在宏觀政策仍未發生根本性變化的情況下,虎年樓市的走向依舊是個問號。資料圖片
牛年的中國樓市走出了一條單邊上揚的大牛市,雖然在2010年年初出現了成交量的大幅回落,但高企的房價似乎仍未受到太大的影響而出現全麵的下調。在已經到來的虎年裏,隨著政策效應的逐漸顯現,“牛”了一年的樓市醞釀著改變,不過究竟是“虎威猶存”持續上年的火爆態勢,還是重新麵臨“騎虎難下”的調整格局? 在宏觀政策仍未發生根本性變化的情況下,虎年樓市的走向依舊是個問號。
猜想一:“敲山震虎”後的穩步發展
2009年末到2010年初,麵對國內持續高漲的房價,國務院連續出台政策調控房地產市場,抑製投資、投機性的購房需求,遏製房價過快上漲,加快保障性住房建設。從國務院常務會議相繼出台的“國4條”“國11條”,到各職能部委陸續出台的文件、措施,調控密度之大、動作之頻繁為近年罕見。不少業內人士認為,在政策的“敲山震虎”之下,瘋漲的樓市有望重回正軌,走向穩步發展的道路。
“國務院和有關部委近期出台的政策應該說都是很有針對性的,主要是針對去年以來房價的過快上漲,抑製投資和投機。”中國房地產協會副秘書長何琦表示,“房地產開發市場要認真領會國務院發出的文件的精神,中央的政策如果能貫徹實施好,今年國內的房地產市場將會保持一個平穩的走勢,對控製投資投機性需求,防止房價上漲會起到一個關鍵性的作用。”
正如何琦所說,雖然市場普遍認為歲末年終的一係列調控政策有“高壓”的意味, 但仔細分析政策內容仍然是一種“有保有壓”的針對性調控。
政策提出加大中低價位、中小戶型普通住宅的供給,實際上是承認目前市場上存在的供需矛盾,而緩解供需矛盾的過程恰恰給了房地產業充分發展的機遇;實行差異化房貸的措施則更加凸顯出對自住需求和投資需求的區分,鼓勵和限製各有其針對性,並沒有一概而論;加強市場監管、打擊捂盤惜售的措施,有利於房地產市場的良性發展,形成合理的低價機製;而改革土地的招拍掛機製、對國企進入房地產市場加強監管等政策的提出,則體現出對房地產上遊市場投機性的打壓,目標仍然是保持市場的穩定和健康。
“如果房地產開發企業和購房者都能仔細領會中央政策的精神,那麽政策的出台就會起到穩定市場、增強信心的作用。”何琦表示,如果政策的引導性能夠得到有效的發揮,那麽年內的房地產市場將走向穩步發展的軌道。
猜想二:“虎威猶存”下的繼續走高
2010年伊始,在經曆了將近一年的高漲之後,各主要城市的房地產交易量出現了高台跳水式的下跌。北京、上海等地的二手住宅交易量跌幅全都超過了50%,南京樓市甚至出現了一天之內“零成交”的現象。麵對年初慘淡的成交量,不少人發出了樓市“跌停”的驚呼。不過在貨幣政策以及供需關係仍未發生明顯改變的前提下,2010年的房地產市場依舊存在“低開高走”繼續上行的可能性。
北京大學房地產金融研究中心主任馮科表示,房價是否上漲,一個很重要的指標是要觀察貨幣,“我們把貨幣比成一列列車,把房價比成是列車旁邊的樹木和房屋,究竟是火車在動,還是房屋在動,這是個參照物的問題,在2003年到2008年,我國平均每年新增貸款大概隻有3.3萬億元,而2009年則超過了9萬億元,究竟是貨幣的數量擴張過快,還是房價增長過快,還是兩者都在發生作用?”雖然中央的調控政策頻頻出台,但宏觀麵適度寬鬆的貨幣政策並沒有發生明顯的變化,同時,隨著通脹預期的日益加劇,2010年的房價仍存在繼續上漲的可能。
易居中國研究中心總監劉利勇表示,根據易居中國的統計數據,2009年房地產開發企業的土地購置麵積和土地開發麵積相比2008年分別減少了18%和19%,這就意味著2010年房地產市場從整體上講仍將存在著土地供應跟不上住宅銷售供應的情況,由此導致供不應求。這種供需上的矛盾也為樓市的繼續走高提供了條件。
虎傑投資首席分析師張寅表示,雖然進入2010 年,各一線城市的樓市成交量環比有了較大幅度的下跌,但從其與前幾年的同比數據來看,今年的1月份成交量並非幾年來最低迷的一個月,由此可見,樓市並沒有在政策的調控之下被打入穀底。相反,從目前開發商的庫存情況看,隨著2009年大量庫存被消化,目前的期房庫存已經達到了5年來的低位,在這種情況下 2010年的樓市在經曆了短暫的回調之後仍存在著很大的反彈可能。
猜想三:“騎虎難下”的相持觀望
2009年的北京春季房展上,北京南四環外的理想城樓盤的期房售價為9000元每平方米,而到了2010年1月,同樣是理想城,期房的售價已經超過了17000元每平方米。理想城的開發商鴻坤地產相關人士告訴記者,隨著北京開發南城戰略的實施,理想城的房價仍然處於被低估的狀態。雖然1月北京商品房市場成交量大幅跳水,但理想城2010年新開樓盤的定價不僅不會回調,每平方米還將再漲2000元。理想城的情況並不是特例,雖然年初一線城市房地產成交量大跌,但一手房市場的銷售價格卻沒有受到明顯的影響。
庫存大量消化回籠的資金、銀行寬鬆的信貸政策,雖然短期內成交量有了大幅度的回落,但大部分開發商的現金流卻沒有受到很大的影響。截至2009年11月6日的統計數據顯示,國內60餘家房企年內的融資總額已達4000億元。通過增發和銀行授信,萬科年內融資超過600億元,另外綠地、金地集團、SOHO中國、方興地產等公司的融資量也都接近或是超過了300億元。在如此大量的資金支持下,房地產企業有信心將價格保持到市場重新回暖的一天。
一麵是購房者麵對高房價望而卻步,一麵是開發商手握重金觀望等待,相持之下就出現了目前樓市“量跌價平”的狀態。陽光壹佰置業集團有限公司常務副總裁範小衝告訴記者,政策的“敲山震虎”之後,樓市難免麵臨著“騎虎難下”的尷尬狀況。從宏觀經濟麵上看,投資仍將是拉動經濟的主要力量,宏觀經濟對房地產業的依賴短時間內根本無法改變,即便政府密集出台了一係列的調控措施,但在實體經濟回暖不足、通脹預期日益增大、地產商手握重金、整體需求依舊高漲等等因素的作用之下,仍然很難看到樓市的全麵回調。
除此之外,由於“土地財政”等房地產業深層次的矛盾仍未從根本上解決,樓市的調控政策能否全麵、深入落實到各地依舊存疑。種種因素疊加在一起,使得今年的房地產調控麵臨著巨大的考驗。
要走出“騎虎難下” 的怪圈,不僅需要從房地產業著手,更要看到整個宏觀經濟增長模式的內在矛盾。範小衝表示,不可持續的發展模式,將可能成為下一次危機的誘因,沒有實體經濟的支撐,泡沫是不可能持久的。隻有轉變中國經濟的增長模式才能真正走出危機,隻有解決房地產業深層次製度性問題才能走出先出泡沫、後調控的怪圈。
