瑞安市林西村簡陋的房屋介紹所曾經上演一場熱鬧的“紅證”交易
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瑞安當地村民持有的“紅證” 本報記者 李劍平攝
浙江瑞安“紅證”風波調查
站在村中小橋上，林大媽與同伴打量著珍珍房屋介紹所的紅色大字，“代辦過戶返回地指標”。這間雜貨店怎麽搖身一變成了房屋介紹所？上了歲數的林大媽說：“這玩藝兒去年十分火爆！”
順著林大媽的指引，中國青年報記者在浙江省瑞安市安陽鎮上望街道林西村發現，短短百餘米的街道兩邊分布著40多家房屋介紹所。“蔡宅、林西、雅儒、九一、九二、九三、新橋頭、林東，返回地指標”等醒目的大紅廣告，成為這個城郊村莊另類的“春聯”。
瑞安從事房地產開發的李總用“房屋介紹所多於米店”來描繪這一帶的變化。隨著當地城鎮化建設步伐加快，東山街道、上望街道等市郊村民慢慢告別了 “日出而作、日落而息”的生活方式。這些“洗腳上田”的農民受到市場經濟第一波衝擊就是買賣“返回地指標”（簡稱紅證）：即國家在征用集體土地時不直接支付征地價款，而是按照征用耕地麵積的一定比例，安排農村集體經濟組織一定數量的安置用地。
根據浙江省政府有關通知，瑞安市自2003年起推行安置留地政策，由村裏根據實際情況分配給農民，原則上返回比例為10％，特殊情況不超過 15％。
盡管去年年底瑞安市政府緊急叫停了城郊一度瘋狂的“紅證”交易，但“紅證”風波暴露的征地製度及補償機製不合理的問題，時至今日仍沒有完全破解。
交易“紅證”到底屬於市場經濟行為，還是民間資金非法炒作，記者近日趕赴浙江溫州、瑞安等市進行調查。
“紅證”一夜暴漲十多萬元
林西村一家簡陋的房屋介紹所內，懸掛著該村瑞達組團的設計鳥瞰圖：三棟23層、兩棟13層高的住宅樓拔地而起。
林先生告訴記者，全村900多戶村民，他一家三口分到住房指標59.6平方米，商場8．1平方米，停車位15.7平方米。這名中年男子拿著蓋有林西村法人代表陳萬清印章的“紅證”說：“補償‘半套房子’怎麽住人？”
他家住進規劃中的瑞達小區的新樓房有兩條途徑：要麽以較低價格從本村村民手中購買一本“紅證”中的住房指標麵積，要麽按市場價格把新房實際麵積減去返回地指標後的麵積差買下來。
瑞達小區規劃中平均每套毛坯房100多平方米,減去返回地指標沒有幾十萬元根本拿不下來。林先生說“失地農民根本拿不出這筆錢來，‘紅證’買賣左右為難”。
從2009年三四月開始，一些頭腦靈活的村民便打起了“紅證”主意，林西村臨街的門麵房或自有住房紛紛被改頭換麵，裝上銀行刷卡消費的POS 機，代辦過戶“返回地指標”。剛開始交易時返回地指標3000元左右每平方米，市場波瀾不驚。
瑞安市區歐瑞樓盤3萬多元一平方米的開盤價格，讓村民們突然發現，林西村與歐瑞項目不到1公裏，房價卻相差十倍左右。“林西的房價將來至少在每平方米1．5萬元左右”。村中一位房屋介紹所老板對記者說，瑞達組團何時開工建設仍是一個未知數，不過將來巨大的升值預期讓“紅證”變成“洛陽紙貴”。
8月4500元／平方米，10月初每平方米接近7500元，隨後村民中流傳，這些“返回地指標”每平方米交易價格有可能突破萬元大關。房屋介紹所的林老板說：2009年國慶節期間，林西村的返回地指標交易達到高峰期。“一本‘紅證’一夜之間暴漲10多萬元”，有錢的村民紛紛取款，缺錢的人向銀行或民間借貸，個別企業的生產性資金以及市場熱錢紛紛參與投機。
林西村百米街道每天人山人海，既有當地村民，又有外地投資客，甚至不乏代理公職人員進行買賣的馬仔。這可樂壞了房屋介紹所的老板，每交易一筆收取代理費500元。“最多的一天有幾十筆交易”。林老板說。
在村民手中持有的“紅證”上，瑞安市有關部門設了六頁轉讓情況登記表。上麵寫著：轉讓方、受讓方身份證號碼，村民委員會與法人代表印蓋等字樣。林西村民說，隻要轉讓、受讓雙方到場，給村民委員會交納300元手續費即可辦理“紅證”過戶。
實力強的投資者持有十幾個“紅證”，家庭富裕一點兒的村民也買有兩三個證。林西村民反映，返回地指標開始變得撲朔迷離。
民間資金成為“幕後推手”
瑞安是浙南著名僑鄉，現有海外僑胞、歸僑僑眷20萬多人，外匯收入曾處於全國前列。與此同時，20萬瑞安人在全國各地經商辦廠，民間資金實力非常強大，居民之間相互調劑百萬元是輕而易舉的事情。
正當市郊村民交易熱火朝天時，國內某媒體刊發一條爆炸性新聞說，“當地300億資金參與炒作，瑞安某銀行專門設立4000億元資金專供炒地，銀行90％的資金可能被用於炒地”。
浙江銀監局溫州監管分局負責人在接受中國青年報記者獨家專訪時說：“炒作‘紅證’並非區域特征，而是當前房地產市場價格飆升、充裕民間資金無序遊走所形成的一種投機現象。”
實際上，瑞安市現有金融機構16家，截至2009年9月底，全市各項人民幣存款餘額653.02億元，各項人民幣貸款餘額558.24億元，根本不存在當地某銀行設立4000億專項資金專供炒地的可能性。
從瑞安市去年9月末人民幣貸款結構來看，工業、農業、商業、基本建設和技術改造貸款、個人消費貸款分別占比47％、12％、2.59％、 20.18％、15.71％，合計超過96％的貸款投向明確；其他類貸款3．99％，“不可能有90％的信貸資金流入炒地”。這位負責人說。
據溫州監管分局調查，長期以來，瑞安市土地資源不足，特別是市區土地供應量更加稀少。2007年以來，該市市區成功出讓商品房建設用地僅5宗，不到全市出讓地塊的五分之一。瑞安商品房供應量一度出現逐年下降的現象，加之往年一些出讓土地開發建設進度緩慢，建設周期過長，隻有少數項目能對當期的市場供應。
這份調查報告指出，大量安置房、經濟適用房長期以來未能落實到位，加劇了瑞安地房地產市場的供求矛盾。
李總則見證了近幾年來瑞安房地產市場風雲變化。2009年上半年，瑞安商品房買賣合同住宅均價16126元／平方米，同比上升153％；當年2 月到8月，多數商品房上漲超過50％，前不久新推出的幾個商品樓盤每平方米價格均在2萬元以上，最高已超過3萬元。樓盤開盤時自己必須實施“三不能”策略，即“辦公室不能去，手機不能開，家裏不能回”，兩三百套房子一周之內全部賣出。
一方麵，當地居民對瑞安房地產市場價格上漲充滿樂觀預期，另一方麵是市郊返回地指標建房成本多在2000元至2500元,安置留地的村民為解決實際經濟需求把“返回地指標”拿到房屋介紹所出售，有人確認購買簽訂協議後，前往賣家所持“紅證”的頒發部門村委會加蓋大紅印章，確保以後的房子可以更名。當這片返回地最後建成房子領取房產證後，再由最初的賣房人將房子過戶給最終的指標購買人。這讓當地民間遊資發現了“新大陸”，投機氛圍陡增。
溫州監管分局調查顯示，溫州民間投資的資金來源中，自有資金、銀行貸款、民間融資三者比例約為54∶18∶28，在瑞安自有資金及民間融資所占的比重更高。2008年以來，受國際金融危機影響，外向型產業主導的瑞安經濟發展乏力，大量本應用於製造業等實體企業的經營資金開始湧入股市或房市。
據溫州監管分局透露，2009年4月以來，部分投機者大肆炒作瑞安市東山、上望、莘塍三個城市中心區周邊鄉鎮（街道）的“返回地指標”。當年初售價在4000元／平方米左右。經過炒賣後，一個指標售價最高可達170萬元左右，上漲近3倍，而且短期內價格變動迅速，最熱時一天一價。大多數買家隻需支付10％~20％的定金，剩餘部分資金可在半個月後付清，但在定金到期前，中間倒賣者為賺取差價已將指標幾經易手。
“禁炒令”頒布後村民並未打消“紅證”升值期望
瑞安市劃定的安置留地由農民自建自用，按農村集體用地性質處置，土地所有權轉為國有，收益全部歸集體經濟組織所有。這一政策的出台原本是希望為解決失地農民的生活生產問題提供一條有效途徑。可當民間遊資大量湧入後，返回地指標交易現象便與政策的初衷“南轅北轍”。
溫州監管分局指出，此類現象進一步增加了房地產市場“泡沫”。2009年10月28日,瑞安市政府出台《關於進一步規範我市房地產市場的實施意見》，嚴禁村集體組織發放的指標“紅證”上市流通，嚴禁房地產經紀機構和經紀人員、公職人員等參與返回地建房指標買賣；對不聽勸阻的，有關部門將嚴肅追究相關責任；構成犯罪的，將依法追究刑事責任。
林西村房屋介紹所一位老板說：“返回地指標價格應聲落下，介紹所門可羅雀。”
林姓村民透露：“我們坐了一回‘過山車’，部分心髒不好的村民則被氣得住進醫院”。
本報記者在瑞安調查采訪時發現，雖然“紅證”風波暫時被行政命令壓住勢頭，不像以前那麽火爆，但地下交易現象難以禁止。幾家房屋介紹所的老板向記者透露，目前處於不溫不火階段，返回地指標價格在5000元／平方米左右。
據瑞安市一名房地產開發商透露，“紅證”溢價交易包含有村民相互調劑行為與雙方自願買賣的市場行為。“若不破解征地製度及補償機製不合理問題，村民會不可避免地進行返回地指標買賣”。
“紅證”交易與買賣“小產權房”有本質上的差異。這位開發商表示，“紅證”上分配的住房指標是正規設計單位設計出來的，結構、容積率、綠化與車庫配套完全符合國家建設標準，隻不過房子暫時沒有建造起來，有點預售期房的味道。
上望街道林姓居民說：“即使現在打壓住了交易現象，但房子建好後村民之間還是需要調劑的，不可能兩戶人家住在一個屋簷下。”
村中另一位在內蒙古做生意的林總則認為：“‘禁炒令’並沒有宣布我們手中的‘紅證’作廢，等等看，說不定哪天政策解禁，價格又漲上去了。很多村民與我的想法一樣。”
溫州市有關部門建議瑞安市政府、商業銀行，維護房地產市場健康穩定，嚴格落實“誰貸款，誰管到邊、管到頭”原則，區別對待遊資投機與村民之間合理調劑行為。對投機行為予以堅決打擊，對調劑行為進行合理引導與有力監督。此外，瑞安市相關職能部門還應簡化審批程序，加快返回地建房進度，保障農民的合法權益。
