社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞（資料圖）
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社科院工業經濟所研究員曹建海（資料圖）
象征著專業與權威的社科院“藍皮書”，正在受到越來越多的質疑。繼北京市社科院發布的《北京藍皮書》受到華遠集團總裁任誌強的炮轟後，中國社科院發布的《房地產藍皮書》（以下簡稱藍皮書）也聽到了來自社科院內部的PK聲。
12日，社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海發表博文《站在了開發商的立場》，稱2004年以來，每冊藍皮書對市場的分析和預測都是錯誤的，“他們是房地產開發商為主體的房地產業的積極擁護者。”房價將在2012年滑入穀底，跌幅可能達到現價的一半。
對此，藍皮書主編、社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞回應道，藍皮書的研究站在學者良心和對客觀規律認識的立場上，沒有以偏概全；降價隻是某些人的一廂情願。
爭論一·立場
曹建海：藍皮書站在開發商的立場 牛鳳瑞：藍皮書不代表任何人利益
曹建海在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，需求方才是真正的市場決定因素。由於沒顧及到對需求方的研究，藍皮書所作的預測大多迎合了開發商的意願，如市場回暖、政策救市等。
曹建海還引用某網的網絡調查結果予以反駁，在31435人參與的調查中，68.2%的人反對藍皮書中“房價泡沫累積有限”的說法，83.6%的人認為下半年房地產市場不會回暖。曹建海稱，這才是民意的反映。
針對質疑，牛鳳瑞在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，藍皮書不代表任何人的利益，而是站在學者良心和對客觀規律正確認識的立場上。
牛鳳瑞對記者說，目前的學界與業界普遍存在一種傾向，即過度關注某個群體的利益，否認各個群體之前利益博弈過程中的均衡。這就帶來不少以偏概全的看法。一些輿論對開發商極度痛恨，甚至欲除之而後快，這代表了個人的傾向。作為學者，在研究中不能帶入這種傾向，否則研究成果難免有失偏頗。
牛鳳瑞稱，對於藍皮書中的觀點，希望學界有反駁的聲音，來促進業內的討論和交流。他同時也很自信地表示，在目前社會上的各種批評中，沒有一個能站得住腳。
爭論二·房價
曹建海：2012年房價將滑入穀底 牛鳳瑞：三年以後房價肯定會漲
藍皮書對房價的判斷為：由於我國房地產市場供求關係的基本麵沒有發生根本變化，2009年的房價總體將處於高位。對此論斷，曹建海認為，高房價不能獲得成交量的支撐；中國如果希望借助城鄉居民對住房的消費需求拉動經濟增長，必須實施低房價的政策。
曹建海對記者表示，房價繼續上漲的觀點“極度荒謬”。現在房價已脫離市場狀況和居民購買力，原因在於供給的壟斷，即政府與開發商形成利益共同體，進行自由定價。
曹建海認為，房價高企會造成人們買房意願降低，從而減少交易量，相關產業也難以獲得發展。因此，高房價並不能拉動經濟增長。“在經濟規律的大勢壓迫下，中國城市房價將在2012年滑入穀底，跌幅可能達到現價的一半。”
牛鳳瑞則說，盡管中間可能有波動，但從長遠來看，房價上漲是必然趨勢。“由於建設成本在不斷提高，因此至少3年以後，房價肯定會漲。”這與曹建海“2012年滑入穀底”的判斷剛好相反。
牛鳳瑞對記者說，低房價隻是某些人的一廂情願。房價不是政府、專家說了算，而是市場供求關係說了算。房價下降隻能迫使開發商減少供給，從而減少政府在土地出讓中的收入，這是地方政府不願看到的。
爭論三·利潤
曹建海：房地產行業暴利不容置疑 牛鳳瑞：競爭市場不存在長期暴利
曹建海在文章中談到，房地產業不僅包括房地產開發商，還包括政府福利開發、單位自建房、城鄉個人建房等，而藍皮書對房地產行業的界定並沒有包含後者。
曹建海強調，與工業平均利潤率相比較，房地產業的利潤高10倍都不止，顯然是暴利行業。
藍皮書中則表示，“中國房價泡沫累積有限”。原因是，“國家采取了限製外資炒房、抑製投資和投機性需求等政策措施，房價泡沫在大範圍減跌，而市場需求猶在。”
對此，曹建海表示，一些地方政府與開發商通過“廉價獲得—高價拍賣—任意定價”的鏈條，實現房地產業利潤的暴漲，成本轉嫁到買房者身上，而風險則由銀行承擔。
對於房地產行業的界定，牛鳳瑞稱，20年前的住房供給主要以福利房、單位自建房和個人建房為主，顯然不能稱為房地產業。隻有經過經濟合作，才有形成產業的可能。
牛鳳瑞表示，哪個行業都有暴利的企業，像電信、石油、運輸等行業都存在一些暴利企業，但不能因此就以偏概全，斷定行業是暴利的。在一個競爭性的市場中，不存在長期暴利。“在我國的市場化改革階段，最稀缺的就是企業家，所以房地產業最寶貴的資源是開發商。雖然開發商中也有些牟取暴利的壞蛋，但並非代表整個行業都是如此。”
爭論四·調控
曹建海：市場供給要以自建房為主 牛鳳瑞：多數人通過市場解決住房
對於調控時期的土地市場，藍皮書建議，各地政府應適度加快批租節奏，適時下調土地出讓價格，適度放鬆從緊的土地購置政策，保障房地產開發用地供給穩定適度增長。
對此，曹建海認為，為了避免房地產行業中出現暴利現象，政府應該退出土地出讓的利益鏈條，即禁止政府在土地出讓中獲利。同時，政府手中現有的土地要用於建設政策性住房。
曹建海認為，未來的市場供應，將以自建房、集資建房和合作建房等類型為主，與商品房相比，不僅房價低，質量也不差。
牛鳳瑞則認為，在我國地方政府壟斷開發用地一級市場的形勢下，政府不會退出土地市場鏈條，否則將失去大量財政收入。但同時，政府應盡量減少對市場的幹預。未來的房地產市場供應，仍將以商品房為主。且按照目前的調控方向，未來大多數人仍將通過市場渠道解決住房問題。
牛鳳瑞稱，未來政府的工作，將主要在於進行保障性住房建設、規範市場交易規則、監管產品質量、信息披露等，承擔監管者和維護者角色。
