本周研究的課題是從家電和汽車這兩次曆史浪潮來揣測房地產的未來趨勢。此文乃文學城首發原創，請轉載者標明轉載出處和本研究員名分，勿嫌其煩。
中國房地產是不是正處在黃金十年的正中間？未來發展趨勢會怎樣？可能會怎樣？要不要先看看在房地產飆升之前我們都曾親曆過的家電黃金十年和汽車黃金十年的曆史軌跡？本論文所用的“黃金十年”之概念，並非指消費者之黃金之寶，而是指商家的黃金之利。
第一，家電黃金十年！上世紀80年代中期到90年代中期那十年，彩電冰箱錄像機等外國原裝進口幹貨及水貨，曾牽動和激勵過萬眾之心。原裝彩電倒買倒賣曾是下海的代名詞，價格動輒是當時老百姓幾年的淨收入，結果怎麽樣？十年裏物價和工資體係漲了十倍，原裝家電概念由於國產化概念的提升而使市場價位普降到原來的十分之一，購買力相對提升10x10=100倍，過去100人裏有1台21直遙，現在100人裏有100台25平遙。
第二，汽車黃金十年！上世紀90年代中期到00年代中期那十年，從夏利桑塔納尼桑到寶馬奔馳，汽車潮此起彼伏。汽車售價經過層層轉手，從國外轉到國內，相當於國際市場同型車價的2-3倍，相當於一般老百姓幾十年的淨收入，結果怎麽樣？十年裏物價和工資體係再漲了五倍，汽車普降到過去的二分之一，購買力相對提升5x2=10倍，過去100人裏有1輛夏利，現在100人裏有10輛捷達。
第三，房地產黃金N年！本世紀00年代中期開始迅速竄升的京滬穗深這類一線城市的房價，其倒買倒賣有別於家電和汽車那兩次十年浪潮，那是通過層層轉手批發零售而實現的。房地產的倒買倒賣有兩個層麵，一個是對地的倒買倒賣，另一個是對房的炒買炒賣。關於地，公有製定義其為國家所有，集體所有，全民所有。土地行政的審批和執行機構是地方政府，過去（我沒說現在啊），地方政府曾以行政拆遷低價補償的方式收取集體或個人所有的土地，高價買給國內外開發商，個中巨額差價由地方政府替全民先收了下來，差價如果用於平均教育和醫療福祉，體現的則是社會主義大鍋飯的思想，如果用於修建亮麗無比的辦公樓堂館所（聽說有的辦公樓修得像天安門，有的像人民大會堂，還有的樓裏有保齡球館，遊泳池和發廊…），用於年年組團無數借商務考察之名實遊山玩水之實的話，體現的則像是精英治國的代表意識。
房地產黃金周期是否亦如家電或汽車各為十年？此期尚未了，有待將來驗證。如果N年後還停留或低於如今的價位，就說明房地產提前透支了N年或更多。回顧往昔的家電和汽車走過的激情燃燒的歲月，從幾年的收入買一台彩電變成月收入能買幾台，從幾十年的收入買一台汽車變成幾年的收入能買兩台，給自己一台給老婆一台，或者給老婆一台再給小秘二奶一台。那麽，中國房地產的未來走向會不會可以類比家電和汽車現在的局麵？家電太便宜就不類比了，如果類比汽車現在的局麵，就可以反過來進行推算，N年後那時的工資體係就要比現在增加幾倍。N越小說明越不可能，例如N為2，2年後物價工資不可能增加幾倍，N越長越有可能。這說明房地產現狀透支的年數可觀。
其它的說法，經濟學家認為房價崩潰會連帶股市低迷，會造成經濟衰退。同樣，從兩年前開始也有人不斷呼籲如果京滬穗深這類一線城市的房價繼續被哄抬炒高下去，將可能重蹈20年前東京樓市那種急漲長跌的覆轍。20年前，東京一套小小的兩室一廳售價8千萬日元不算稀奇，而20年後一套新的大戶型才3千至4千萬日元（合兩三百萬元人民幣），即是說，20年過去，彈指一揮間，時下的房價連當年的一半兒都不到，當年貸款買房的人們還貸還了20年後，發現現在剩下的欠著銀行的房貸款比現在重新買一套新房所需銀子還多！經濟學家那種觀點認為，京滬穗深一線城市高級人才陽光收入已經超過了東京的平均收入，但是人均收入還不到東京的十分之一，70年土地使用權的毛坯新房均價已直逼全部都是包括土地永久占用權利和精裝在內作為缺省項目的東京新房價位。若以年收5萬元來算的話，房價相當於30-40年的年收。有些經濟學者計算出來的公式是這樣的：如果京滬穗深一線城市人均收入達到東京水平需要10年的話，那麽一線城市房價的現狀就已經把未來10年空間透支了。如果把公式裏的數值再往多改一改的話，透支年數也同步增加。1988年的房地產泡沫拖垮了日本經濟，使東京房地產價格持續20年走低，走平，走過春天，走過他們自己，走過了整整一代人！
如果一線城市普通市民為住進花園新房，如果上海的小男生為能娶到原裝上海千金，而舉家借貸，以這種價位買下毛坯房，有沒有可能也提前透支了一代人的積蓄？有沒有可能在還貸10年20年之後，一覺醒來也發現欠銀行的錢竟然可以買個當時的新房子呢？當然，人不能為了房價降低到現在的一半兒而耐心待命20年再買，可為什麽很多發達國外地區的房地產均價是其工薪階層平均年收入的5-8倍，中國一線城市的現狀卻不是這樣呢？
很多發達國家和地區都有種說法：買房子和租房子一輩子的開銷相差並不是很大。在不發生炒房過熱的時期，甚至可能基本持平。為什麽呢？還是市場調節和政府稅務杠杆調控的結果。買房子要付地稅，管理費，修繕基金，即時維修費和其它諸稅費。租房子在免除上述開銷之外還可能將水電開銷隱含在房租裏。那麽為什麽一些發達國家和地區買房子的人占三分之二，租房子的人占三分之一？而不是人數各半？是因為有炒作房地產的周期存在，三分之一的人選擇了這種方式投機（不是投資，投資是長線行為，自用的才是長線投資）。但是不管怎麽說，社會資金的總量是相對固定的，每年能增加8%那就叫做保8。總量固定的社會資金之大部分如果都投放在不動產這個領域上的話，GDP就是虛升，因為有蒸發的可能。一隻蘋果值1塊錢的購買力，你愣說它值10塊錢，另一個人愣說11塊錢買下都不虧，那多出來的錢計入GDP的帳簿裏，是虛的成分，當太陽照常升起時，你發現它隻值1塊錢了，另一個人愣說9毛錢都不值得買的時候，那計入GDP的錢已然蒸發掉了。但是，手續費，稅收，物價等許許多多看不見和一下子想不起來的指標跟著GDP上升了，人們的日常生活未必改善，柴米油鹽未必瀟灑，精神壓力還在繼續為還貸所苦。
2008年的房價大跌曾引發全國各地部分樓盤業主集體斷供，現在房價再次衝高，對於炒房人士，對於哄抬樓市的開發商們，不希望出現經濟規律曲線上的M頂！為此，看看有沒有這樣一種出路，即中國房地產的未來走向橫豎不太會重現類比家電汽車現在局麵的結果。這要從以下幾方麵剖析：
首先，當年的家電和汽車有壟斷，那是商品流通領域的壟斷；房地產也有壟斷，壟斷的特點卻是對土地的控製，隻要土地是公有製這一點不變，未來走向尚有希望在可宏觀調控範圍之內。其次，當年的原裝進口家電和汽車有國外人件費和技術含量的昂貴成本，土裝國內房地產沒有昂貴的人件費和建材成本，因為建築工地的民工成本肯定不高，建材裏飽含著那麽多甲醛，水管兒不是銅製的，建好的房屋裏連個馬桶浴缸壁櫥都不給裝，更別奢談什麽像加拿大公寓樓6件電器加窗簾兒那種社會性標準配置了，還有，牆壁用手指能戳個窟窿，13層樓還沒交鑰匙呢就能因為樓旁一堆土產生什麽所謂的應力而令大樓轟然倒塌……這些方麵成本已是很低，以後不可能再低。隻要繼續堅持香港人發明的那種不按整個單位而按每平米標價的畸形病態售樓方式，就能找出不同於家電和汽車的解決辦法，讓一線城市房地產價位繼續維持國際領先地位雷打不動。現在想來，假如當年家電和汽車銷售不按整體單位計價，讓家電按每平方厘米計價，汽車按每千克計價銷售的話，說不定就會避免今天這種商家開戰便宜了買主的局麵呢。可惜家電汽車銷售沒有做到，房地產銷售做到了。
房地產這最後的瘋狂，如果來得越迅猛，其後陰跌的過程也越將漫長。這叫社會總體資金能量守恒定律。至於本論文標題之結論究竟為何，各位自己琢磨著看吧啊。
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