“2009城市觀點論壇沈陽行”演講
各位朋友大家好：
今天的會議給我一個題目，讓我談未來中國房地產發展的幾種可能。這個題目的確太難了，我沒有這種洞察力來回答這個問題，尤其是在我們經曆了全球金融海嘯衝擊的情況下,未來存在著太多的不確定因素。今天我選擇比較容易的，說一些自己明白的事，談一談過去發生了什麽事情和自己的一點觀察吧，也許會幫助我們共同探討未來可能發生的事情，因為未來是由過去發生的事情所決定的。
金融危機故事的上半段和下半段
全球的金融海嘯之所以愈演愈烈，其根本原因是西方金融行業不斷地製造泡沫引起的。西方金融行業在過去的十幾年時間裏，不斷大量生產金融衍生產品，這些金融行業和衍生產品又依靠杠杆的作用不斷放大，如在次貸危機之前，有一種叫CDS的金融產品，它的金額就高達62萬億美元，而美國的GDP才13.6萬億美元，一個金融的衍生產品是全國GDP的好幾倍。在西方的金融市場中到處都是杠杆，杠杆就是“乘數”，就是倍數，杠杆倍數在一些投資銀行中最多高達30多倍。這種杠杆使財富泡沫化了，與我們日常生活和實體經濟完全脫節了。財富也不再隻是我們人類發展所依靠的食物、衣服、原材料、能源和實體經濟的衡量標誌了，而成了通過電腦上的計算機模型計算出來的一個個虛擬的符號。
以上是這個金融危機故事的上半段，是發生在西方國家的那一段故事。這個故事怎麽才能接上呢？下半段則發生在中國，隻有把西方的上半段和中國的下半段加在一起，才是一個完整的故事。
中國這十多年來，不斷為西方國家生產產品，出口每年都在增加。因為金融的泡沫使西方國家很有錢，而中國人又是最勤勞、最高效、最勤儉節約的，這些美德在過去的一些年份得到了充分的發揮：少消費，多幹活，為別人多生產產品出口。
漸漸地，在以上這個東西方的故事中出現了許多發展上的不平衡，首先是收入上的不平衡。我去年去華爾街時和一位基金經理吃飯，得知他一年的年薪相當於中國西部一個40萬人口的縣城的財政收入。我們的財富是靠從土地上種糧食獲得的，而他們的財富是電腦上衍生出來的。各位一看，就知道哪一個才是真正的財富。
另外，還有一個很大的問題就是環境汙染的問題。過去幾年總有人批評中國環境汙染嚴重。的確，在中國的許多城市都存在著汙染，我曾去過南方一個製造業非常發達的城市，那天天氣很悶熱，我抬頭看，太陽好象是在霧中一樣若隱若現。我問一位老板：你們的城市看太陽是不是總是這樣？他說是的，他還告訴我他若想要看清楚太陽，就要坐飛機飛到別的城市去。有一些學者總是拿出一些數據來做比較，說在中國每單位的GDP中消耗了多少能源，在空氣中放出了多少二氧化碳，而西方國家的GDP中能源的消耗，製造汙染的量是如何的少。但我們看看這背後，GDP和GDP是多麽的不同，中國的GDP是靠生產衣服、電器、玩具，消耗實打實的原材料和能源生產出來的；而華爾街的GDP是在電腦上麵用數學模型計算出來的，這是有著本質不同的。我們試想一下，如果把服裝、電器的生產線轉移到西方國家，例如轉移到紐約，他們單位GDP消耗的能源和原材料一定會比中國多，因為中國人相對美國人而言，是最節約的。
這樣的故事演繹了十幾年的時間，突然，在西方那邊出問題了，發生了金融海嘯。中國這邊的故事自然也再無法講下去了。
西方的金融泡沫促成了中國的土地泡沫
其實，問題和錯誤越早暴露出來越好，如果繼續下去，將會給人類帶來更大的危害和不公平。這次金融危機不是周期性的危機，而是結構性的危機。周期性危機和結構性危機的區別就在於：周期性危機是以時間為標誌，時間到了，經濟自然就開始複蘇；而結構性危機是看你的結構有沒有進行調整，是否調整到位，如果沒有調整到位，這樣的危機還會繼續下去。所以，在這次金融危機的衝擊下，中國十幾年來形成的經濟結構要調整，這種結構調整就是要把原先以出口為主，以為西方泡沫市場服務為主的模式，調整到為國內的市場服務上來。這次調整是大範圍的、深層次的，也絕不是短時間的，因為這次危機來勢太猛，強度太大。在整個這次危機調整的過程中，中國經濟表現出來最基本的特征是過剩——生產能力的過剩，勞動力的過剩，能源、原材料一切生產要素都過剩。中國的房地產處在其中，當然也不例外。在未來，房地產和中國的經濟一樣，最基本的特征也是過剩。
這裏我們談一談我們的本行――房地產行業。中國的房地產行業本身是一個很本土化的行業，自己的土地，自己的勞動力，自己的原材料銷售給自己的市場，在中國各自的城市中循環著。在2005年之前，中國房地產最大的變化是房改，從計劃體製轉換成為了市場體製，無論如何這都是在中國自己的土地上，自己的係統中循環著、改變著。在此前，偶爾有一些西方的設計師來中國幫助我們進行房屋設計，我們也會進口一些高檔的家具；也有個別的外國人在個別的城市買一些房子。但這都不是主流，對中國的房地產市場影響都不大。但發展到2004年、 2005年，西方國家通過金融市場的泡沫製造出來了許多錢，這些錢怎麽辦？當然一定得流出來，資本的本質就是流動，就是尋求升值。流向的目標也很明確，流向被西方稱為“四塊金磚”的中國、印度，俄羅斯和巴西。中國是這“四塊金磚”中最大的一塊，於是這些資本開始追捧中國的房地產，追捧中國的房地產行業。從房地產的資本化開始，就打破了中國房地產正常的循環，即把正常的征地、建設和銷售過程，變成以土地儲備作為一個重要標誌來衡量中國的房地產企業，誰圈的地多，誰的資產價值就大。這時的中國房地產市場也脫離了實際的價值，而進入迎合資本市場的怪圈，與華爾街在電腦上用數學模型製造資產泡沫並無二致了。每次當中國政府提出“十八億畝耕地的紅線不能突破”時都將進一步刺激國際市場對中國土地追逐的熱情，因為市場上外國不變的規則是“物以稀為貴”。土地儲備在國際資本市場上被起了一個好聽的名字叫“土地銀行”。2007年一年全國房地產開發商購買土地的支出就高達3萬億元人民幣，而當年全國商品房的銷售額也僅有 2.9萬億人民幣，這種奇怪的現象就在房地產市場中發生了，當時叫“麵粉的價格比麵包的價格貴”，就是土地的樓麵價比周邊房子的價格還要貴。各大城市的“ 地王”屢創新高，從40億元一塊地，到50億元、60億元一塊地，一直到92億元一塊地，樓麵價最高高達每平方米6萬多元人民幣的天文數字。資本市場的追逐，房地產開發商的貪婪，再加上地方政府的土地財政交織在一起，共同上演了這土地泡沫瘋狂的一幕，房地產開發商圈地的麵積也從幾百畝發展到幾千畝，甚至到幾萬畝，還在不斷地創造新高，比如沈陽，在東北大平原上，土地多，更多大型開發商也被吸引來了。
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瘋狂謝幕，政府出手，房企躲過生死劫
但是，到了2008年初，這個瘋狂的故事開始謝幕了，國內房地產市場的銷售迅速下滑，就是王石提出“拐點論”的時候，在西方國家的次貸危機也已經發生了幾個月。追捧中國房地產市場的國際資本也是“泥菩薩過河，自身難保”。對任何行業來說，市場的銷售才是唯一的出路，中國的房地產行業當然也不例外。
2008年3月底，我曾分析了在國內外資金壓力下中國房地產企業的困境，被上海一家媒體總結為四個字叫“百日劇變”。中國政府在2008年6月份之前還在不斷防止經濟過熱，防止國際熱錢的流入。2008年6月底，人民銀行還提高了一次存款準備金率。很快，美國的經濟出了大問題，歐洲出了問題，全世界許多國家的經濟都出現大的問題，標誌性的時間就是2008年9月15日，美國時間9月14日雷曼兄弟的倒閉，這就意味著全世界的投資銀行不存在了。於是，中國也以最快的速度行動起來，應對金融危機，保增長。2008年底，中國大多數的開發商都難以渡過年關，因為欠銀行的錢太多，市場銷售幾乎停頓，沉澱的土地、房屋和待建工程也太多。有許多房地產企業的資金鏈馬上就要繃斷，這時國際資本市場上的基金隨時監控著房地產上市公司的財務報表，在市場上麵不斷地做空和打壓這些企業，他們在隨時聆聽中國房地產企業資金鏈斷裂，企業破產的爆炸聲。就在這緊要關頭，中國銀行大量發放貸款，據我所知，截至到2008年年底到期的房地產公司的貸款，銀行基本都給延期了。同時，各個城市的地方政府為了化解這一危機，針對房地產企業所欠政府的土地出讓金都出台了紅頭文件，允許其延期交納。於是在政府的鼎力幫助下，中國房地產企業在2008年底，2009年初的生死關頭獲得注血，度過了這一生死劫。
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結構性過剩仍是中國房地產的主流
美國的危機還在一天一天地惡化，最根本的原因就是銀行無法放出貸款。美國的銀行都是商業銀行，他們判斷市場有風險，就不給企業貸款，造成市場上資金流動性非常緊張。其他的措施都是隔靴搔癢，起不到實際性的作用。中國政府為了應對這百年不遇的金融危機，讓銀行大量放款。僅2009年一季度放款額就高達4.58萬億人民幣的天文數字。有許多銀行一季度的放款已經超過了去年全年的放款。雖然一季度財政收入和出口額還在不斷下降，但股票市場、房地產市場在大量資金的支持下，出現了回暖的態勢。未來中國房地產市場將如何發展，最重要的還是取決於全球的金融危機的演變情況，因為這次金融危機還遠遠沒有結束。全球的金融危機一定會對中國繼續造成衝擊，在這一點上萬萬不可過分樂觀。如果中國未來還可能犯錯誤的話，那一定是在2009年一季度比較好的數據麵前過分樂觀了，過分地誇大了自己的力量，失去了對形勢理性的判斷。尤其是房地產行業，在大起大伏的過程中容易失去理性的判斷。當年抗日戰爭時期，在取得了幾個局部的戰爭勝利後，中國出現了盲目樂觀的“速勝論”，為此毛主席專門寫了那篇著名的《論持久戰》，指出中國抗戰的勝利一定是以全世界反法西斯戰爭的徹底勝利為前提。同樣，今天中國房地產的複蘇也仍要以全球經濟走出低穀為前提。目前過剩仍然是中國經濟的主流，也是中國房地產的主流。在房地產的過剩中，也存在著結構性的問題——兩頭過剩嚴重。一頭是為國際資本服務，為世界500強服務，為國際金融行業服務的房地產業，將麵臨著更嚴重的過剩，例如，北京、上海的五星級飯店。幾年來我們一直強調與國際接軌，現在“接軌”就是“見鬼”；另一頭則是接近政府保障性住房的或與保障性住房處在相同地段、相同檔次的房子將受到政府保障性住房的擠壓，出現這部分商品房的過剩。雖然銀行從去年年底開始發放了大量貸款，但這對房地產企業來說，隻是救急不救窮，治標不治本，是注血而不是自己造血，房地產企業要改變現狀，最重要的是要有銷售收入，貸款隻能延緩資金鏈條斷裂的時間，並不可能從根本上去解決結構過剩的局麵和態勢,根本解決的辦法隻能是改變舊的結構和舊的模式。
這次金融危機的複蘇標誌一定是從舊的模式中脫胎出來，能夠達到真正的涅磐和調整，使過去犯的錯誤能夠得到修正。金融危機實際上就是要提醒人們：這一切都是因為你犯了錯誤。金融危機的強度也標誌著你犯錯誤的嚴重性。
在這個講話的結尾，我想重複一下剛才陳淮主任的觀點，金融危機的發生是貨幣出了問題，大量發貨幣也會讓貨幣貶值。現在最靠不住的是錢，過去一年如果以貨幣為標準衡量，全國房價漲跌變化並不大，但如果我們換一個實物參照物――石油，以北京房價為例，一年前平均每平方米房價相當於八桶石油，而今天同一平方米的房子就值二十二桶石油，相對石油，北京房價一年漲了2.75倍，這種趨勢未來不會改變，就是要回歸財富本質，去杠杆，去泡沫。
