地產業綁架銀行？銀行不想玩了:打擊囤地捂盤(圖)

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　“囤地、捂盤要收回貸款”，昨天央行下屬《金融時報》報道，中國工商銀行2010年工作會議明確，對存在“囤地”、“捂盤”行為的房地產企業不再發放新增貸款並收回已發放貸款。這也是緊縮政策施行以來，銀行第一次直接對房地產信貸“動刀子”。

　　讓房企“失血”的還有證券市場，近日市場傳聞，證監會已采取措施，暫停了地產或與地產相關的上市公司在股市中再融資的審批，而此前不少地產企業就是通過股市“圈錢買地再圈錢”。

　　不能坐以待斃，不少地產商另辟蹊徑融資。中國海外發展(0688.HK )5日簽署80億港元銀團貸款。而1月份，僅恒大地產、綠城中國和金地集團三家開發商，通過優先票據、信托等方式融資的金額就接近百億。

　　資金的天平已經悄悄地不向房地產傾斜了。

　　中國最大的銀行中國工商銀行確定的2010年信貸投向被市場視為風向標。工行表示，將根據“有保有控”的原則，做到“六個重點支持”和“三個嚴格控製”。

　　對於房地產貸款，工行有專門的“刀法”。其表示，將嚴格執行房地產開發企業準入名單製管理和貸款發放條件，嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊的房地產企業或項目發放貸款，對存在“囤地”、“捂盤”行為的房地產企業不再發放新增貸款並收回已發放貸款。

　　標準普爾認為，大部分開發商的土地儲備能滿足未來5年不斷上升的開發需求。問題的症結是部分開發商囤積土地。國土資源部公布，去年底全國閑置土地1萬公頃，幾乎一半是由開發商造成的。

　　囤地、捂盤房企，銀行不跟他們玩了。中銀香港經濟研究員應堅認為，開發商越來越依賴銀行資金，導致銀行業係統性風險積聚。

　　2008年開發商資金鏈緊繃的一個重要原因是政府管住了對房地產行業的信貸閘門，當年開發資金來源中銀行貸款增幅收窄到3.4%。去年商業銀行對房地產市場敞開大門，截至12月銀行貸款猛增49%，為曆史最高水平。以購房款為主的其它資金來源增長更快，全年增幅為72%，其中直接由銀行轉過去的按揭貸款增長一倍以上。合計銀行貸款及按揭貸款兩項源自銀行的資金，占全部開發資金的三分之一。

　　應堅認為，降低房地產授信門坎對銀行來說蘊藏著一定風險。大量資金湧入房地產行業，提高了開發商的杠杆比率。部分資金並未用來建樓，而是成為購地款，一個又一個“地王＂由此而生。若市場逆轉，在“地王＂上開發的樓盤最有可能成為爛尾樓。銀行爭搶按揭客戶亦會降低審查標準。以主要城市住宅均價及家庭收入計算，購房負擔比率早就超出50%。萬一按息調升或市場逆轉，還貸違約就會快速上升。

　　　2010年房企去杠杆化

　　房地產行業資金來源主要分為三類，銀行貸款，自有資金和包括預售款在內的其他資金。西南證券研究員崔秀紅認為，2010年房地產商可能要去杠杆化。

　　銀行的貸款結構正在發生悄然變化，2009年1-11月份，全國新增貸款總量是9.12萬億元，房地產貸款資金為8993億元，僅占全部貸款總額的 9.78%。這一比重峰值在2007年，2008年金融危機有所下降，但是2009年，在貨幣大投放的情況下，房地產行業貸款絕對值增加了，但是在信貸總額中的比例反而下降，也反映了信貸結構的調整。按照這樣的趨勢，崔秀紅預計，2010年房地產信 貸 比率會在9%左右，貸款金 額 約 在7 0 0 0億 左右，比2009年下降了約20%。

　　房地產外部融資的另外一個渠道是通過資本市場，曆來，房地產企業都是股票市場的融資大戶。2009年1-11月，房地產企業通過增發融資693億。但是，近期國土資源部正配合證監會，對部分申請IPO和再融資房地產企業中的25個涉嫌違規用地項目進行清查，崔秀紅認為，這增加了房地產企業再融資的難度。

　　昨天有市場消息稱，證監會已經采取措施，暫停地產或與地產相關的上市公司通過股市進行再融資，以抑製房價泡沫。與此同時，近期至少有30多家地產企業放棄了上市計劃。

　　“2010年，房地產行業自有資金成關鍵。”崔秀紅認為，2010年新增貸款有所下滑，融資環境趨緊，而地產商要保持已開工項目的運行，以及適度增加土地儲備，自有資金是否充足將起到關鍵性作用。

　　中海、保利、綠城、恒大的生存法則

　　2月5日，中國海外發展宣布，已簽署總額為80億港元的五年期銀團貸款，主要用於房地產發展。

　　中海稱，此次銀團貸款原計劃規模為50億港元，但由於得到各家銀行大力支持，使得貸款認購超過100億港元，中海因此決定將銀團貸款規模由50億港元增加至80億港元。

　　資料顯示，中海在2009年銷售業績超過470億港元。同時，中海亦是2009年新增土地儲備最多的內地房地產企業。

　　圈錢拿地的不止中海一家。中國不動產研究中心發布的研報認為，伴隨著資本市場的長袖善舞，保利地產超常規發展，資本長項成為助推其蝶變的重要推手。房地產企業“上市———圈錢———圈地”的發展模式被保利地產演繹得淋漓盡致。保利在資本市場幾乎每年都融資一次，而每次融資額都在幾十億元規模，並且相關審批還均是一次通過。

　　保利地產2009年投資461億元，新增1464萬平米土地儲備；總土地儲備近3000萬平方米。2009年以來保利已經摘取了4個“地王”項目。

　　信托也成為房企融資的渠道。2009年12月31日，綠城中國宣布，將通過全資子公司綠城房地產與平安信托簽訂信托融資協議，為其位於杭州西湖區的西溪誠園項目融資15億元。不到一個月，2010年1月27日，綠城中國再度出手，與中泰信托簽訂協議，以1億元左右的資金撬動了10億元左右的信托資金。

　　債券融資也備受青睞。1月22日，恒大地產宣布成功發行7.5億美元債券。1月28日，恒大地產又宣布控股股東以1.8%股份的抵押獲得工商銀行4000萬美元貸款。在一周時間內，恒大地產總共完成了接近8億美元的融資。