在中國，影響“地王”的除了“地段”這個決定性的要素，還有一係列想像不到的“企圖”與“利益”，一連串複雜隱秘的“背景”與“變量”。“地王”的產生，在土地實行公開拍賣之後，曆經了以順馳公司“螞蟻變大象”為代表的第一階段、以把“地王”作為圈錢題材的第二階段、以國企密集出手為特征的第三階段，其風雲變化、跌宕糾葛，體現了樓市的軌跡，亦傳遞出中國式的財富爭奪與分配的特性。
國企時代：真正的老大哥來了
標誌“地王”：北京廣渠路１５號地塊 地價：４０．６億元 競得者：中化方興
在“京城地王”廣渠路１５號地塊的爭奪中，華遠總裁任誌強料事如神，ＳＯＨＯ董事長潘石屹事後才如夢方醒。而他們的共同點是：都沒拿著這塊地。
２００９年以來，以任誌強和潘石屹等為代表的地產大佬們已不是頭一回在“地王”競拍中铩羽而歸。伴隨著他們的“失敗”，是“地王”國企時代的驟然降臨：真正的老大哥來了。
６月３０日下午，在前往北京市國土局的路上，潘石屹打電話問任誌強去不去廣渠路１５號地的競拍現場。華遠跟他們一樣，報了名，交了保證金。任誌強說不去，同時勸他也別去，去了拿不著。“為什麽拿不著？”潘石屹不明白。“政府給國企這麽多錢，他們可瘋著呢。他們拿著這些錢該幹什麽去？沒地方去。這塊地，無論如何他們會發瘋的。”任誌強答。
就在任誌強下這個判斷的四天前，央企成都中澤置業以１９．６億元奪得北京“奧運村鄉地塊”，創造了北京單價最高的“地王”，樓麵地價達１５２１７元／平方米。地產業內人士開始認為，國家的４萬億元，多數落到國企口袋裏，並被投向回報高的房地產行業。
潘石屹還是去了競拍現場，旁邊都是他認識的開發商，後麵則坐著新麵孔。潘石屹禮貌地向他們問好，詢問是哪家公司。“小公司。”新麵孔們回答。
１７點２０分，經曆９７輪競標、一個小時的鏖戰，主持人最終落槌，潘石屹不認識的“小公司”——國企中化方興拿下此地，樓麵地價１．６萬元／平方米，北京“新地王”易主。４０．６億元，一次性付款。中化方興內部人士向記者透露，在拍賣前，所需資金就已從上海調撥到北京。
草莽時代：“螞蟻變大象”的秘訣
標誌“地王”：北京大興黃村１號地 地價：９．０５億元 競得者：順馳
如今奪人眼球的“地王”其實由來已久，在國企如出籠猛獸般闖入地產市場之前，“地王”時代卻由一家自稱“小螞蟻”的公司拉開了大門。
２００３年１２月８日，來自天津、自稱“小螞蟻”的順馳，成功打入北京地產圈。在“京城世紀第一拍”中，它拿下北京“地王”。
競拍的北京大興黃村１號地是土地供應製度改革以來，北京首次采取拍賣方式出讓國有土地使用權。２００２年５月９日，國土部出台《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（以下簡稱１１號令），叫停已經沿用多年的土地協議出讓方式，要求從當年７月１日起，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。
競拍者隻來了１０家，包括順馳、廣東富力、北京華潤等。對於１１號令能否真正執行，地產商們更多持觀望態度，有５家競標者竟然沒有舉過一次牌。曆經３０分鍾、６７個回合，順馳終以９．０５億元拿下這塊地，樓麵地價達２０３７元／平方米，成為當時的北京“地王”。而主辦方對這塊地的原估值是６億元。
順馳本來是天津最大的地產中介公司，附帶做過一點新商品房開發。“螞蟻”想變“大象”，支撐的是他們對１１號令和中國城市化進程的理解。除了這個“天時”之外，還有“地利”。“招拍掛”土地可分期付款，周期長達２至３年。拍賣拿地的話，第二天順馳便跟當地政府開始“交涉”變更付款方式，往往僅支付１０％左右的首期款就獲得地塊運作權。然後，又拿地去銀行抵押貸款。房子可以銷售時，又可以用房子抵押貸款。
隨著“８·３１大限”將臨，地產商們才開始慢慢醒過味兒來。“８·３１大限”，是指２００４年３月３０日，國土資源部、監察部聯合下發《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓
情況執法監察工作的通知》。通知規定，２００４年８月３１日後，不得再以曆史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。
曾在“京城世紀第一拍”中觀望的華潤，亦開始仿效順馳。２００５年８月１日，北京清河地塊競拍，華潤與順馳死磕到最後，以２５．６５億元競得。此地價每平方米超過３６００元，華潤成為北京新“地王”。
群雄時代：“地王”是股市圈錢的最佳題材
標誌“地王”：東莞塘廈大坪村地塊 地價：２６．８億元 競得者：萬科
“我們已經舉牌了，不能這樣成交！”２００７年７月１２日，在東莞市土地交易中心，東莞塘廈大坪村地塊競拍現場，緊隨主持人的落槌聲，金地憤怒的反對與萬科慶祝成交的鼓掌聲同時響起。萬科拿下的這塊地樓麵地價高達１．５２４３萬元／平方米，成為當時廣東省的新“地王”。
類似的場景在當時風起雲湧的“地王”競賽中並不罕見。“‘地王’輪流坐，今天到我家”的輪莊景象，在２００７年成為中國房地產的獨特一幕。它和當時繁榮的股市資本市場是同枝並蒂的兩生花。拿地就拿到了“題材”，有題材就能上市圈錢，圈到錢就能迅速做大公司。在“地王”群雄時代，這已是無論大小幾乎所有地產公司在那一年的金科玉律。
萬科在全國“瘋狂”拿地。兩個月後，其福州“地王”樓麵地價７１００元／平方米，該區域當時的房價約６０００元／平方米，“麵粉”比“麵包”還貴。之後，萬科又當上北京“地王”，以１７億元奪下北京西大望路２７號地塊，樓麵地價接近１．３萬元／平方米。
資本市場為上市房企的躍升鋪平了道路。滬深股市２００６年６月股改完成後，暫停了兩年的ＩＰＯ和暫停了一年的國內股市融資正式恢複。上市房企可以在股市發行債券，或增發股份。
最早上市的萬科，直接在資本市場通過配股、增發等圈錢無阻。僅一年半，萬科即從股市融資２００億元。金地亦然，２００７年６月初完成４５億元增發後，又馬上公開募集資金１８０億元。
其實，碧桂園在香港成功上市的財富神話，已成“股地拉扯”的標杆，而碧桂園的致勝法寶是其１８１４萬平方米的土地儲備。由此，地產商們發現了一個“好玩”的掘金遊戲：上市圈錢—圈錢拿地—拿地維持企業繼續再生產，周而複始。準備上市的地產商則先圈地。
在席卷全國的圈地以融資的浪潮下，一向理性的廣州地產商也“集體失智”。２００７年，成了廣州住宅用地交易最活躍的一年。廣州市總共成交住宅用地５０餘宗，其中２７塊地的地價因為一次次刷新了所屬區域地價的新高，被冠以“地王”的稱號。
ZT
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