家庭旅館，把村莊打造成為一個生態村。
遲福林：那些地方我都去過並且在那兒吃過飯，我覺得很好，比如吃他們的土雞，吃他們的農家菜都很好。即在統一規劃不改變農地利用的前提下，不占用農地的前提下，應該給農民一些自主權，否則財產性收入從哪裏來呢？就是在統一規劃和不改變土地用途的前提下應該賦予他們在土地利用上麵的一些自主權。
記者：你剛才已經幾次提到一個詞語“財產性收入”，這可能也是未來海南島島民得到好處的一個大方向？
遲福林：對。獲得財產性收入第一條就是土地問題，土地在統一規劃前提下，土地的利用是海南本地人，尤其是農村居民來獲得財產性收入的一個重要的渠道，未來在統一規劃下，城鄉土地統一利用情況下，農村土地的價值肯定有相當的上漲空間的，這個上漲空間就給廣大農民的財產性收入提供一個很重要的機會，這是第一個方麵。
第二，我們的不動產，自己的房屋的財產性收入，因為國際旅遊島以後提高了海南整個房地產的價格。未來你的土地、房屋也可以采取自主化的運作，比如抵押貸款進行創業，比如出租來取得租金，這都是一些財產性收入的重要辦法。所以國際旅遊島應當給海南的財產收入提供了很重要的機會跟政策創新的框架。
記者：春節期間，海南島到處都見到城裏人、小老板、大商人在看地皮，農村的很多土地慢慢集中少部分人手裏，這個現象怎麽解決呢？
遲福林：這個現象必須要得到限製，城裏人到農村去做地必須做出一些規避。第一，不能改變土地用途，這是一個很大的方麵。第二，對於城裏人購買土地必須做出相關的規定，盡快防止在農民需要現錢的時候他們乘虛而入。
突破行政區劃
記者：從宏觀上來講，你覺得海南的開發進度應該怎麽來把握，例如說海南島東部的海灣已經賣得差不多了，土地供應應該怎樣控製？
遲福林：這件事情很重要，我們現在沿海地方的土地供應速度太快，而且有些價格偏低，這就出現了幾個問題，第一，土地出售太快對於中長期的發展是很不利的。第二，沿海土地出讓太快暴露了我們規劃滯後的發展現實。第三，管理上麵存在一些問題。海南從土地供應量上是很大的，未來整個城鄉土地統一管理，土地供給的話，可供麵積是相當大的，台灣2/3是丘陵，海南2/3是平原，台灣搞了幾十年了，土地供應還是有空間的，海南隻要打破城鄉這樣一種分割，實行城鄉一體化，實行城鄉土地的統一管理，土地的供應空間應該是很大的。應該把沿海和整個內陸結合起來，比如三亞，如果把保亭、樂東、陵水都作為它的整個三亞板塊的話，那麽土地供應還是有相當大空間的。這件事情我們恐怕要從這樣一個大局來考慮問題。
記者：這樣講的話行政區劃就要打破了。
遲福林：我現在已經給海南提了這個建議，就是要打破行政區劃體製，海南要組成加快城鄉一體化進程，具體方案就是搞5個中心城市，然後對其他建設20多個區域，加快海南的城市化進程，加快城鄉一體化，從而大大實現全島土地資源、旅遊資源的統一配置，在統一配置的基礎上實現價值的最大化。
六七年前我們就給三亞做了關於三亞旅遊經濟區的研究報告方案，實行以市連縣，把咱們的縣並入到大三亞，實現我剛才所說的土地規劃統一，基礎設施統一，社會政策統一等這樣一些事情，但是由於多種事情這件事情沒有把它做起來。沒有做起來一個很大的問題就是三亞土地局限性太大了，像三亞的城市中心地帶簡直就成了商住區，而不是國際旅遊的中心服務區，三亞的整個中心部署格局發生了很大的問題，如果我們把三亞周圍都能變成一個居住地，把三亞的核心地帶作為國際旅遊的服務中心的話，那海南未來的大三亞建設太重要了。海南的城市化，城鄉一體化，三亞必須做出突破，其次海口必須突破，再來在全島突破，這樣才能把統一規劃做好。
記者：三亞的問題是不是反映了海南的發展理念和規劃的滯後？
遲福林：理念是有問題的，規劃也是有問題的，體製上更存在問題。未來三亞中心區的改造的不一定是搬遷，而是一種整合，不是一個簡單的搬遷，這樣對老百姓可能是最有利的。
記者：這次海南房地產熱，很多還是中低端的產品，未來海南要集約用地，房地產這一塊是不是要往高端走，把更多的土地讓出來開發可持續發展的旅遊項目？
遲福林：海南的旅遊資源實際上全島要統一配置，現在我們旅遊資源的配置很不合理，比如說五指山市，那是相當好的一個地方，隻要那個地方的相關服務業能夠跟上去，基礎設施建設能夠上去，那個地方很快就會成為熱點地區。整個全島的旅遊資源的配置現在受到多方麵的製約，包括行政體製的製約，首先旅遊資源如何統一整合，統一配置發揮效率，而不是集中在某一個點進行炒地，然後大家都來炒地，這是一個很大的問題。第二，我們在這個前提下做統一規劃，發展海南的旅遊房地產業。旅遊房地產業怎麽做，不可能80% 都是住宅房地產。什麽叫做旅遊房地產業？海南需要破這篇大文章，而現在海南還沒有回答旅遊房地產業應該怎麽來搞。這件事情海南還沒有回答，海南應該盡快回答什麽叫做旅遊房地產，海南準備怎麽發展旅遊房地產，旅遊房地產的行動計劃是什麽。
要從海南未來整個發展和市場發展需求進行定位，拿出行動路線圖，在這個前提下，我們再來考慮旅遊房地產業的土地怎麽配置更合理，更有效。現在基礎性的事情還沒有做起來，就顯得我們土地利用比較亂，社會意見很大，這個規劃，那個規劃，而這些規劃的剛性約束又很大，大思路又不清楚，變來變去。
“旅發委” 新起航
記者：為了打造國際旅遊島，海南已經將省旅遊局改革為省旅遊發展委員會，這個委員會到底能發揮多大的作用？
遲福林：省旅遊發展委員會更多是綜合協調的機構，如果它僅僅是旅遊專業管理的話就不是旅遊發展委員會了，所以首先必須賦予它在旅遊綜合管理協調上的功能。從海南的情況看，旅遊的綜合協調十分重要，比如酒店亂漲價的情況，涉及物價部門，旅發委一定要有協調權，如果沒有這種協調能力的話，那是很困難的。海南旅遊發展委員會未來是很有前途的，關鍵在於職能怎麽確立，體製、機製怎麽確立？有沒有一幫頭腦清楚，又很能幹的一批人。
記者：現在旅發委主任陸誌遠是省長助理，未來主任是不是要由副省長來牽，你覺得政治保障重要嗎？
遲福林：政治保障當然重要，但是我想省長助理兼任這個主任是夠了的，這不是一個重要的矛盾，主要的矛盾是，第一賦予它什麽樣的協調職能，有沒有綜合協調職能。第二，體製、機製是否跟這種職能相適應。第三，這一幫人是否有一個現代意識、國際旅遊視野的又能夠務實的實力做這個事情。
記者：據說，省裏準備給旅發委很多權力，它又不敢要，原因是有了權力沒有管理手段，還會被笑話。
遲福林：是啊，這是一個兩難的事情，沒有協調能力很難辦，有了協調能力又怕做不好。這是海南麵臨的一個很大的問題，我們一方麵需要體製、機製，另外一方麵更需要人。人的問題必須和體製、機製同時進行，否則很難、很難，海南說到底需要一批很能幹的人，有現代理念，然後又比較務實的一批人，要不很難、很難。
海南最需要的就是旅遊的國際化要素改造和旅遊的體製、機製的創新，如果這個方麵沒有一點魄力、沒有一點能力，沒有一點大的動作，那怎麽能夠創新呢？而且特別是一些利益關係圈子更需要你去做的。
記者：最近瓊海市委書記說，“單純發展房地產項目”瓊海就不批地了，這種有魄力、大膽決斷的官員在海南太少了。
遲福林：海南需要一批這樣的幹部，第一，有魄力，有現代理念。第二，有一點務實的精神，兩者加起來能夠大膽地做起來，這才是好事。
海南中長期規劃、行動計劃出來以後關鍵是抓隊伍了，有沒有一批能幹的隊伍，而且確實是為了海南島，能夠私心少一點的，有理念的隊伍對海南實在是太重要了。用人的問題，用能幹人的問題絕對是有決定性意義的，對海南實在是太重要了。這應該成為省委、省政府的重點課題。
幹部培訓是重要的，主要矛盾不在培訓，重要的是把一些能幹的幹部提起來幹事，給這些人提供條件，給這些人創造條件，讓他們來做，你不能幹就往後靠一靠，現在這個環境比培訓還重要，現在很多幹部不是知識不夠，而是理念和實際的操作能力有問題。在海南創業階段如果沒有創業精神、創新精神，你怎麽可能搞國際旅遊島呢？
開放是海南的靈魂
記者： “國際旅遊島”這個概念是你提出來，不過在內地其他省市提得比較多的是“國際旅遊目的地”，這兩個概念有什麽異同？
遲福林：國際旅遊目的地和國際旅遊島的概念是不大一樣的，國際旅遊島是講整個區域發展戰略的概念，國際旅遊目的地重點是講旅遊的。所以，我講海南國際旅遊島一直講三句話：第一句話，國際旅遊島是一篇大文章，不要做小了，為此就要跳出海南島看國際旅遊島，首先國際旅遊島是國家戰略，一定要從國家戰略角度理解國際旅遊島，它不僅僅是旅遊，可能當前重在服務業，國家需要海南島旅遊跟服務業轉型升級。你看一看文件對旅遊增加值的貢獻要求比較低的，重在服務業的發展上麵。再跳出旅遊看海南國際旅遊島，恐怕對海南而言當務之急不是旅遊問題，重中之重是相關服務業的發展，在教育、醫療、金融保險、文化娛樂等相關服務業還處在相對落後的情況下，你要想發展現代旅遊是有困難的。
第二句話，國際旅遊島是一篇長文章不能把它做短了，它絕對不是一年、兩年的事情，恐怕是十年、二十年的事情，可能從國際旅遊島使海南走向國際貿易區，如果做好了的話，這是完全有可能的事情。
第三句話，是一篇好文章就不要做砸了，砸就砸在房地產上麵。
記者：作為“國際旅遊島”這個概念的提出者，你覺得它的核心價值是什麽，是自由島、幸福島、長壽島，還是其他什麽？
遲福林：關於國際旅遊島我講了六個字：開放、發展、綠色。它的主題是開放，開放是它的特色，由於海南島是島嶼，海南島的靈魂是開放，即國際旅遊島的靈魂在開放。國家提出具體的要求，開放在國際旅遊島基礎上做好了會進一步往前走，有可能通過國際旅遊島走向了自由貿易區，有這種可能。我們講發展，發展以旅遊為主導的現代服務業，即以現代服務業為主導的發展之路，海南發展定位，過去20年搞來搞去，爭來爭去，未來海南就是以服務業為主導的島嶼。海南的特點是綠色，所有的發展都要走綠色之路，中國最有可能實行綠色的發展的就是海南島。
看本質，國際旅遊島的靈魂、生命線、主線就是開放。
記者：那海南的開放具體往哪裏走？
遲福林：海南的開放分幾步走。第一，我們現在的旅遊業需要開放，為了做到國際化，國家給了很多政策，包括某些文化體育、娛樂、博彩業、減免稅等政策問題。
第二，海南重在相關服務業的開放，現在還沒有相關服務業的開放，導致海南的醫療、教育、醫療保險是上不來的，開放度有多大，相關服務業的上升就有多快，然後水平就有多高，所以現在最大的問題是相關服務業的發展，包括教育、醫療、金融保險、文化娛樂這些方麵的開放是眾開放中的重中之重。
第三，建設國際購物中心。國務院的文件中提到要逐步把海南建設成為國際購物中心，這方麵需要開放，比如先把海南做成日用消費品的免稅區，在日用消費品免稅區的基礎上把海南用十年，二十年建設成為國際購物中心。
第四，在這種前提開放下才有可能成為文件中所說的麵向亞洲，走向世界的交流平台，交流平台起來以後，大家都做好了，就有可能走向自由貿易島，這樣一步、一步往前走的。
記者：今年中國跟東盟自由貿易區已經啟動，不過，有位海南省商務廳官員形容說，海南現在連個板凳都坐不上。
遲福林：板凳沒有坐上，到目前我也沒有看到他們做出一個具體的計劃來，各個省如廣東都在做結構調整，自由貿易結合，廣西做成中國走向東盟的基地，而海南的計劃還沒有拿出來。其實海南的農業可以成為一個熱帶農業的出口基地，能夠從東南亞以比較便宜，比較有利的優勢引進它們的品種，利用海南的優勢做大國內市場，同時變成國際出口基地。國際出口基地會提升農業綠色的程度，反過頭來對國內市場又是一個提升。海南總要回答一些這樣的問題，再比如建設南海旅遊經濟圈，但到現在我都不太清楚海南是否有這些東西，至少沒有公開看見過這些東西。
海南必須清醒地認識到要抓住東盟10＋1自由貿易區的進程來確定海南的地位，然後把國際旅遊島融入到10＋1進程當中去。
記者：國際旅遊島建設啟動，你最希望看到由政府來帶動社會做哪些具體的項目以及軟硬件建設的配套呢？
遲福林：在起步階段：第一，海南的軟環境建設方麵是一個軟肋，像春節的三亞已經暴露了海南旅遊管理和社會管理的突出矛盾問題，這樣的一種東西使得國人感到很失望。因此海南需要在自己能夠做到的事情上，如軟環境建設應有盡快的改變，從而使軟環境改變一個麵貌，這是一個很大的事情。
第二，大家需要看到國際旅遊島的行動計劃，政府最大的行為是給大家一個預期，告訴大家政府的行動計劃，真正能夠做事的可能不是政府，企業、市場都可以做，但是大家需要有一個預期，到底海南未來的預期怎麽樣，這是政府需要盡快來做的事情。
第三，就是需要拿出一套政策的實施方案，落實政策，實現政策目標的一些路線圖，比如醫療怎麽開放，教育怎麽開放，國際購物中心是五年計劃、十年計劃還是二十年計劃，你是怎麽來做的，到現在為止我還沒有看到國際購物中心這件事情在海南的正式報刊上麵有提法的，國家給了你一個多大的目標啊。現在誰是購物中心，隻有香港在中國的版圖上，這是一個基本的政策目標和基本的發展目標，如果海南拿出了這樣的方案，如第一步是免稅，第二步是日用消費品免稅區，第三步怎麽做等等，使得大家看到有希望，海南自己提都不提，等於把一些基本的東西拋掉了，國際旅遊島局限在旅遊上，就把文章做小了，就不是一個國家戰略，也不是一個區域戰略，而僅僅是一個行業或者產業戰略了。
國際旅遊島要防止，第一不要做砸了，第二不能做小了，不要把國際旅遊島局限與旅遊相關產業上，旅遊本身上，國家給你說是購物中心，你怎麽回答，什麽時候做到購物中心？第一條政策是服務業轉型升級，你服務業怎麽轉型升級？十年後海南在這麽落後的情況下，你怎麽達到全國的中上水平？怎麽走在全國前列？國民收入計劃怎麽搞？這些做了以後才能給大家一個信心，感覺國際旅遊島真是一篇大文章而不是一篇小文章，所以大家要珍惜它，不要做砸它，否則的話不就是發展旅遊嗎，那就壞了。
記者：像台灣在1994年以後搞生態社區建設，政府通過金融的扶持，中長期的貼息貸款來支持農民開發生態村旅遊，這種模式在海南適合借鑒嗎，畢竟海南人口75%是農民，得想方設法讓他們能夠享受國際旅遊島開發得好處。
遲福林：這個是完全可以的。現在海南有一個大問題就是，海南太需要錢了，但去年海南本地新增貸款的40%左右流到島外去了，說明這套金融體製和地方的發展太不適應了，海南沒有金融保險的創新就很難辦了，國務院文件當中給你七條金融保險創新，你怎麽去突破啊？怎麽去發展當地的銀行？怎麽去搞國際離岸金融中心？怎麽去搞產業基金？怎麽實現本外地的自由兌換？多麽好的一些政策啊，所以我很著急。
現在海南老百姓的新增存款的40%左右到島外去了，可能海南老百姓還不知道，海南一年才引進多少錢，但大家辛辛苦苦，企業和個人新增存款的40%都到島外去了。這不說明這套體製太不適應了嗎？除了本島存款，本地存款，你還把外麵的很多東西拿進來，你本來就缺錢，本來就窮，存了一點錢的相當一部分還跑到外麵去了，你說你是怎麽弄的啊。
新樓盤房價飆漲，二手房搭車，日漲夜漲的房價令人心動。 攝影潘文龍
富島還是富島民？
海南正在向國際旅遊島的目標邁進，在外界一片熙攘中，祖輩生長於此的本島島民，也正在經曆著不安和騷動。“房價漲了收入沒漲，高爾夫球場完工了道路卻越來越堵”——島民們的議論讓當地政府不敢懈怠，各種“緩衝”政策陸續出台以期撫平島民的不安。更多的利好信息和機會，也在促成海南農村社會的巨變。
一夜入夏
2月底，剛剛經曆降溫的海南島一夜入夏，氣溫躥升到37度，但在海南島民的心目中，今年的“夏天”，始於一個多月以前。
2010年1 月4日新年第一個工作日，國務院公布關於建設海南國際旅遊島的若幹意見，海南島的新一輪開發，成為國家級戰略。消息立即撞開海南島上空平靜悠閑的空氣，島民們嗅到了熱潮即將湧來的氣息。
從飛機上俯瞰海口夜景，濱海道路的燈光，勾勒出優美的海岸線，燈火從海岸向腹地一路鋪開，越來越明亮繁盛——世界上擁有如此海岸景觀的城市，多半是經濟重鎮，比如東京、香港、紐約……
成立特區22年來，海口與上麵這些經濟重鎮之間的相似之處，更多的是在“外形”上——除了旅遊業，海南的其他行業並沒有更多出色的表現，與“國際都市”之間的距離還很遙遠。大多數內地人對海南的印象，始終停留在“請到天涯海角來，這裏四季春常在”的歌聲中，而海南島民也安然於節奏緩慢的熱帶生活。
茶館的繁榮，標誌著一個城市的悠閑程度。大小茶館遍布在海南城鄉，男人們喝著便宜的“老爸茶”一聊一天，那是最常見的生活景觀。在省會海口，很多單位上午12點下班，下午2點或者2點半上班，中午 2個小時的休息時間足夠吃飯、午睡。海口市普通市民的工資收入，在2000－3000元，2009年以前，像這樣兩個月的收入，可以買到一個平方米的住房，普通人並沒有感覺到明顯的生活壓力。
從上世紀90年代開始，海口人口快速增加，外地移民多是衝著海口相對較低的生活成本來的。 2005年左右，市區不錯的小區公寓房，每平方米的價格隻要2000－3000元，這意味著一個年輕人隻要有一份穩定的收入，就能在幾年中安家、過日子。
事實上，“國際旅遊島”戰略宣布之初，海南人大多數有點“懵”，大多數人不清楚，海南的新一輪開發，與自己有什麽關係。最先樂觀的，是從事旅遊相關工作的人。
“從電視上看到新聞，我真是高興啊，馬上說，下午我請大家吃飯。”1月4日那天，海口市旅遊發展委員會一位官員異常興奮，掏腰包請辦公室同事吃飯以示慶祝。盡管供職於旅遊部門，對海南的新一輪開發早有所耳聞，但國家這麽快、這麽高調地宣布戰略，還是讓這位官員感到意外。
僅僅從“建設國際旅遊島”這個標題就能夠了然，海南的旅遊業將迎來快速發展的機會。雖然旅遊業一直是海南的重要產業，但具體到海口市，旅遊行業的發展多年來沒有很大的起色。海口的旅遊業側重於會議和商務，從曆年統計數據看，乘坐飛機飛抵海口的遊客中，大約一半立即轉乘交通工具去往其他風景勝地，隻有一半遊客在海口過夜，留在在海口周邊旅遊的遊客遠遠不如三亞等熱門地區。
對於所有從事與旅遊相關的人來說，興奮都是有理由的。海口旅遊職業學校的負責人在得到建設國際旅遊島信息的時候，也是異常高興，這意味著旅遊職業教育發展的新契機。
在開發政策剛剛公布的幾天裏，海南島上彌漫著樂觀的氣氛，雖然誰也不清楚海南島將來會變成什麽樣子，但大家相信，隨著海南的開發，普通人的生活注定“水漲船高”。
報紙和房子
但是，樂觀的情緒沒能持續太久。
除了每年的旅遊旺季，海南島上的新聞，並不多見於內地媒體的重要版麵，這個島嶼，與內地很多城市之間都有1000公裏以上的距離。年初開發政策出台後，海南島突然間成了媒體上最熱門的詞匯。但是，還沒來得及為高“出鏡率”高興，海口市民發現，海口市的房價也在媒體的熱炒聲中節節攀升。
不管是在各種評選中，還是在海口市民的心目中，海口一直是一個幸福感比較高的城市。直到2010年1月房價瘋狂上漲的大戲拉開帷幕，海口人突然覺得自己不那麽幸福了。“你要問建設國際旅遊島的政策宣布以後有什麽變化，變化隻有兩個：報紙、電視上講到海南的新聞多了，房子漲價了。”2月底，海口市民中彌散著焦慮的氣氛。
記者采訪了中專教師、出租車司機、國企員工、私營企業主等普通的海口市民，他們各自的經曆為我們描繪出海口普通人的置房曆程和心態變化。
上世紀90年代初的海南地產泡沫，大大傷害了海口的地產秩序，各種爛尾樓的處理一直到21世紀的最初幾年才完成。正因如此，海口商品房的價格從一個比較低的水平起步。2004年左右，海口市區普通商品房，每平方米的售價在2000－3000元，之後5年時間價格翻倍，在5000－6000元。但在建設國際旅遊島政策宣布後的一個月中，海口房價突然加速，目前，年前6000元一平方米的房子漲到12000元甚至更高，都被視為正常。
春節期間，海口房價被外來資金節節推高，酒店客滿，茶樓、咖啡廳裏，充斥著圍繞房產的“商務聊天”。“兩位西北婦女，從來沒有到過海南島，聽說海南樓市火熱，通過電話就買了兩套。”像這樣真實的故事，在節日期間的海口頻頻上演。
到2月，海口的樓盤差不多銷售告罄，市區裏房產廣告也少了很多。一位出租車司機告訴記著，前幾天他拉著兩個貴州人在海口市轉了一天，好不容易找到一套單價1.5萬，總價90萬的商品房，司機在樓盤門口等了1個小時，2位貴州人就下單買下出來了。
最近十多年，海口吸引了不少內地人到海口購房過冬，海口的夜市大排檔上，充斥著豪爽的東北口音，原本隻有男人才泡茶館的規矩，也被東北老太打破。但與之前購房自住不同，這一輪的購房熱潮，幾乎都屬於商業投資。
海南島民並非沒有見過如此的世麵，上世紀90年代初的地產熱，仿佛就在眼前。那一次地產熱製造了如今的地產大鱷馮倫、潘石屹等等，也曾留下一堆破敗的爛尾樓。與這次不同的是，當年，內地來的老板們玩著各自的地產遊戲，地皮和樓盤在這些有錢的外地人手中翻滾，但地產界的驚心動魄並沒有影響普通島民的生活。那個時代，福利分房剛剛開始向商品房過渡，多數人尚未擁有自己的房產，絕大多數島民的利益，與當時的地產起伏並無關係。
而此次的房產熱潮，與每一個海口市民相關。“說實話，我真是為那些還沒有買房的年輕人擔心，國家必須給政策，弄不好要鬧的。”一位已經擁有住房的海口市民說。
無房的市民焦慮，有房的市民也並不快樂。海口市的發展隻有20年，絕大多數海口市民隻擁有一套自住房，房價上漲後，一般市民沒有多餘的房產參加交易，也就不可能在房價上漲中獲得財富。相反，房價上漲還可能在長遠的時間裏抬升城市的生活成本。
市民中間焦慮的情緒，顯然已經給政府帶來壓力。省委書記衛留成1月15日宣布“刹車”政策：為了避免開發項目一哄而上，防止出現新的房地產泡沫經濟，從今天起，到《海南國際旅遊島總體規劃》獲得國家發改委批準前，全省各地全麵暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發項目。
這個被海口市民熟悉地掛在嘴邊的“兩個暫停”，暫時撲滅了樓市高燒。進入2月，海口的樓盤銷售廳不再熱鬧，房價也維持不動。“再等等吧，等到3月看下一步政策怎麽樣。”記者在瓊海市一處樓盤遇到的樓市調查人員這樣說。等記者回到海口市，幾乎一模一樣的話出自一位普通海口市民之口，可見眼下全民觀望的氣氛。
但“退燒藥”究竟治標還是治本，答案尚未揭曉，行業從業人員和普通市民的預期，依然傾向於房價繼續上漲，政府必須考慮更多的配套措施，來緩解本島市民的買房難題。
衛留成在1月接受中央電視台采訪時承諾，海南財政新增財政收入的 55%將用於民生，在這樣的基調下，2月25日、26日，海口當地《南國都市報》連續刊載文章論及如何保障當地人利益。報道中公布，海口市將完成多項民生工程，其中，“全年計劃開工建設保障性住房和政策性住房1.27萬套，力爭在兩三年內有效解決海口市中低收入家庭住房困難問題。”
另一篇報道中，海口市委書記陳辭表示，海南目前應該冷靜，借助智力支撐來好好規劃，理清思路，想明白了再幹。文中提到：“針對目前有人擔心隨著海南國際旅遊島建設，優質海岸資源被劃分，淪為少數人的資源等問題，陳辭表示，海口市民可以不要擔心，海口的海岸線一定會大量保留。”
不管是國外城市的發展還是國內旅遊城市的開發，都曾有過當地人無法從中獲益的問題，如雲南麗江古城熙熙攘攘擠滿遊客，但距離麗江市區不遠的山區裏，很多農民還未擺脫貧困。海南島的新一輪開發，從一開始就遇到了“島富民窮”的壓力，政府必須依靠更多的支撐政策，來避免“島富民窮”惡性規律。
你家有地嗎？
海口人買不起海口的房，於是把目光轉向農村。
“你家有地嗎？”這個春節，海口市民中常常能聽到這樣的問題。海口市民中的很多人，自己或者父輩從農村移民到城市，不少市民擁有私家車解決了交通問題，從老家開車到市區不過幾十分鍾路程，住到老家去，已經成為可以實現的生活方式。飛漲的房價，讓很多海南城市居民，將目光投向城市周邊的老家，把自己的小康夢想，寄托到曾經奮力掙脫的農村。
“回鄉下老家，有地的看地，沒有地的也在看地。”一位海口市民告訴記者，春節期間，看地成為很多人的重要活動。
除了到鄉下蓋房自住，一些擁有各種資源的當地人，也四處活動，期望從海南開發中，分得土地增值的一杯羹。嗅覺靈敏的投資人，早已開始收購海口周邊土地，他們的算盤是：一旦旅遊項目啟動，首先需要的就是土地，如果能夠先下手圈地，到時候就能把地賣給更大的開發商，從中獲利；即便不能從炒地裏獲利，自己經營旅遊項目，也會有不錯的前景。
有需求就有市場，海南地廣人稀，再加一些地區土地政策尚未明朗，各種形式的土地交易，在民間悄悄升溫。2月的豔陽下，陳有才(化名)騎在摩托車上，在海口郊外一片荒地前，與來自海口的“買家”碰麵。“買家”希望村民能夠出讓20畝土地，於是請陳有才出麵與村民協商，一旦交易成功，陳有才將獲得傭金。
“買家”與陳有才碰麵的場景，容易讓人聯想到90年代香港電影裏的畫麵，不過他們交易的不是其他，而是土地。陳有才也是當地農民，在“重農”的鄉下，像陳有才這樣攛掇農民賣地的“經紀人”，並不受農民的尊敬，但這並不妨礙“經紀人”隊伍的壯大。
現在到海口周邊鄉村，很多荒地、山地依然荒蕪著，很難看出大興土木的跡象，但激烈的圈地競賽，已經開始。“按照當地農民的風俗，正月十五以前忌諱賣土地，所以我們談好價錢，先付訂金，等過了十五就成交。”海口的一位買家告訴記者。因為沒有正是成交，這位買家並不放心，一旦有人給出更高的價錢和更多的訂金，他的囊中之物就會飛走。
炒地客的種種手段，也讓擁有土地的農民學會了“生意經”，一旦聽到自家土地在某個旅遊開發項目的規劃範圍內，農民就急著在土地上蓋上房屋或者種上果樹，寄望在接下來的征地中提高土地的價格。
不做失地農民的可能性
賣地還是不賣？——距離海口市20公裏的永興鎮博學村的村民們，也遇到了這個問題。2009年底，浙江一家大型企業在永興鎮做了一個旅遊開發的規劃，規劃範圍囊括了博學村所有的土地，開發商甚至已經為村民們籌劃了新的居住地，讓他們遷居到距離永興鎮近一些的公寓房裏。
與全國所有農村一樣，博學村的年輕人都到城裏打工去了，剩下中年和老年人在家務農，種植佛手瓜和水果，每年的收益夠吃穿生活，但沒有更多的富餘。今年佛手瓜供大於求，收購價降到3分錢一斤，隻有成本支出的十分之一。
對於這個300多人口的自然村來說，如果同意出讓土地給開發商，村民們會一次性得到一筆錢，按照當時周邊村莊地價，一畝地租金大約3萬元，村民們每戶可能得到十多萬到一百多萬不等。但出租土地的代價是，原本在家務農的老人必須改變生活方式，在城裏打工的年輕人將失去再當農民的退路，而且，各家再不能擁有種著荔枝的院落。
“農民的出路難道隻有種地和離開土地兩種嗎？”在得知開發商將租用土地的消息時，博學村走出的第一位大學生陳統奎，不願意接受這樣的現實，他相信一定有第三條路，讓農民既能留在家園，又能跟隨國際旅遊島的開發政策發家致富。
博學村坐落在古火山口附近，農民傳統的住房，都是用火山岩石壘成，村裏一些老屋有200多年的曆史，荔枝等果樹在村中處處栽種，環境幽靜古樸。由於供職於一家新聞雜誌，陳統奎曾經采訪台灣桃米裏村，這個村莊的年輕人也曾流向城市打工，村莊人口老化，慢慢衰退。但經過10 年的生態村建設，如今的桃米生態村已經成為生態遊的品牌，恢複了生機。
桃米裏的經驗給了陳統奎啟發，他希望博學村也能探尋出一條生態旅遊發展的道路。要實現這個理想，首先需要村民們認同一個原則：拒絕成為失地農民。而要村民認同這一點，必須要讓他們看到，自己開發生態旅遊是可以實現的。
為了把生態村建設從構想變成現實，陳統奎號召成立博學生態村發展理事會，理事會成員有在鎮上和省城工作的本村大學畢業生，也有留在村裏的年長村民。有了理事會，各種旅遊項目的開展才有人張羅。
理事會成立後籌辦的第一個活動，是海南自行車運動協會舉辦的山地自行車賽。舉辦比賽需要賽道，理事會動員全村出人出力，幾十年前“記工分”的製度又被找回來，隻不過各家“工分”不但不能兌現成工資，農戶還要借錢給理事會，用於租用機械、購買碎石。
農曆正月十三，是博學村“公期”，“公期”是海南傳統節日，各村日期不同，這一天親戚朋友到村裏聚會，熱鬧的程度勝過大年三十。自行車越野賽也在這一天舉行，城裏人開來的汽車，沿著鄉村公路停放，一路擺了2公裏。比賽的盛況，給村裏人一顆定心丸：看起來，博學村真的能夠吸引遊客。
“開發商一畝地才給多少錢，我們自己搞旅遊，應該能行。”喧鬧過後，村長王才運的信心又增加了不少。看到博學村已經有聲有色辦起了活動，浙江的旅遊開發商自知無法說服博學村民出讓土地，最終修改了規劃，放棄了這個讓他們頭痛的村莊。
“發展鄉村生態遊，是一個很好的出路。”海口市旅遊發展委員會副主任蔡俏評價說。博學村的行動，得到了旅遊部門的認可，今年5月荔枝成熟以後，海口市旅遊部門將支持博學村開展荔枝采摘活動，吸引遊客到鄉村做客、消費。接下來，博學村還計劃修繕老屋、建造古樸的火山岩民居用於經營“民宿”，遊客可以到村裏的火山岩房屋裏住上幾天，吃新鮮水果、蔬菜，享受愜意的鄉土生活。
比起老年人，博學村的年輕人們，更能夠認同建設生態村的理念。自行車越野賽舉辦當天，維持秩序的、後勤燒菜的、接待運動員的，都是 20歲上下在城裏打工的年輕人，有的年輕人甚至從廣州坐飛機趕回老家。30歲的村民陳芳德闖過廣東，現在在海口一所學校做廚師，工作輕鬆，每月有1600 元的收入。陳芳德告訴記著，如果生態村搞起來，他願意放棄海口的工作回到老家，不管是經營民宿還是生產蜂蜜、種植荔枝，他都很有興趣。
博學村已經邁出第一步，陳統奎希望，博學村的實驗能夠為海南島的農民，探索出除了賣地以外更能夠持久致富的道路，讓國際旅遊島建設帶來的經濟騰飛，也能惠及普通農民。
建設國際旅遊島戰略宣布兩月，所有人都在等待一個答案：建設國際旅遊島的目的到底是打造一個富人天堂，還是一個任何人都可以享受的富饒島嶼？這也是省委書記衛留成被追問最多的問題。“我也跟我們海南島民講，強島富民是我們國際旅遊島建設的根本目的，是我們的出發點、我們的立足點，如果我們不能讓海南老百姓富起來，那我們的國際旅遊島就算失敗。”衛留成在一次公開發言中說。事實上，答案的揭曉還為時尚早，建設國際旅遊島的海南才剛剛上路。
