現在一線城市的房地產已經是死局 172 SkyWalkerJ 2009-07-31 14:04:28
因為價格規律的作用已經失去了，隻有繼續上漲的恐慌預期才能促使人們出手，也就是說房子已經離開了一般商品的供需曲線，變成了類似證券的金融產品。這樣的後果是什麽呢？後果就是隻能漲不能跌，越漲價越有人徹夜排號，越跌越無人問津(股票的追漲殺跌效應)。2007年直到現在北京市場的情況全都是在印證這一點，2008年5月之後很多開發商在行市不好時采取小幅優惠的措施被證明對營銷不但沒有促進作用，反而有負作用，那時候北京每天的成交量經常出現兩位數。
那麽一件商品如果隻能漲價，不能降價，結果是什麽？必然是泡沫越吹越大，直到爆掉。到2008年底的時候，遠洋、保利、城建等大國企由於資金鏈的緊張，拿出18000->12000這樣的降幅，才啟動了市場。但是短時間內出現這樣的降幅，規模小的企業必然會出現虧損，而地產行業普遍使用很高的資金杠杆，假設你的自有資本金比例是20%，那麽整個項目隻要虧10%，你資本的一半就沒了。所以房地產市場發展到今天，軟著陸、良性調整的機會已經失去了，一旦預期逆轉，隻有價格出現大幅跳水，使原來買不起這個層次產品的消費者能夠加入進來，銷售才會回暖。
肯定無數人要反駁我，房子怎麽會是金融品呢？剛需有那麽多，價格稍有優惠就會出手的。但是，市場的實際運行情況已經否定了這種可能。在下夫婦恰好一個在外企，一個在央企，應該說是剛需集中的人群，我們看到的情況，在這個價格下麵，剛需們大多數早就被摒出一線市場了，真正有一點購買力的，倒是像我們這樣工作了6年以上，職務稍高的人，可這些人，如果說從工作到現在還沒有買過一套房子的，隻怕是鳳毛麟角。大數而言，在一個人均住宅麵積30平米的城市談剛需完全就是忽悠人的，因為根本不缺房子，缺的隻是購買力而已。
其實國家如果真的出於避免上下遊產業萎縮，造成失業，引發社會動蕩的考慮，那麽是房價高有利於開工量，還是房價低有利於開工量？假設一個時間段內能夠投入購房的資金大體上是個定值，則房價下降一倍，這些錢就能多買一倍的房子，什麽水泥鋼筋玻璃家電建材的消費量也就相應增長一倍。因此如果我們假設政府是聰明的，決策是理性的，那麽合乎邏輯的推論就是——政府救房地產根本就不是為了救上下遊產業，而是像wxmang兄講的那樣，隻是為了啟動土地市場，救地方財政而已。但是天空也有盡頭，地價還能像現在這麽漲下去嗎？在下的家不幸恰恰緊鄰北京剛拍出來的一塊地王，我在這兒住了7年，很清楚這個地帶住的都是什麽人，這兒根本沒有成為富人區、豪宅區的條件，那麽15000的樓麵地價，造出來的房子怎麽著都得買到3萬附近才能有利潤，除非人民幣像88年、93年那樣購買力一年降15%，否則誰來買單？地價是房地產行業的主要成本項，這麽高的成本隻能摧毀掉這個行業，還談什麽啟動內需呢？
地產行業現在唯一的期望，可能是外來高收入就業人口大量流入，形成新的剛性需求，即所謂“北京是世界的北京”。這一點，我雖不敢說不可能，但至少不是短期內能夠見效的，現在外資在國內總體上仍是削減工作崗位而不是增加工作崗位的過程，這樣的期望，無非就和今年國家放開信貸一樣，希望西方經濟很快恢複，外需重新啟動，那麽如果這樣的希望落空，我們又將麵臨什麽樣的局麵？
北京不缺房子，也不缺地。在下根據公開資料進行過一些小小的研究，用北京和香港相比，北京可供開發的平地麵積多香港10倍，已經建成的住宅麵積是香港的3-4倍，而香港的現存住宅中還有近半是不能交易的公屋，比可交易的商品住宅麵積，差距更大。香港是一多山半島，北京背靠華北大平原，廊坊的香河等縣離6環路也就是一步之遙，數條高速路直通市中心，可以開發大量郊區低密度住宅，而僅5環路內的麵積就達到香港整個陸域的60%，比香港的全部平地還多，可以說並無土地耗盡之虞(從北京近幾年的住宅建設規劃中也可以看出土地並非特別緊張)，且我國有強勢政府，土地國有，便於整體規劃的落實、興建道路及相關配套，房地產業還有很大的發展空間。真要談產業振興，降低他的成本，提高他的需求，才是振興之道。成本越來越高，需求卻越來越少，這樣的產業除了死還有什麽路？
因為價格規律的作用已經失去了，隻有繼續上漲的恐慌預期才能促使人們出手，也就是說房子已經離開了一般商品的供需曲線，變成了類似證券的金融產品。這樣的後果是什麽呢？後果就是隻能漲不能跌，越漲價越有人徹夜排號，越跌越無人問津(股票的追漲殺跌效應)。2007年直到現在北京市場的情況全都是在印證這一點，2008年5月之後很多開發商在行市不好時采取小幅優惠的措施被證明對營銷不但沒有促進作用，反而有負作用，那時候北京每天的成交量經常出現兩位數。
那麽一件商品如果隻能漲價，不能降價，結果是什麽？必然是泡沫越吹越大，直到爆掉。到2008年底的時候，遠洋、保利、城建等大國企由於資金鏈的緊張，拿出18000->12000這樣的降幅，才啟動了市場。但是短時間內出現這樣的降幅，規模小的企業必然會出現虧損，而地產行業普遍使用很高的資金杠杆，假設你的自有資本金比例是20%，那麽整個項目隻要虧10%，你資本的一半就沒了。所以房地產市場發展到今天，軟著陸、良性調整的機會已經失去了，一旦預期逆轉，隻有價格出現大幅跳水，使原來買不起這個層次產品的消費者能夠加入進來，銷售才會回暖。
肯定無數人要反駁我，房子怎麽會是金融品呢？剛需有那麽多，價格稍有優惠就會出手的。但是，市場的實際運行情況已經否定了這種可能。在下夫婦恰好一個在外企，一個在央企，應該說是剛需集中的人群，我們看到的情況，在這個價格下麵，剛需們大多數早就被摒出一線市場了，真正有一點購買力的，倒是像我們這樣工作了6年以上，職務稍高的人，可這些人，如果說從工作到現在還沒有買過一套房子的，隻怕是鳳毛麟角。大數而言，在一個人均住宅麵積30平米的城市談剛需完全就是忽悠人的，因為根本不缺房子，缺的隻是購買力而已。
其實國家如果真的出於避免上下遊產業萎縮，造成失業，引發社會動蕩的考慮，那麽是房價高有利於開工量，還是房價低有利於開工量？假設一個時間段內能夠投入購房的資金大體上是個定值，則房價下降一倍，這些錢就能多買一倍的房子，什麽水泥鋼筋玻璃家電建材的消費量也就相應增長一倍。因此如果我們假設政府是聰明的，決策是理性的，那麽合乎邏輯的推論就是——政府救房地產根本就不是為了救上下遊產業，而是像wxmang兄講的那樣，隻是為了啟動土地市場，救地方財政而已。但是天空也有盡頭，地價還能像現在這麽漲下去嗎？在下的家不幸恰恰緊鄰北京剛拍出來的一塊地王，我在這兒住了7年，很清楚這個地帶住的都是什麽人，這兒根本沒有成為富人區、豪宅區的條件，那麽15000的樓麵地價，造出來的房子怎麽著都得買到3萬附近才能有利潤，除非人民幣像88年、93年那樣購買力一年降15%，否則誰來買單？地價是房地產行業的主要成本項，這麽高的成本隻能摧毀掉這個行業，還談什麽啟動內需呢？
地產行業現在唯一的期望，可能是外來高收入就業人口大量流入，形成新的剛性需求，即所謂“北京是世界的北京”。這一點，我雖不敢說不可能，但至少不是短期內能夠見效的，現在外資在國內總體上仍是削減工作崗位而不是增加工作崗位的過程，這樣的期望，無非就和今年國家放開信貸一樣，希望西方經濟很快恢複，外需重新啟動，那麽如果這樣的希望落空，我們又將麵臨什麽樣的局麵？
北京不缺房子，也不缺地。在下根據公開資料進行過一些小小的研究，用北京和香港相比，北京可供開發的平地麵積多香港10倍，已經建成的住宅麵積是香港的3-4倍，而香港的現存住宅中還有近半是不能交易的公屋，比可交易的商品住宅麵積，差距更大。香港是一多山半島，北京背靠華北大平原，廊坊的香河等縣離6環路也就是一步之遙，數條高速路直通市中心，可以開發大量郊區低密度住宅，而僅5環路內的麵積就達到香港整個陸域的60%，比香港的全部平地還多，可以說並無土地耗盡之虞(從北京近幾年的住宅建設規劃中也可以看出土地並非特別緊張)，且我國有強勢政府，土地國有，便於整體規劃的落實、興建道路及相關配套，房地產業還有很大的發展空間。真要談產業振興，降低他的成本，提高他的需求，才是振興之道。成本越來越高，需求卻越來越少，這樣的產業除了死還有什麽路？
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