2009年房價漲1.5%”是怎樣統計出來的？
張軍
標簽： 中國問題
國家統計局“2009年房價漲1.5%”是怎樣統計出來的？
張軍按語：2月25日，國家統計局發布了《2009年國民經濟和社會發展統計公報》，公報顯示，去年全國70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%，其中新建住宅價格上漲1.3%，二手住宅價格上漲2.4%；房屋租賃價格下降0.6%。不過，1月19日，根據國家統計局公布的2009年全國房地產市場數據，2009年全年房地產成交量近9.4億平方米，以總成交額平均計算成交價格約4695元/平方米，相比前一年均價上漲約24%，平均每平方米上漲813元。其中上海、深圳和北京位居房價漲幅前三名，同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。顯然，後一數據的結論並不是建立在常規的統計調查方法之上的，但網民更相信它。相反，網民對於“2009年70個大中城市房地產價格同比增長1.5%”的數據反而提出了大量的質疑。國家統計局城市司2月28日不得不公布了該數據的統計調查方案予以回應。2月28日下午，國家統計局城市司在國家統計局官方網站上將全國70個大中城市房地產價格統計調查方案予以公布，並表示將認真研究社會公眾和專家意見。內容如下：
調查內容
(1)房屋銷售價格。包括新建房和二手房銷售價格兩個部分。
(2)房屋租賃價格。主要指各類房屋的市場租金，包括住宅租金和非住宅租金。
(3)物業管理價格。
(4)土地交易價格。指房地產開發商或其他建設單位在開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的後續開發費用、稅費、各種手續費和拆遷費等。
調查對象
(1)各級政府房地產行政主管部門，如房管局、土管局、房屋土地交易中心等。
(2)房地產企業。
(3)房地產經營機構。
(4)物業管理企業。
(5)有關企事業單位、機關團體及部分居民。
調查方法
房地產價格調查為“非全麵調查”，采用重點調查與典型調查相結合的方法。調查方式采用報表與調查員實地采價相結合的方式。
所選調查單位的房地產營業額總值一般應占本地區總額的75%以上。
統計局答疑
1.房地產價格調查中的價格是怎樣定義的？
房地產價格調查中所調查的價格均是買方(承租方)為取得房地產所有權(使用權)所支付的實際成交價格(租金)，不包括與交易有關的各種稅費、手續費、中介費和物業管理費等。
由於房屋銷售(交易)價格受房屋地段、環境、 層位、朝向、裝修等因素的影響，所以房地產銷售(交易)價格有基價、起價、平均交易價等等。為便於資料收集和數據可比，方案規定填報價格為調查項目某特定代表樣本的實際銷售(交易)價。
房屋銷售(交易)價格統一按建築麵積計算。
2.房地產價格調查中的報告期價格如何確定？
房地產交易往往是一次性交易，當無法找到報告期同質可比對象時，可通過以下方法推算報告期價格：
(1)用相同特質的其他樣本的數據替代。
(2)用同類房屋、同級地段(同級地段內繁華位置接近)、同樣結構的非本座建築物的報告期平均銷售(租賃)價格替代。
(3)根據同類房屋、 同級地段、 同樣結構的銷售(租賃)價格的變動幅度，推算報告期價格。
(4)可通過房地產開發(銷售)商、土地管理局和房管部門的有關專家進行科學評估測算。
3.如何抽選房屋調查樣本？
(1)為了客觀真實地反映某一項目的價格變動情況，原則上選取正常銷售的房屋作為調查樣本。如：A棟公寓本月銷售10套房屋，其中1套為關係戶購買，則報表時應在關係戶房之外的其他9套房屋中抽選調查樣本。
(2)在同一個房屋類型裏，從銷售量較大(樓層、套型、朝向等)的房屋中抽選樣本。如：選定A棟普通公寓樓為調查項目，報告期為6月份。假設5月份90平方米及以下公寓共銷售8套，其中二層、五層各2套，三層4套；6月份90平方米及以下公寓共銷售4套，其中一、四層各銷售1套，三層銷售2套。則可在銷售套數較多的三層中選擇最接近於15日交易的某一套(5月、6月各一套)房屋作為調查樣本，通過考察5月、6月樣本房屋的價格變動情況，來代表該棟公寓樓中90平方米及以下套型房屋整體價格的變動情況。這裏，上月銷售麵積為5月1日至31日銷售的該房屋類型、該套型的合同總麵積，上月銷售金額是與上月銷售麵積指標對應的合同總金額。
(3)當上期、本期房屋樣本存在樓層、套型等差別時，為保證樣本同質可比，統計時應剔除樓層、套型差異因素。例如：上月樣本房屋為11號樓1單元五層502(套型為2)，銷售單價為9700元/平方米；本月選擇對應樣本為11號樓1單元三層301(套型為1)，銷售單價為9800元/平方米，兩者之間存在層差、套型差。按企業規定：層數加高1層，每平方米單價高30元；套型1比套型2高10元/平方米。則報表時上月樣本房屋11號樓1單元五層502(套型2)銷售單價填為9700元/平方米，本月樣本房屋地址為11號樓1單元三層301的銷售價格經調整(同質可比處理)後應填為：9800+30×2(層差)-10(套型差)=9850元/平方米。
(4)本期沒有發生交易時的選樣方法。
以房屋銷售報表為例(租賃和物業管理報表與此相同)。若上月普通住宅有銷售，本月無銷售，則報表時從上月銷售的普通住宅房屋中選擇樣本(選取方法同上)，然後推算其本月價格，此時的上月樣本房屋銷售單價為實際成交的合同價格。例如：若上月選取的樣本為普通住宅3號樓3單元502號，上月單價為9700元/平方米。假如企業本月所有房屋都上漲100元/平方米，則本月樣本房屋仍選為3號樓3單元502號，但銷售單價變為9800元/平方米(9700+100=9800)。
(5)本期新開盤或本期有交易但上期無交易的，不進入當期報表統計。如：6月份二期高檔公寓新開盤，則6月份新開盤的高檔公寓交易數據在7月份上報，6月份上報資料時隻統計一期已經開盤在售的高檔公寓數據。
來源：京華時報
張軍
標簽： 中國問題
國家統計局“2009年房價漲1.5%”是怎樣統計出來的？
張軍按語：2月25日，國家統計局發布了《2009年國民經濟和社會發展統計公報》，公報顯示，去年全國70個大中城市房屋銷售價格上漲1.5%，其中新建住宅價格上漲1.3%，二手住宅價格上漲2.4%；房屋租賃價格下降0.6%。不過，1月19日，根據國家統計局公布的2009年全國房地產市場數據，2009年全年房地產成交量近9.4億平方米，以總成交額平均計算成交價格約4695元/平方米，相比前一年均價上漲約24%，平均每平方米上漲813元。其中上海、深圳和北京位居房價漲幅前三名，同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。顯然，後一數據的結論並不是建立在常規的統計調查方法之上的，但網民更相信它。相反，網民對於“2009年70個大中城市房地產價格同比增長1.5%”的數據反而提出了大量的質疑。國家統計局城市司2月28日不得不公布了該數據的統計調查方案予以回應。2月28日下午，國家統計局城市司在國家統計局官方網站上將全國70個大中城市房地產價格統計調查方案予以公布，並表示將認真研究社會公眾和專家意見。內容如下：
調查內容
(1)房屋銷售價格。包括新建房和二手房銷售價格兩個部分。
(2)房屋租賃價格。主要指各類房屋的市場租金，包括住宅租金和非住宅租金。
(3)物業管理價格。
(4)土地交易價格。指房地產開發商或其他建設單位在開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的後續開發費用、稅費、各種手續費和拆遷費等。
調查對象
(1)各級政府房地產行政主管部門，如房管局、土管局、房屋土地交易中心等。
(2)房地產企業。
(3)房地產經營機構。
(4)物業管理企業。
(5)有關企事業單位、機關團體及部分居民。
調查方法
房地產價格調查為“非全麵調查”，采用重點調查與典型調查相結合的方法。調查方式采用報表與調查員實地采價相結合的方式。
所選調查單位的房地產營業額總值一般應占本地區總額的75%以上。
統計局答疑
1.房地產價格調查中的價格是怎樣定義的？
房地產價格調查中所調查的價格均是買方(承租方)為取得房地產所有權(使用權)所支付的實際成交價格(租金)，不包括與交易有關的各種稅費、手續費、中介費和物業管理費等。
由於房屋銷售(交易)價格受房屋地段、環境、 層位、朝向、裝修等因素的影響，所以房地產銷售(交易)價格有基價、起價、平均交易價等等。為便於資料收集和數據可比，方案規定填報價格為調查項目某特定代表樣本的實際銷售(交易)價。
房屋銷售(交易)價格統一按建築麵積計算。
2.房地產價格調查中的報告期價格如何確定？
房地產交易往往是一次性交易，當無法找到報告期同質可比對象時，可通過以下方法推算報告期價格：
(1)用相同特質的其他樣本的數據替代。
(2)用同類房屋、同級地段(同級地段內繁華位置接近)、同樣結構的非本座建築物的報告期平均銷售(租賃)價格替代。
(3)根據同類房屋、 同級地段、 同樣結構的銷售(租賃)價格的變動幅度，推算報告期價格。
(4)可通過房地產開發(銷售)商、土地管理局和房管部門的有關專家進行科學評估測算。
3.如何抽選房屋調查樣本？
(1)為了客觀真實地反映某一項目的價格變動情況，原則上選取正常銷售的房屋作為調查樣本。如：A棟公寓本月銷售10套房屋，其中1套為關係戶購買，則報表時應在關係戶房之外的其他9套房屋中抽選調查樣本。
(2)在同一個房屋類型裏，從銷售量較大(樓層、套型、朝向等)的房屋中抽選樣本。如：選定A棟普通公寓樓為調查項目，報告期為6月份。假設5月份90平方米及以下公寓共銷售8套，其中二層、五層各2套，三層4套；6月份90平方米及以下公寓共銷售4套，其中一、四層各銷售1套，三層銷售2套。則可在銷售套數較多的三層中選擇最接近於15日交易的某一套(5月、6月各一套)房屋作為調查樣本，通過考察5月、6月樣本房屋的價格變動情況，來代表該棟公寓樓中90平方米及以下套型房屋整體價格的變動情況。這裏，上月銷售麵積為5月1日至31日銷售的該房屋類型、該套型的合同總麵積，上月銷售金額是與上月銷售麵積指標對應的合同總金額。
(3)當上期、本期房屋樣本存在樓層、套型等差別時，為保證樣本同質可比，統計時應剔除樓層、套型差異因素。例如：上月樣本房屋為11號樓1單元五層502(套型為2)，銷售單價為9700元/平方米；本月選擇對應樣本為11號樓1單元三層301(套型為1)，銷售單價為9800元/平方米，兩者之間存在層差、套型差。按企業規定：層數加高1層，每平方米單價高30元；套型1比套型2高10元/平方米。則報表時上月樣本房屋11號樓1單元五層502(套型2)銷售單價填為9700元/平方米，本月樣本房屋地址為11號樓1單元三層301的銷售價格經調整(同質可比處理)後應填為：9800+30×2(層差)-10(套型差)=9850元/平方米。
(4)本期沒有發生交易時的選樣方法。
以房屋銷售報表為例(租賃和物業管理報表與此相同)。若上月普通住宅有銷售，本月無銷售，則報表時從上月銷售的普通住宅房屋中選擇樣本(選取方法同上)，然後推算其本月價格，此時的上月樣本房屋銷售單價為實際成交的合同價格。例如：若上月選取的樣本為普通住宅3號樓3單元502號，上月單價為9700元/平方米。假如企業本月所有房屋都上漲100元/平方米，則本月樣本房屋仍選為3號樓3單元502號，但銷售單價變為9800元/平方米(9700+100=9800)。
(5)本期新開盤或本期有交易但上期無交易的，不進入當期報表統計。如：6月份二期高檔公寓新開盤，則6月份新開盤的高檔公寓交易數據在7月份上報，6月份上報資料時隻統計一期已經開盤在售的高檔公寓數據。
來源：京華時報
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