北京樓市為救市“豁免”90/70大限 建設部“認可”

一切都圍繞活躍市場交易展開。即便90/70這一供應結構的相關政策，也脫不開這個目的。“兩個原因，一個是滿足改善型需求，一個是和保障性住房產品區分開。”前述權威人士向記者解釋北京如是調整90/70政策的動因。

套在全國地產商頭上的“90/70緊箍咒”正在逐漸鬆綁。繼南京等城市之後，中國房價最為堅固的堡壘之一——北京，也開始“變相解禁”2006年開始在全國執行的“新建住宅套型90平方米以下占開工總量70%”的嚴厲規定。

這項2006年由原建設部強製推行的供應結構調整的政策，甫一出台，便引起各方爭議。 “厲行”兩年之後，在“穩定發展”重新成為中央政府對待樓市的主流思路之後，爭議頻仍的90/70開始遠離舞台的中心，盡管這項由國務院下發的政策仍不會立即消失，但“名存實亡”將注定成為難以脫開的命運。

解禁無疑

“就兩個字，放開。”2月18日，接近北京市建委的一位權威人士對記者說，他所言的放開，是90/70這個在北京嚴格執行了兩年多的政策。

牛年春節之前，北京市政府下發43號文件，由北京市建委牽頭，發改委、規劃委、財政局、國土局等多個市屬機關，共同製定了15條促進北京樓市發展的政策，其中一條便涉及到90/70政策，但隻是籠統地表示，“需要總量平衡，適當調整”。

彼時北京的開發商都已經嗅到了“放鬆”的跡象，但是，基本全麵放開的政策力度，並不在他們的意料當中，因此，各方都在苦盼北京市各委辦局，尤其是北京市建設委員會、規劃委員會對此的具體解釋。

記者了解到，目前北京市正在緊張製定43號文件的具體執行細則，而2月19日，由北京市建委牽頭，政府方麵已經開始和包括北京市房地產協會在內的各相關方溝通意見，傳達精神。而在這個過程中，北京市建委方麵已經明確表示，90/70政策，將基本解禁。

當下，43號文件的具體執行細則已經基本製定完畢，15條促進樓市發展政策的細化執行方案，將擇機出台。

“實際上，在春節前建委起草43號文件的時候，就已經和規委交換並協商了意見，最終達成了基本放開的共識，但鑒於操作流程當時還不太明晰，所以在文件行文中用了總量平衡這類比較籠統地表述。”上述權威人士表示。

記者就此問題向北京市建委的相關工作人員求證，這位工作人員隻是表示，“這個問題，春節前已經有過通報了。”而他所言的春節前，便是43號文件的下發之日。

建設部“認可”

2006年第二輪地產調控開始之時，出於對供應結構調整的需要，原建設部聯合國家發改委等9部委出台了90/70政策，並配套出台了嚴厲的“罰則”，最為嚴格時，變相規避90/70政策開發商要被處以“沒收房產”的嚴厲處罰。

但是，當“穩定發展”代替“抑製過熱”成為中央政府對待房地產的政策思路時，90/70政策開始鬆動，先是南京，隨後，中國高房價的“堡壘”之一北京也開始籌劃這項工作。這之間，住房和城鄉建設部（下稱建設部）始終保持沉默。

“建設部對北京要做出的調整是認可的。”上述接近北京市建委的權威人士表示，他還告訴記者，因為並未在名義上廢止國辦37號文件規定的90/70政策，因此，北京的如是舉動，也無須向建設部匯報。

記者了解到，目前確定的思路是“有針對性調整”和“一事一議”。所謂的有針對性調整，即是對於市區、郊區、熱點、非熱點區域分別對待，一事一議即是由房地產項目主動提出申請或申報的方案中，對90/70政策進行調整，而不是出台一刀切的標準。

“新項目可以在上報規劃的時候直接在方案中對90/70政策進行突破和調整，然後由規劃委進行審批，這樣政府就可以主動地掌握鬆還是緊，現在的主要精神是放鬆，基本上都會批。”上述權威人士表示。

而對於在建項目已經按90/70政策批準規劃的，後期規劃可以由開發商向規劃委提出調整申請，後期未做規劃的，可以突破90/70政策製定規劃方案，然後和新建項目一樣，由規劃委員會批準。

至於分區域的針對性問題，前述權威人士表示，北京五環路以外以及沿線區域，會“控製得很鬆”，而對於城市核心區等土地資源稀缺地區，對90/70政策的控製“就要相對緊一些”。至於具體的操作細節，他表示，隨著申報工作的開始，會磨合出一套規則和程序來，可以不必擔心。

活躍市場交易

一切都圍繞活躍市場交易展開。即便90/70這一供應結構的相關政策，也脫不開這個目的。“兩個原因，一個是滿足改善型需求，一個是和保障性住房產品區分開。”前述權威人士向記者解釋北京如是調整90/70政策的動因。

記者了解到，從2006年開始，北京開始大規模供應保障性住房，其中由其是限價商品房的供應量一路飆升，到2008年底，北京新增住房供應量的一半，都已經被經濟適用房、限價商品房占據。對商品房開發商而言，更為致命的是，這些限價商品房的戶型多在90平方米上下，與按照90/70政策規劃的商品房在產品上並無太大差別。

SOHO（中國）聯席總裁潘石屹告訴記者，在房價上漲的周期內，同類型的限價商品房以及商品房有價格作為區隔，但現在，房價普遍下調，這種同類型的產品之間，就會形成混戰，“最後誰也不會有好的交易量，從而導致市場成交量的萎靡。”他說。

至於放開五環以外以及沿線的項目的90/70大限，前述權威人士則表示，主要是為了改善型住房的需求。“本來郊區的土地資源相對並不稀缺，市場需求是改善型的，如果在郊區還機械的執行這一政策，大量的改善型需求將不能得到滿足，這也不符合國務院的精神。”他說。

這一調整開始後，那些本來在90/70政策時代稀缺的大戶型產品的命運也將麵臨變數。不過，大戶型不再稀缺也並非是很快可以出現的效果。“要綜合的看政策，不能隻看一個，90/70的調整是可能造成大戶型的增多，但北京的15條政策當中，還有開放外資購房，這是一個對大戶型的開發商有利的消息。”北京盤古大觀的負責人告訴記者。

記者從北京市房地產交易管理網了解到，該樓盤在2009年已經售出5套，均為500平方米以上的大戶型，套均總價在4000萬左右，其中相當比例都是外籍客戶。

有如兩年前90/70政策強製推行之時的一樣，這一次，90/70的放鬆，又將是一場利益重組的開始。

相關資料：90/70政策沉浮錄

2006年 國務院辦公廳轉發37號文件，實施9部委聯合製定的地產調控細則，其中明確規定，城市住宅開工量中的70%應該為套型麵積90平方米以下的中小戶型住宅。對於已經批準規劃，但未開工的在建項目，也需要按照這個要求對規劃進行重新調整

2006年 針對套型麵積，原建設部房地產司司長沈建忠做出了“套型麵積即套內麵積”的解釋，但隨後，被國務院辦公廳詢問後，建設部否認了這一解釋，並專門下發文件稱，套型麵積等同於包含公攤麵積在內的建築麵積

2006年 原建設部下發文件，規定了對規避或者變相規避90/70政策的行為進行嚴厲處罰，其中包括沒收違規房產充當保障性住房，以及永久取消設計單位資質等嚴厲處罰的行為

2007年 原建設部質量安全監督管理司出台一份關於90/70設計的技術指導，其中對90/70政策形成了一些突破，該指導在建設部網站刊登不到兩小時即被撤下，隨後，原建設部廢止了這份技術指導

2008年 南京、重慶等城市樓市低迷，在國務院認可地方政府因地製宜治理地方房地產市場的總體精神下，兩個城市開始尋求突破90/70的限製，住房和城鄉建設部未做明確表態。

2009年 北京出台暖市15條政策，其中提出對90/70政策進行“總量平衡”“適度調整”，目前，15條政策的細化執行程序，尚在緊張製定當中。