開國內利用政府預購房款開發項目先河，萬科上海兩待建土地收到巨額回款
近日，上海萬科用兩塊還沒有動工的土地，竟換來了政府部門逾7億元的配套商品房預購款，這也讓萬科成為國內第一個利用政府預購房款開發項目的房地產商。
隨著牛年春天的來到，以往那個在業界表現得格外活躍的王石似乎又回到人們視線的焦點。今年1月和2月，萬科的銷售業績連續“漲停”，讓王石一掃前期的抑鬱心情。而通過萬科上海公司的實踐，軍人出身的王石又成功實現“諾曼底登陸”，開辟了萬科在國內住宅市場的“第二戰場”。
空地換得7億購房款
3月9日，萬科公布了2008年的年報。在年報中，投資者驚奇地發現萬科上海公司的兩個項目沒有開工，卻收到了7億多元的預售款。這兩個項目一個名為“上海七街坊”，另一個名為“金色城市（D街坊）”，萬科將兩個項目列為存貨中的“擬開發產品”，開工時間均是2009年的2月。
但是，萬科年報的 “預收賬款”一欄卻顯示，兩個項目都已收到了預售款：金色城市收到3.36億元，上海七街坊收到了近3.76億元，兩項相加收入超過7億元。萬科的執行副總裁王文金在11日的萬科業績網上說明會上作了解釋：上海七街坊項目和上海金色城市項目的D街坊屬於政府配套商品房，已經收到回款。
尚未開工的兩個項目竟已被政府訂購，有業內人士把這看作是王石和萬科慈善事業的繼續，認為萬科在其中僅僅能收獲微利。
也有人認為，萬科造的雖然是配套商品房，但利潤並不見得比開發普通商品房低。尤其是政府部門提供了預售款，極有效地降低了融資成本，降低了財務費用。萬科是四兩撥千金，以很低的投入就獲得高收益。
不過，截至昨日記者發稿時，並未得到萬科上海方麵對此事的進一步解釋。
拿地成本不低
在上海房地產業內，很多人並不十分看好上海七街坊和上海金色城市。事實上這兩個項目都是萬科上海公司在二手土地市場上購得。
上海七街坊購於2006年。當年的12月29日，萬科以12.9億元左右的價格收購了上海恒大房地產公司位於浦東三林地區的5個房地產項目，其中就包括上海七街坊。根據當時業內的計算，這5個項目的平均樓板價是3050元/平方米。
金色城市則是萬科和複地聯手在2007年的12月花費了24.3億元購得的，萬科占了這個項目60%的權益。當時，業內推算樓板價在6000元~7000元/平方米。
由於兩幅土地均購自二手市場，萬科還需要為這些土地支付高額的土地增值稅，所以上述樓板價並不代表萬科真實的拿地成本。因此有分析師覺得萬科的上述兩個項目的利潤不高，甚至有可能虧本。
上述猜測是否屬實，暫時還無法確認。不過，萬科的確延遲了原來的銷售時間，本來去年年中推出銷售的金色城市，並沒有在大降價的時間裏銷售，而是推後到了今年。
大賺還是微利 業內有分歧
雖然上述兩項目未動工就已賣掉大部分房源，但這筆買賣是賺還是賠，卻是一個不為人知的秘密。
據萬科2008年年報顯示，上海七街坊被政府收購了項目總建麵的90%，預售收入是3.76億元。再根據萬科收購上海恒大地產時的公告資料，上海七街坊的總建築麵積是133350平方米。據此計算，上海七街坊每平方米的售價僅3100多元，萬科每平方米的利潤看似隻有80多元。
不過，中原地產的分析師許萌說，政府收購在建工程，通常不會一次性全額付清。現在萬科上海公司所獲得的3億多元預售款應該僅是訂金。不過她也認為政府收購的代價應該不高，萬科很可能隻獲得微利。
易居中國的分析師薛建雄則進一步透露，雖然以前上海的配套商品房收購價格不高，隻有5000元~6000元/平方米，但近期這一價格卻已經大幅提高。最新的一個成交案例是寶山某普通商品房以13000元/平方米的價格被收購作配套商品房。
由於收購價格未知，萬科通過本次銷售究竟能獲利多少還無人知曉，但地產業內還是對王石萬分豔羨。一位不願透露姓名的地產分析師說，萬科的房子還沒有開工，就有政府部門搶先付錢預購，這讓它的融資成本可大大降低，還能降低市場風險，可以說是一舉兩得。
此外，萬科的年報顯示，上海七街坊的期初投資餘額是1.46億元，期末是4.03億元；金色城市的期初投資餘額是零，期末則增長至7.18億元。上述分析師人士因此認為，萬科通過這兩個項目的銷售，應當獲得不菲的收益。
