世界上沒有一種商品不希望盡快賣出去，除了房子。今年一季度，“落袋為金”還是開發商極盡手段追求的終極目標，可隨著樓市的升溫，第二季度開始，捂盤惜售逐漸抬頭，且愈演愈烈，為本就亂象叢生的中國樓市再添亂。這一看似很難用商業邏輯解釋的行為，背後究竟隱藏著怎樣的玄機？
7月末的高溫炙烤著廣州CBD中心珠江新城。
在這個寸土寸金、土地資源稀缺、項目不可複製的黃金區域，沒有人不想用有限的資源，換取最大的價值回報。於是，這裏成了“捂盤惜售”的“重災區”。
中心區1/3樓房捂盤
“我們這裏隻剩下6套房了。”7月24日，被稱為CBD核心唯一雙地鐵站項目—君玥公館的銷售小姐程綺雯告訴時代周報記者。
君玥公館於2007年10月開盤，當年最高曾賣到28000元/平方米。目前，君玥公館A、C座已經售罄，正在出售的是D座。銷售人員稱，D座所剩無幾了，目前售價為20000-25000元/平方米。但時代周報記者在陽光家緣網上查詢發現，該項目的未售套數是285套。
這是因為，“還有B座整棟樓沒有開售。”程綺雯說。
君玥公館B座已經達到了預售條件：主體工程與D座一樣已經完成，內部與D座一樣處於待裝修狀態。兩棟樓進度一樣，為什麽D座已經接近售罄而B座遲遲不賣呢？程綺雯道出實情：“珠江新城房價肯定要漲，開發商要等著賣個好價格。B座的開盤價將定在23000-28000元/平方米。”
君玥公館的開發商嘉裕集團營銷總監楊偉潔告訴時代周報記者，B座將很快發售，但“時間不確定，價格不確定”。
無獨有偶，星匯雲錦大廈自今年5月21日拿到預售證後，首次開盤也隻把4棟樓中的2棟樓推向市場。7月26日，在位於珠江新城華明路的星匯雲錦大廈，銷售人員向時代周報記者介紹，第一期推出的兩棟共有400多套，現在隻剩下30多套可售，房價在2萬元/平方米左右。
“第二期暫時不會推出，就算推出，定價將在差不多3萬元/平方米。”銷售人員說。時代周報記者上網查詢發現，該樓盤的已售套數是295套，未售套數是601套。
星匯雲錦大廈開發商廣州市城市建設開發有限公司（以下簡稱廣州城建）總經理梁由潘以短信方式回複時代周報記者，“另外兩棟樓何時開盤，現在還沒有定。”
廣州市房管局中介管理所一位人士向時代周報記者透露，日前市房管局因星匯雲錦“沒有公開全部房源”，已向廣州城建下發了“整改通知書”。
時代周報記者在調查中發現，捂盤技法五花八門。比如博雅禦軒1號（盈嘉花園）的銷售人員告訴時代周報記者該樓盤隻剩下1套可售，但7月27日查閱陽光家緣發現，該樓盤預售可售為8套。
“廣州中心城區1/3樓盤存在程度不同的‘捂盤’現象。”中原地產項目部總經理黃韜告訴時代周報記者，“以珠江新城為代表的中心城區尤為嚴重。”
6月份，廣州市一手住宅簽約量與5月份相比，簽約套數下降兩成。業內人士認為，這與開發商開始少推新貨、少打折扣有關。
捂盤惜售風險大
不光是廣州，開發商捂盤惜售現象已經開始在北京、上海、重慶、杭州等城市蔓延。
7月初，北京市住房和城鄉建設委員會約請15家捂盤惜售的開發商喝茶，對其告誡，並要求7日內完成整改。而據媒體報道，深圳有30多個樓盤疑似捂盤。武漢市因為捂盤，樓市在5-6月份出現了兩年來首次的銷大於供的奇怪現象。
與此同時，坐地漲價、一夜暴漲等現象也重新出現。今年6月初，廣州珠江新城的廣弘天琪均價為1.9萬元/平方米，但到了6月底，廣弘天琪推出新貨時，價格已經飆升為2.5萬元/平方米。時隔三周，漲價6000元/平方米，廣弘天琪因此被網友稱為“最牛漲價盤”。
據統計，今年上半年深圳有50多個樓盤中多次開盤，大部分樓盤前後批單位的價格漲幅都在三成以上。而上海也暴出禦翠豪庭捂盤8個月，房價賣到樓板價的20倍。目前，中海、萬科、保利等國內知名開發商，都被疑卷入了捂盤行列。
“開發商捂盤是因為看好後市。”黃韜告訴時代周報記者，捂盤可以引發市場供應緊張，進而引發房價上漲。
廣州一家房地產公司副總裁告訴時代周報記者，大家都認為下半年房價還會上漲，所以選擇合適的時機推貨非常重要，“這隻是開發商的銷售策略，並非故意捂盤不賣，隻要市場價格達到了心理價位，我們就會放貨出來。”
另一家房企的銷售總監則向時代周報記者透露，公司從6月份開始采取“多次開盤”的方式，放緩銷售節奏，“賣得太快會被老板批評。”
而高價地頻出，也是致使開發商“捂盤”的誘因。一位業內人士告訴時代周報記者，近期北京、廣州等新“地王”誕生後，開發商對樓市上漲預期攀高，“比照地王，一些開發商認為自己的樓盤賣得便宜了，捂一捂可能會賣得更高。”
黃韜告訴時代周報記者，對於捂盤並沒有嚴格的定義，很多開發商都有回避的技巧，比如用提高價格或者收回折扣等價格杠杆來阻止購房者，這也是開發商普通采用的變相捂盤手段。
但捂盤也存在著很大的市場風險。黃韜回憶，2007年9、10月份，樓市最瘋狂的時候，有很多開發商捂盤不賣，認為2008年的樓市會更好，結果2008年春節開始，樓市步步下滑，捂盤的開發商後悔莫及。
全國“嚴打”
雖然開發商用各種瞞天過海的手段捂盤惜售，但各地已經開始嚴厲打擊這種違規行為。
針對當前商品房銷售中“少量多批”、捂盤惜售有所抬頭的情況，上海市近日出台《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》，規定商品房的銷售方案須經備案並在售樓場所予以公示；區縣房管部門則應通過銷售方案備案和房地產登記等手段，製止開發商捂盤惜售。
7月初開始，北京市啟動房地產市場秩序專項整治月行動。此前北京市住建委告誡了15家捂盤惜售開發商。深圳市國土房管局也表示，對捂盤惜售的樓盤，一經查實便會鎖盤。
7月開始，廣州也開始嚴厲打擊捂盤。“開發商確實有刻意捂盤的現象，對其最嚴重的處罰是取消發給開發商的預售許可證。”廣州市房管局中介管理所所長史小明向時代周報記者表示，捂盤將會擾亂正常的市場經營行為，不能讓此風蔓延。
7月份開始，廣州市房管局針對捂盤進行專項的市場檢查，對開盤半年成交量不到50%的樓盤進行重點關注，“總體來看，廣州市捂盤現象不多”，史小明說，珠江新城等個別項目存在類似的違規行為，已經對其下發了整改通知書。
有消息稱，住房和城鄉建設部有關負責人7月15日表示，針對目前房地產市場運行的情況，下一步將重點加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產市場新情況和新問題的分析和指導，督促其加強供需雙向調節，嚴格執行個人購房貸款政策，著力穩定房價，促進房地產市場平穩健康發展
上海九成樓盤無視新規
上海嚴懲捂盤，加大樓市供應的一係列舉措立竿見影，“房荒論”不攻自破。短期內，上海6區共計推出7個樓盤，總推盤麵積超過18萬平方米，銷售麵積環比增長了130%。上海樓市再現促銷活動。
從地鐵六號線東靖路站出來，步行到連城新苑大概要走700多米。臨近小區的馬路上還在施工，塵土飛揚。連城新苑位於浦東高行鎮東溝地區，首批房源於2006 年2月上市。上海官方網站網上房地產顯示，該批房源均價7500元/平方米，最近的一批房源於2007年2月預售，目前為現房銷售。從第一批房源上市至今，連城新苑的售價一直在小幅攀升。“我們現在的均價是15500元/平方米了”，銷售人員告訴時代周報記者。
“小區房子已幾乎賣完了，隻剩下幾套一樓、二樓和頂樓的單元，最小戶型是90多平方米的。”售樓處工作人員稱。而上海市網上房地產顯示，截至7月26日，連城新苑可售住宅套數為116套。
少量多批、慢慢賣，靜候房價上漲，連城新苑的做法隻是上海樓市眾多開發商的一個側影。
可售麵積驟然下滑
相對於連城新苑的遮遮掩掩，位於鬆江區的英郡別苑顯得明目張膽。這個總共236套住宅，總麵積僅44795平方米的小區，從2008年11月起分四批開盤，每次推出的套數分別為78、52、28、78套，麵積漸次減少，但開盤單價卻從1萬元/平方米、1.05萬元/平方米、1.1萬元/平方米、1.25萬元 /平方米。
其實早在2007年9月份，上海市房地局出台的規定就明確要求，超過3萬平方米的樓盤，確需分批預售的，每次申請預售麵積不得少於3萬平方米，並應製定分批上市計劃。
多數開發商顯然無視此規定。今年6月初至7月19日，上海共有127批房源上市，其中達到規定的3萬平方米以上的僅13批，這也意味著有九成樓盤沒有執行上海單批次房源不小於3萬平方米的要求。推盤量不到1萬平方米的就有62批之多，占總數近半。
除少量多批開盤外，開發商還盡量拖延開盤時間，致使供應量減少。同樣位於鬆江區的象嶼名城就在一直往後推遲開盤時間，原本定於7月份推出一期首批房源，至今仍無動靜。售樓處工作人員告訴時代周報記者，大概要等到9月中旬才會推出，價格約在11500元/平方米。
開發商的這種行為，造成了市麵上可供銷售住宅的減少，到了6月底，上海可售麵積下滑到589.99萬平方米。“房荒”論由此出台。
“市場上可供交易房源量降低，其根本就是房地產開發商的商業圖謀。”房地產專家蔡為民一語中的。
嚴打立竿見影
開發商的伎倆引起了上海市相關職能部門的關注。6月25日，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，上海市將布置各區加強對房地產項目的監控，使具備開工條件的項目盡早開工，符合預售條件的項目盡早申請預售，製止房地產企業“捂盤”惜售。緊接著，《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》7月1日開始正式實施，要求開發商嚴格執行預售麵積不得低於3萬平方米。
為了防止“少量多批”，上海市房管局重申，商品住房項目超過3萬平方米，確需分批預售的，每次申請預售麵積不得少於3萬平方米。
7月17日，上海市政府召開專題會議，再次明確表態，嚴查房地產市場捂盤惜售，加大樓市供應。
在政府會議後的接下來2天時間裏，市場供應量猛增。寶山、嘉定、鬆江、虹口、普陀、楊浦等6區共計推出7個樓盤，總推盤房源達到了2108套，總推盤麵積超過18萬平方米，銷售麵積環比增長了130%。
這也導致會議之後的一個雙休日，成為7月以來，上海樓市促銷活動最多的雙休日。多家公司雙休日加班加點加推新房源，其中一些促銷活動甚至安排在晚上七點以後的夜場舉行。
盡管政府痛下打擊捂盤之手，但大多數樓盤都較上次開盤仍上漲了10%左右。7月18日，寶山大場板塊的經緯城市綠洲推出112套房源，網上房地產數據顯示參考價格為12500元/平方米，而該樓盤6月的參考價格為11000元/平方米。
蔡為民認為，上海政府連開房地產會議，“是為了穩定這個市場。”
此番重申政府規定能否使市場得以健康發展，還有待市場的考驗。蔡為民則認為，上海必須要加大保障性住房的建設步伐。上海世博的召開、迪士尼的建設、上海建設雙中心等等短中長期強大利多的支撐，勢必使上海房價維持堅挺狀態。這個時候，保障性住房體係等政策便顯得極為重要與敏感，否則後果不堪設想
北京開發商曲線捂盤
隨著北京樓市的持續升溫，在北京消失一年多的捂盤現象再次出現。
雖然，北京市建委對取得銷售許可的25家在售樓盤進行了執法檢查，並根據房地產投訴監管平台和媒體曝光情況對15家開發企業進行了約談告誡，但開發商顯然學會了與政府周旋，以更高的開盤價來應對政府的督促。
接下來，北京的房屋供應量將會驟增，房產商的捂盤行為會不會是搬起石頭砸了自己的腳。
11個住宅項目零簽約
盡管如此，時代周報記者在走訪多個樓盤時發現，北京的捂盤現象依然嚴重。從城鐵八通線北苑站出來向西南折行，不到十分鍾就可以到達世紀星城。在售樓處，一位劉姓顧客被告知，22號樓已經全部售罄，23號樓計劃在下個月開盤，不過平均售價比上期要貴1200元/平方米。
世紀星城三期位於通州區通朝大街323號，2009年3月28日取得京房售證字(2009)53號預售證，20號樓的售價為7800元/平方米。6月10 日，22號樓取得預售證，6月28日，22號樓開盤，價格已經漲到8600元/平方米。7月25日，世紀星城的銷售人員對前來看盤的時代周報記者表示，22號樓已經全部售罄，現在可以排23號樓的號，23號樓8月開盤，均價為9800元/平方米。如果錯過23號樓，世紀星城就隻剩下最後一棟21號樓可以選擇了，而21號樓的開盤時間未定，但是價錢肯定超過1萬元/平方米。
一次隻開一棟樓盤，慢慢推高房價，是世紀星城一貫的做法。2007年世紀星城一期開盤以來，已經獲得了8次預售證，接下來還要申請2次。不僅如此，時代周報記者在北京市房地產交易管理網上查詢得知，銷售人員口中早已售罄的20號樓和22號樓，尚有將近80套房子沒有售出。
北京聯達四方投資管理有限公司總經理楊少峰告訴時代周報記者，目前北京市場上，捂盤的開發商非常多。世紀星城不過是北京幾百個在售項目的縮影。
根據北京房地產交易管理網的數據，時代周報記者統計發現，截至7月27日，北京市7月份的預售項目為30個，其中住宅項目24個，預售項目中有11個住宅項目交了“白卷”，在近期銷售形勢如此良好的情況下，仍出現零銷售令人費解。
開發商高價開盤
聯達四方的總經理楊少峰表示，近來地價和房價雙上揚成為開發商捂盤最主要的原因。持續幾個月的樓市價格上漲過快，各地地王樓王又一次相繼浮出水麵，進一步刺激了開發商對未來房價的預期。
而二手房市場的火暴也間接促使開發商的捂盤行為。我愛我家市場部相關負責人對時代周報記者表示，半年來北京二手房市場量價齊漲，更為關鍵的是，目前四環之內優質房源已經越來越少，甚至出現有價無市的情況。
位於崇文區臨近南二環的中海紫玉苑於7月9日拿到新的銷售許可證，銷售均價為19000元/平方米，但當時銷售人員對時代周報記者表示，除少量大戶型房源外，其餘房源已全部售罄，其他小戶型樓盤的具體開盤日期還不確定，售價也沒有確定。而等到7月底，時代周報記者再次來到中海紫玉苑，銷售人員稱，中海紫玉苑所有戶型均已開盤，售價也飆升至3萬-5萬元/平方米。
而在通州某樓盤銷售總監的眼裏，正是政府的催促才使得開發商不斷提高房價。該銷售總監表示，分期推盤分期定價是正常的市場行為，因為“市場是瞬息萬變的，我們也必須根據市場的情況和變化，決定推出多少樓盤，以什麽價格推出，不可能事先都預測出來”。如果政府一味催促，開發商拿不準後期走勢，隻能以更高的開盤價來應對。
快速回籠資金為上策
為了進一步規範開發企業商品房預售、銷售行為，北京市住建委於7月7日發布了規定售樓場所的5條鐵紀，要求從8月1日起，各開發企業，在預售、銷售商品房時應在售樓場所的顯著位置公示《商品房預售許可證》、所售樓棟的擬售均價以及未開盤樓棟的擬定開盤時間、所售樓棟的銷控信息表等證件資料，並要求所公示的售房銷控表信息應與北京市房地產交易管理網上公布的信息一致。
根據北京房地產交易管理網所提供的數據進行的一項調查顯示，截至7月27日，北京市可售期房套數為71031套，總可售麵積為17429207平方米，未售現房為37074套，可售住宅麵積5362459平方米。而隨著政府對保障性住房投入的加大，北京的房地產市場供應還會進一步加大。
因此，楊少峰表示，此時開發商捂盤不是明智之舉，開發商過分誇大了通脹預期，房價在短期內一路走高，可能造成很大的泡沫，一旦進入房價觀望期，對開發商來說也不好。因此楊少峰建議開發商應加快銷售，回收資金。
住房與城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林告訴時代周報記者，無論政府怎麽加大供地力度，如果開發商囤地捂盤，對於平抑房價還是沒有幫助，所以必須盡快出台房地產商土地使用年限的政策，加快土地使用效率。
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