樓市風生水起的2009年即將過去。由於房價的快速上漲,近期中央頻頻釋出信號,將遏製部分城市房價過快上漲,抑製投資和投機性購房行為,相應政策措施也逐漸出台。那麽2010年樓市將走向何處,是高位盤整還是將出現拐點?對於投資者來說,明年樓市是否還具有投資的價值,也是一個必須思考的問題。
○政策
樓市“降溫”政策密集出台
過去短短半個月時間,樓市政策密集調整幾乎令人應接不暇。
12月6日結束的中央經濟工作會議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,為2010年樓市政策定了一個基調:以穩為主,略有調整。
隨後,12月9日,國務院常務會議開始具體著手調整:個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢複到5年,其他住房消費政策繼續實施。消息剛出,不少業內人士長舒一口氣。調整僅僅涉及二手房營業稅,比此前預期小了很多。
不過,這些業內人士並沒有高興太久。12月14日召開的國務院常務會議指出,要綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控,遏製部分城市房價過快上漲的勢頭。會議還出台了4條具體措施,當中包括要“繼續支持居民自住和改善型住房消費,抑製投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度,切實防範各類住房按揭貸款風險。繼續整頓房地產市場秩序,加強房地產市場監測,完善土地招拍掛和商品房預售等製度。加強房地產信貸風險管理”。這個被業內稱為“國四條”的全新表述,比前一次國務院常務會議更為收緊。此前“打擊投資性購房”的表述也已變為“抑製投資投機性購房”。
○市場
近期房價仍將高位運行
目前已經明確的樓市利空政策主要是兩項,一是二手房轉讓營業稅征免時限由2年恢複到5年；二是開發商買地首付比例不得低於50%。營業稅政策調整主要打擊投機性購房行為；而買地首付提高到50%主要是對開發商的資金鏈形成壓力,遏製部分炒地、囤地行為。這在較短時間內對投資者心理和房地產業有一定負麵影響。不過客觀來看,這兩個政策雖然能對遏製部分城市房價過快上漲起到一定作用,但對樓市的直接影響並不大。
我們從曆史來看,2007年導致樓市出現拐點的關鍵因素是二套房貸的收緊。此前業內擔憂的也是二套房貸優惠從明年起取消,從而導致樓市重新進入調整通道。不過,中央經濟工作會議確定2010年將保持宏觀政策的連續性和穩定性,並支持居民自住和改善性購房需求。因此樓市政策不太可能采取“一刀切”的辦法。14日的國務院常務會議雖然提出要“加大差別化信貸政策執行力度”,但由於中央仍需鼓勵改善型需求,因此業內普遍認為,二套房貸政策不會突然收緊。
因此,盡管樓市政策的調整很可能繼續,但綜合已出台的政策和可能出台的政策來看,這些調整隻處於“微調”層麵,真正的“殺手鐧”不會輕易放出。國泰君安報告指出,從目前宏觀經濟和地產行業所處階段看,政策實際拐點還看不到。目前開始嚴厲的政策打壓將影響8月才開始實質性恢複的房地產投資及其產業鏈、9 月才開始加大供應的地方政府賣地財政收入,進而影響全局。
合富輝煌首席分析師黎文江還指出,從表麵上看,可使用財稅、金融、行政、法律等手段,打擊炒房遏製房價。比如可收緊二套房貸、增加房屋交易環節稅費等。但從以往經驗來看,這些辦法在現實中有可能一一被化解。“比如即便二套房貸緊縮,也約束不了有門路的投機客和那些善於違規的銀行。”
此外,由於去年開發商采取了收縮策略以縮減開工麵積,加上今年的銷售暢旺,目前可售房源大概僅相當於4個月的銷售量。較之去年房市最低迷時的22到 24個月的存貨大大降低。而像廣州,由於明年將舉辦亞運會,也會有大約2個月時間的停工期,新增貨量的不足也將導致房價高居不下。
工商銀行投行部研究中心高級分析師張貽倫表示,目前來看,樓市短期內不會出現大的波動,房價在一段時間內仍將高位運行,價格即便出現小幅調整,最早也將在明年6月以後。省房協會長蔡穗聲則分析,明年三季度樓市到底會不會出現調整,還要看政策收緊到什麽程度,以及上半年樓市的總體情況。
