引子
從年初的低穀到年中重返高峰，2009年，是中國房地產市場十年房改以來最瘋狂的一年。這直接改變了大多數人的資產狀態，金融危機的經濟大勢以及新的調控指向，重組了資金、供求、政策等因素對房地產市場的影響力結構。
在本刊提供的這個專題中，將看到資金鏈、政策、供給、通脹預期、地王、熱錢等因素在當下房地產市場中的真實表現。隻有從房地產業發展的真實規律出發，抓住有決定性影響的因素，並跟蹤其變化，才不至於陷入十年來房地產領域輿論領域累積的漲跌、泡沫等濫言誤區之中。
樓市狂奔一年後
10月份成交量的放大，與其說是“搶房”，不如說是“搶貸”
10月份樓市的突然火爆，讓龍輝覺得很沒麵子。不久前，這個在上海擁有5家房產中介門店的小老板，才向本刊記者表達過成交慘淡讓中介行業麵臨生存危機的憂慮。
預測落空的還大有人在。在美聯物業市場研究組的統計報告中，也出現了這樣的字眼---“上海樓市成交猛然回升”。
2009年10月12日到18日，上海共成交5996套商品住宅，環比前一周上升了56.8%。之後一周，上海商品住宅成交量又上漲了51.44%，達51.37萬平方米，逼近2009年6月樓市最高點，創下了17周以來的最高水平。
成交量猛然回升已成全國大勢。
10月12日到18日，在中國指數研究院監測的30個城市中，28個城市的樓市成交麵積環比上升，其中，北京成交麵積環比上漲44.47%，成交均價環比上漲17.39%。
廣州一手房簽約量較前一周上漲167.8%；深圳一手房和二手房成交量環比分別上漲43.5%和276.9%；二線城市漲幅更大，重慶、天津、成都的成交量分別環比增長252.32%、185.12%和102.39%。
放大的成交量，終於給已經被稱為“銀九鐵石”的“金九銀十”挽回了一些麵子。導致成交量放大的兩個主要因素，“是救命仙丹還是興奮劑，還真不好說。”龍輝認為。
第一個因素，是上海新推房源的大量增加。例如，10月12日到18日，上海有25個商品住宅樓盤推新房源，新增供應量達41.15萬平方米，比近20周以來的平均水平高34.65%。
另一個因素，則是上海樓市中如今充滿著來自銀行、中介等多個途徑的“小道消息”：從2008年開始試行的部分優惠政策，在年底到期後將不再延續。
所以，10月份成交量的放大，與其說是“搶房”，不如說是“搶貸”---中國房地產經理聯盟秘書長陳雲峰這樣告訴《瞭望東方周刊》。
搶搭政策優惠“末班車”
“我現在最主要的工作就是催，催客戶，催銀行，因為剩下沒幾天了。”龍輝說，業內盛傳的“小道消息”中，從2010年開始，“二套房貸利率一律上調10%，首套房貸7折利率年底取消”已經沒多少懸念，而上海“十四條”中涉及的稅費減免政策也將於年底到期，但政府卻一直沒有表態會否延續，這也讓龍輝隱隱覺得不妙，“現在二手房東是恐慌性拋盤，買主是恐慌性購買。”
以在上海購買一套總價100萬元、80平方米，購買滿3~4年的普通住宅為例，如果現行的優惠政策取消，單賣方所繳的稅費，將比現在多出近6萬元。如果再算上銀行利率優惠取消，100萬房貸，貸30年的話，月供也要增加500多元。
這些優惠主要來自兩項政策，一是2008年12月的《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若幹意見》，該政策明確了“對已貸款購買一套住房，但人均住房麵積低於當地平均水平，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策”；以及免征營業稅時，普通住房免征時限由5年降為2年，不足2年轉讓的，按差額征收。非普通住房差額征收的時限由5年降為2年。
隨後上海公布的“十四條”，又規定“個人將購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業稅”；“個人轉讓自用2年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅”；“購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20％”等優惠措施。
這些優惠政策，都將在2009年12月31日到期。“銀行方麵的二手房貸款申請批複周期，都大大延長了，稍微拖一拖，就可能拖到明年，所以中介和客戶都在拚命地趕時間。”龍輝說，在他接觸到的客戶中，幾乎超過90%是衝著優惠“末班車”來的。
“開發商和投資者都在擔心，政策紅利還能持續多久。”上海東方物產集團總裁王耀華告訴《瞭望東方周刊》，這樣的情況，全國很多城市都在上演。
“麵粉”依然脫銷
但陳雲峰覺得，即使現在政策風險已經出現，但中國樓市整體上行的趨勢卻沒有改變。最重要的一點是，雖然有些企業出於規避政策風險和年底回籠資金的考慮，已經加大了推出新盤的力度，但整體供不應求的局麵依然如故。
首先是土地供應量不足。
根據中原地產研究中心提供的數據，截至2009年9月，北京通過招拍掛方式完成住宅用地供應469公頃，僅完成全年1100公頃的供地計劃的43%；上海僅完成全年供應計劃的60%，為523公頃；而廣州、深圳的住宅用地供應還不到200公頃，隻完成全年計劃的35%和23%。
而根據國家統計局的數據，2009年前三季度，全國房地產開發企業完成土地購置麵積21451萬平方米，同比下降22.1%；完成土地開發麵積16706萬平方米，同比下降6.6%。
投資方麵，前三季度全國完成房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%，增幅比1~8月提高3%，但比去年同期回落8.8個百分點。其中，商品住宅完成投資17582億元，雖然同比增長13.4%，比1~8月提高2.5%，但也比去年同期回落15.3%。
“2008年是沒錢開發，2009年開發商不缺錢，但卻沒有地。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，土地資源的日益稀缺，正使一線城市普遍麵臨無地可供的狀態。
土地稀缺導致的一個極端情況，就是“地王”層出不窮。而“地王”不斷出現，又等於在不斷抬高“麵粉”的價格。美聯物業上海區副總經理丁偉告訴《望東方周刊》，在地塊的價值產業鏈中，地王的價格很快會成為重要參照，“人們隻會說，半年前這裏的地價水平是多少，而沒有多少人在意，那是‘地王’的價格，當時比周邊的均價高出了多少。”
實際上，“地王”產生後，所在區域的均價會迅速上漲，來填補“地王”和當時均價的“價值窪地”。
2009年7月23日，金地集團以每平方米14495元的樓板價拿下上海趙巷地王。同屬趙巷板塊的嘉城，2009年初的售價不到每平方米8000元，但在地王出現後，8月新一期樓盤的價格就達到每平方米13000元。
和趙巷板塊情況類似的上海寶山羅店板塊，年初成交均價在每平方米7000元上下，也在地王的刺激下，迅速漲到了每平方米14000元。
“地王”的出現，“讓郊區很多樓盤價格翻了一番，這些樓盤，要麽和地王是同一個區域，要麽就是地理環境類似。”丁偉說，而這樣的價格，在不久之後，就會成為新的“基準價”。
“麵粉”價格的不斷攀升，自然會分攤到“麵包”上。所以，地王的出現，本身就是對房價最大的支撐。
就算是開發商群體，也感受到了“地王”的壓力。“現在出現地王的區域甚至是城市，我們都不打算投資了。”上海東方物產集團總裁王耀華說，“現在拿‘地王’的要麽是央企，要麽是上市公司，央企玩的是國家的錢，上市公司玩的是資本遊戲，一般的企業，玩不起。”
王耀華說，地王和地價間已經形成了相互推高的循環，“其實你去看看二三線城市，沒有地王的地方，房價就比較平穩。”
2007 年在社會資金緊縮的情況下，縮量必然導致房價下跌，但目前的縮量，充其量卻隻能降低房價上漲的速度，而不會改變房價上漲的趨勢。招商證券分析師賈祖國和孟群在一份行業報告中分析，一直到2010年6月之前，各大城市的可售新房都將處於偏緊狀態。在這個期間，地王還將繼續湧現。
開發商“不差錢”
另一個支撐房價堅挺的重要因素，是資金的充裕。2008年的樓市危機，其實是由流動性和二套房政策的雙緊縮引起的，2009年以來樓市回暖，則是貨幣政策和購房優惠政策雙放鬆的結果。
也就是說，2007年導致樓市危機的主要因素已經不存在了，相反，現在房地產企業“不差錢”。
從資本市場上看， 2009年第三季度，中國的房地產上市公司表現搶眼。
10 月12日之後的一周，7家地產上市公司發布第三季度業績預告，其中，有5家預增並且增幅巨大，其中，大龍地產、陽光城、華業地產、中天城投、招商地產、陽光股份的淨利潤分別預增7000%以上、750%、450%~480%、300%~350%、145%~155%和130%~140%。
公開資料顯示，同一周，北京、上海和深圳的銷售額也分別增長了30.4%、56.2%和45.8%，三個城市的去庫存化周期分別隻有7.48、2.18和6.96個月。二線城市中，銷量也大幅增加，增幅最高的城市是昆明、重慶和溫州，增幅達276%、252%和208%。
截至10月20日，51家發布三季報預告的企業中，18家預增，38家實現盈利。在前三季度預期淨利潤增幅排名中，3家房地產企業進入前十，分別是萬方地產預增24606.43%、ST中潤預增10177.88%、大龍地產預增7000%。
而公開資料顯示，隨著6月份A股IPO大門重啟，截至10月末，已經有30多家房地產企業籌劃在A股和H股上市，募集資金規模將超過1000億元。“在此期間，企業想獲得更好的IPO效果，拿到一個‘地王’就是最好的宣傳。”新加坡紅木集團總經理張永河說。
銀行方麵，萬科、金地、綠地等10多家大型房地產企業，陸續從銀行獲得了2600多億元的授信。而根據國家統計局公布的數據，2009年1~8月，房地產開發企業本年資金來源近3.4萬億元，同比增長34%，其中國內貸款7384億元，增長46%。
從2009年二季度起，熱錢進入房地產市場的速度也在加快。按照一些媒體的報道，二季度流入中國的熱錢規模高達1220億美元，三季度流入的熱錢大約有500多億美元。
“這個規模的預測還是比較保守的，但可以肯定的是，這些錢大部分都流入了樓市。”Clark Lu是上海一家私募基金的總經理，主要業務就是募集海外資金投資上海樓市，“現在流入的熱錢，主要目的是趁目前政策較鬆，先進入中國埋伏起來，等待人民幣升值，而相對於股市和實業來說，樓市是保值、增值功能最強，風險最低的。”
從全球資本市場上來看，10月20日，美元指數創下14個月以來的新低，為75.1；第二天，就又刷新了這個紀錄，創下74.94的年內新低，比年內最高點下跌 16.38%。到了10月23日，人民幣對美元的匯率中間報價達1:6.8275，比8月份的高點下降了77個基點。
美元走弱加深了市場通脹預期和人民幣升值預期，“資金繼續流進房地產市場是顯而易見的，外資等人民幣升值，國內的產業資金，包括江浙的產業資金和山西的煤老板，也看中了樓市抵禦通脹、保值增值的作用。”Clark Lu說。
會否有新一輪調控？
但也正是過分充裕的流動性，埋下了房地產業新一輪調控的隱患。
在通貨膨脹和美元持續貶值逼迫人民幣升值的壓力下，國家的財政政策需要考慮在保持刺激政策穩定性和連續性的同時，如何帶動投資和充實財政。
國海證券分析師研究員趙鐸認為，當前貨幣政策的鬆緊兩種方向實際已經麵臨產值增長與資產價值泡沫的兩難選擇。要想防通脹，就必須抑製資產價格上漲。
“所謂資產價值泡沫，主要就是針對房地產市場。”Clark Lu說，目前房地產市場幾乎成了國外和國內熱錢最主要的“埋伏”場所，“4萬億”中究竟有多少是流入股市和樓市的爭論還沒有停息，海外熱錢又在第二、三季度形成了一個小高潮，這些都在推動政府對房地產市場進行新一輪的調控。
8月份，銀監會就開始對房地產市場的信貸風險進行調查，指出開發商騙貸、銀行違規放貸等現象正在重演。隨後，證監會又醞釀將房地產融資的相關土地核查文件征求國土資源部意見，如不合規格，證監會將要求房地產企業整改。
銀行開始嚴格二套房貸政策則說明，政府已經注意到看緊“投資客”搭順風車、分享政策紅利的大門。
政策的威力，不僅在於能改變融資狀況和優惠政策本身，更重要的是，能影響市場的信心。“就像銀行雖然給予開發企業大量授信，但隻是說你可以貸這麽多錢，銀行給不給你，又是另一回事了。”陳雲峰說。
在不久前清科集團研究中心發布的一份調查中，2009年前三季度，中國房地產開發企業資源來源中，國內貸款占21%，個人按揭貸款占13.7%，定金和預收款占26.3%。“光銀行就控製了3成以上的資金，而定金和預收款，就是受信心的影響。”陳雲峰說。按照目前的狀況，2010年中期，中國樓市就能達到供求平衡，而資金的充裕在政策的威力下其實不堪一擊，“現在那麽多熱錢蜂擁而至，可一旦政策調整，他們跑得更快。”
楊紅旭認為，由於中國經濟複蘇過程中，房地產業的重要性沒有發生本質變化，所以，大的政策轉向在2010年並不會發生，但抑製投資，例如二套房政策收緊等措施卻非常有可能在2010年後出現。
陽光壹佰置業集團有限公司常務副總裁範小衝告訴《瞭望東方周刊》，雖然有供不應求和資金充裕的優勢，但如果2010年國家在優惠政策上無法維持2009年這樣的力度，再加上現在的“搶貸潮”對2010年消費力的透支，2010年第一季度中國樓市就有可能迎來一波回調。
但這個幅度不會太大，“最極端的情況，也就是某些樓盤下跌20%左右。”■
海外熱錢卷土重來
2009年前三季度，是熱錢流進房地產業的小高潮；四季度的短暫觀望之後，明年就應該有個可以和2007年相媲美的大高峰了
2008年下半年，是張海30多年職業生涯中最悠閑的時候。除了花4個月在西部地區建兩所希望小學時有些辛苦外，其他時候，幾乎每天都在“偷得浮生半日閑”。
張海本來不是個“閑人”，在朋友們的印象中，他一直是個滿世界跑的“空中飛人”。張海出生在中國台灣，15年前來到上海並一步步坐到了上海一家大型上市公司副總的位置。4年前，他自立門戶，成立了一家房地產投資谘詢公司。
這個公司實際是一個外資私募基金，以企業股權投資和項目股權投資的形式，為這些資金尋找房地產項目，重點就在長三角地區。2008年金融危機的爆發，絕大多數客戶都撤出了中國，這讓張海閑了整整半年。
2009年開始，他又忙碌起來---海外熱錢再一次蜂擁進入中國房地產市場。“2009年前三季度，是熱錢流進房地產業的小高潮；四季度的短暫觀望之後，明年就應該有個可以和2007年相媲美的大高峰了。”
大規模熱錢2010年春節後衝進內地
張海說，最保守的估計是，2009年以來，僅上海房地產市場流入的外資熱錢，就有80億~100億美元。雖然這個數字不到2006年同期的一半，隻相當於 2007年同期的四成，“但在金融危機的大背景下，這樣的數字已經足夠驚人了。”全國範圍來看，2009年三季度流入中國的海外熱錢為 540億美元左右，其中大部分也進入了樓市。
中金公司的估算結果是，2009年第三季度，不可被解釋的資本流入可能超過500億美元---所謂“不可被解釋的資本流入”，通常就被理解為熱錢。
聯合證券測算的結果是，2009年二季度，已經有1200多億美元的熱錢湧入中國，超過了2007年一季度732億美元的曆史高點。中國社科院的預測稍顯保守，認為二季度“缺乏合理解釋的外儲增長”也就是流入的熱錢超過900億美元。
張海所指的熱錢流入小高潮，主要就是指2009年一二季度。清科集團提供給本刊的《私募、股權房地產投資基金專題研究報告》，專門調研了按正規途徑進入中國的外資私募股權基金的動向，其趨勢和張海所說的熱錢整體走勢正好一致。清科集團是一家創業投資與私募股權研究、顧問及投資機構。
私募股權基金，是熱錢進入中國房地產業時最常用的一種模式。
“2008 年金融危機爆發後，海外大型機構投資者管理資產均受到不同程度的損失，從而導致在股權投資領域的資產配比有所下降，其表現就是中國私募股權市場基金募資資本量大幅緊縮，2008年第四季度可投資於中國大陸的新募房地產基金的數量及募集金額均有大幅下降。”清科研究中心分析師段寧寧這樣告訴本刊記者。
根據報告，外資私募股權基金的募資規模在2007年的四個季度，分別是20.9億美元、1.6億美元、18.04億美元和28億美元；在2008年前3個季度，分別是5億美元、9.72億美元、40億美元，而2008年四季度，募資額為0。
但到了2009年第一季度，融資規模就重新達到了4億美元，接近2008年一季度的水平。2009年第三和第四季度的表現則可能在一季度的基礎上更加搶眼。
一般而言，投資於中國大陸地區的私募房地產基金募集會呈現周期性波動，相比之下，下半年募集活動較上半年活躍，2007年第四季度和2008年第三季度就分別創造了當時的曆史高點。
廣東社科院產經研究所副所長黎友煥則公開表示，通過對地下錢莊資金流向的監測，2009年9月，是近期熱錢流入幅度最大的一個月。
張海則認為，2009年上半年熱錢的進入仍然處於“打底”和“試探”狀態，“因為房地產的政策等情況還不太明朗，大多數外資把錢囤積在香港，隻以一小部分進入內地房地產市場，如果年底政府明確明年的政策走向不發生重大變化，估計到2010年春節之後，也就是2010年第二季度，熱錢還會以更大的規模衝進內地。”
囤積香港虎視內地樓市
就是因為大量熱錢囤積，到10月21日，香港特區政府金管局已經在10月間17次注入資金幹預匯市。
此前一天，美元指數創下14個月以來的新低，為75.1；10月21日，這個紀錄再次被刷新，僅為74.94，比年內最高點下跌16.38%。同一天，石油價格也跌破80美元。到了10月23日，人民幣對美元的匯率中間報價達1:6.8275，比8月份的高點下降了77個基點。
美元持續貶值，中國先於發達經濟體複蘇，人民幣升值壓力越來越大，“海外熱錢不蜂擁而入才奇怪。”上海一家私募基金的總經理Clark Lu認為，這次熱錢賭的就是中國在此輪領先於全世界的經濟複蘇過程中，難以抵抗住人民幣升值的壓力。
這些熱錢虎視眈眈於內地市場，不敢貿然進入，還想再觀察央行下一步的政策走勢後再伺機而動，但又不敢離得太遠，怕搶不到好的投資機會。在這樣的心態下，香港自然成了他們囤積資金的最好選擇。香港樓市首當其衝，豪宅價格連續幾個月大幅攀升，還出現了每平方米67.5元萬人民幣的全球最貴公寓。
香港之所以成為熱錢流入內地的中轉站，是因為其資本市場完全開放，熱錢可以規避內地對海外資金進出的門檻限製。“從國外流進香港，再從香港走廣東的地下錢莊，成本很低，而且，香港H股裏有很多股票也同時在A股上市，大菜沒上，還可以先吃點開胃小菜。”張海說。就是這點“開胃小菜”，已經讓香港股市在10月 15日逼近22000點，達14月新高。
由於外貿萎縮和外管局的嚴厲打擊，以往熱錢流入的最主要途徑---地下錢莊和貿易結匯都已經被邊緣化，被代之以更為“隱秘”的模式。
張海操作最多的，就是鑽“FDI”政策的空子。
FDI即國際直接投資。為了緩解內地部分地區的資金緊張，2009年3月國家將境外企業對境內企業的並購審批權下放至地方商務局，“但商務部門對外商投資項目的審批，主要還是案頭文件審查，我們隻要給出一個很好的理由，還是可以蒙混過關的。”
有時候，張海還會直接“借殼進場”。“很多香港公司本來就在內地有投資項目，或者持有內地房產公司的股權，那我們就會直接收購他們的股權，隻要不是上市公司，股權變更其實很容易也很隱蔽。招牌一樣，誰知道這家公司背後是誰呢？”
Clark Lu說，除此之外，技術貿易、奢侈品進口和貨幣互換也是熱錢進入內地的重要途徑。技術貿易和奢侈品進口的模式，簡單來說就是虛報高價；而貨幣互換，主要通過跨國公司操作，簡單來說，就是國內一家公司要在海外支付一筆美元，Clark Lu就跟這家公司簽訂一份協議，用美元幫助這家公司在海外支付，這家公司把對應的人民幣支付給他。這樣，Clark Lu手上的美元就變成了人民幣。
雖然不如直接收購香港公司那麽簡便，但這些錢繞過一個彎後，還是流進了流動性好、最容易獲得暴利的領域。“股市和樓市相比，風險更大，投資效果也並不立竿見影，所以，樓市是我們的首選。”
“燙錢”的尷尬
金融危機爆發後，如今的樓市熱錢已經和2007年有了巨大的差別。
最大的差別在於擁有者不同。“那些金融危機時倉皇逃走的資金，大部分還沒有恢複元氣，現在進來的熱錢在金融危機時受損不大，但進入中國，並不是因為十分看好中國市場，而是相對於全球其他市場，他們沒有更好的選擇。”
所以，如今的樓市熱錢的心態和以往有了很大不同。Clark Lu說，以前的樓市熱錢，大多是長線投資，以房地產收益為主要利潤來源，但現在的資金，卻以短線和“求穩”為主，“主要看好人民幣升值的潛力，打算先埋伏進樓市賺一筆再說，快進快出，等國外有更好的機會，就會走。”
這使熱錢對投資公司和項目的要求非常苛刻。“一方麵要非常高的回報，另一方麵要時間短，很多熱錢都要求在合同裏寫好，限定在多長時間內一定要上市。”陽光壹佰置業集團有限公司常務副總裁範小衝告訴《瞭望東方周刊》。
這讓曆來高高在上的熱錢陷入尷尬境地。“投資項目，快進快出並不現實；企業股權投資，企業也不樂意。”範小衝說，2008年金融危機突然到來，雖然讓很多房地產企業的IPO進程暫停，“但人家差不多都準備好了，誰帶你玩呢？而剩下的想要上市的企業，十有八九都接受不了他們的苛刻條件。”
所以，現在的“熱錢”，已經不叫“熱錢”了，叫“燙錢”---範小衝說，這是個在業內流傳很廣的笑話。
“三年河東，三年河西。”中國房地產經理聯盟秘書長陳雲峰這樣歸納熱錢的處境，“地價、房價都在實實在在地上漲，可國內資金充盈，很多融資渠道的成本比熱錢還便宜，如今的熱錢，已經沒當年那麽風光了。”
溫州“熱錢”膨脹瘋炒房產
國內遊資的處境也不好。最具典型性的案例就是溫州房價在2009年8月達到每平方米26703元和瑞安300億元瘋炒返回地指標事件。
溫州房價的暴漲發生在2009年。公開數據顯示，2008年浙江省普通商品房均價為每平方米8764元，當時，溫州市房價全省最高，為每平方米14331 元。2009年6月，溫州房價還隻是每平方米16690元。但到了8月，就飆升到每平方米26703元，2個月上漲了近1萬元。
瑞安是溫州下轄的一個縣級市。因為大批資金炒作返回地指標，當地10月份的新開盤商品房均價已經接近每平方米3萬元。
所謂返回地指標，就是安置留地住宅項目建房指標，它是按征收土地麵積的一定比例返回給農村集體經濟組織的國有土地。也就是說，返回地是國家返給村裏的，由村裏根據實際情況進行分配，對象是村集體及村民。
“如果你以投資客的身份問我，我就告訴你，溫州人口現在接近1000萬，700多萬本地人，200多萬外地人，但去年隻推出了7塊地，其中還有3塊地不到20 畝，人多地少，房價還要漲；你要是以媒體的身份問我，我就告訴你，這是因為江浙這邊大批的老板把廠子關了，錢捏在手上又怕通貨膨脹，所以就全都換成房子。”如今常住上海的溫州炒房客徐華說，最近兩個月，帶著滿頭霧水來向他“求解”溫州房價暴漲真相的人數不勝數。
“如果是朋友來問，我就要說，溫州其實隻有三種人，老板、公務員和打工仔，去年七八月份的時候，我專門回去看看究竟是怎麽回事，一個新開樓盤外麵，長隊彎了幾彎，排隊的幾乎都是100塊一天請來的。誰請的呢？都是那些開廠子的老板，還有原來那些炒房團的人，我當時就在想，溫州不比上海，房價炒這麽高了，誰來接手呢？”
徐華發現，現在錢多得已經沒處去了，多到大家都有些瘋狂，就像擊鼓傳花，每個人都來玩，每個人都覺得最後一棒不在自己手上。
他說，如今的溫州炒房資金幾乎達到了有史以來的最高峰，“但泡泡總是會破的，特別是這麽大一個。”
“2008 年金融危機，大批工廠倒閉，沒倒閉的也大多是半開工，後來，很多老板把工廠關了，現金全都捏在手上，到處找地方投資。”王富民也是溫州人，金融危機前，他在台州擁有一家小型造船廠，金融危機爆發後，船賣不掉了，他就把造船廠改成了拆船廠，可還是沒生意，最後隻好低價把廠轉了出去。
可現金拿在手上，王富民才發現以往四通八達的投資渠道，很多都不通了。“采礦、開超市、做陶瓷、海運、造船、做五金這些投資都沒人做了，因為根本賺不到錢。連地下錢莊的生意都不好了，因為市場上的錢太多。想來想去，隻有炒房。”
徐華告訴本刊記者，溫州房價的暴漲和資金過多的關係最大，“要說供不應求，那也不是今年才有的事，說到底，是錢多了，但投資渠道少了，就連錢莊的錢都借不出去了。這樣的情況下炒房，溫州房價還炒不高？”
據當地媒體報道，溫州市相關部門曾對溫州民間流動性資本規模做過一項調查，結果是截至2008年10月末，溫州轄內民間流動性資本規模已經超過3370億元，比2006年末增加1170億元，增長23.77%。
盡管熱錢仍然扮演著“瘋狂”的角色，但另一個值得深思的問題是，中國的房地產業的融資結構依然存在著天然的缺陷。
按照清科研究中心提供的報告，2009年前三季度中國房地產開發企業資金來源中，國內貸款為8190億元，占21%；個人按揭貸款為5345億元，占 13.7%；定金及預收款是10269億元，占26.3%。利用外資359億元，占0.9%。企業自籌資金12787億元，隻占32.8%。
房地產行業的融資渠道多元化已成為直接關係到行業能否持續、穩定發展的關鍵因素。目前中國房地產開發企業資金單純依靠銀行信貸的模式急需進行調整。清科研究中心分析師段寧寧說，在金融業較為成熟的國家，房地產金融除了傳統模式外，還有房地產投資基金、信托計劃以及REITs（房地產投資信托）等多種工具，這些模式正被進入中國樓市的海外熱錢所運用。
在熱錢依然被視為洪水猛獸，但又屢禁不絕的時候，從這些模式中發掘出新的房地產金融工具，可能是改善中國房地產業融資結構的一種選擇。
2000億保險資金突入樓市
以前的法律法規沒有明確指出保險資金不能投資不動產，有實力的保險機構前幾年就已經開始在做不動產投資了
“保險資金究竟該購買房地產股還是房地產？”
10月30日，在清華大學經管學院的一場學術研討會上，中國人壽保險集團公司副總裁、中國人壽資產管理有限公司董事長繆建民，向台下近百位房地產、保險、投資銀行人士發表了28分鍾的演講，其中有18分鍾是用來剖析房地產市場，得出的答案是：樂觀。
新修訂的《保險法》拓寬了保險公司的資金運用形式，在法律層麵上對“投資不動產”予以放行。
截至9月底，我國保險總資產規模達到3.8萬億元，按保險資金投資不動產的資金初始比例上限5%、保險總資產規模年增長10%計算，保險資金可投資不動產的初始資金規模接近2000億元，同時每年還將新增200億元可投資資金。
2000億元保險資金突入樓市，意味著什麽？
監管細則難產
在比較了房地產和房地產股在流動性、收益性、穩定性、實用性等方麵的優劣之後，繆建民選擇了前者---買房地產。人保投資控股有限公司總裁劉虹也做出了相同的選擇。
無論是繆建民還是劉虹，要利用公司的保險資金直接購買或者投資房地產尚需時日。
新《保險法》雖然對於保險資金投資不動產予以放行，但在實際操作上，保險公司還要依據保監會即將出台的“保險資金投資不動產試點管理辦法”。投資主體、投資方向、投資比例、投資模式等，都將是其關鍵內容和環節。
參與《保險法》修訂的中央財經大學保險學院院長郝演蘇對《望東方周刊》表示，保險資金運用渠道的拓寬帶來了資金運用的新風險，也增加了監管難度，需要清楚界定資金投資的規則。“這就像給道路設置紅綠燈。”
8 月底，保監會有關部門負責人在接受新華社記者采訪時表示：保險資金投資不動產的管理辦法爭取在今年10月1日新《保險法》正式施行前出台，最遲不晚於10 月份公布。而10月27日，中國保監會副主席李克穆在一個論壇上對媒體表示，保險資金投資不動產的管理辦法正在研究中，何時出台目前並沒有時間表。
“管理辦法的出台將會慎之又慎，程序也還有很多。保險機構在明年五一之前，能進行直接投資不動產的實質操作就不錯了。”郝演蘇說。
投資不動產一石多鳥
長期以來，我國保險行業資金投資主要集中在安全係數相對較高、但投資收益率相對較低的固定收益類資產上。
綜合分析保監會公布的曆年數據可以發現，2000年~2008年間，我國保險行業每年用於銀行存款、債券等固定收益類投資的資金都在80%左右，全行業保險資金年均投資收益率為4.46%。
因此，我國保險機構往往對發達國家保險資金多元化的投資渠道，以及年均超過8%的投資收益率豔羨不已。
今年上半年，我國保險資金投資收益達到1099.7億元，收益率為3.44%。固定收益類投資雖然較今年年初下降了3.2個百分點，仍占保險資金運用餘額的 81.2%，獲得的投資收益為560.8億元，隻占51%。同期，證券投資基金、股票（含股權）等權益類投資占保險資金運用餘額的16.6%，比年初提高 3.3個百分點，所獲得的投資收益為525.7億元，占比47.8%。
一旦銀行利率下降，股市又前途未卜的話，固定收益類資產占比在80%的保險行業，將麵臨相當大的利差損。
此外，今年到期需要再投資的資金和新增保費二者相加，預計有1.1萬億元，如此龐大的資金勢必要尋求釋放渠道。
“對於長期性負債來講，要找到匹配的資產很不容易。投資不動產是保險行業資產負債匹配的一種重要形式。”繆建民表示，“現在缺乏與負債匹配的資產，唯一的資產是開發銀行的長期金融債，但不僅規模有限，並且買家幾乎永遠都是這幾家保險公司，流動性也不好。”
新《保險法》放開保險資金投資不動產，一方麵拓寬了保險資金的投資渠道，另一方麵也為保險資金提供了分享房地產暴利的機會。
“在高通脹環境下，投資包括不動產在內的硬資產是對衝通脹的一個重要手段。即使在低通脹環境下，投資不動產也是固定收益類產品的理想替代品。”繆建民認為， “現在保險資金投資固定收益類資產平均收益率在4%左右，這種收益水平無法對衝通貨膨脹。目前我國還沒有能有效對衝通脹的產品。”
樓市又一猛虎？
仲量聯行的報告預測說，中國的保險公司可在國內投資價值2360億元人民幣的房地產物業，按照當前物業估值，相當於上海甲級寫字樓市場價值的2倍以上或天津甲級寫字樓市場價值的165倍。鑒於中國各家保險公司的集合資產規模，新的保險投資政策具有大大改變中國房地產市場投資格局的潛在可能。
“這不會對當前的房地產市場產生衝擊。”郝演蘇卻認為，“我國有120多家保險公司，資金較為分散，不可能集中投資，2000億的資金並不能產生想象中的巨大作用。”
事實上，從2006年到2009年5月，保險公司購買的寫字樓麵積已超過120萬平米。目前已有十餘家大型保險公司通過直接購買辦公用房或間接投資商業地產涉足不動產領域。
“有什麽方式比在一線城市的核心區域蓋一座高樓，更能提振保險公司客戶的信心？”繆建民直言不諱。
在北京金融街，幾家大型保險公司的大樓異常惹眼。
北京保險行業協會相關部門負責人對本刊記者表示：“以前的法律法規沒有明確指出保險資金不能投資不動產，有實力的保險機構前幾年就已經開始在做不動產投資了。”
對於險資進入不動產領域的具體形式。劉虹認為，可以借鑒國外直接投資和間接投資相結合的方式，探索多種創新性投資模式。除了直接購置物業以外，還可以將所持物業進行資產證券化，不但可以增強資產的流動性，還能獲得物業增值收益。甚至可以設立並募集不動產投資基金，既可以獲取傭金又完成了不動產項目布局。
商業地產，我所欲也？
大多數觀點都認為，商業物業將是保險公司最為關注的房地產形態，理由在於：商業物業本身就針對企業等機構客戶；商業物業回報率穩定，符合保險資金的投資定位；國際成熟市場的保險資金中約有三成是投向商業物業。
然而，今年以來住宅市場表現活躍，但是大部分商業地產租金下滑，空置率居高不下。
根據世邦魏理仕二季度的報告，北京寫字樓市場整體的空置率為21.8%，平均租金在年初以來已累計下跌16.1%。這是否是給保險資金投資商業物業，敲響警鍾？
一些房地產業的樂觀人士卻認為，保險資金一旦湧入商業地產市場，有利於促進商業地產的整體回暖。中信地產營銷總監房告訴本刊記者：“在北京東二環、金融街商住倒掛的現象已經改觀，並且出現持平。”這些優勢地段的商業地產入住率在提升，其租金也已經處於回升通道。
目前，全國商業地產存量規模在2.5萬億~3萬億元。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的甲級寫字樓存量總計1000萬~1400萬平方米，市場規模約為2000億~2500億元。同時，全國一線城市商業地產的年銷售額約為1000億~1300億元。
“也就是說，目前可以投資不動產的保險資金規模，已經接近全國一線城市甲級寫字樓總的存量。同時，保險資金年新增可投資資金規模200億，也將占到市場年銷售總額的15%~20%。”劉虹對本刊記者表示，“保險資金投資不動產的資金規模可觀，將對未來不動產市場，尤其是一、二線城市商業地產市場將產生重要的影響。”
但是，劉虹又給目前投資商業地產潑下冷水：“商業地產市場還不夠健康，投資回報率也較低，人保不會進入商業地產業。人保目前正在積極考慮和探索進入政策性住宅包括兩限房以及工業類地產比如物流業等領域。如果政策允許，有可能在一級市場上以投資商的身份介入，但絕對不會直接做開發商。”
樓市十年論戰：誰忽悠了誰
專家駕車沿北京的二環、三環、四環轉悠一圈，發現到處是工地，到處燈火通明，就此認為房地產已經出現了嚴重的泡沫
自1998年房改以來，隨著房地產市場的雲起雲湧，樓市趨勢分析由於關係到廣大民眾的切身利益，而成為一時之“顯學”。
10年來，圍繞房價問題，評點與口水齊飛，預測共流言一色。
梳理有關中國樓市發展的各種焦點言論，可以發現，房改十年來，如同浮躁的房地產業本身，決策者、學者、媒體和民眾，都曾陷入浮躁的認識誤區。
看漲派和看跌派
“2002年將是房地產行業的嚴冬，2月份甚至可能出現崩盤。”2001年12月25日，在央視訪談中，著名學者魏傑放言：“如果樓市不崩盤，我就去跳樓。”
2003年初，發改委研究員王小廣推出了“泡沫論”。在由國家計委經濟研究所與北京新華在線聯合推出的我國第一份跟蹤式報告《中國行業景氣報告》中預警：中國房地產泡沫已經出現，2003年房價將小幅回落，而2004年降幅將更大。
“非典”疫情讓在全國持續半年之久的“泡沫論”爭論暫告平息。
2004 年，“泡沫”爭論再次火熱。當年7月，中國社科院金融研究所學者易憲容發表文章《謹防房地產業要挾整個中國經濟》。而摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠則發出了最刺耳的聲音：“這是最後的瘋狂。隨著中國的通貨膨脹和美聯儲加息的不斷發展，離‘最後算賬’的日子越來越近了，僅僅是幾個月，而不是一年。”
2006年5月，《論房地產市場十大謊言》一文再次讓站在房價話題最前沿的王小廣成為焦點。在央視《新聞會客廳》節目中，王小廣以個人名譽擔保，5年房價必跌。
有人看跌，就有人看漲。
中國房地產及住宅研究會副會長包宗華，2002年1月在《中國建設報》上發文說，“2002不是中國房地產冬天”，指出魏傑在遠離我國房地產實際數據的基礎上，作出了“冬天論”的錯誤走勢預測。
中國房地產協會城市開發專業委員會秘書長王平則認為：2002年沒有崩盤的可能性，房地產市場會在相當長一段時間持續走熱。
此外，中國社科院城市研究中心主任、社科院《房地產藍皮書》編者牛鳳瑞，住房和建設部政策研究室主任陳淮等專家學者，認為在需求大於供給的情況下，中國房價將呈上升趨勢。
回頭看實際情況，根據《中國統計摘要》數據顯示，2001年房價漲幅為兩位數的有8個省市，2002年漲幅為兩位數的省市隻有6個；2004年漲幅兩位數的省市達到23個，全國房價普遍高速上升；2005年全國房價繼續上漲15.2%，2007年全國70個大中城市房價同比上漲7.6%，達到曆史峰值。
更引人矚目的是“拐點論”。
被譽為地產界領袖的王石，2007年12月提出，樓市已經開始出現“拐點”跡象。他認為，房價上升速度超過了家庭收入增長速度，連中產階層都買不起房子了。此後王石率萬科開始降價。
任誌強提出相反觀點：隻有政策的拐點，沒有房價的拐點。國務院國資委研究中心主任王忠明也回應拐點論會誤導公眾，甚至誤導政府。
但是房地產市場首度出現了連續高增長後的異常：斷供、退房，重點城市商品房成交量大幅減少、房地產投資增幅較大回落、60多個大中城市住宅用地流標流拍、退地。
兩個男人的爭鬥
出人意料，多次表達“學風浮躁，在很多問題上，弄不清楚新聞娛樂和學術研究之間的區別”的學者徐滇慶，也被卷入一場房價漲跌的賭局中。
2007年7月，徐滇慶說：“如果一年後深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉。”
地產博客圈的名人牛刀當即設下賭局：如果明年（2008年7月11日）深圳的房價比現在高一分錢，我一定在《深圳晚報》上用整版篇幅向深圳市民道歉。
2008年6月28日，媒體再次刊登徐的言論“今夏房價有暴漲期，我不道歉。”
2008年7月1日，徐滇慶在其博客上貼出文章《我向深圳人民道歉》。在道歉的同時，徐滇慶說自己錯就錯在簡單預測房價，很容易被人搞成娛樂性新聞，助長浮躁的學風，有可能轉移視線，忽略了房地產市場急需解決的根本問題。
7月8日，徐滇慶在《南方都市報》A49版的深圳新聞版刊登了道歉廣告。
然而翻看近年來的房地產新聞，一個有趣的現象是：有關房價的爭論儼然成了兩個男人之間的戰鬥。而爭論的白熱化早使得參與雙方的言論帶有更多的感情色彩。
2006年，當王小廣用他的“良心和名譽”來賭5年後房價一定下跌時，另一名學者、北京師範大學教授董藩，立即向王小廣發起挑戰。
董藩在挑戰書中先是懊悔前一年失去了一個和某學者就上海、北京房價下跌打賭的機會。接著又表示不想再錯失發財的機會，自己在學校附近買套房子，5年之後如果房價漲，王小廣就賠給他這幾年的價差；如果房價跌了，自己把價差補給王小廣。
這邊廂還沒有結果時，那邊廂潘石屹已和時寒冰交惡。
2007年春節期間，時寒冰的評論《潘石屹竟然如此忽悠房價》，矛頭直指2月12日潘文《七大因素影響2007年房價走勢》。
潘時之爭的原因，是因潘文中羅列的七大因素中，有五大因素是支持房價上漲的。雙方由此拉開文字大戰，中途由於任誌強《我替小潘說幾句話》博文的發表而轉變成了任時之爭。爭論曆時1月，潘、任、時3者的博客點擊率累計達20萬人次以上。
在這場“戰役”中，時寒冰呼籲“把憤怒寫在臉上，一年不買房”。
自此，時寒冰和任誌強的戰爭不斷，戰場覆蓋了紙媒、電視台和互聯網。
戰爭從外部轉移到了內部。在任誌強炮轟北京市社科院《北京藍皮書》之後，中國社科院的《房地產藍皮書》也遭到了內部的質疑。
2008年5月12日，社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海發文稱，自2004年以來，每冊藍皮書對市場的分析和預測都是錯誤的。他預測房價將在2012年滑入穀底，跌幅可能達到現價的一半。
對此，藍皮書主編牛鳳瑞回應道，降價隻是某些人的一廂情願。
偃旗息鼓一段時間後，時、任2009之戰的導火索，因“房價對CPI是否有影響”而再次點燃。
一位署名“七成”的博客博主稱並不關心二人的具體爭論內容，他看到的本質是：被全國人民嘲笑為“大嘴巴”的任誌強，實際上數年以來一直提醒公眾任何時候買房都不晚，今天看來其判斷似乎是正確的；而標榜自己代表公眾利益的“鬥士”時寒冰，其不買房的倡導則一直使中國公眾成為房價上漲(或樓市泡沫)的局外人。
誰忽悠誰
住房建設部前總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾，2009年6月出版《房地產這十年》一書，首次披露了有關房價爭論中幾個不為人知的小插曲。
“2001 年~2002年間，建設部對房地產市場的走勢給與了高度關注，當年組織了多次全國性的市場調研活動，召開了各種類型的市場分析會和座談會。記得在北京調研時，其中一個座談會邀請了魏傑，請他談談自己對房地產冬天判斷的依據。魏教授介紹了自己買房的感受，說自己最近在三環周圍看了一大圈，沒有看得中的房子。認為北京在銷售的房子數量這麽大，這些房子配套差、戶型差、質量差，賣不出去隻能炸掉。他的發言引起會場騷動，到會者議論紛紛，覺得一個經濟專家，在中央電視台發表這麽事關重大的講話，怎麽僅僅能依據自己轉一圈看房的經曆和體會，而不作深入的市場調研和分析呢？有人當即和他展開爭論，被我們及時勸止了。”
謝家瑾還透露：“2006年，按照汪光燾部長等領導的要求，我讓副司長沈建忠和開發處長薑萬榮盡快約請易憲容，認真聽取他的意見。??他們告訴我主要是向易憲容了解他的判斷是否有什麽調查資料或數據，希望能提供給我們參考。但易憲容沒有提出這方麵的東西，而是反複說最近自己想買房，駕車沿北京的二環、三環、四環轉悠，發現到處是工地，到處燈火通明，他就此認為房地產已經出現了嚴重的泡沫。”■
