房地產業到底存不存在暴利？ 房地產成本清單

商品房價格到底有沒有水分？房地產業到底存不存在暴利？這些一直是樓市上爭論不休而又糾纏不清的謎題。前不久，一位鄭州的開發商向央視記者提供了一份房地產成本清單，對這些問題給出了更清晰的答案。

　　商品房的成本構成主要有三部分：土地、建安費用，還有就是政府的各項稅費。從成本清單中，記者發現，各級行政部門林林總總的稅費在當中占了２０％。和１５年前比，當地房地產業的稅費增加了３０％，不僅收費項目在增加，收費標準也在升高。對此，全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌認為，正是名目繁多的收費項目在一定程度上拉升了房價，也導致了部分部門的腐敗。

　　房地產成本清單顯示：各級行政部門的稅費占了２０％

　　鄭州這位開發商的樓盤處於當地市區內，屬於城中村改造項目，２００７年底開始動工建設，目前已進入預售階段，樓盤容積率為３．５，眼下銷售均價每平方米５０００元。

　　從這份成本清單可以看出，加上土地出讓金、拆遷安置房成本，這處樓盤地價成本每畝為４６６萬元，按容積率３．５計算，樓麵地價達到了每平方米２０００元，占到了售價的４０％。樁基處理、土建、安裝施工費、公共部位裝修等建安成本每平方米為１５００元，占到了售價的３０％。而這份清單上最引人注目的是名目繁多的收費項目。

　　在收費項目中，最大的一筆費用是配套費，每平方米１７０元。

　　前期規劃國土局要進行土地定界，均攤後費用是每平方米０．５元，而同樣的工作規劃局還要重新做一遍，這次的收費項目變成了規劃定界費，均攤後還要再收取每平方米０．５元。

　　與規劃局相關的費用還包括：日照複核費，每平方米４元；設計圖複核費，每平方米１．５元到２元。

　　前期費用還包括：抗震圖紙審核費均攤每平方米１．５元，環境影響谘詢費每平方米均攤２元，公示費每平方米均攤１元。

　　工程建設當中，要交納防雷檢驗費。

　　樓盤竣工後，測繪費每平方米１．３６元，預售證交易費每平方米３元，銷售許可證及麵積測量費每平方米０．２元到１．８元。

　　這些收費項目至少有３０項，涉及２０多個部門，費用總計４４８．６６元，占房屋銷售價的將近十分之一。再加上營業稅、所得稅，每平方米稅費成本達到了１１００元左右。

　　這位開發商告訴記者，他在這上麵列出的還隻是主要的收費和稅收項目，像道路開口費、建築垃圾管理費、副食品價格調節基金、印花稅、增值稅、城建稅、教育設施建設附加稅等，由於金額不高，並沒有計算在內。

　　和１５年前相比：收費項目在增加，收費標準在升高

　　全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌對房地產業高度關注，並在２００８年提交過關於減少收費、遏製房價上漲的提案。王超斌曾經做過這樣一個調研，和１５年前比，當地房地產業的稅費增加了３０％，不僅收費項目在增加，收費標準也在升高。

　　在這份清單提到的３０多項收費項目中，最大的一筆單項費用是配套費，每平方米１７０元，這是一筆什麽費用呢？當地聯合收費辦公室負責人說，配套費由財政部門統一收取，所有費用最終用於市政設施建設，包括供水、供電設施等等。

　　然而記者在這份成本清單中發現，除了１７０元配套費外，還專門有一項市政基礎設施費，那麽這筆費用是否屬於重複收費呢？記者隨後來到當地供電公司，供電公司相關負責人並沒有解答記者的疑問。

　　另外，和規劃相關的費用包括規劃定界費、日照複核費、設計圖複核費。當地規劃局用地處的一位負責人承認，開發商確實需要交納設計圖複核費，設計圖複核費並不是由規劃局收取的，而是規劃局在審批開發商的設計圖紙前，要求專業機構進行複核，防止開發商弄虛作假。但他承認，所有的開發商提供的設計圖紙都必須進行複核，複核必須在指定的機構，也就是和他們同在一個辦公樓的規劃勘察設計院進行。那麽，規劃勘察設計院是如何拿到獨家複核權的呢？這裏的負責人拒絕了記者的采訪。

　　王超斌告訴記者，根據他的調查，抗震圖紙審核費、設計圖複核費等，都屬於同一性質，表麵看主管部門不直接收費，但通過指定收費公司，實際上是在變相收費。

　　開發商稱：不“超載”就賺不著錢

　　在對開發商提供的這份成本清單進行仔細核查後，記者有了一個意外的發現。

　　這處樓盤樓麵地價２０００元，建安成本１５００元，各種收費４４８．６６元，稅金６５０元，資金成本４５０元，總成本相加達到５０４８．６６元，而平均售價隻有５０００元。也就是說，開發商辛苦到頭每平方米還會倒貼４８．６６元。開發商如果不賠錢，這樓又得怎麽蓋呢？

　　“現在蓋房跟高速超載一樣，不超載我們就賺不著錢。”當地某房地產開發商表示。

　　那樓房是如何“超載”的呢？在接下來的調查中，記者在這個樓盤看到，狹窄的土地上，五棟３０層的高樓拔地而起，顯得十分擁擠。負責人向記者透露，這處樓盤的容積率經過調整。然而，在當地規劃局提供的資料裏，記者卻沒有找到這個項目調整容積率的任何材料。

　　當地規劃局一位副局長在接受當地媒體采訪時曾透露，根據國家相關規定，當地居住區容積率最高為３．５。然而，很多樓盤都超過了這個容積率。業內人士告訴記者，有部分開發商在競標土地時，與審批部門打好招呼，用較低的容積率逼退其他競爭對手，在拿到土地後，再想方設法提高容積率。

　　當地某房地產開發商說：“開發商都會去規劃局鼓搗，多批點。”

　　記者問：“能批下來嗎？”

　　這位開發商表示，“那就是靠關係，靠本事。誰不改就得賠錢。房價多賣點，稅金收得多點，政府並不吃虧。從開發商來說，目前房價漲了，不會吃虧。就是容積率增加了，將來給配套增加了負擔，政府將來在配套設施上很吃虧。”

　　王超斌認為，正是名目繁多的收費項目在一定程度上拉升了房價，也導致了部分部門的腐敗。

　　短評

　　“超載”的房地產能走多遠？

　　無論是地價在推高房價，還是各項稅費抬高了房價，都可以讓我們看到，地方各個行政部門從房價中拿走了一部分的蛋糕。我們關心的是，這部分蛋糕被切走之後，最後究竟用在了何處？是否蓋起了更多的保障性住房，讓更多的困難家庭有了自己的歸宿？是否改善了城市的水電、交通和綠化，讓大家享受更美好的環境？是否補貼了城市的公共開支，讓市民的生活成本保持在一個穩定水平？

　　在房地產市場充滿重重迷霧，在關於投機、炒作、暴利、泡沫的口水戰日漸升級，在高房價壓得普通百姓喘不過氣的時候，給上麵這些問題一個肯定的正麵的回答，是各級行政部門必須堅守的責任。如果把從高價商品房中獲得的大量土地和稅費收入，真正用於提升社會福利，讓大多數人不再依賴市場上的高價商品房來圓住房夢，讓各種利益公平合理地在企業、政府和社會公眾之間分配，那麽，房價就不會成為一個如此敏感的問題，房地產市場也就不會成為一個資源配置扭曲的市場，投機和泡沫也就不會一次次沉渣泛起，難以消弭。

　　俗話說，理越辯越明。然而，房地產市場種種曠日持久的爭論，卻越來越糾纏不清。其實，分清各自的責任和義務，在道理上並不難，關鍵還是誰都怕動了自己的蛋糕。但應該更清楚地看到，隻有蛋糕分得合理，人們才會努力去把蛋糕做大，隻有蛋糕做大，大家才能分到更多。