房價4年大漲超六成，城卻有93個爛尾項目

" 五一 " 期間，位於昆明滇池度假區的龍湖新項目山海原著售樓部迎來了大批購房者。

這是昆明滇池度假區海埂板塊斷供 8 年後的首個住宅項目，也是龍湖地產花了 3 年時間曲線接手的昆明著名爛尾項目西南海。

" 目前西南海爛尾部分已在有序進行整理，預計很快將複工。山海原著也將於近期推出新產品。" 該項目置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者。

西南海是昆明近年來成功解決的 26 個爛尾項目之一。就在 " 五一 " 之前，昆明市住房和城鄉建設局黨組書記、局長陳漢在做客昆明廣播電視台《春城熱線》節目時介紹，截至目前，全昆明市梳理入庫的爛尾項目有 93 個，目前已完成化解 26 個，化解率 27.95%，爛尾樓項目計劃今年化解 60%，明年全部化解完。

記者了解到，接下來昆明將按照 " 一項目一方案 " 要求，找準問題症結、關鍵環節，對症下藥製定可具體操作實施的解決方案推進爛尾樓項目化解。並通過政府購買服務方式邀請專業律師事務所作為第三方對 " 一項目一方案 " 進行審核，開展可行性分析評估，重點對采取破產重整的項目提供法律支撐和保障。

曾爛尾長達 7 年的昆明西南海項目 圖片來源：每經記者 陳利 攝（資料圖片）

 

今年計劃化解六成爛尾樓

與西南地區其他主要城市相比，昆明的人口超過貴陽，但遠低於成都和重慶。截至 2020 年末，昆明常住人口 667.7 萬人，相比 2019 年減少 27.3 萬人。但昆明的房價卻在逐年上漲，安居客信息顯示，昆明的平均房價從 2016 年的 8485 元 / 平方米，已攀升至 2020 年的 14081 元 / 平方米。

但與之不相配的則是大量爛尾樓的存在。截至目前，全昆明市梳理入庫的爛尾項目有 93 個。按照具體年度任務目標，昆明今年計劃解決爛尾樓要達 60%。也就是說，過去已解決了 26 個，今年需要解決 30 個，平均一個月 2.5 個，才能達到目標，明年這個數字還將增加到 37 個。

按分類來看，昆明工程類爛尾項目共 70 個，占 75.26%；其他爛尾項目 23 個，占 24.74%（拆遷爛尾 4 個、土地已交易未動工 3 個、工程主體完工未竣工 16 個）。

然而，從近幾年昆明主城幾個爛尾樓的複工複建過程來看，這並非易事。

沸城是最早解決的爛尾項目。2016 年初碧桂園明確計劃接手沸城，到 2018 年 6 月正式複工，再到 2019 年 7 月碧桂園獲得項目全部土地項目更名，曆時 3 年多才完成整個接盤過程，中間經曆了不少波折。

2020 年曾幾度衝上微博熱搜的別樣幸福城複工過程更是艱難。2014 年開發商佳達利地產資金斷裂停工後，包括官渡區政府、開發商、業主等均曾多次進行抵押、墊資、接盤、自救等或成功或失敗的行動，僅業主籌款自救就達 6 次之多。在多方努力之下，2018 年 7 月，5 號地塊勉強達到能夠入住的條件，部分業主得以交房入住。2020 年 8 月，4 號地塊在政府出手主導的情況下才得以複工，預計今年 10 月底交付。

此前《每日經濟新聞》曾多次報道過的西南海項目，在龍湖接手之前已停工近 7 年（詳見《昆明 2000 畝大盤爛尾近 7 年後，龍湖曆時 3 年曲線 " 接盤 "》）。接盤方龍湖地產從 2017 年初著手，直到 2020 年 6 月才通過東方資產實現曲線接盤，拿下後續未開發土地，西南海項目才終於實現複工。

而最近關注最高的、擬 15 棟樓全部整體拆除重建的雲錫金地爛尾樓，由於房子還未賣掉，具備拆除的前提條件，接盤方推倒重來有了獲利前景，才終於可以解決這個停工多年的爛尾樓。

" 一批爛尾樓被扒出集中治理，對購房者來說是好事，相關權益會得到很好的保護。而對於市場來說，這也從側麵說明近年的樓市有著一定的脆弱性，拿地、規劃、產品設計乃至銷售等環節都需要更加專業、更加細致地經營。" 房地產評論員薑國君向《每日經濟新聞》記者表示。

來源：每經記者根據公開資料整理

一切始於一場 " 造城運動 "

事實上，如此大量爛尾樓項目的產生有著一定的曆史成因，最早可追溯至 2008 年昆明開始的那場轟轟烈烈的 " 造城運動 "。2008 年 2 月，《昆明市關於加快推進 " 城中村 " 重建改造工作的指導意見》發布，計劃在 5 年內將昆明市 336 個城中村全部改造完成。

3 年後的 2011 年，又一份《昆明城中村改造三年計劃白皮書（2011-2013 年）》出台，將原計劃改造的 336 個城中村範圍再擴容至 382 個。

" 那麽多個城中村同時改造，在全國無論哪一座城市都是前所未有的。" 昆明當地一資深房地產人士告訴《每日經濟新》記者，當時的城中村改造不僅僅是改造一條村，而是把周邊片區的土地一並整合起來，要求開發商整體競買。這些被整合的周邊土地，甚至比城中村本身還要大 3-5 倍。

記者了解到，在當時既沒有相應的大型開發商可以配合，也沒有設立嚴格準入門檻的昆明樓市下，很多資質不足、實力不強的中小型開發商得以大規模入場。

如原西南海項目開發商仁澤地產便是在這一時期拿下了位於滇池國家旅遊度假區太河社區的城中村改造項目。2011 年，滇池國家旅遊度假區太河社區 " 城中村 " 重建改造項目啟動，成立不足 3 年的雲南仁澤地產以 33.1 億元拿下了度假區太河社區 12 宗、共 549 畝的城中村改造用地，但在後期整個改造項目卻變為總占地約 2000 畝，而仁澤地產注冊資金僅為 3 億元。

如此大體量的開發，對於本就資金鏈趨緊的開發商而言就顯得尤為艱難。特別是在 2009 年一份《昆明市城市基礎設施配套費征收管理辦法》的出台則進一步加劇了小開發商資金問題。該規定指出，城市基礎設施配套費，從原來的按征地麵積計收，改為按建築麵積征收，無疑又得讓開發商多繳一筆錢。根據新規，未完成繳納的，開發商不得辦理建設工程規劃許可證、施工許可證等證件。

2014 年 10 月 22 日，昆明市國土資源局曾發出通告，向 25 家房地產企業追繳土地價款，包括仁澤地產等在內的昆明一批開發企業赫然在列，而到 2019 年仁澤地產宣布破產時，其負債已經高達了 169 億元。也是在這一時期，昆明大量爛尾樓誕生了。

直到 2015 年 3 月 24 日，《昆明市城市更新改造管理辦法》《昆明市城市更新改造管理辦法實施細則》等一攬子城市更新改造配套政策出台，叫停了實施 7 年的激進式城中村改造。

新政發布當天，昆明市城市更新改造工作會議還公布了一組數據，到 2015 年 3 月 24 日，昆明市已有 229 個城中村啟動改造。據雲南房網在 2015 年初的實地調查顯示，真正完成改造的城中村隻有 30 個，還有超 85% 的城中村仍在建設，或尚未開始拆遷。

" 昆明市場本身相對活躍，特別是隨著大量品牌開發商的入場，粗放型的房地產經營模式早已不適用於這個二線城市，開發企業想在昆明市場立足，就得科學統籌、專業耕耘。" 薑國君表示。

記者注意到，為解決爛尾樓問題，雲南省住建廳早在 2020 年 3 月 19 日便發布了《關於全力清理整治爛尾樓的通知》，重拳清理整治爛尾樓。同年 12 月《昆明市人民政府辦公室關於加強商品房預售資金監管工作的通知（試行）》發布，明確停工一年以上爛尾項目將被列為一級監管。今年 3 月 31 日，昆明市住建局發布《關於爛尾樓清理整治工作專項法律評估購買計劃》，加速推進昆明爛尾樓清理整治工作。

陳漢表示：" 今年化解工作的重點是從實際解決問題的角度出發，對爛尾樓逐一研究，集中精力推進一批爛尾樓的化解。通過行政手段、經濟手段、司法手段等方式，探索出一條可複製的經驗，實現 2021 年化解率達到 60%。"