“大虹橋勝過世博會和迪士尼”2009年11月19日
上海商品住宅成交均價接近2萬元/平方米,部分區域樓盤一開盤便告“無房可售”。在毫無預兆的情況下,上海樓市突然“井噴”。當地購房者認為,這可能與兩件事有關:一是迪士尼,二是大虹橋。
迪士尼已是眾所周知,那麽大虹橋究竟有什麽魅力？它會給上海乃至整個長三角的房地產業帶來怎樣的變化？帶著這些問題,《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)邀請了納帕地產執行總經理王宏偉、上海三湘股份有限公司副總經理張濤、中房指數研究院副院長陳晟做客本期“地產峰會”,暢談“大虹橋”的未來。
大虹橋·定位
上海經濟的新增長極
NBD:僅從規劃看,大虹橋和以前的上海南站、新客站相似,是一個交通樞紐發展而成的商業圈,為什麽購房者偏偏對它“趨之若鶩”？
張濤:大虹橋就像是上海經濟“啞鈴”的一個增長極,它橫跨長寧、閔行、青浦、嘉定、鬆江等六個區,輻射整個江浙,GDP總值甚至比浦東還高,是除上海世博會外另一件對上海影響深遠的大事件。大虹橋不僅對上海重要,對長三角也同樣重要,是促進整個長三角一體化深入進行的重要內容。
王宏偉:首先要糾正一個觀點,大虹橋絕不隻是一個純粹的交通樞紐。過去說的交通樞紐,如上海南站,更多的功能是疏散客流,而不是聚集商業。而大虹橋是通過交通樞紐來實現經濟集聚。中國的三大核心城市,除了北京是政治中心外,上海和廣州都是靠交通導入人口、資金、產業而發展起來的。在中國大陸地區,長三角是資金密度最強的,但僅靠陸家嘴[28.45 -0.25%](600663,股吧)作為上海經濟發展的“發動機”還不夠,上海需要在陸家嘴(600663,股吧)之外,建立一個與之規模匹配,並麵向長三角和全國的新CBD。
大虹橋顯然符合上述需要,它紮牢長三角根基,具有通商和經濟便利,並且可以利用高鐵和飛機輻射周邊城市甚至更遠地區,進而全麵導入長三角的產業、資金和人口。虹橋商務區對上海經濟的拉動作用,甚至比世博會和迪士尼樂園還要大。
陳晟:按照大虹橋的規劃,它的經濟體係、城市人口體係和美國某些城市形態已有一些相似處,是由一個單獨的城市向城市群的概念延伸。26.3平方公裏的虹橋商務區,可將環繞四周的交通打通,將會極大提速這個城市經濟的發展。與浦東2.56億元/平方公裏的GDP相比,虹橋商務區所覆蓋的長寧、閔行等六大區域,目前的GDP隻有1.75億元/平方公裏,差距不小,但這也意味著虹橋商務區的潛力更大。
大虹橋·輻射
江浙、江西也將受益
NBD:既然大虹橋對上海乃至長三角的經濟發展舉足輕重,那麽它對樓市會有什麽樣的影響？可以輻射多大範圍的房地產市場？
張濤:大虹橋東至環西一大道,即外環線A20;西至鐵路外環線,即華翔路;南至A9滬青平高速公路;北至規劃北翟高架路。虹橋交通樞紐的26.3平方公裏區域為它的核心區域,周邊60平方公裏是綜合功能拓展區,橫跨中環、外環。泛虹橋的範圍則更大。
王宏偉:如果經過幾年的發展,大虹橋的規劃得到實現,將來的輻射範圍將非常大。從經濟範疇看,大虹橋可以發展到周邊300~500公裏的範圍,不僅緊臨的江蘇和浙江將受益,連與上海距離較遠的江西也將受益。從房地產角度看,距離核心功能區40~45分鍾車程的區域,將會成為區域內高端人士的第一居所;距離核心功能區2~3小時的區域,將成為高端人士的第二居所。未來上海周邊的昆山、嘉興、嘉善甚至南京等地,都會被大虹橋輻射。不過,這需要購房者的觀點進一步轉變。
陳晟:從規劃來看,大虹橋將使當地商辦類物業直接受益,對當地的住宅影響也會很大。一方麵,政府對當地的投入將會非常大。我們衡量一個地區房地產投資價值的標準,不僅看當地的房價,還要看當地政府在每平方米的資金投入是多少。從目前的情況看,整個大虹橋地區的商品房價格存在較大落差,貼近內環的普陀武寧板塊今年10月的板塊基準價格已達32333元/平方米,價格最低的鬆江新橋板塊隻有9117元/平方米,不到前者的1/3。另一方麵,上述區域的價格上漲速度也不同。在大虹橋區域內年均漲幅最高的普陀武寧板塊,2003~2009年房價年均算術增幅達76.21%,排名最末的嘉定主城區板塊年均算術增幅僅為32.67%。這些價格增幅相對落後的區域,是不是會有更多的潛力？值得研究。在我看來,大虹橋地區的徐涇、北新涇西部、華漕等類鄉村地帶將會有更大的發展前景。
大虹橋·樓市
將出現上海一線豪宅
NBD:若大虹橋未來發展成為上海新的CBD,那當地的開發產品形態會不會有改變？什麽類型的物業會是未來的主流產品？
張濤:從規劃提出到最終落地,短則兩三年,長則五到八年,因此短期內對當地的地產開發不會形成太大影響。但我考察過當地的一些房地產開發項目,地產商的出售心理價位比一年前要高很多。尤其是嘉定南翔板塊,以往房地產開發較為緩慢,配套設施不全。但最近在大虹橋的影響下,該區域連續推地,且成交非常火爆。像前麵王總所說的那樣,因為有了大虹橋,上述區域的住宅可能會由原來的第二居所演變為一些高端人群的第一居所,房地產開發價值將大幅度提升。目前,很多地產商看好大虹橋地區,綠地等都在那裏持有項目。
王宏偉:我們公司在澱山湖邊上開發的項目,原先是上海客戶用來休閑度假的第二居所。但是,大虹橋的規劃公布後,很多客戶已考慮在三五年後把這裏當成第一居所。事實上,整個上海城西地區,有賴於機場、地鐵、高速通路的建設,未來會成為上海現代服務業最發達的地區,這將使當地房地產市場形成最集中的高端客群居住需求。未來的大虹橋,將出現上海的一線豪宅產品。
陳晟:作為一個都市圈CBD,虹橋商務區最有發展潛力的無疑是商業。大虹橋的開發,最大受益者不是房地產,而是圍繞交通樞紐的金融、信息、會展等行業。未來,該區域企業對信息、金融服務的需求將極為旺盛。我近期接待了兩家要把總部搬到上海的公司,都來自福建省,他們說,要把企業的融資部門、信息部門、人力資源部門搬到上海,借此了解行業最前端的情況。我覺得,類似企業會在大虹橋周邊大量聚集,並且聚集大量的高端人才,從而促進當地住宅、商業物業迅猛發展。
大虹橋·居住
或改變上海居住格局
NBD:按照王總和陳院長的說法,大虹橋將改變高端人才的工作和生活習慣,這是否意味著上海傳統豪宅區的隊伍將進一步擴大,大虹橋也會成長為上海高端住宅聚集群落？
張濤:圍繞著城市中心居住,實際上是一種生活習慣。我曾去美國洛杉磯考察,整個洛杉磯的市中心就是幾幢行政大樓和警察局,商業設施不多。全洛杉磯有88個市,全是小城市,那裏擁有大量的商業、行政、醫院等機構,可以滿足市裏居民生活所需。我覺得大虹橋的軌道交通樞紐和生活配套,可以為嘉定等郊區利用,從而形成若幹個居住城鎮,使得高端人口可以在大虹橋區域內居住。
王宏偉:上海住宅從內環、中環、外環形成高、中、低端分化,是由城市的配套資源決定的,配套資源越集中,房屋檔次及價格也就越高。但事實上,房價並不隻取決於配套,還取決於居住人口。高端人口聚集的區域,就會形成高端住宅區。我個人認為,以後上海的居住格局會逐步由環線決定房價的格局,轉為人口決定房價的格局,進而使上海出現多個富人區。
陳晟:上海現在到處都是豪宅,從早期的西郊、古北一帶,到後來西麵的佘山、龍東大道一帶,甚至到以後大虹橋商務圈的周邊輻射區,上海的豪宅區已形成了多個“神經元”係統。大虹橋規劃區最大的功能,就是疏通這些“神經元”的外部交通,方便居住者出入。
大虹橋·產業
助第三產業迅速上位
NBD:大虹橋會長期推動上海房價嗎？會不會成為國內高端人士買房的首選地區？
張濤:這倒不一定。在全國範圍內,除大虹橋外,還會建設多個國際物流貿易中心。但上海的大虹橋對上海有利,對長三角有利,將會成為整個長三角在吸引外資、商貿上的重大優勢,對於推動上海經濟的作用非常巨大。
王宏偉:購房者的喜好是多元化的,大虹橋並不能使所有高端人士來上海買房。但是,它會影響上海的產業結構,形成都市群CBD,形成城市間的經濟交流。上海的高房價,會將一部分必須要低成本經營的製造業擠出上海,逼迫上海提早完成由第二產業向第三產業發展的產業革命。上海的第三產業並沒有迅速占領第二產業離開後的空白,於是,大虹橋的規劃,給上海第三產業帶來了巨大的機會,第三產業可以服務的範圍,一下子擴大到整個長三角,為未來二三十年上海的產業導向奠定了方向。在產業和資本導入大虹橋地區以後,高端人口的居住方向也會改變。
陳晟:我很同意王總的看法,工作方式會改變居住方式。我們曾經接觸過一批成功人士,發現他們的生活方式受工作方式決定。大虹橋的發展,使他們開始想在上海擁有一套豪宅,以開拓眼界,提高作決定的能力,這使得大虹橋及周邊地區出現了不同類型的物業需要。這些高端人群和他們的企業進入上海,也為上海房價的增長奠定了基礎。
大虹橋和“雙城夢”
上海總麵積7037.50平方公裏,其中土地麵積隻有6340.5平方公裏。全市人口接近2000萬(僅為常住人口),上述土地麵積並不能滿足所有上海人的住房夢想,也無法滿足房地產商的開發需要。上海的地價、房價就很難不高。
一方麵,購房者犯愁。很多上海人很早就跑到周邊的昆山、太倉、嘉興一帶買房,因為那裏的房價隻有4000~5000元/平方米,而在上海遠郊的嘉定、青浦、南匯乃至奉賢,房價已突破萬元大關。距離不到十公裏,房價相差了一倍。上海的高房價,甚至讓一些上海人考慮過在江浙居住、在上海上班的“雙城夢想”。但夢想終歸是夢想,來回交通的不方便,使雙城生活的計劃難以實現。
另一方麵,開發商也犯愁。上海不斷高漲的土地價格,使很多上海地產商更願意跑到上海周邊找尋機會。太倉、嘉興、無錫等地,成為他們最感興趣的區域。但是,這些區域的房價、地價雖然便宜,市場購買力卻不及上海。開發商迫切希望,上海的上班族能夠在上海周邊居住,而僅僅將上海作為辦公點。
大虹橋的規劃,有望使開發商和上海市民都能圓夢。
在距離上海虹橋機場不到一小時車程的嘉興,已經伸出了“橄欖枝”。嘉興市市長李衛寧介紹,嘉興的文化底蘊很深厚,生態環境好,是典型的江南水鄉,嘉興城區的綠地率是41.4%,現在的住房均價隻有4800元/平方米。另外,嘉興還有配套上海醫療康複中心的規劃,比如治病在上海,康複在嘉興。嘉興還與上海在公共服務實現“無縫銜接”,比如交通“一卡通”等各種互認,以及社會保障的無縫對接。
據了解,南京、鎮江、常州、無錫、蘇州、昆山、嘉興、杭州等城市,是首期開通“空鐵聯運遠程值機服務”的試點城市。這些城市很有希望成為上海房地產業的延伸,未來的上海樓市或將延伸到這些城市。
上海商品住宅成交均價接近2萬元/平方米,部分區域樓盤一開盤便告“無房可售”。在毫無預兆的情況下,上海樓市突然“井噴”。當地購房者認為,這可能與兩件事有關:一是迪士尼,二是大虹橋。
迪士尼已是眾所周知,那麽大虹橋究竟有什麽魅力？它會給上海乃至整個長三角的房地產業帶來怎樣的變化？帶著這些問題,《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)邀請了納帕地產執行總經理王宏偉、上海三湘股份有限公司副總經理張濤、中房指數研究院副院長陳晟做客本期“地產峰會”,暢談“大虹橋”的未來。
大虹橋·定位
上海經濟的新增長極
NBD:僅從規劃看,大虹橋和以前的上海南站、新客站相似,是一個交通樞紐發展而成的商業圈,為什麽購房者偏偏對它“趨之若鶩”？
張濤:大虹橋就像是上海經濟“啞鈴”的一個增長極,它橫跨長寧、閔行、青浦、嘉定、鬆江等六個區,輻射整個江浙,GDP總值甚至比浦東還高,是除上海世博會外另一件對上海影響深遠的大事件。大虹橋不僅對上海重要,對長三角也同樣重要,是促進整個長三角一體化深入進行的重要內容。
王宏偉:首先要糾正一個觀點,大虹橋絕不隻是一個純粹的交通樞紐。過去說的交通樞紐,如上海南站,更多的功能是疏散客流,而不是聚集商業。而大虹橋是通過交通樞紐來實現經濟集聚。中國的三大核心城市,除了北京是政治中心外,上海和廣州都是靠交通導入人口、資金、產業而發展起來的。在中國大陸地區,長三角是資金密度最強的,但僅靠陸家嘴[28.45 -0.25%](600663,股吧)作為上海經濟發展的“發動機”還不夠,上海需要在陸家嘴(600663,股吧)之外,建立一個與之規模匹配,並麵向長三角和全國的新CBD。
大虹橋顯然符合上述需要,它紮牢長三角根基,具有通商和經濟便利,並且可以利用高鐵和飛機輻射周邊城市甚至更遠地區,進而全麵導入長三角的產業、資金和人口。虹橋商務區對上海經濟的拉動作用,甚至比世博會和迪士尼樂園還要大。
陳晟:按照大虹橋的規劃,它的經濟體係、城市人口體係和美國某些城市形態已有一些相似處,是由一個單獨的城市向城市群的概念延伸。26.3平方公裏的虹橋商務區,可將環繞四周的交通打通,將會極大提速這個城市經濟的發展。與浦東2.56億元/平方公裏的GDP相比,虹橋商務區所覆蓋的長寧、閔行等六大區域,目前的GDP隻有1.75億元/平方公裏,差距不小,但這也意味著虹橋商務區的潛力更大。
大虹橋·輻射
江浙、江西也將受益
NBD:既然大虹橋對上海乃至長三角的經濟發展舉足輕重,那麽它對樓市會有什麽樣的影響？可以輻射多大範圍的房地產市場？
張濤:大虹橋東至環西一大道,即外環線A20;西至鐵路外環線,即華翔路;南至A9滬青平高速公路;北至規劃北翟高架路。虹橋交通樞紐的26.3平方公裏區域為它的核心區域,周邊60平方公裏是綜合功能拓展區,橫跨中環、外環。泛虹橋的範圍則更大。
王宏偉:如果經過幾年的發展,大虹橋的規劃得到實現,將來的輻射範圍將非常大。從經濟範疇看,大虹橋可以發展到周邊300~500公裏的範圍,不僅緊臨的江蘇和浙江將受益,連與上海距離較遠的江西也將受益。從房地產角度看,距離核心功能區40~45分鍾車程的區域,將會成為區域內高端人士的第一居所;距離核心功能區2~3小時的區域,將成為高端人士的第二居所。未來上海周邊的昆山、嘉興、嘉善甚至南京等地,都會被大虹橋輻射。不過,這需要購房者的觀點進一步轉變。
陳晟:從規劃來看,大虹橋將使當地商辦類物業直接受益,對當地的住宅影響也會很大。一方麵,政府對當地的投入將會非常大。我們衡量一個地區房地產投資價值的標準,不僅看當地的房價,還要看當地政府在每平方米的資金投入是多少。從目前的情況看,整個大虹橋地區的商品房價格存在較大落差,貼近內環的普陀武寧板塊今年10月的板塊基準價格已達32333元/平方米,價格最低的鬆江新橋板塊隻有9117元/平方米,不到前者的1/3。另一方麵,上述區域的價格上漲速度也不同。在大虹橋區域內年均漲幅最高的普陀武寧板塊,2003~2009年房價年均算術增幅達76.21%,排名最末的嘉定主城區板塊年均算術增幅僅為32.67%。這些價格增幅相對落後的區域,是不是會有更多的潛力？值得研究。在我看來,大虹橋地區的徐涇、北新涇西部、華漕等類鄉村地帶將會有更大的發展前景。
大虹橋·樓市
將出現上海一線豪宅
NBD:若大虹橋未來發展成為上海新的CBD,那當地的開發產品形態會不會有改變？什麽類型的物業會是未來的主流產品？
張濤:從規劃提出到最終落地,短則兩三年,長則五到八年,因此短期內對當地的地產開發不會形成太大影響。但我考察過當地的一些房地產開發項目,地產商的出售心理價位比一年前要高很多。尤其是嘉定南翔板塊,以往房地產開發較為緩慢,配套設施不全。但最近在大虹橋的影響下,該區域連續推地,且成交非常火爆。像前麵王總所說的那樣,因為有了大虹橋,上述區域的住宅可能會由原來的第二居所演變為一些高端人群的第一居所,房地產開發價值將大幅度提升。目前,很多地產商看好大虹橋地區,綠地等都在那裏持有項目。
王宏偉:我們公司在澱山湖邊上開發的項目,原先是上海客戶用來休閑度假的第二居所。但是,大虹橋的規劃公布後,很多客戶已考慮在三五年後把這裏當成第一居所。事實上,整個上海城西地區,有賴於機場、地鐵、高速通路的建設,未來會成為上海現代服務業最發達的地區,這將使當地房地產市場形成最集中的高端客群居住需求。未來的大虹橋,將出現上海的一線豪宅產品。
陳晟:作為一個都市圈CBD,虹橋商務區最有發展潛力的無疑是商業。大虹橋的開發,最大受益者不是房地產,而是圍繞交通樞紐的金融、信息、會展等行業。未來,該區域企業對信息、金融服務的需求將極為旺盛。我近期接待了兩家要把總部搬到上海的公司,都來自福建省,他們說,要把企業的融資部門、信息部門、人力資源部門搬到上海,借此了解行業最前端的情況。我覺得,類似企業會在大虹橋周邊大量聚集,並且聚集大量的高端人才,從而促進當地住宅、商業物業迅猛發展。
大虹橋·居住
或改變上海居住格局
NBD:按照王總和陳院長的說法,大虹橋將改變高端人才的工作和生活習慣,這是否意味著上海傳統豪宅區的隊伍將進一步擴大,大虹橋也會成長為上海高端住宅聚集群落？
張濤:圍繞著城市中心居住,實際上是一種生活習慣。我曾去美國洛杉磯考察,整個洛杉磯的市中心就是幾幢行政大樓和警察局,商業設施不多。全洛杉磯有88個市,全是小城市,那裏擁有大量的商業、行政、醫院等機構,可以滿足市裏居民生活所需。我覺得大虹橋的軌道交通樞紐和生活配套,可以為嘉定等郊區利用,從而形成若幹個居住城鎮,使得高端人口可以在大虹橋區域內居住。
王宏偉:上海住宅從內環、中環、外環形成高、中、低端分化,是由城市的配套資源決定的,配套資源越集中,房屋檔次及價格也就越高。但事實上,房價並不隻取決於配套,還取決於居住人口。高端人口聚集的區域,就會形成高端住宅區。我個人認為,以後上海的居住格局會逐步由環線決定房價的格局,轉為人口決定房價的格局,進而使上海出現多個富人區。
陳晟:上海現在到處都是豪宅,從早期的西郊、古北一帶,到後來西麵的佘山、龍東大道一帶,甚至到以後大虹橋商務圈的周邊輻射區,上海的豪宅區已形成了多個“神經元”係統。大虹橋規劃區最大的功能,就是疏通這些“神經元”的外部交通,方便居住者出入。
大虹橋·產業
助第三產業迅速上位
NBD:大虹橋會長期推動上海房價嗎？會不會成為國內高端人士買房的首選地區？
張濤:這倒不一定。在全國範圍內,除大虹橋外,還會建設多個國際物流貿易中心。但上海的大虹橋對上海有利,對長三角有利,將會成為整個長三角在吸引外資、商貿上的重大優勢,對於推動上海經濟的作用非常巨大。
王宏偉:購房者的喜好是多元化的,大虹橋並不能使所有高端人士來上海買房。但是,它會影響上海的產業結構,形成都市群CBD,形成城市間的經濟交流。上海的高房價,會將一部分必須要低成本經營的製造業擠出上海,逼迫上海提早完成由第二產業向第三產業發展的產業革命。上海的第三產業並沒有迅速占領第二產業離開後的空白,於是,大虹橋的規劃,給上海第三產業帶來了巨大的機會,第三產業可以服務的範圍,一下子擴大到整個長三角,為未來二三十年上海的產業導向奠定了方向。在產業和資本導入大虹橋地區以後,高端人口的居住方向也會改變。
陳晟:我很同意王總的看法,工作方式會改變居住方式。我們曾經接觸過一批成功人士,發現他們的生活方式受工作方式決定。大虹橋的發展,使他們開始想在上海擁有一套豪宅,以開拓眼界,提高作決定的能力,這使得大虹橋及周邊地區出現了不同類型的物業需要。這些高端人群和他們的企業進入上海,也為上海房價的增長奠定了基礎。
大虹橋和“雙城夢”
上海總麵積7037.50平方公裏,其中土地麵積隻有6340.5平方公裏。全市人口接近2000萬(僅為常住人口),上述土地麵積並不能滿足所有上海人的住房夢想,也無法滿足房地產商的開發需要。上海的地價、房價就很難不高。
一方麵,購房者犯愁。很多上海人很早就跑到周邊的昆山、太倉、嘉興一帶買房,因為那裏的房價隻有4000~5000元/平方米,而在上海遠郊的嘉定、青浦、南匯乃至奉賢,房價已突破萬元大關。距離不到十公裏,房價相差了一倍。上海的高房價,甚至讓一些上海人考慮過在江浙居住、在上海上班的“雙城夢想”。但夢想終歸是夢想,來回交通的不方便,使雙城生活的計劃難以實現。
另一方麵,開發商也犯愁。上海不斷高漲的土地價格,使很多上海地產商更願意跑到上海周邊找尋機會。太倉、嘉興、無錫等地,成為他們最感興趣的區域。但是,這些區域的房價、地價雖然便宜,市場購買力卻不及上海。開發商迫切希望,上海的上班族能夠在上海周邊居住,而僅僅將上海作為辦公點。
大虹橋的規劃,有望使開發商和上海市民都能圓夢。
在距離上海虹橋機場不到一小時車程的嘉興,已經伸出了“橄欖枝”。嘉興市市長李衛寧介紹,嘉興的文化底蘊很深厚,生態環境好,是典型的江南水鄉,嘉興城區的綠地率是41.4%,現在的住房均價隻有4800元/平方米。另外,嘉興還有配套上海醫療康複中心的規劃,比如治病在上海,康複在嘉興。嘉興還與上海在公共服務實現“無縫銜接”,比如交通“一卡通”等各種互認,以及社會保障的無縫對接。
據了解,南京、鎮江、常州、無錫、蘇州、昆山、嘉興、杭州等城市,是首期開通“空鐵聯運遠程值機服務”的試點城市。這些城市很有希望成為上海房地產業的延伸,未來的上海樓市或將延伸到這些城市。
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